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1. • Ramiro Costa
   • 5 abril 2014

    # 1

   Amigos, surgiu-me uma situação num dos meus andares (alugados) para a qual gostaria de saber a vossa opinião.
   
   Na última reunião de condomínio, realizada em março e em que não estive presente (já não tenho paciência nem idade para estas reuniões entediantes), parece que houve "mosquitos por cordas" com a empresa que fazia a gestão do prédio. Vai daí, com a concordância de todos (empresa incluída), esta saiu de cena e apresentou a demissão.
   
   Agora, pelo que me contaram, os condóminos do prédio querem - eles próprios - tomar a seu cargo a gestão do condomínio do prédio (o que até se compreende, já que é pequeno - creio que são 8 condóminos no total, eu incluído).
   Ontem, o mentor da iniciativa enviou-me um email a explicar a situação e a pedir a minha concordância.
   
   Muito sinceramente, não sei o que lhe hei-de dizer, pois para mim, que não vivo lá (como disse, tenho o andar alugado), não é coisa que me apoquente. Pagar a uma empresa ou "aos próprios", logo que não existam aumentos, para mim é igual.
   
   A única questão que me deixou a pensar são... OS RECIBOS! Sendo uma empresa a gerir o condomínio, como sempre aconteceu, eu podia incluir essa despesa (comprovada com os Recibos que sempre me passaram) no IRS. Agora, o condomínio ficando em "autogestão" como será? Não estou a ver eles - os donos das outras frações - a passarem recibo pelos pagamentos de condomínio que eu faça...
   
   Como ficará esta questão dos recibos para o meu IRS se avançar esta hipótese do condomínio ficar em autogestão?
   Será que me devo opor a esta ideia e forçar que entreguem o condomínio a uma outra empresa?
   
   Podem ajudar-me por favor a identificar o que será melhor para o meu interesse de proprietário/senhorio deste andar?
   
   Eu compreendo o sentir dos outros donos das frações (o prédio é pequeno e não exigirá grandes "aritméticas" na sua gestão), mas não posso ficar prejudicado se tiver de pagar o condomínio (90€/mês) e NÃO receber qualquer recibo.
   
   O que acham?
2. • El_58
   • 5 abril 2014

    # 2

   Os recibos passam a ser emitidos pelo "Condomínio do edifício xpto", NIF tal, e é tão legal para o efeito como os emitidos por uma empresa de gestão de condomínios.
3. • JPSF
   • 5 abril 2014 ^editado

    # 3

   Já agora aproveito e pergunto: E no meu caso por exemplo, que vivo no meu apartamento e pago condomínio, como posso, (se puder) deduzir essa despesa?
   
   Grato
4. • Ramiro Costa
   • 5 abril 2014 ^editado

    # 4

   Colocado por: El_58Os recibos passam a ser emitidos pelo "Condomínio do edifício xpto", NIF tal, e é tão legal para o efeito como os emitidos por uma empresa de gestão de condomínios.

   
   
   Pelo que eu percebi do email que me enviaram, neste momento, o que fizeram foi abrir uma conta numa banco (em nome de 2 dos condóminos) e, a partir de agora, estão a pedir aos restantes condóminos que em vez de pagarem à empresa, depositem a importância nessa conta. Há assuntos urgentes a resolver e eles precisam de €€€ para essas despesas. ´
   
   Portanto, a menos que numa fase posterior este condominio "em autogestão" se venha a legalizar, neste momento tudo é "particular" e movido pela força das circunstâncias. De certeza que não têm NIF, por exemplo...
   
   O problema que está na origem da saída da empresa de condomínio (parece que foram mesmo eles que se "despediram"), tem a ver com a falta de pagamento de um dos proprietários, dono dos estabelecimentos do rés do chão
   (nenhum foi vendido nem alugado) e do duplex da cobertura (que igualmente está vazio). Esse proprietário (pelo que eu soube das reuniões) trata-se de uma empresa, que nunca pagou 1 tostão de condomínio. A divida foi-se acumulando nestes 2 ou 3 anos e quando a empresa de condomínio se "mexeu" em tribunal, descobriu (tarde demais!) que esse empreesa está insolvente e que os ativos (as frações lá do prédio) já passaram para a posse de um banco. Sendo assim, a empresa de condomínio só continuava a gerir o edifício se todos os outros condóminos pagassem solidariamente a divida acumulada do (grande) devedor. Como ninguém foi nessa história, eles demitiram-se e a "criança" ficou nos braços dos condóminos.
   
   Foi para tentar dar resposta a esta situação, que aqueles 2 condóminos agiram, criando a tal conta.
   
   Não sei agora qual será o resultado de tudo isto, mas eu gostava de poder continuar a incluir/abater os recibos do condomínio no meus IRS... Suponho que se a gestão ficar "particular", dependente da boa vontade daqueles 2 condóminos, eles não me possam passar Recibo das quantias que eu lhes irei pagar de condomínio, pois não?
5. • ffraca
   • 5 abril 2014

    # 5

   Colocado por: Ramiro Costa
   
   
   
   Portanto, a menos que numa fase posterior este condominio "em autogestão" se venha a legalizar, neste momento tudo é "particular" e movido pela força das circunstâncias. De certeza que não têm NIF, por exemplo...
   
   Não sei agora qual será o resultado de tudo isto, mas eu gostava de poder continuar a incluir/abater os recibos do condomínio no meus IRS... Suponho que se a gestão ficar "particular", dependente da boa vontade daqueles 2 condóminos, eles não me possam passar Recibo das quantias que eu lhes irei pagar de condomínio, pois não?

   
   
   O condominio se era gerido pela empresa decerteza que tem um NIF associado, tal deve ter sido usado para abrir a conta no banco. A conta fica registada em nome de Condominio da rua etc etc
   
   Logo deve fazer o pagamento por transferencia bancaria e ficar com o papel com o nome do destinatario e somente pedir ao novo administrador para lhe passar um recibo.
   
   Qualquer livro de recibos serve para tal.
6. • El_58
   • 5 abril 2014

    # 6

   Tem a certeza, Ramiro, que não há um NIF? Olhe que tem de haver...
   
   Aliás, como o ffraca refere, para abrir uma conta bancária é preciso um NIF. A não ser que essa conta esteja em nome de um dos condóminos, o que não é muito claro e deve ser evitável.
   
   Aliás, o mais normal, é haver um Administrador nomeado entre os condóminos, que deve mudar ano a ano ou a cada dois anos. Tudo depende do edifício em si e do que se pretende...
   
   E note, não depende da boa vontade de ninguém. Qualquer valor que você pague, deve exigir o respectivo recibo, doutra forma deve deixar claro e por escrito que suspende o pagamento. Sem recibos, como prova você que pagou? O dinheiro até pode estar numa "caixinha" à guarda do administrador.
   
   
   
   
   PS:
   Fizeram reunião/assembleia a nomear o novo administrador/es ?
7. • Ramiro Costa
   • 5 abril 2014

    # 7

   Colocado por: El_58Tem a certeza, Ramiro, que não há um NIF? Olhe que tem de haver...
   PS:
   Fizeram reunião/assembleia a nomear o novo administrador/es ?

   
   
   Não encontro nenhum NIF nos dados que me enviaram por email. Lá é dito que a conta foi aberta em nome de 2 dos condóminos e é indicada a conta (NIB/IBAN) para onde eu devo efetuar a transferência.
   Provavelmente, o NIF será o do 1º titular dessa conta, mas não fui informado desse NIF (nem, provavelmente, teria que ser, pois não efetuei a transferência).
   
   O que eu me perguntaram - e eu ainda não respondi - foi se eu concordava em que as coisas funcionassem desta forma (serem os próprios condóminos a tratar do assunto do condomínio e não uma empresa). E o que me veio logo à ideia foi a questão dos Recibos, pois tenho o andar arrendado e preciso dos papeis das despesas para o IRS. Eu acho que eles não pensaram nesta questão dos Recibos, pois sou eu o único dono que não habita o prédio e que o tem arrendado. Mas se me dizem que não há problema e, individualmente, eles me podem passar recibo do que eu pagar, tudo bem,,,
   
   Mas terei de deixar este assunto bem claro junto dos restantes condóminos.
8. • treker666
   • 5 abril 2014

    # 8

   Colocado por: Ramiro CostaLá é dito que a conta foi aberta em nome de 2 dos condóminos

   
   
   Colocar dinheiro em nome de outros nunca sera aconselhavel. Eu responderia que nao teria qualquer problema com a autogestao do condominio mas apenas efectuaria o deposito em conta do condominio.

   Concordam com este comentário: mmgreg, jorgealves
9. • Ramiro Costa
   • 5 abril 2014 ^editado

    # 9

   
   Colocar dinheiro em nome de outros nunca sera aconselhavel. Eu responderia que nao teria qualquer problema com a autogestao do condominio mas apenas efectuaria o deposito em conta do condominio.

   
   
   Pois, eu não conheço bem essa realidade, mas parece que já ouvi falar dessa "conta condomínio". Não lhe conheço os contornos legais/jurídicos, mas provavelmente será esse o caminho. É uma questão dos condóminos se informarem junto de um banco ou advogado. Eles abriram esta conta, creio eu, mais por uma questão de "emergência", quando foram informados que a empresa de condomínio se ia embora e que, provavelmente, todos nós teremos que pagar, do nosso bolso, o débito enorme do maior condómino do prédio (o das lojas e da cobertura duplex), que nunca pagou o que lhe era devido. Aliás, é por esta razão que - segundo os meus colegas condóminos me disseram - nenhuma outra empresa de condomínios ficaria com o prédio, precisamente, devido ao passivo/valente calote com que o prédio ficou.
   
   Já agora, sabem dizer-me p.f. se a empresa que foi à falência e que era proprietária de 2 ou 3 fracões do prédio (e que nunca pagou o dondomínio), ao passarem essas frações para o banco credor, a responsabilidade do pagamento da divida ao condomínio não passa agora para o banco? Não é o banco que tem agora de pagar os 2 ou 3 anos de condomínios em atraso?
   Porventura, não será assim... Se a empresa de condomínio se despediu, é porque não vê possibilidades de receber o dinheiro. Se a realidade (ou o futuro próximo) fosse outro, com a garantia do banco (novo proprietário), ela ficava... não acham?
   
   P.S. Que fique claro, eu não tenho qualquer dúvida quanto à seriedade/credibilidade dos meus 2 colegas condóminos que, cheios de boa vontade, abriram a conta no banco para poder ativar a gestão do prédio. O que eu pretendo é ter a certeza que me podem possar recibos e que estes são aceites nas Finanças em sede de IRS.
10. • size
    • 6 abril 2014

     # 10

    Não me soa nada bem essa forma de autogestão do condomínio por 2 condóminos não eleitos de forma legal, presumo. ..
    Na convocatória da assembleia de Março existia o necessário ponto da Ordem de Trabalhos – Eleição de novo Administrador/Administração ?
    Presumo que o condomínio do prédio não dispõe, actualmente, de nenhuma estrutura legal, de forma a poder funcionar correcta e eficazmente..
    
    Nestas circunstâncias, em termos legais, haverá necessidade de ser feito o seguinte,
    
    1 . Convocação de uma assembleia extraordinária para eleger um Administrador
    
    2. De seguida, esse Administrador terá que fazer a imediata inscrição do Condomínio junto Instituto dos Registos e Notariado, para assim, obter o competente NIPC .
    
    3. Será com este cartão NIPC que o condomínio obtém a sua identificação legal, com capacidade judiciária para poder abrir a sua própria conta bancária e poder apresentar-se perante todas as entidades, nomeadamente tribunais, para cobrança das quotas, a tempo e horas, aos caloteiros.
    
    
    Nota: A dívida deixada pela tal empresa que faliu não se transfere para o Banco. O Banco, ou outro que venha a assumir a propriedade das frações em causa, só poderá a vir a ser responsável pelo pagamento das quotas que se vençam a partir do dia em que se formalize a transferência da propriedade.
11. • Ramiro Costa
    • 6 abril 2014

     # 11

    
    3. Será com este cartão NIPC que o condomínio obtém a sua identificação legal, com capacidade judiciária para poder abrir a sua própria conta bancária e poder apresentar-se perante todas as entidades, nomeadamente tribunais, para cobrança das quotas, a tempo e horas, aos caloteiros.
    
    
    Nota:A dívida deixada pela tal empresa que faliu não se transfere para o Banco. O Banco, ou outro que venha a assumir a propriedade das frações em causa, só poderá a vir a ser responsável pelo pagamento das quotas que se vençam a partir do dia em que se formalize a transferência da propriedade.

    
    
    Muito agradeço as suas indicações. Serão preciosas na conversa que amanhã vou ter com o sr. condómino que desencadeou este processo. Acredito que este sr. agiu assim, de forma expedita, com as melhores das intenções, mas certamente desconhece os ditames legais. Há, portanto, que corrigir os procedimentos.
    
    Relativamente à dívida deixada (cerca de 3 anos de condomínios nunca pagos) pela empresa proprietária das lojas e do duplex da cobertura, como esta foi à falência e as frações penhoradas pelo banco, muito provavelmente, será dinheiro que o condomínio nunca irá ver. Agora percebo a razão porque a empresa de condomínios se demitiu... Viu que eram débitos incobráveis e... pôs-se ao fresco! E agora o que nos vai acontecer? Temos que ser nós, atuais condóminos, a pagar esse passivo? Como o prédio é pequeno, serão milhares de euros a dividir por muito poucos... o que dará um valor/encargo muito apreciável a cada um de nós e com que ninguém estava a contar. Muitos dos donos são gente nova, casais com bebés, eles devem estar "em pânico" só de pensar na possibilidade de serem chamados a pagar uma dívida para a qual nada contribuíram. Não me parece justo. Setá mesmo assim?
    Um dia que as lojas/o andar se venda(m), parte dessa receita não poderia ficar cativa para ser paga ao condomínio esta verba?
12. • Maria Luísa
    • 6 abril 2014

     # 12

    O condomínio já terá certamente nif. Não estou a ver a empresa a não ter tratado já disso. De qualquer forma, a nova administração tratará de o fazer. E passará os recibos correspondentes aos pagamentos feitos, sem qualquer problema. Para administrar um condomínio não é necessária uma empresa, mas um administrador que pode ser um condómino . É o que se passa com um apreciável número de condomínios ainda hoje.
    Quanto à dívida a ser incobrável, terão que a assumir. Mas com poucos condóminos a dívida resume-se a quê ?
    Têm elevadores ? Dívidas de obras já realizadas? Devem dinheiro a quem faz a limpeza ? Não estou a ver a grande preocupação que essas dívidas lhes podem fazer. Ou o condomínio deve dinheiro a alguém e aí sim, todos terão de pagar de acordo com a sua permilagem. Ou então, foi valor de quotas que não receberam e aí é seguir para a frente e para a próxima vez não deixar que os condóminos se atrasem tanto nos pagamentos. Mas 90 euros por um condomínio com 8 frações parece-me elevadíssimo. A menos que tenham elevadores ou piscina ou segurança. E como conseguiu a antiga administração gerir o condomínio se o valor daqueles que pagam não fosse suficiente para a gestão corrente ?
13. • Ramiro Costa
    • 6 abril 2014 ^editado

     # 13

    Colocado por: Maria LuísaO condomínio já terá certamente nif. Não estou a ver a empresa a não ter tratado já disso. De qualquer forma, a nova administração tratará de o fazer. E passará os recibos correspondentes aos pagamentos feitos, sem qualquer problema. Para administrar um condomínio não é necessária uma empresa, mas um administrador que pode ser um condómino . É o que se passa com um apreciável número de condomínios ainda hoje.
    Quanto à dívida a ser incobrável, terão que a assumir. Mas com poucos condóminos a dívida resume-se a quê ?
    Têm elevadores ? Dívidas de obras já realizadas? Devem dinheiro a quem faz a limpeza ? Não estou a ver a grande preocupação que essas dívidas lhes podem fazer. Ou o condomínio deve dinheiro a alguém e aí sim, todos terão de pagar de acordo com a sua permilagem. Ou então, foi valor de quotas que não receberam e aí é seguir para a frente e para a próxima vez não deixar que os condóminos se atrasem tanto nos pagamentos. Mas 90 euros por um condomínio com 8 frações parece-me elevadíssimo. A menos que tenham elevadores ou piscina ou segurança. E como conseguiu a antiga administração gerir o condomínio se o valor daqueles que pagam não fosse suficiente para a gestão corrente ?

    
    
    É uma boa questão a que coloca...
    A resposta pode estar aqui. Pela informação que obtive, a empresa proprietária das lojas e do andar duplex da cobertura (o "filé-mignon" do prédio) pertence ou pertencia (dado que foi à falência) ao filho do construtor do prédio. Ora, como foi o construtor do edifício que "escolheu" a empresa de condomínios que iniciou a gestão do edifício, naturalmente, houve uma certa complacência quanto às cobranças desses condomínios (afinal, tratava-se do filho do construtor que "deu de bandeja" o gestão do condomínio à empresa... e logo por 3 anos!). Por outro lado, em diversas reuniões de condomínio, o jovem garantia "a pés juntos" que aqueles pagamentos estavam "por dias", já que tinha "promessas" de compra quer das lojas quer do duplex. E conseguiu assim, com uma enorme "cara de pau" ir aguentando a situação... com "promessas" de pagamento. O certo é que, nesta de teunião de março, e para surpresa de todos os outros condóminos, a empresa de gestão de condomínio "demite-se" da administração e anuncia como incobráveis aqueles débitos do filho do construtor. É então que o representante da empresa de condomínios conta que as lojas/andares já tinham passado para a mão de um banco e que a empresa do filho do construtor tinha declarado insolvência... (embora eu tenha visto, ainda há muito pouco tempo, o jovem a estacionar, no Corte Inglês da Ant. Augusto de Aguiar, um Mercedes topo de gama de 2 lugares !!!...)
    
    Eu não estive presente na última reunião de março, mas a notícia foi um enorme "choque" para todos os presentes, jáque o representante da empresa de condomínios disse que tinhamos que ser nós, solidariamente, a pagar os montantes em dívidasm que orçam milhares de euros.
    
    É verdade que estou a pagar de condomínio um valor próximo dos 90€ mensais (um T3). A construção tem bastante qualidade, está bem situada, os 2 andares da cobertura têm piscina (enfim, um pequeno tanque). Mas o "problema" deste preço elevado (aliás, todos, no prédio, consideram o valor do condomínio muito alto), tem a ver com o "contrato" estabelecido entre o construtor e a empresa de condomínios (e por 3 anos!), que nos "prendeu" a este compromisso (quando eu e os restantes condóminos comprámos as frações, o contrato do condomínio já era uma realidade).
    
    Mas agora o problema com que nos debatemos agora é outro... a empresa de condomínio afastou-se e deixou-nos "a criança (leia-se dívidas) nos braços"... e não sabemos bem o que fazer (e se temos, efetivamente, que pagar do nosso bolso dívidas que... não são nossas!!)
14. • treker666
    • 6 abril 2014

     # 14

    Alguma vez ficou registado em reuniao de condominio alguma solicitação por parte dos condominos no sentido de a empresa avancar com acção executiva no sentido de reaver a divida? Se sim...e nao tendo sido feito pela administração em tempo util, quiça poderão avançar em tribunal contra a própria empresa?!?
    
    E têm dividas para ser pagas a terceiros ou existe apenas a divida das fracções ao condominio?
15. • Ramiro Costa
    • 6 abril 2014

     # 15

    Colocado por: treker666Alguma vez ficou registado em reuniao de condominio alguma solicitação por parte dos condominos no sentido de a empresa avancar com acção executiva no sentido de reaver a divida? Se sim...e nao tendo sido feito pela administração em tempo util, quiça poderão avançar em tribunal contra a própria empresa?!?
    
    E têm dividas para ser pagas a terceiros ou existe apenas a divida das fracções ao condominio?

    
    
    Como não resido no prédio ("apenas" sou proprietário de uma fração, que está alugada), não estou muito por dentro da situação. Limitava-me a pagar o condomínio e talvez tivesse ido a 2 ou 3 reuniões, no início.
    Só estes dias fui alertado para a situação, que surgiu na reunião de condomínio de março (à qual tambem não estive presente).
    Quando vim a este fórum com a questão, a minha dúvida residia apenas na situação dos Recibos. Coo a empresa de gestão de condomínios se "despediu", houve 2 condóminos que, com imensa boa vontade, tentaram superar esta "ausência", criando uma conta bancária para que todos os outros depositassem lá as suas mensalidades. O objetivo seria criar um fundo de maneio para, no curto prazo, dar resposta a algumas despesas periódicas que têm de ser pagas. Eu compreendo bem o que passou pela cabeça dos proprietários das outras frações (o enorme "susto" por que passaram), e esta medida expedita de (tentarem) resolver/pagar estas despesas fixas do condomínio.
    Contudo, como eu preciso dos Recibos de todos os pagamentos que faço/tenho neste andar alugado (para os abater no IRS), fiquei na dúvida se, ao transferir o valor mensal do condomínio para esta tal conta "particular", eles me poderiam passar os tais recibos de que necessito para o IRS.
    Neste momento, a minha duvida restringe-se a isso mesmo... Eles precisam do dinheiro para efetuar pagamentos (eu compreendo), mas preciso dos Recibos (legais) de como efetivamente paguei, para os "meter" no IRS... Talvez, neste momento, estes 2 condóminos não estejam em condições de me passarem esses Recibos. Receio isso...
16. • Maria Luísa
    • 6 abril 2014

     # 16

    Caro Ramiro,
    A existência de uma piscina ( independentemente da sua dimensão ) implica mais um contrato para o tratamento da mesma e como tal, mais despesa . Daí, muito provavelmente , o valor apresentado.
    
    Quanto aos recibos não tem que se preocupar. Os administradores atuais passar-lhe-ão o recibo relativo aos pagamentos que fizer . Terá que verificar se nos mesmos consta o nif do condomínio. E tudo estará legal. Agora, não pague se não lhe passarem o respectivo recibo, pois o mesmo é a prova de pagamento . Uma administração de condomínio não obriga à existência do trabalho de um contabilista. Pode perfeitamente ser feita pelos condóminos e em nada fogem à legalidade. Tem que existir um orçamento e o mesmo ser aprovado em assembleia de condóminos, como igualmente as contas do ano anterior devem ser apresentadas e aprovadas na mesma assembleia.
17. • Ramiro Costa
    • 6 abril 2014 ^editado

     # 17

    Colocado por: Maria LuísaCaro Ramiro,
    A existência de uma piscina ( independentemente da sua dimensão ) implica mais um contrato para o tratamento da mesma e como tal, mais despesa . Daí, muito provavelmente , o valor apresentado.
    
    Quanto aos recibos não tem que se preocupar. Os administradores atuais passar-lhe-ão o recibo relativo aos pagamentos que fizer . Terá que verificar se nos mesmos consta o nif do condomínio. E tudo estará legal. Agora, não pague se não lhe passarem o respectivo recibo, pois o mesmo é a prova de pagamento . Uma administração de condomínio não obriga à existência do trabalho de um contabilista. Pode perfeitamente ser feita pelos condóminos e em nada fogem à legalidade. Tem que existir um orçamento e o mesmo ser aprovado em assembleia de condóminos, como igualmente as contas do ano anterior devem ser apresentadas e aprovadas na mesma assembleia.

    
    Agradeço as suas indicações. Como eu disse antes, a maioria do donos/donóminos dos andares são gente nova, dinâmica, com cursos superiores e, certamente, saberão como "sair desta". Nas 2 ou 3 reuniões de condomínio em que estive presente, até fiquei com a sensação que a vontade destes casais jovens era MESMO ver a empresa de condomínio pelas costas, pois achavam (como eu sempre achei) que o valor mensal do condomínio era excessivamente elevado, só possivel pelo conluio existente entre o construtor, o filho deste e a empresa de condomínios na altura da construção do prédio.
    Agora que a empresa de condomínios saíu de cena, estou certo que estes jovens empreendedores, donos dos apartamentos, saberão perfeitamente "desenrascar-se". Só tenho pena é do ónus das dívidas que paira no ar e que só lhes vão dar mais dores de cabeça... Por outro lado, algo que tenho de deixar bem claro, é que eu NUNCA pertencerei a essa gestão do condomínio, porque: a) não moro no prédio (tenho o andar alugado); b) estou já com uma certa idade e preocupações, francamente, só quero evitá-las. Não me podem levar a mal por isso, sabendo que sempre pagarei, religiosamente, as contribuições que me forem devidas.