Olás! Hoje trago um caso interessante, só comigo mesmo! Parece que tenho um iman para encontrar chatices! :S
Já há algum tempo não vinha cá. Para quem se lembra, tencionava comprar um terreno agricola para construir a minha casa. Já tinha esboços do projecto (precipitados pelo gabinete de arquitectura), ja tinha um PIP aprovado, mas não consegui ter um crédito viavel para o meu caso. Como sabem é muito dificil comprar um terreno sem ter capitais proprios logo à partida, por isso o negócio não foi exequível. Desisti.
Desisti de terrenos e construções, mas não desisti de procurar uma casa e por isso iniciei outro tipo de busca: moradia. Meses de buscas... alias, há 2 anos não faço outra vida. E encontrei. Tudo perfeitinho: uma moradia engraçada, preço convidativo, inserida num antigo bairro camarário da CML., casa com 50 anos mas muito bem estimada, a precisar apenas de uns retoques de modernidade, umas alterações de projecto para ampliação, coisa que parece ser, segundo já nos informámos, coisa relativamente simples de conseguir. (talvez seja, talvez não, mas esse será outro episódio) O que trago agora é o berbicacho que parece não querer deslargar do meu pé. Procuro neste tópico as vossas opiniões mais experientes nestas andanças, ou até trazer uma novidade de burocracia ;)
Pois bem, vimos a casa, adorei o local, achei potencial, "aqui vou ser feliz", isso tudo. Segundo passo: levei engenheiro (2 diferentes) para me fazerem um orçamento de obras e ver se era possival aplanar lá uma parte do lote que precisa ser aplanado. Tudo ok, tudo dentro dos valores que tencionavamos pagar (cerca de 50 mil euros em obras totais) e ainda ouvimos uns elogios a dizer que pelo preço de venda da casa estavamos a fazer um belo negocio.
Hoje soube o berbicacho que já andava à espreita: o verdadeiro proprietário da casa é a EDP, e há uns 50 anos atrás arrendou a casa a uma familia, hoje é apenas uma senhora idosa que lá mora. Mas a EDP quis vender aquilo e propôs à senhora comprar a moradia por 80mil euros. Só que a senhora não tem dinheiro para comprar a moradia, pelo que então a EDP sugeriu colocar-se a casa à venda, havendo um contrato de cedência. OU seja: a casa está à venda por 150mil, mas na escritura vai estar o valor de 80mil euros. Esses 80mil são para a EDP, o restante é para o bolso da senhora poder comprar um T1 algures.
Soube isto hoje e fiquei logo a ver o negocio ficar em águas de bacalhau.
Primeiro: se a escritura é 80mil, o Banco só vai emprestar sobre esse valor e é apenas uma percentagem. MAs eu preciso que o Banco empreste na totalidade... a solução que a moça da imobiliaria garante que é possivel, passa por pedirmos : 80mil - credito habitação 70mil multiusos, com o mesmo spread 50mil para obras, tambem com o mesmo spread
HUmmm, cheirou-me a esturro que não vai ser possivel e quase já prevejo quando chegar aos gestores eles torcerem o nariz e dizerem que é muito complicado e depois ligam a dizer qualquer coisa (fartei-me de ouvir esta quando foi do terreno...) Mas a ver vamos. A moça garantiu que o que interessa é o valor da avaliação e a noss capacidade de esforço. O meu marido teimava em dizer que o valor do emprestimo era sobre o menor dos dois valores (avaliaçao e escritura), assim sendo mesmo que a avaliação fosse excpecional, o Banco só emprestaria para os 80mil... mas eu nao tenho bem a certeza que seja assim... ja agora, quem souber dizer, agradeço. Tambem sabemos que os Bancos agora nao emprestam na totalidade, apenas 70 ou 80%
Segundo: a moça disse tambem que o contrato de promessa era em nome da senhora idosa, mas depois a escritura ja era em nome da EDP... como é que é, afinal quem é o vendedor?? Depois já disse que podiamos nao fazer o contrato promessa e passar logo à escritura. Que não nos preocupassemos que a advogada íria redigir o contrato e o mesmo ficaria bem esclarecedor da situação. Mas preocupada fiquei eu! Como é que a senhora idosa vai justificar que lhe caiam 70mil euros na conta, vindas da minha pessoa? Porque se ela nem aparece na escritura, ela é como se não existisse?? Ou é um ónus da casa??
Terceiro - escriturar uma casa por baixo... que problemas poderão advir disso?? Sei que em IMI é melhor, mas se quiser vender tenho uma batelada de mais valias... e outras coisas?
tou meio perdida, a unica coisa que sei é que tenho pena de perder o negocio por um medo irracional de uma coisa que até poderá nao ser nada de especial, mas não vou me atirar de cabeça sem antes consultar um advogado competente nestas andanças.
E antes de mais nada gostaria de ouvir as opinioes mais experientes aqui do forum
Desde ja agradeço a paciencia de ler isto tudo! :P
A compra é feita pelos 150.000,00 é isso que você paga à proprietária (EDP) e é isso que a EDP tem de declarar que recebeu. E é sisso que terá de ficar na escritura. Entretanto (a EDP não é como nós, *pobres* mortais. Tem um bolso sem fundo) a EDP indemniza a inquilina com os tais 70.000,00 caso contrário, na data da escritura a casa ainda estará habitada.
Pois... por isso um preço tão interessante sobre a casa! Que azar o meu, hein? parece que tenho olho para a chatice!!!
Na minha perspectiva, a EDP sendo a vendedora deveria tratar a coisa comigo pelos 150, se depois quer doar ou chamem-lhe o que quiserem, 70 mil euros à idosa, isso é lá com ela! Acho isto uma vergonha, sinceramente
.. pois... além da ilegalidade que é estar a declarar um valor abaixo do valor real de venda.. Mas não se preocupe.. porque a DGCI... dava logo com o "Gato"... e mais, por esse preço "simbólico", arrisca-se a que a Câmara exerça o direito de preferência... ( não deve ser provavel... mas nunca se sabe)
Há outro pormaior, nesses créditos multiusos e para obras não há aquele limite de 0,5% na penalização por amortização antecipada, se o banco entender, pode cobrar 5% ou mais. Faça finca pé e não aceite o negócio nesses termos, negoceie apenas com uma entidade (EDP) e escriture pelo real valor.
Como é que é possivel uma entidade pública propor uma aberração dessas?
Você nesse caso poderia responder assim: "...entao tá certo eu alinho mas voces comprometem se por escrito a fornecer me energia grátis durante 50anos"...isto só pra ver a reacção.
Olhe, sinceramente, se fosse comigo ou esquecia já isso, ou metia um advogado a tratar me de tudo.
O contrato de cedência de posição funciona e é viável - a actual inquilina da casa cede a posição que tem num negócio a si. Isso aconteceu muito durante o recente boom imobiliário em casas ainda não construídas que se vendiam praticamente em papel. A construtora fazia um CPCV a uma pessoa e essa pessoa depois "vendia" (cedia) a sua posição no contrato a outra pessoa. Muita gente ganhou dinheiro desta forma sem alguma vez pagar quaisquer impostos. Aliás, uma das razões para que estas mais valias começassem a ser tributadas foi esta mesmo.
Até aí, contrato de cedência de posição, está tudo bem, é legal. A casa é vendida a uma pessoa por 80 mil, mas essa pessoa cede-lhe a posição nesse negócio por 70 mil. Perfeitamente legal.
O problema, como bem o coloca, é com o banco e, no futuro, com as mais valias. O crédito multi-usos pode ter um spread maior, não permite a tal penalização máxima de 0,5% em amortizações e não lhe serve para deduzir no IRS, se não me engano.
Sugiro que faça como eu costumo fazer quando tenho decisões relativamente importantes a tomar: criação de cenários. Pegue numa serie de folhas e escreva em cada uma delas um dos desfechos possíveis para esta situação, daqui a uns meses. Pense sempre a longo prazo e decida em conformidade com aquilo que deseja. Porque, vejamos, se não se quiser desfazer da casa tão cedo e se normalmente não tem possibilidades financeiras para amortizar o crédito, duas das desvantagens são logo eliminadas.
Lembre-se que não vai fugir ao fisco, nem vai escriturar por baixo. Por outro lado, não facilite, se quer mesmo o negócio, contrate um advogado, gaste umas centenas de euros, mas tenha a certeza que a coisa fica bem feita. Eu, pessoalmente, só passava o cheque dos 70 mil à senhora depois da escritura feita...
atenção que mesmo fazendo os creditos o unico que em termos fiscais podera ter aproveitamento será so a parte do credito a habitaçõa, o credito multiusos e o d obras (que julgo ser o mesmo, nhá diferenças) não os pode declarar para benefícios fiscais...
Fui agora ao banco e pelo menos dessa parte recebi algumas boas noticias. Terá de ser feito 2 créditos, um de habitação (de 80mil) e outro multi opções. O multi opções engloba a indemnização e as obras. Tem de bom que disponibilizam o dinheiro todo de uma vez e não serão precisas vistorias, como sucede com o credito de obras. O spread do de habitação e o de multi opçoes é igual! A gestora disse-me que realmente não se pode declarar o multi opções para beneficios fiscais, mas que não há propriamente relevancia nisso, porque isso tem uma tabela e mesmo que se declare mais, a um determinado valor já não se é reembolsado. A diferença que tambem se pode constatar no multi opções, é que se houver uma liquidação é de 2% e há uma comissão de estudo no valor de 230 euros. Acho tudo perfeitamente concebivel. Para comparar, pedi-lhe que fizesse a simulação caso a compra fosse toda em credito a habitaçao. E a diferença é minima.
Quanto á escritura ser de 80mil e a legalidade da situação, ela aconselhou mesmo que esse aspecto fosse visto por um advogado. Referiu que naturalmente a EDP nunca vai fazer a escritura por 150mil, pois só vai receber os 80... Portanto, o restante será uma indemnização que eu terei de dar à senhora idosa. Isso tem de ser analisado por um especialista na matéria. É algo que vou fazer, obviamente. Só preciso de um advgado competente em Direito Notarial e não conheço nenhum, se algum forista me quiser sussurrar alguem, agradeço ;)
Já agora porque nao coloca a hipotese de comprar um T1 e fazer um contrato com a dita sra. idosa ? Ou seja, compra o T1 e deixa a sra. lá a viver a borla ou a pagar o mesmo valor da renda que actualmente paga à EDP, ou apenas o valor do condomínio.
Mas é obvio que no contrato terá de figurar uma clausula em que após o falecimento da sra. nenhuma familiar terá direito ao usufruto da casa, porque com valores irrisórios de algumas rendas o que não faltam é aproveitadores.
Assim, gasta o mesmo valor e fica com 2 casas. Quando a sra. idosa falecer pode vender o T1 e recuperar alguma parte do investimento.
O unico inconveniente é que terá gastos com as duas habitaçoes.
nielsky... dois apartamentos já tenho eu! pelo que essa proposta não faria qualquer sentido, uma vez que o que quero é ir para uma moradia viver. E se eu fosse comprar um T1 e pusesse a alugar. seria para receber o valor justo actual de uma renda... nem percebo porque é que eu iria, nas suas palavras, propor tal coisa... Tambem não faria sentido para a senhora idosa, que só tenciona sair daquela casa porque é-lhe dada a oportunidade de fazer um negócio e ganhar algum património. Para que iria ela sair da casa onde viveu mais de 50 anos, e ir morar para um T1 que não seria dela? Não faz sentido! Porque, pelo que já me constou, a sra "não quer" sair daquela casa e nem sequer é obrigada a isso. Pode lá viver, com a renda miníma que está a pagar à EDP até ao fim dos seus dias... mas com esta proposta pode eventualmente deixar algum patrimonio.