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1. • anatrindade
   • 22 janeiro 2014

    # 1

   Boas!
   Estando a negociar um financiamento para obras em casa, o banco informou que a libertação das verbas só é feita DEPOIS da execução das obras, mediante vistoria.
   A libertação das verbas será parcial, à medida que as obras vão avançando e após as vistorias, que serão solicitadas por mim as quais pagarei ao banco quase 100€ por cada.
   A questão é que qualquer empreiteiro, com toda a certeza, irá pedir uma percentagem do valor do orçamento na adjudicação certo?
   Ora então é uma "pescadinha de rabo na boca" pois se peço financiamento ao banco é porque não tenho o dinheiro, mas por outro lado o banco aprova o empréstimo mas só liberta a verba se eu avançar com as obras...
   É mesmo assim que funciona?
   Já basta o projeto de arquitetura e as licenças que têm de sair do meu bolso, uma vez que não estão "ao abrigo" do financiamento...
   As vistorias do banco têm apenas em conta a "obra feita" ou costumam exigir as faturas?
   Também me foi dito que há empreiteiros que estão familiarizados com este sistema e que avançam com as obras sem nada receber. Será?
   E que cuidados há a ter com as obras? É preciso fazer um contrato com o empreiteiro, correto?
   E o que deverá constar nesse contrato?
   Solicito vossa ajuda, por forma a saber o que é preciso para salvaguardar os interesses de todos neste processo.
   Obgd!
2. •  
     FD
   • 22 janeiro 2014 ^editado

    # 2

   Colocado por: anatrindadeÉ mesmo assim que funciona?

   
   Cada banco faz as coisas como quer.
   Mas, do que sei e do que leio por aqui, a prática comum é essa.
   
   O financiamento é o quê? Crédito pessoal, crédito com hipoteca...?
   
   

   Colocado por: anatrindadeAs vistorias do banco têm apenas em conta a "obra feita" ou costumam exigir as faturas?

   
   Obra feita.
   
   

   Colocado por: anatrindadeE que cuidados há a ter com as obras? É preciso fazer um contrato com o empreiteiro, correto?
   E o que deverá constar nesse contrato?

   
   Já leu? https://forumdacasa.com/discussion/8189/novo-membro-leia-isto-antes-de-participar/
   Estão lá as respostas que procura, leia a secção "Se vai construir casa", aplica-se quase tudo ao seu caso.

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3. • mafgod
   • 22 janeiro 2014

    # 3

   Geralmente, quando se aceita um orçamento faz-se contrato com empreiteiro e nessa altura faz-se um pequeno pagamento (~5%).
   Depois, e conforme acordado nesse contrato, são feitos pagamentos tendo em conta a obra feita.
   Convém é que sejam o mínimo de pagamentos possíveis para não estar a pagar muitas vistorias.
   Também convém que sejam em alturas (% da construção) que batam certas com as mesmas % nas vistorias do banco de modo a receber do banco o valor a pagar ao empreiteiro.
   E há mais, no fim da obra, o banco só liberta a última tranche (pode ser até de 20%) só depois da licença de habitabilidade!!
   
   Não sei a sua situação financeira mas, não tem de parte, digamos, 5% (para não dizer 25%) do valor total da obra?
   E se houver, que há sempre, mesmo com projetos de execução XPTO, derrapamentos face ao orçamentado?
   Renegociar com o banco nessa altura para mais dinheiro é para esquecer!
   
   E escolha o banco.... há bancos que facilitam e outros nem por isso!

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4. • anatrindade
   • 22 janeiro 2014

    # 4

   Colocado por: FD
   
   O financiamento é o quê? Crédito pessoal, crédito com hipoteca...?

   
   
   É crédito com hipoteca, associado a um crédito habitação para aquisição de habitação própria permanente.
   São obras de remodelação e visam tornar a casa habitável (cozinha, wc, carpintarias e caixilharias) e reconstruir/corrigir partes que foram construídas ilegalmente.
   O banco exigiu, inclusivamente, o respetivo averbamento das partes ilegais nas finanças ANTES da escritura, independentemente de não estarem legalizadas na Câmara.
   Já agora, se essas partes existem há décadas, posso legaliza-las na Câmara sem ter que apresentar obrigatoriamente um projeto?
5. •  
     FD
   • 22 janeiro 2014 ^editado

    # 5

   Colocado por: anatrindadeÉ crédito com hipoteca, associado a um crédito habitação para aquisição de habitação própria permanente.

   
   Então é assim mesmo, faz antes e paga depois.
   Como diz o mafgod, convém ter um balão financeiro para poder fazer as coisas desafogadamente. Se não o tem, não sei se é boa ideia continuar.
   Se tem possibilidade de pagar a prestação, considere fazer um crédito pessoal noutra instituição bancária EXACTAMENTE ao mesmo tempo que conclui a aprovação desse crédito com hipoteca.
   
   

   Colocado por: anatrindadeJá agora, se essas partes existem há décadas, posso legaliza-las na Câmara sem ter que apresentar obrigatoriamente um projeto?

   
   Décadas tanto podem ser 20 como 90, há diferenças.
   Se as alterações são anteriores a 1951 não precisa de nada. Aliás, se a casa é anterior a 1951 e não existem na câmara plantas ou fotos da mesma, se calhar as "alterações" até lá estão desde o início...
   Se são posteriores, normalmente precisa sempre de um projecto mas depende de muita coisa que aqui é difícil dizer.

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6. •  
     danobrega
   • 22 janeiro 2014

    # 6

   Colocado por: anatrindadeOra então é uma "pescadinha de rabo na boca" pois se peço financiamento ao banco é porque não tenho o dinheiro, mas por outro lado o banco aprova o empréstimo mas só liberta a verba se eu avançar com as obras...

   
   
   Penso que só é uma pescadinha de rabo na boca se a ana não tiver qualquer capital disponível. Se tiver algum capital, trabalha com esse e vai pedido o próximo ao banco. Se não tem qualquer capital para fazer as obras talvez seja mais prudente primeiro poupar algum.
7. • anatrindade
   • 22 janeiro 2014

    # 7

   Colocado por: danobrega
   
   Penso que só é uma pescadinha de rabo na boca se a ana não tiver qualquer capital disponível. Se tiver algum capital, trabalha com esse e vai pedido o próximo ao banco. Se não tem qualquer capital para fazer as obras talvez seja mais prudente primeiro poupar algum.

   
   
   Obrigada danobrega.
   Tenho algum capital, a questão é que não sei se será suficiente... Depois, quem tem experiência nisto, sabe como encadear a obra...
   
   Outro problema é ter que "aguentar" a casa arrendada onde estou atualmente e o fator "duração da obra" vale algumas centenas valentes de euros, senão milhares...
   
   O melhor será começar as obras no interior da habitação para a pôr habitável e puder mudar para lá correto?
   Depois pedir uma vistoria e rezar para que o banco liberte uma verba justa e de acordo com o que realmente foi executado.
   E esse é um fator extremamente volátil ao qual também vou estar sujeita! Afinal de contas, quais são os critérios das vistorias bancárias? Serão como as avaliações, ou seja, "por baixo"??
   No fundo não deixa de ser um tiro no escuro e se há coisas que detesto é malta que se financia com o dinheiro dos outros (neste caso, dos empreiteiros) e não quero que me obriguem a vestir a pele do lobo.
8. •  
     FD
   • 22 janeiro 2014

    # 8

   Colocado por: anatrindadeAfinal de contas, quais são os critérios das vistorias bancárias?

   
   Emprestam 100€.
   Vão à obra e dizem: está 20% concluída.
   Recebe 20% de 100€ = 20€.
   
   Acho que é isto.

   Concordam com este comentário: loverscout
9. • anatrindade
   • 22 janeiro 2014

    # 9

   Colocado por: FD
   Emprestam 100€.
   Vão à obra e dizem: está 20% concluída.
   Recebe 20% de 100€ = 20€.
   
   Acho que é isto.

   
   
   Huuummmm...
   E se esses 20% que eles dizem que está concluídos são afinal 40% reais?
   A dúvida é essa.
10. •  
      FD
    • 22 janeiro 2014

     # 10

    Colocado por: anatrindadeA dúvida é essa.

    
    Pois... daí a necessidade do balão.
    Leia o contrato, deve lá estar tudo explicado.
11. •  
      danobrega
    • 22 janeiro 2014 ^editado

     # 11

    Colocado por: anatrindadeHuuummmm...
    E se esses 20% que eles dizem que está concluídos são afinal 40% reais?
    A dúvida é essa.

    
    
    Acho que o que acontece é o contrário. O que está feito é realmente 20%, mas o empreiteiro já está a pedir 40%. Nessa situação o banco até a está a proteger.
    
    Mas também depende de como o banco fizer a coisa. O problema do banco será libertar mais capital do que o valor da hipoteca. Assim a avaliação não será do total da obra mas do total hipotecado. Se for assim as contas serão diferentes.
    
    Imagine o seguinte cenário. O terreno vale 50.000€. A casa actual vale 0€ (precisa de muitas obras). As obras valem 100.000€. Imagine que precisa de 80.000€, e tem 20.000€.
    
    Quando as obras estiverem a 20%, a Ana fica sem capital. No entanto para o banco o valor do que está hipotecado será 50.000 (terreno) + 20.000 (obra) = 70.000€. Se o banco tiver uma regra de emprestar até 80% do valor da hipoteca poderá, neste cenário, libertar a seu pedido até 80% dos 70.000, 56.000€. Até no início pode pedir para libertarem logo uma parte do capital, pois tem o terreno hipotecado.
    
    Num cenário limite, imagine que hipoteca um terreno e casa que são avaliados em 500.000€ para fazer obras de 100.000€. O banco não terá qualquer problema em libertar logo o capital e até deve ser de sua preferência pois começa mais cedo a receber juros.
    
    Estou apenas a supor, mas lembro-me de conversas deste género. Para ter a certeza vá falar com os bancos.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: anatrindade
12. • loverscout
    • 22 janeiro 2014

     # 12

    Colocado por: anatrindade
    
    Huuummmm...
    E se esses 20% que eles dizem que está concluídos são afinal 40% reais?
    A dúvida é essa.

    
    
    isso nao acontece..... pelo contrario.... é habito o banco dar avaliação de 40% e na realidade só estar feito 20%....atençao a isso, nao va o empreiteiro passar-lhe a perna!
13. • anatrindade
    • 22 janeiro 2014

     # 13

    Obrigada. Fico mais descansada.
    Na verdade o imóvel tem bom potencial.
    Foi avaliado em 142mk (considerando as obras já feitas) e vou pagar 115mk por ele.
    Creio que nem preciso do total da diferença para as obras; penso que 20 a 25mk chegarão (sem contar com projeto e licenças)
    Tenho aprovação bancária para o valor máximo de 32mk para obras...
    São moradias que há poucos anos atrás - antes da "crise" - se vendiam por valores entre os 150mk e os 180mk
    A avaliação do banco foi muito por baixo, daí o meu receio com as vistorias.
14. •  
      FD
    • 22 janeiro 2014

     # 14

    Colocado por: anatrindadeCreio que nem preciso do total da diferença para as obras; penso que 20 a 25mk chegarão (sem contar com projeto e licenças)

    
    Pensa? Cuidado com isso... não pense, tenha a certeza.
15. • anatrindade
    • 22 janeiro 2014

     # 15

    Colocado por: FD
    Pensa? Cuidado com isso... não pense, tenha a certeza.

    
    
    Tenho alguns orçamentos que já dão para ter uma ideia.
    Depois também dependerá da "ambição" e dos trabalhinhos "já agora".
    Como sem ovos não se fazem omeletes, os custos vão ter que ser controlados ao máximo, não vai dar para haver grandes derrapagens por mais que alguém queira e todos têm que estar muito conscientes disso.
    No money, no funny.
    O objetivo é mudar-me para lá o mais rapidamente possível, como tal a primeira coisa a fazer é a cozinha, o wc e as carpintarias. Eventualmente estuques. Tudo o que vier depois será puro acréscimo de valor.
    E como queremos valorizar!
16. • mafgod
    • 22 janeiro 2014

     # 16

    Colocado por: FDEmprestam 100€.
    Vão à obra e dizem: está 20% concluída.
    Recebe 20% de 100€ = 20€.
    
    Acho que é isto.

    Não recebe 20.... recebe 20 - 0,6% (imposto de selo)
    Ou seja, 20-0,12= 19,88€
    
    Assim parece pouco, mas num empréstico de 100K, só recebemos 99.400€
    Atenção a isto :-)
    
    Além de retirarem antes o valor da vistoria :-)
    
    

    Colocado por: anatrindadeE se esses 20% que eles dizem que está concluídos são afinal 40% reais?

    A minha experiência com a CGD faz crer que o avaliado pelo banco é o correto.
    Portanto, se o empreiteiro diz que estão 40% e o banco 20% diria que tem mais razão o banco que o empreiteiro... mas daí a minha pergunta lá acima.... convém ter um bom pé de meia!
    
    

    Colocado por: anatrindadeFoi avaliado em 142mk (considerando as obras já feitas) e vou pagar 115mk por ele.
    Creio que nem preciso do total da diferença para as obras; penso que 20 a 25mk chegarão (sem contar com projeto e licenças)
    Tenho aprovação bancária para o valor máximo de 32mk para obras...

    Afinal... vai pedir quanto?
    
    

    Colocado por: anatrindadeComo sem ovos não se fazem omeletes, os custos vão ter que ser controlados ao máximo, não vai dar para haver grandes derrapagens por mais que alguém queira e todos têm que estar muito conscientes disso.
    No money, no funny.

    Também acredita no pai natal?
    Há sempre algo a alterar! Mudar! ....
    Só se não for à obra :-)
17. • anatrindade
    • 22 janeiro 2014

     # 17

    Colocado por: mafgodTambém acredita no pai natal?
    Há sempre algo a alterar! Mudar! ....
    Só se não for à obra :-)

    
    
    Desculpe mas não percebo o que está a querer dizer. Importa-se de especificar?
18. • mafgod
    • 22 janeiro 2014

     # 18

    Colocado por: mafgodTambém acredita no pai natal?
    Há sempre algo a alterar! Mudar! ....
    Só se não for à obra :-)

    Traduzindo....
    - se não for à obra durante a mesma, (quase que impossível de acontecer), e ir apenas no fim depois de pagar... acredito que não terá custos para além do acordado inicialmente.
    - se vai à obra, que é o mais normal, há sempre coisas a alterar: tipo de material, outra cor, mais para ali, agora isto e aquilo... e o valor no fim de certeza que não é igual ao acordado inicialmente.
    Para além de haver uma ou outra multa a pagar ou licença (ocupação de via pública por ex.) esquecida...
    
    Por isso, tenha um pé de meia para algumas eventualidades...
19. • anatrindade
    • 22 janeiro 2014

     # 19

    Ahhh, ok, percebi!
    Pois lá está, são os trabalhinhos "já agora" de que falava lá atrás... Quero ver se evito mesmo isso...
    Quanto às multas por licenças de ocupação de via, a casa tem logradouro, não vai haver desculpas para os empreiteiros deixarem material na via pública!
    Mas sei do que fala. A tentação é grande. Mas quando a tentação bater à porta, olho para dentro da carteira para me auto-desmotivar, eheh
20. • loverscout
    • 22 janeiro 2014

     # 20

    Colocado por: anatrindadeAhhh, ok, percebi!
    Quanto às multas por licenças de ocupação de via, a casa tem logradouro, não vai haver desculpas para os empreiteiros deixarem material na via pública!
    

    
    
    nao ande em cima deles nao...... eu levei 250 euros de multa porque puseram entulho no passeio durante uma semana (por preguiça de nao o carregarem para cima da carrinha todos os dias).... azar dos azares a fiscalização passou la nessa semana.....pumbas! vai buscar.... incha....toma! e nao me chamo Blatter!
    
    perante a camara voce como Dono de obra é responsavel por tudo! independentemente dos contractos que tenha com empreiteiros ou similares!
    
    eu aprendi isto da pior forma!