Boa tarde, antes de mais, obrigada por me lerem e peço desculpa se de alguma forma as minhas dúvidas já foram abordadas em tópicos diferentes neste Forum. Estou a tentar absorver o máximo de informação. Ainda assim, vou tentar explicar o meu caso que, de alguma forma difere do que já li aqui. Tenho um terreno rústico com cerca de 10 Ha e gostava de aliar exploração agrícola com turismo. O terreno possui uma casa que é clandestina (supostamente esta casa foi reaproveitada de ruínas antigas, mas não tenho como comprovar isto). Na câmara disseram-me que o PDM não permitia construir (faz sentido, não é urbano), nem colocar casa de madeira ou outro tipo de amovíveis (esta parte foi uma novidade para mim, pensei que amovíveis em terrenos rústicos era legal, também já li sobre esta alínea aqui no site). Indicaram-me duas coisas, primeiro que havia a possibilidade de construir uma casa se a mesma fosse associada a uma exploração agrícola, para entrar em contacto com a DRAPN. Mas que essa casa não podia ser alienada durante 10 anos (o que significaria que não a poderia utilizar para outros fins, neste caso turismo). Também me disseram que, uma vez que o terreno tinha mais de 10 Ha, podia construir um hotel rural, mas que não podia construir uma casa de campo ou apostar noutro tipo de turismo rural. Isto parece-me extremamente contraditório em termos legais. Posso construir um hotel rural mas não posso construir uma casa de campo? Noutra secção da câmara disseram-me para investigar o histórico do terreno na conservatória, porque se conseguisse provar que existiram casas nesse terreno, mesmo que fosse no século XIX, seria uma luz ao fundo do túnel. Assim o fiz, infelizmente na conservatória enganaram-se no artigo e deram-me primeiro a cópia doutro terreno que confirmava casas nobres (ruínas) no terreno rústico. Mas na semana a seguir quando fui buscar o certificado disseram-me que afinal o meu terreno não tinha tido casas e que se tinham enganado. Resumindo, voltei à estaca zero. Ou seja, neste momento tenho um terreno onde posso fazer exploração agrícola, mas no que toca à possibilidade de turismo, vejo-me de mãos atadas se quiser fazer tudo direito e legal. Uma vez que a minha única hipótese de construção é uma casa que não posso alienar durante 10 anos ou um hotel… E também não posso colocar amovíveis no terreno… Volto a agradecer se alguém me estiver a ler e de alguma forma me poder ajudar ou deixar outras indicações ou contactos. Ou quem sabe, mais alternativas. O PDM da cidade permite turismo nem a uns 10 metros do meu terreno. Não sei se ajuda. Obrigada pela vossa atenção!
Parece-me bastante informada, não sei que mais informação procura. Já considerou o tal Hotel? Ele pode ser desenhado de forma a ter uma parte privada que você usaria e uma parte social de exploração turística. O abrigo para apoio agrícola é de fácil licenciamento.
Se quiser avançar convinha fazer um pedido de informação prévia.
Olá Nuno, obrigada pela sua resposta. O problema de um hotel rural é que me parece um investimento astronómico, tendo em conta que também quero apostar na exploração agrícola. Tenho a ideia que um hotel envolve toda uma burocracia muito rígida e complexa, já para não falar do risco capital. Uma casa de campo seria um complemento e um investimento mais dentro daquilo que tinha em mente. O abrigo agrícola, ainda que de fácil licenciamento, não me permitirá fazer a ponte com turismo; será uma alternativa caso não avance com a ideia de um empreendimento turístico. Quando o Nuno diz que convinha fazer um pedido de informação prévia, está a referir-se ao abrigo agrícola através da DRAPN? Ou estava a referir-se ao hotel rural? É que neste momento, apesar de toda a informação já recolhida, não sei que outra instituição/direcção contactar no sentido de alimentar ainda a hipótese de turismo rural (que não seja um hotel rural). Aconselha-me alguma instituição/direcção/departamento? Uma outra via que não tenha tentado ainda? Não consigo compreender como a lei permite a edificação de um projecto megalómano como um hotel e descarta a construção de um empreendimento turístico mais pequeno, ou de amovíveis. Será que a arquitecta da câmara fez uma leitura correcta? Parece-me impossível uma lei assim. Obrigada mais uma vez pela informação e pela sua atenção Nuno. Tudo o que possa acrescentar, ajuda sempre.
O hotel pode ter uma dimensão pequena e talvez lhe possamos chamar pensão ou outra coisa qualquer. Talvez não passe de uma residência para turismo e se quiser chame-lhe hotel. É neste ponto que deveria fazer o Pedido de Inf. Prévia.
Ou seja faria o projeto à dimensão que achará comportável, de seguida o PIP.
A ideia com que fiquei depois dessa reunião com a arquitecta é que um hotel rural não pode ser na linha de uma pensão ou residencial, e que segue um conjunto de directrizes mais complexas, por exemplo, possui um número mínimo (que não será pequeno) de aposentos. Fiquei com a ideia que seria uma coisa em grande, de dimensões maiores e de leis e avaliações rígidas. Se eu pudesse construir um “hotel” rural com uns 6 quartos, à medida do meu bolso… O caso mudava de figura. Mas o que o Nuno me está a dizer então é que um hotel rural pode até ser um empreendimento turístico mais flexível e comportável, das dimensões que eu quiser? Se calhar tenho de me informar melhor sobre as características e leis de um hotel rural e fazer o tal pedido de informação prévia na câmara. Obrigada outra vez!
Uma "casa de Campo" é uma modalidade de turismo em espaço rural. Pelo que é equivalente a um empreendimento do tipo hoteleiro. Aviso-a já que dificilmente consegue obter REAL viabilidade económica numa solução com menos de 6 unidades de alojamento.
Obrigada pela sua resposta Pedro. Pelo que pude ler, no PDM do município, no que toca à edificabilidade em solos rurais, há raras excepções, como “estabelecimentos hoteleiros isolados” ou a tal casa de abrigo do agricultor que não pode ser alienada durante 10 anos. Mas é difícil fazer uma leitura das alíneas e do que é ao certo um “estabelecimento hoteleiro isolado” e se o turismo rural se enquadra nestas designações. Estou um pouco confusa. Por exemplo no artigo 43 diz que um estabelecimento hoteleiro tem que respeitar estas condições:
b) Ser respeitada a dotação global de 650 camas; c) Área mínima da propriedade: 5 hectares; d) Densidade de ocupação máxima: 12 camas por hectare, com um máximo de 300 camas; e) Edificação concentrada: No caso de não se concretizar através de um edifício único, deve garantir-se a sua concentração numa área não inferior a 10% da área total da propriedade afecta; f) Número máximo de pisos: dois, podendo ser excepcionalmente ultrapassado desde que as características morfológicas dos terrenos e da paisagem o permitam, de modo a não constituírem intrusões visuais, o que deve ser adequadamente justificado e acompanhado das peças escritas e desenhadas necessárias à sua fundamentação; g) Temática associada: Preferencialmente associadas a uma temática específica, em função da unidade territorial em que se inserem, dos valores paisagísticos e ambientais da envolvência e das valências existentes ou a criar;
E no artigo 44 (que diz respeito a edificações isoladas):
b) Integração numa exploração agrícola ou agro-florestal sustentável, comprovada por declaração emitida pela entidade competente em razão da matéria, excepto no caso do turismo em espaço rural que obedece à legislação específica aplicável;
O que me parece é que uma casa de campo, ou outro tipo de empreendimento de turismo rural, não é considerado um “estabelecimento hoteleiro isolado”, pelo menos foi esta a mensagem que a arquitecta deixou no ar. Mas se calhar não é bem assim. O problema é que não consigo fazer uma leitura correcta de toda esta legislação. A minha ideia inicial era colocar casas de campo de madeira amovíveis e aliar o turismo com a vertente agrícola do terreno, roçando as designações de agro-turismo e turismo de aldeia. Mas não creio que isto se enquadre no tal “estabelecimento hoteleiro” ou edificações isoladas que o PDM descreve como excepção. Em todo o caso, vou tentar ler também melhor a legislação do turismo em espaço rural. Fico grata por qualquer informação adicional que me possa deixar, obrigada.
Essas coisas tem de ser consubstanciadas com: 1º boa vontade da Câmara - marque uma reunião com a vereação/ presidente ou com a alguem das actividades económicas/ turismo da CM. 2º Existem pareceres juridicos para todos os gostos ;)
Assim à 1ª vista, não sei porque não se á de considerar uma "Casa De Campo" um Estab. hoelteiro isolado!!?. Não está a planear executar um empreendimento turístico com várias unidades espalhadas pela propriedade...
Sim, tem toda a razão. Às vezes infelizmente falta é um pouco de boa vontade… Vou contactar outro arquitecto da câmara. E posteriormente marcar mais uma reunião com alguém virado pro sector de turismo, fará sentido. Espero que haja espaço para uma leitura mais aberta e positiva da legislação. Pelo que sei nem todas as câmaras seguem as mesmas directrizes. Obrigada : )
PS: também não sei, mas o certo é que a primeira arquitecta disse-me que não era considerado. E eu até perguntei, então mas posso construir um hotel e não posso construir um empreendimento turístico mais pequeno ou de amovíveis? E ela disse-me que a lei era assim.
Sabe, às vezes temos que ajudar a tirar as palas dos olhos... Muitas vezes essas visões são redutoras e desmotivadoras... e afinal é tão simples...Fale do seu caso ao degrau hierárquico superior da Arquitecta municipal.
Boa noite mais uma vez. Depois de conversar com um outro arquitecto, chegou-se à conclusão que o terreno, ainda que em RAN, ocupa uma faixa diminuta em ZOT (zona de ocupação turística). Vou pedir agora um pedido de informação prévia para esclarecer afinal o que se pode ou não construir lá de raiz, e se a faixa assim o permite. Entretanto surgiu-me agora uma dúvida, será que um alojamento local poderá, eventualmente, ser construído numa zona ZOT, ou só podem ser construídos empreendimentos turísticos de dimensões maiores que ofereçam outros tipo de requisitos? Uma vez que construir em RAN me parece uma missão muito complicada, até porque a hipótese de agroturismo ou a casa de apoio ao agricultor, ao que parece, é barrada pelo parecer da DGADR, estou a tentar esmiuçar esta alternativa. Não sei se algum arquitecto me poderá esclarecer esta dúvida, em relação à ZOT e ao alojamento local, se sim, ficaria muito grata. Obrigada!