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Comprar casas e imóveis

Compra de casa que já está em incumprimento!

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  1.  

  1.  # 1

    Bom dia a todos. Sou "leitor" mais ou menos assíduo do fórum, porque sempre gostei de andar informado sobre um pouco de tudo na vida,
    cheguei agora a uma fase da vida, em que vou dar um passo grande (compra de casa).
    E por isso queria pedir opiniões/conselhos/recados/dicas/etc para poder estar mais elucidado sobre este assunto.

    A questão é que estou interessado, em conjunto com a minha namorada de há muitos anos (futura mulher, coisa muito séria), e já estou em negociações avançadas, e queria saber para o que me devo preparar ou estar à espera.
    O imóvel é um apartamento T2 com garagem. Foi construído em 2005/2006.
    É um apartamento na nossa localidade de nascença e onde está toda a minha família e a dela.
    Os proprietários são um casal, que já se divorciou à 4 anos, e na altura, ele ficou responsável de continuar com os pagamentos.
    Esse casal, comprou com crédito habitação a casa, têm actualmente uma dívida de 88 ou 89mil.
    Não percebi muito bem a questão do crédito, mas está em duas partes, 80 da casa, e o resto de um crédito para mobiliário.
    Em Janeiro os pagamentos foram interrompidos, infelizmente por desemprego. Os fiadores foram chamados à pedra.
    Suportaram algumas prestações, mas também já meteram advogados e estão a querer verem-se livre daquilo. Não sei como vai ser da parte deles.


    Entretanto, soube dos problemas deles, e querendo eu vir para mais perto da minha terra, iniciei os contactos com eles.
    Sempre falei apenas com ele (divorciado), e fiadores (familiares dele), e tudo foi negociado só com eles. A indicação que tenho, é que ela (divorciada) não quer saber, e aceitará
    o que eles decidirem. Não sei mais nada.
    Ver a casa(nós gostamos, é normal), ver possíveis obras (falamos com um senhor que faz construção e reparações a casas, de confiança quase da família, disse que o apartamento estava em boas condições e que era jeitoso e que valia bem 70mil, eu sei não vale de grande coisa actualmente, dizer isto), divida de condomínio que não é paga desde Janeiro e é de 60euros. Achamos que era um óptimo local para nós, porque em termos de localização, ganhamos imensa qualidade de vida, porque estamos muito mais perto dos pais de ambos, e mais perto do local de trabalho dela, que é bastante longe.

    Eles falaram que tb existia um homem interessado no apartamento. Fiquei desconfiado (MUITO), e continuei normalmente a fazer perguntas e a "pensar".
    Entretanto, chegamos-nos à frente, e oferecemos 65mil euros (valor pensado por mim, face à divida, e valores pagos pelos apartamentos no local, que foram de 90mil euros pelos T2, e tendo todos os outros, namorada e pais, a quererem dar mais) pelo apartamento.
    Talvez pudesse conseguir menos, eu sei, mas com a pressão da mulher (que não queria perder a "oportunidade"), e opiniões dos pais (que menos era muito pouco, e que não ia conseguir, inclusive por existir outra pessoa), eu a tentar conseguir o melhor negocio para mim, consegui fixar este valor. Certo ou errado, foi o que foi e está feito.
    Eles tentaram negociar e que só aceitavam 70 mil, mas vendo eu o contexto e que eles não tinham muita hipótese, fiz força e consegui manter. O outro, como eu suspeitava, nunca existiu.
    Eles aceitaram e vão vender o apartamento pelos 65mil, e o resto da divida, vão paga-la.
    Só falta falar com a divorciada, e pedir a assinatura dela.

    E AGORA?

    Tenho que verificar algo mais da casa? Não vi a escritura. Devo ver outros documentos?
    Sei que vou ter que fazer um crédito e aqui começam as minhas perguntas:
    O imóvel é da CGD, eu e a minha namorada somos clientes, e em principio vai ter de ser lá o nosso crédito.
    Conseguirei as condições oferecidas a imóveis que estão à venda pelos bancos, 100% a 2,5% de spread?
    Tenho possibilidades de dar de entrada, perto de 25% a 30%, conseguirei negociar vantagens?
    Que custos irei ter se o negocio for em frente? Escritura? Abertura de dossiers/processos/etc?
    Actualmente já existe um gestor de processo no banco. Ainda não falei com ele, devo falar? Ou vai ser com ele que eu vou falar?

    Que mais posso fazer?
    • FDR
    • 17 outubro 2013

     # 2

    Antes de mais prepara-te para dores de cabeça!

    Antes de mais verifica se não há mais penhoras no imovel, pede certidão permanente.
    Segundo vais ao banco da cgd e explicas o caso, eles melhor que ninguem te abrem o jogo e vem a melhor solução.

    Lembra-te que mesmo que isso avance, o banco so te faz o credito caso esteja a divida anterior liquidada, ou seja,essa diferença dos 65k para o valor da divida tem que ser paga antes da escritura.

  3.  # 3

    Boas
    Como já foi dito, o banco só aceita a escritura, se alguém pagar a diferença que possa existir acima dos 65000€.
    Se a casa já está hipotecada na CGD, e está num processo de penhora na CGD, vai benefeciar de várias despesas inerentes ao seu crédito, tais como abertura de diossier, avaliação, registos provisórios, etc. por vezes até oferecem a escritura, tudo isto para se verem livres do impovél penhorado e do anterior cliente.
    Deverá ver se existem outras penhoras na conservatoria, é muito importante.
    No contrato de promessa de compra e venda deverá constar uma alinea, aonde refere que a aquisição do imovél, é livre de onus ou encargos.
    O apoio juridico nesta situação é benefico, e os custos não serão muitos, em relação ao valor do negócio em mente.

  4.  # 4

    Colocado por: FDRAntes de mais prepara-te para dores de cabeça!

    Antes de mais verifica se não há mais penhoras no imovel, pede certidão permanente.
    Segundo vais ao banco da cgd e explicas o caso, eles melhor que ninguem te abrem o jogo e vem a melhor solução.

    Lembra-te que mesmo que isso avance, o banco so te faz o credito caso esteja a divida anterior liquidada, ou seja,essa diferença dos 65k para o valor da divida tem que ser paga antes da escritura.


    Peço certidão permanente, ao divorciado ou posso pedir no Predial Online?
    Vou ao banco então. Mas se assim for, vai ser difícil. Eles não conseguem pagar aquilo. Já existe um Gestor da CGD, a gerir o processo deles. Porque os fiadores, disseram nos que tiraram alguns bens do nome deles, penso que os carros porque já foram chamados pelo banco. Eles têm noção que vão ter que ficar a pagar o resto, agora como, não sei... Será possível eles ficarem a pagar um crédito menor, apenas da diferença da venda pelo total?

    Colocado por: ramalhalBoas
    Como já foi dito, o banco só aceita a escritura, se alguém pagar a diferença que possa existir acima dos 65000€.
    Se a casa já está hipotecada na CGD, e está num processo de penhora na CGD, vai benefeciar de várias despesas inerentes ao seu crédito, tais como abertura de diossier, avaliação, registos provisórios, etc. por vezes até oferecem a escritura, tudo isto para se verem livres do impovél penhorado e do anterior cliente.
    Deverá ver se existem outras penhoras na conservatoria, é muito importante.
    No contrato de promessa de compra e venda deverá constar uma alinea, aonde refere que a aquisição do imovél, é livre de onus ou encargos.
    O apoio juridico nesta situação é benefico, e os custos não serão muitos, em relação ao valor do negócio em mente.


    Já perguntei ao outro utilizador, mas volto a perguntar, posso ver naquele site, ou tenho de ir á conservatória pedir a certidão? Eles dão-ma a mim, que não pertenço nada ao imóvel?
    No futuro vou me lembrar dessa alínea de livre de ónus ou encargos, obrigado!!

    Em relação a advogados, mais vale gastar 100 ou 200€ com um, e ter aconselhamento, do que ter chatices de muito maior valor!! Vou pensar nisso...

  5.  # 5

    Colocado por: radikalJá perguntei ao outro utilizador, mas volto a perguntar, posso ver naquele site, ou tenho de ir á conservatória pedir a certidão? Eles dão-ma a mim, que não pertenço nada ao imóvel?

    Vá aqui:

    https://www.predialonline.pt/PredialOnline/FRM001RPOLCP_input.action
    • FDR
    • 17 outubro 2013

     # 6

    Tente pedir no predial online, a certidão é sobre o imovel e não a pessoa!

    Va ao banco, o banco tera todo o gosto em tentar resolver o caso. Se não existir mais nenhuma penhora em cima do imovel penso que é bem mais facil. O banco não quer casas, mas duvido muito que o banco permita ficar o fiador a pagar mensalmente,só se pedir credito pessoal e mesmo assim tem que existir bens para segurar isso.

    Mas analise no banco, se vir que tal peça para reunir com o gerente do banco.
    Arranje sim uma advogada para o acompanhar no processo, pois o processo na cgd também já pode estar no contencioso e ai ainda é mais complicado.

  7.  # 7

    Colocado por: Picareta
    Vá aqui:

    https://www.predialonline.pt/PredialOnline/FRM001RPOLCP_input.action


    Obrigado.

    Colocado por: FDRTente pedir no predial online, a certidão é sobre o imovel e não a pessoa!

    Va ao banco, o banco tera todo o gosto em tentar resolver o caso. Se não existir mais nenhuma penhora em cima do imovel penso que é bem mais facil. O banco não quer casas, mas duvido muito que o banco permita ficar o fiador a pagar mensalmente,só se pedir credito pessoal e mesmo assim tem que existir bens para segurar isso.

    Mas analise no banco, se vir que tal peça para reunir com o gerente do banco.
    Arranje sim uma advogada para o acompanhar no processo, pois o processo na cgd também já pode estar no contencioso e ai ainda é mais complicado.


    Vou ao banco nos próximos dias... Obrigado

    Tem alguma coisa, contra os advogados masculinos?!?! :) Lol

  8.  # 8

    Tenho novidades!

    Este tópico foi criado em Outubro, e já se passaram algumas coisas.
    Passo a descrever:


    Tenho que verificar algo mais da casa? Não vi a escritura. Devo ver outros documentos?

    Já vi a escritura, aliás, pedi a certidao predial online, e descobri que tem uma hipoteca de 90.000

    Sei que vou ter que fazer um crédito e aqui começam as minhas perguntas:
    O imóvel é da CGD, eu e a minha namorada somos clientes, e em principio vai ter de ser lá o nosso crédito.
    Conseguirei as condições oferecidas a imóveis que estão à venda pelos bancos, 100% a 2,5% de spread?
    Tenho possibilidades de dar de entrada, perto de 25% a 30%, conseguirei negociar vantagens?
    Que custos irei ter se o negocio for em frente? Escritura? Abertura de dossiers/processos/etc?


    Infelizmente, como o processo ainda está em contencioso, o gestor do processo disse-nos que não podem considerar a casa para efeitos de emprestimo, como um imóvel caixa.
    Ficamos sem as vantagens da CGD em relação a isso. Mas falarei deste ponto mais á frente.

    Actualmente já existe um gestor de processo no banco. Ainda não falei com ele, devo falar? Ou vai ser com ele que eu vou falar?


    Já falei com ele. O banco não se opõe ao negocio, o mal foi que os fiadores pensavam que se iriam ver livres da responsabilidade e do restante montante em dívida.
    Quando fomos ao banco com eles, ficaram surpreendidos e não quiseram avançar com o negócio. Pensava eu que eles sabiam que tinham que pagar a diferença, mas não.
    Logo, ficou tudo em aguas de bacalhau. Passaram-se meses!!!
    Entretanto voltaram a falar comigo, porque tinham falado com uma advogada, e que os tinha aconselhado a fazer negócio, porque era muito pior se não fizessem.
    É que se fizerem negocio, a divida é menor, logo o dinheiro que tem de pagar é menor.
    Já estão conscientes que vão ter que pagar o restante, porque o negócio, só o faço por 65.000.

    O gestor do contencioso da CGD já só está á espera que se marque a escritura, para lhes tratar do crédito pessoal para pagar o resto da dívida, e fazer o negócio.
    Isso agora é lá com eles.

    A minha questão foi que apenas fui ao BIC, e apenas consegui 2,9% de spread, com TAER de 4,050%.
    Com valor de emprestimo de 45.000 para compra de 65.000 com avaliação de 75.000€
    Fiz simulações online nos outros bancos, e não consegui taxas menores do que esta.

    De salientar, que está aprovado pelo banco durante 30 dias, só tenho que avançar. Sem fiadores. Prazo: 15 anos!

    Aconselham a ir a algum outro banco? Não se esqueçam que este imóvel não é de um banco, nem consigo os "supostos" melhores spreads para imóveis do banco.

    Outra questão que já li neste forum, é que vai ter que se pagar a certidão de fim de hipoteca, que eles têm, e que normalmente custa 72€.
    Este valor é pago pelos vendedores não é?

    Cumprimentos

  9.  # 9

    Más noticias para mim, e para os fiadores.
    O banco não aceita fazer o novo contrato do remanescente da divida, e o negocio já não se vai fazer.

    O que posso fazer agora? Esperar que a casa vá para leilão?
    Como posso contactar o banco para comprar a casa?

    Cumprimentos

  10.  # 10

    Colocado por: radikalMás noticias para mim, e para os fiadores.
    O banco não aceita fazer o novo contrato do remanescente da divida, e o negocio já não se vai fazer.

    O que posso fazer agora? Esperar que a casa vá para leilão?
    Como posso contactar o banco para comprar a casa?

    Cumprimentos


    Não será melhor encontrar outra solução? Já reparou que teve praticamente um ano perdido?

  11.  # 11

    Sim, mas não estou com urgencia na compra de casa. Aquela é que tinha todas as vantagens!
    Se fosse para comprar uma agora, aquela interessava-me. Agora não vou comprar casa só porque sim...
    •  
      FD
    • 22 setembro 2014

     # 12

    Colocado por: radikalEsperar que a casa vá para leilão?

    Isto. O banco tem o seu contacto e já conhece o seu interesse, certo?

  13.  # 13

    Certo. Têm o meu contacto, e sou cliente deles... E conhece o meu interesse também.
    Eu queria saber se havia alguma forma/contacto para se poder negociar. Com os devedores não deu. esperava agora fazer negocio com o banco.
    Todas as casas que estão em imcumprimento, vão a leilão? Não podem ir para o site da CGD, www.caixaimobiliário.pt?
    Está visto que vou ter de esperar uns aninhos... Este imóvel já está em imcumprimento, á cerca de 2 anos. Faltará muito?
    Alguém conhece alguém que tenha passado por experiencias similares? E tempos?

    Obrigado.
    •  
      FD
    • 22 setembro 2014 editado

     # 14

    Repare que o banco não pode fazer nada com a casa até que o processo judicial se complete.
    O que se tentou até agora foi um acordo extrajudicial (fora dos tribunais) que, pelos vistos, não resultou.
    A casa não é do banco, não se esqueça disso. O banco não pode dispor da casa a seu bel prazer.
    A hipoteca é executada por falta de pagamento, um tribunal decide pela penhora e venda do imóvel, o imóvel é vendido e o produto da venda serve para pagar a dívida.
    Essa venda do imóvel pode ser feita por leilão, negociação particular, etc., depende de vários factores.

    Quando o tribunal decidir pela venda, o banco pode comprar a casa ou pode não a comprar, e é aí que tem que intervir.
    Normalmente, os bancos costumam comprar para evitar a venda ao desbarato que, em última instância lhes será desfavorável mas, tudo depende do valor em dívida e do valor da casa.

    Por exemplo, imagine que a dívida é de 100 e o valor actual da casa é 150. Neste cenário, o banco prefere que alguém a compre porque verá a sua pretensão satisfeita (a dívida paga na totalidade).
    Agora, caso oposto, a dívida é 100 e a casa vale 80. Neste caso, o banco prefere comprar porque senão perderá 20 de forma quase definitiva, pelo contrário, ficando com a mesma pode tirar daí benefícios: consegue mais um "potencial" crédito à habitação, pode subir o valor pedido, pode fazer alguns malabarismos contabílisticos, etc.

    No seu caso, é importante saber como e quando é que a casa vai ser vendida e estar nessa altura pronto para concorrer com o banco pela compra da mesma.
    Se não conseguir acompanhar pessoalmente o estado do processo de execução - por contacto com o tribunal (através de editais) ou com o agente de execução - pode ir vendo nestes dois sítios as vendas judiciais (pelas quais passam estes processos de venda):
    http://www.citius.mj.pt/Portal/consultas/ConsultasVenda.aspx
    http://www.solicitador.org/vendas/
    A pesquisa em ambos os sítios é um martírio mas, é a única forma que conheço de tomar conhecimento da venda. Aconselho-o a visitar ambos os sítios pelo menos uma vez por semana, isto se não tiver outra forma de saber da venda.
    O ideal é entrar em contacto com o agente de execução de forma a que este possa saber do seu interesse e ver os editais publicados em jornais ou no tribunal. No entanto, não se fie só nisso...

    O processo que descrevi acima é o padrão, poderá haver nuances ou diferenças no "seu" caso.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: radikal

  15.  # 15

    Muito obrigado pelo esclarecimento. É mais um local de pesquisa.
    O executado saberá aquando destas movimentações, tribunais, agente de execução?
    Porque conheço o vendedor, e se lhe perguntar, pode ser que ele me diga (nunca se sabe)... e assim saiba mais ou menos quando actuar.
    •  
      FD
    • 22 setembro 2014

     # 16

    Colocado por: radikalO executado saberá aquando destas movimentações, tribunais, agente de execução?

    Sim, deverá ser notificado.

  17.  # 17

    Alguém conhece um bom advogado em divórcios na área de Matosinhos/Porto?

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