Gato por Lebre
Práticas cautelares na compra, em fase de projecto, de um apartamento residencial de qualidade superior.
Carlos Carames *
Diz a sabedoria popular que “o único animal que não tropeça duas vezes na mesma pedra é o cão”.
Pretendo com esta pequena série de artigos fazer uma compilação de recomendações que resultam de experiências vividas por mim e por outros, que se forem observadas por quem pretenda adquirir um apartamento (fracção autónoma) de qualidade superior, em fase de projecto, poderão evitar tropeçar na pedra onde eu e outros já tropeçaram.
Para que sejam salvaguardados alguns aspectos que geralmente passam desapercebidos aos menos atentos e que só se dá por eles com a obra já feita ou quando o retrocesso do negócio já não é possível sem que daí resulte um prejuízo relevante, julgo importante ter em atenção as diversas recomendações aqui transmitidas.
Quando pensamos comprar casa e podemos esperar pela entrega, somos levados a negociar a compra em projecto para assim podermos personalizar o produto que idealizámos, induzidos pela ideia que conseguimos assim obter um imóvel cuja qualidade de construção pode ser controlada e a um valor menos influenciado pelo incremento dos preços de venda do mercado que se presume não regredir.
Geralmente os “passos” que todos damos têm a seguinte sequência:
1 - Começamos por definir a nossa disponibilidade financeira, a tipologia do apartamento, áreas, varandas, etc.
2 - Passamos então à escolha da localização em função das nossas necessidades e interesses, nomeadamente o sossego, a proximidade a escolas, a zona comercial, acessibilidades, etc.
3 - Procuramos assegurar-nos que a Imobiliária/Construtor esteja bem conceituado no mercado.
4 - O prazo de entrega do imóvel é das primeiras questões que se colocam ao vendedor e para este, o optimismo habitual leva-o a considerar que 18 meses são mais que suficientes para a entrega da chave, pois “o projecto já até foi aprovado pela respectiva Câmara Municipal (C.M.) e a empresa até está pronta a entrar em obra “. Não se iluda e conte com um adicional de mais 6 meses a um ano, pelo menos!
E muita atenção à proposta de C.P.C.V. - contrato promessa de compra e venda pois se o prazo de entrega que nele figurar for um “previsivelmente até (…)” então tenha cuidado porque pode vir a ter a surpresa desagradável de ver a escritura continuamente adiada.
Na verdade, o projecto de licenciamento e o alvará de construção podem estar aprovados pela C.M. mas, até à emissão do T.C.P.H.-Título Constitutivo da Propriedade Horizontal, podem ser submetidos à C.M. “n” pedidos de alteração ao projecto inicial e enquanto estes não forem aprovados e as vistorias efectuadas, a C.M. não emite o Alvará de utilização e sem este não se fazem escrituras. Esta questão irá ser ainda abordada mais à frente.
É muito importante que no C.P.C.V. fique logo definida a localização e dimensões do(s) seu(s) lugar(es) de garagem de utilização privativa demarcado(s) em zona comum ou em boxe.
Recomendo contudo, que opte pela modalidade de aquisição como fracção autónoma para assim não ficar sujeito às restrições impostas aos espaços em zona comum. Terá de realizar duas escrituras, duplicar os registos nas Finanças e Conservatórias mas valerá a pena.
5- Durante a negociação a Imobiliária/Construtor abre um leque de facilidades ao cliente para tornar a operação mais atractiva face ao preço proposto.
Se devido à localização do imóvel este não tem bonitas vistas para oferecer, a Imobiliária/Construtor argumentará com a centralidade, com a qualidade dos elementos da construção, com o uso exclusivo de pátios comuns que garante poder utilizar a seu belo prazer e sem encargos, o que não é verdade, ou que já tem poucos apartamentos por vender.
Não acredite em tudo o que lhe dizem, para mais tarde não ter dissabores.
(continua)
* (Engenheiro-IST)
Recomendo contudo, que opte pela modalidade de aquisição como fracção autónoma para assim não ficar sujeito às restrições impostas aos espaços em zona comum. Terá de realizar duas escrituras, duplicar os registos nas Finanças e Conservatórias mas valerá a pena.
“Gato por Lebre - II”
Carlos Carames *
Práticas cautelares a observar na compra, em fase de projecto, de um apartamento residencial de qualidade superior.
(continuação)
7 - Se a Imobiliária/Construtor lhe apresentar o alçado anterior (principal) do edifício e uma planta do apartamento onde figuram as cotas e áreas das diversas divisões da fracção que vai comprar, verifique se os desenhos incluem a implantação de pilares e vigas.
Se não fizer essa confirmação pode-lhe acontecer que quando for visitar a obra já com as paredes rebocadas e pintadas, verifique que na parede onde pensava encostar determinado móvel, ele tem de ficar avançado porque um pilar ali localizado dividiu a parede em dois planos paralelos mas distanciados entre si.
Para precaver surpresas, peça a planta, os alçados e cortes do prédio e da fracção que vai adquirir tal como constam do projecto aprovado pela Câmara Municipal. Nesses desenhos poderá confirmar a localização dos pilares e vigas.
8 - Outro aspecto muito importante a ter em conta é a Segurança e Salubridade da habitação. As novas construções já contemplam portas blindadas na entrada principal da fracção que confronta com o patamar de acesso aos elevadores e escadas de serviço, mas isso por si só não chega pois grande parte dos assaltos fazem-se pela “retaguarda”.
Se comprar um segundo piso pensando que vai ficar a uma cota mínima de 6 metros do solo, verifique no projecto as cotas reais e se o alçado posterior não confronta com um pátio, que servindo de cobertura ao prolongamento das fracções do rés-do-chão, poderá “transformar” o seu segundo piso num primeiro.
Se isso acontecer e a distância ao solo na fachada posterior ficar mais reduzida do que pensava, ainda tem um piso por debaixo do seu. Até aí tudo bem. Mas cuidado, porque se o proprietário do piso que lhe fica por baixo concluir que afinal comprou uma fracção mais pequena do que precisava e unilateralmente e sem ter em conta o limite dos seus direitos decidir aumentar a sua habitação à conta do pátio, então o caso muda de figura.
Os pátios de cobertura são geralmente espaços comuns, mas podem ser atribuídos ao uso exclusivo de determinadas fracções.
Sucede frequentemente que o uso exclusivo daquilo que é de todos, se transforma num abuso e pode vir a surgir-lhe à frente das suas janelas e varandas um “telheiro”, também pomposamente designado por “pérgula de apoio a uma cobertura” e cuja finalidade geralmente é a de acabar numa “marquise exterior” adoçada à fachada.
E se isso acontecer então a cota entre o seu pavimento e essa construção imprevista ficará reduzida a uns 30 cm! As suas portas e janelas nessa fachada acabam por ficar com o acesso tão fácil que os assaltantes nem precisam de fazer escalamento para lhe entrarem em casa!
Bom, se ainda não fez a escritura de compra, porque a Imobiliária/Construtor a “deixou” atrasar, sempre lhes pode tentar reclamar a situação mas este vai-lhe provavelmente dizer que se entenda com o já proprietário da fracção que lhe está a causar o problema.
Como certamente já não está em condições de retroceder no negócio, avança para a escritura. E nesta fase, sabendo que tem a lei do seu lado, procurará acordar com o proprietário do piso de baixo uma solução a contento das partes mas, se a outra parte o mandar “dar uma volta”…e lhe virar as costas a si e ao problema que ele lhe está a criar, porque o referido telheiro até vai ser a cobertura duma programada futura marquise (…), então aí começa o grande problema.
Para o evitar um “calvário” de que falarei num próximo capítulo, assegure-se que compra um andar suficientemente alto para que este problema não surja ou, se não gosta de alturas pois quando falham os elevadores é uma chatice, então imponha no c.p.c.v. que este problema fique salvaguardado no futuro t.c.p.h.-titulo constitutivo da propriedade horizontal.
Para isso o t.c.p.h. deverá incluir um Regulamento de Condomínio onde conste entre outras normas a proibição de construção nos pátios comuns e/ou nos privativos, de telheiros, alpendres, pérgulas e marquises. Esse Regulamento, porque fará parte do t.c.p.h., já só poderá ser modificado com o acordo de todos os proprietários.
(continua)
* Engenheiro
Carlos Carames *
19:00 terça-feira, 10 março 2009