- Ola a todos!
Ando novamente à caça de casa para comprar e recentemente deparei-me com 2 que, talvez (talvez!) possam ser um bom negócio. No entanto, ambas precisam de um investimento adicional. Uma está apenas com trabalho de pedreiro acabado (portanto, precisa de acabamentos, etc), e a outra precisa de reformas.
Gostaria que alguém da área me pudesse dizer, em média (sim, eu sei que depende do material que queira por, só gostaria de saber uma estimativa por alto) quanto iria gastar em cada caso, pois gostaria de saber quanto €€€€ teria de por em cima, para além do preço de compra, para ter a casa habitável e decente.
Ora, vamos às fotos! Aqui está a casa nº1. Está em construção, como podem ver. Tem um bom terreno e um anexo, e parece já estar com a construção bastante avançada. (fotos tiradas do OLX)E aqui está a casa nº2 (e a minha preferida... também é bem mais barata que a outra ;) . Esta precisa de ser reformada, mas acho que tem potencial. Puseram tijolos nas janelas, acho que para inpedir que vandalizassem a casa. As fotos são pequenas, mas foi o que consegui arranjar. Seria preciso novas portas, janelas, piso, louça da casa de banh,etc... Pelas fotos as paredes parecem estar revestidas de papel de parede... Estas 2 casas situam-se no norte, e eu neste momento estou a morar perto de Lisboa, mas pretendo ir vê-las pessoalmente esta semana. Poderiam dar-me conselhos a que perguntas importantes especificas deva fazer antes de tentar comprar, seja qual delas for?mais fotos da casa 2...Amigo ia mais para a casa 2, é no norte em que zona?
Posso ajudar na Remodelação da casa em tudo, obrigado
[email protected]para a zona de Santa Maria da Feira.
No entanto, se tem idéia do quanto iria gastar em acabar a nº1 ou remodelar a nº2, poderia esclarecer-me (valores aproximados, óbvio)..-
Gabinete OP
- 5 março 2014
No caso da primeira moradia, que ainda não tem licença de utilização, não se esqueça dos custos que terá com a parte burucrática na câmara. Licenças caducadas, verifique se o que está construído até agora está de acordo com o projecto aprovado pela câmara principalmente a nível da localização e dimensões das portas e janelas, alturas da cobertura, bem como a nível da estrutura da moradia.
www.gabineteop.com.... horas depois de postar aqui...
eis que recebo telefonema.. a casa número 2 foi vendida...
Já fui muito tarde...
(insire palavras obscenas....começadas por F e por C...)O único conselho que costumo dar a quem está a pensar comprar casa é:
"Pense naquilo que é realmente importante e não é passível de ser mudado no futuro: Localização, Área e Orientação. Tudo o resto é reformulável..."Colocado por: Tyrande.... horas depois de postar aqui...
eis que recebo telefonema.. a casa número 2 foi vendida...
Já fui muito tarde...
(insire palavras obscenas....começadas por F e por C...)
Por muito que possa (agora) custar ouvir, o certo é que ficou com o problema resolvido (a indecisão entre estas duas casas).
Boa sorte na sua pesquisa.- antonio almeida
- 6 março 2014
boas
eu ai para a segunda.
mas para isso era necessario ter dados como estado das canalizações e fios eletricos.
abraçoeu gosto mais da 1a, mas antes de comprar veja os projectos, se as caves estão bem impermeabilizadas e que isolamento possui. se está legal... depois veja se vale a pena... mas depois de voce ler aqui umas coisitas no forum não sei se comprava uma casa já feita :D
eu quando for é construir de raiz e com uma equipa formada aqui com elementos do forum!Bem, peço desculpa por estar a desenterrar este velho tópico, mas como se enquadra no tema, era melhor que abrir outro.
Depois da frustração de ter de desistir da compra da casa a uma semana de assinar a escritura, voltei à carga à procura de moradias.
Encontrei um moradia da banca, em estado muito parecido com a casa nº1 deste tópico, e surgiram algumas dúvidas.
Ora bem, para acabar uma casa que esteja naquele estado, qual seriam os passos? Isto é o que tenho em idéia, mas de certeza que algum passo deve estar fora do sitio (ou a faltar alguns mesmo)
1º ir à Câmara Municipal e ver se a casa ainda tem alvará de construção válido (não deve ter, deve estar caducado)
2º Estando caducado, tenho de pedir um novo, ou reativação?
3º Para continuar a construir, primeiro tem de um Engenheiro ver se a casa até agora está conforme projetado, correto? Só depois posso partir para o passo seguinte, não?
4º Partindo do suposto que está tudo certo, contratar um Arquiteto para fazer mapa de quantidades/caderno de encargos.
5º com isso na mão orçamentar a conclusão da obra.
6º acabar a obra
7º depois de estar tudo pronto, reunir os projectos de especialidade e pedir licença de habitação à Câmara...
Será assim o filme?
Ps: Se a casa já tem algumas especialidades prontas (por exemplo, parte eléctrica), ou seja, que não fui eu que contratei, como consigo os papéis dessa especialidade para apresentar na inspecção final?
Quanto costuma ser a taxa para conseguir alvará de construção? Qual o tempo de demora médio? E a mesma pergunta para a licença de habitação...Boa tarde,em relação há sua questão não sou a pessoa certa para o ajudar no entanto se tiver alguma questão em relação a valores da remodelação disponhaEntão, ninguém dá uma help em quais oa passos a seguir para acabar uma casa que está em fase de pedreiro?
obs: a moradia é em S. João da Madeira.Os passos que indicou no seu post nº 11 é por onde tem de começar
Como primeiro passo e antes de ir à Câmara convem recolher info por parte de quem "vende", nomeadamente:
- plantas + informação sobre licenças + informação sobre proprietário do dito
isto porque se quem vender não for o "dono" da obra / licenciamento fica "agarrado" pois o processo camarário só pode avanças quando o "dono" da obra é o mesmo que o "dono" da licença (estando essa caducada ou não)
Normalmente, (mas cada câmara têm a sua próprias filosofia) associada a cada licença de construção existe um numero limitado de averbamentos que podem ser pedidos.
Como averbamentos temos:
- mudança de "dono" de obra
- alargamento de prazos
- etc
As vezes existem pequenas alterações que não se encontram nas plantas que poderão obrigar a "mudar" as mesmas por a câmara assumir que são alterações relevantes, por exemplo a "adição" de um roupeiro num quarto pode ser considerada irrelevatnte, mas a alteração da localização de uma porta / parede já são relevantes e "obriga" a alteração do projecto
ou seja independentemente de como as "coisas" estão na câmara pode ter um "novelo de lá" a desatar até achar a ponta :) e precisa antes do mais saber com o que pode contar.
verifique se o tempo e esforço que têm de "gastar" para "desatar" este "novelo" lhe compensa ou não. depois de ter recolhido esta info, então sim, poderá inidicar o processo passando por:
- saber da situação do imóvel junto da Câmara Municipal, aproveitar para tentar conseguir informação sobre:
- numero de averbamentos associados à licença de construção
- possibilidade ou não de reactivar licenças
- custo
- por quem
- as plantas que estão na câmara refletem a construção física
- se o arquiteto / responsável da Obra continua em actividade - poderá ser uma ajuda em relação ao restante processo de construção
por exemplo, no meu caso estive em vias de adequirir um imóvel de um banco (pediam 130K) que se encontrava numa situação semelhante à que descreve, consegui inclusivamente junto do banco obter "vontade" do mesmo em me facultar uma especie de "procuração" para dar reinicio ao processo junto da câmara, mas ao constatar que:
- precisava de projecto de alterações
- precisava de uma nova equipa de Arquiteto
- precisava de "resolver" um conjunto de problemas que tinha verificado nas visitas que fiz ao imóvel (degradação de alguns elementos)
- na câmara fui informado que só tinha uma hipotese para concluir o imóvel (através da licença especial para obras inacabadas)
- que teria de ser o proprietário a dar inicio a todo processo
fiz as contas e calculei o que teria de gastar:
- 135 K - valor de venda
- 7K - (+/-) para projecto de alterações / licenciamento (nova quipa de projectionistas, obrigava ao levantamento e desenho integral como se de um novo projecto se tratasse)
- 80K - (+/-) para terminar a construção (falamos de interiores (integral) + isolamento exterior + muros + anexos + Portas e Janelas)
contas feitas seria um investimento de +/- 220 K com imóveis novos com caracteristicas semalhantes na mesma zona por 200K, o que acha que fiz?
informei o vendedor, que mostrou-se indisponível para negociar o valor de venda, logo abortei o negócio, tendo apenas "gasto" o meu tempo + gásoleo e o tempo de alguns profissionais 5 estrelas (alguns cá do forum) em orcamentos.
Adicionalmente posso dar a indicação que o mesmo imóvel ainda se encontra à venda (passado +/- 3 anos) tendo o seu valor de venda "baixado" cerca de 30 K
Ou seja a lição está em
- saber qual o estado actual do imóvel junto de quem vende / câmara
- pedir orçamentos junto de pessoas crediveis, tendo à partida uma noção do que pretende
-fazer contas para verificar se efectivamente é um bom negócio ou nãoOra bem, o imóvel está à venda pelo Banco.
Depois da (má) experiência que tive com a última tentativa de comprar casa ao banco, desta vez vou estar muito atenta.
Falei com a imibiliária que tem a casa à venda, eles dizem que o banco estão a vender a casa como se fosse "terreno com benfeitorias" em virtude de a casa ainda não estar acabada e não ter licença de habitação.
Quando diz pedir orçamentos, tendo à partida noção do que pretendo. Isto o melhor seria o que?
Falar com um gabinete de arquitetura e explicar a situação. E depois pedir (pagar) que um arquiteto me acompanhe para ver o ponto de situação da obra?Cara Tyrande
O banco nunca pode vender uma moradia inacabada como habitação, a unica hipotese é mesmo o artificio de "terreno com benfeitorias".
Pessoalmente este tipo de imóveis têm um problema que passo a explicar caso tenha que recorrer a crédito, não consegue fazer apenas 1 crédito associado à aquisição passo a explicar:
- Banco quer vender um terreno com benfeitorias
- Banco para vender o terreno via crédito implica um empréstimo (com os respectivos custos)
- Banco não garante financiamento para conclusão de obras e ese financiamento nunca pode ser via aquisição do terreno
- Banco vende terreno (e cobra respectivos custos)
- Banco pode ou não financiar a conclusão da construção do imóvel, isto porque desde a aquisição até ter tudo tratado e despechado na câmara para concluir a construção passa um certo tempo e o banco poderá sempre dar indicação que não reune condições sufucientes para garantir o empréstimo.
- Banco concede novo emprestimo para conclusão das obras (Novo emprestimo com respectivos custos)
ficam a seu cargo:
* custo de 2 processos de cédito
* custo de amaortização antecipada de um dos créditos (amortização do crédito de compra do terreno)
* custo de seguros de vida
* o seu tempo (quer normalmente não é contabilizado)
Resultado fica com o menino nas mãos, sem casa e a pagar um emprestimo sobre um terreno com benfeitoria que não pode usufruir, visto legalmente o imóvel ser apenas um "terreno"
No meu caso e depois de algumas (muitas) reuniões com o gestor responsável pelo imóvel, consegui acordar com o banco que o eventual emprestimo seria para aquisição de terreno e construção de habitação própria (neste momento ainda estava em fase de recolha de orçamentos e ficou escrito que a aquisição eventual do imóvel estaria condicionada à apresentação de uma proposta de aquisção fundamentada)
se tivese verificado a viablidade do negócio teria que:
- ter em meu poder uma "procuração" para os devidos efeitos premitindo-me dar inicio à reactivação da licença em nome do banco,
- custear um novo projecto sobre o imóvel que seria realizado em nome do banco
- custear o respectivo licensiamento como se fosse o banco
- dar inicio à conclusão da construção
Só após a conclusão das obras é que efectivamente o imóvel passaria para a minha posseem relação à sua 2ª questão, a questão principal é:
Já sabe como quer acabar a casa?
No fundo é tentar:
- ter noção do que efectivamente falta fazer
- ter a noção de que materiais gostaria que fossem aplicados
- ter a noção que irá enfrentar algumas situações "complicadas" a resolver
Tendo isso em mente:
Ter a hipotese de "agarrar" um (de preferencia mais que 2) empreiteiro e levá-lo ao imóvel (tendo em mente a resposta da questão essencial) e pedir-lhe um orçamento / opinião sobre o custo da conclusão
com essa infromação recolhida
1. "agarrar" nesses orçamentos adicionar-lhes:
- uma margem de erro na orçamentação / pequenas alterações (entre 5 e 10 %)
- o IVA (23%)
2. ao valor obtido adicionar-lhes o custo médio de um projecto "novo"
3. ao valor obtido adicionar-lhe o valor de aquisição do "terreno com bemfeitorias"
4. adicionar um valor para os "custos" escondidos
5. comparar o valor obtido a imóveis com caracteristicas semelhantes na mesma zona
se concluir que é um bom negócio procure falar com o banco de forma a garantir o negócio nos moldes que pretende, visto que tendo um intremediario pelo meio nem sempre o que voce diz chega ao banco da mesma forma e vice versaSim, tenho conhecimento que seriam 2 créditos à parte.
O que torna o negócio interessante (ou não) seria o facto de o banco já ter anunciado que financia os custos da conclusão da obra com as mesma condições da compra do "terreno com benfeitoria". (spread de 1.5%)
Bom mesmo seria conseguir fazer como você fez:
tratar tudo até à conclusão da casa em nome do banco, e depois só depois de tudo feito, passar as coisas para o meu nome.
Já agora, no se caso, quem pagou os custos de novo projecto e licenciamento? Você ou o banco?Colocado por: amartinsem relação à sua 2ª questão, a questão principal é:
Já sabe como quer acabar a casa?
No fundo é tentar:
- ter noção do que efectivamente falta fazer
- ter a noção de que materiais gostaria que fossem aplicados
- ter a noção que irá enfrentar algumas situações "complicadas" a resolver
Tendo isso em mente:
Ter a hipotese de "agarrar" um (de preferencia mais que 2) empreiteiro e levá-lo ao imóvel (tendo em mente a resposta da questão essencial) e pedir-lhe um orçamento / opinião sobre o custo da conclusão
com essa infromação recolhida
1. "agarrar" nesses orçamentos adicionar-lhes:
- uma margem de erro na orçamentação / pequenas alterações (entre 5 e 10 %)
- oIVA (23%)
2. ao valor obtido adicionar-lhes o custo médio de um projecto "novo"
3. ao valor obtido adicionar-lhe o valor de aquisição do "terreno com bemfeitorias"
4. adicionar um valor para os "custos" escondidos
5. comparar o valor obtido a imóveis com caracteristicas semelhantes na mesma zona
Mas, se fizer isso, fico sem base de comparação para outros orçamentos, não será?
Se o custo de um caderno de encargos/mapa de quantidades não for muito caro, preferia tê-lo na mão de forma a evitar o máximo possível derrapagens.
Mas lá está.. o arquiteto é que faz o dito mapa de quantidades/caderno de encargos correcto? E como pode ele formular um numa obra inacabada?
Projecto novo?No fundo o que pretendo reforçar é que todo este processo de rapidez não têm nada
No meu caso desde a "descoberta" do imóvel até ter recolhido toda a informação relevante para a tomada da decisão "demorou" cerca de 3 / 4 meses.
o tempo "passou-se" entre:
- inumeras "visitas" ao imóvel (sozinho e acompanhado)
- diversas reuniões na câmara
- diversas reuniões no banco para falar com o gestor do imóvel
- prospeção de gabinete de arquitetura e projecto
- prospeção de empreiteitos
tendo os gastos sido:
- gasóleo (em cada "ida" ao imóvel / câmara fazia cerca de 150 KM)
- tempo (o meu e o de todas as pessoas que chateei)
- sanidade mental (pois no fundo ao sermos racionais e analisarmos friamente os numeros podemos ter "supresas" desagardaveis que foi o meu caso)
é mentira dizer que não fiquei aborrecido e desmoralizado por não ter conseguido concluir as coisas como gostaria, mas amanhã é outro dia e não vale a pena ter algo que não podemos usufruir :)
desejo-lhe as melhor sorte em todo o seu "processo"0.0243 seg. NEW
