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Crédito habitação - qual destas opções seria mais vantajosa?

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  1.  

  1.  # 1

    Boa tarde. Tenho em vista uma moradia de banco com proposta de 110.000euros que foi aceite, do ano 2002, em estado razoável interior/exterior. A questão prende-se com o credito...

    o valor é 100% financiado, 45anos, com taxa fixa de 2.75% a 5 anos e depois passa a taxa em vigor com bonificação de 1% ou taxa fixa de 3.5% a 10anos e depois passa a taxa em vigor com bonificação de 1%.

    Qual destas opções seria mais vantajoso? no final dos 45anos, o valor da casa a 2.75% ficará por 305.000euros, a 3.5% ficará por 299.000euros.

    Cumprimentos.

  2.  # 2

    Com que spread fica em vigor depois de terminar a taxa fixa?

  3.  # 3

    Colocado por: tecnico86taxa em vigor


    Cuidado com esta taxa em vigor, pois se for o que eu penso, é a taxa que o banco ao fim de 5 ou 10 anos vai lhe aplicar como sendo a taxa em vigor pelo banco... sem qualquer controlo... ou seja ele pode dizer que agora 20%.....

  4.  # 4

    Não vale a pena perder tempo com contas, nem assine nada sem saber qual é a taxa após os 5 anos ou após os 10 anos, conforme a solução que escolher.

    Colocado por: tecnico86Qual destas opções seria mais vantajoso? no final dos 45anos, o valor da casa a 2.75% ficará por 305.000euros, a 3.5% ficará por 299.000euros.

    Já está a fazer mal as contas, essas taxas só são válidas por 5 ou 10 anos e você está a fazer as contas como se eles fossem sempre iguais durante os 45 anos.

  5.  # 5

    a taxa é fixa durante os 5 ou 10anos, passando depois à taxa em vigor com a bonificação de 1%...mas ao fim dos 5 ou 10anos, posso sempre negociar o spread e amortizando em algum o capital.

  6.  # 6

    Colocado por: MyzerCom que spread fica em vigor depois de terminar a taxa fixa?


    mas porque é que a tendência é perguntar logo pelo spread...? Parece que o maior custo do empréstimo vem daí... Então e os seguros, as taxas de juro, os cartões, as comissões, a manutenção das contas, etc. etc. etc. não contam???

    Em créditos com prestações variáveis de juros e capital, o empréstimo fica sempre muito mais caro. É uma estratégia de ilusão de ótica bancária para iludir os cliente. O melhor
    é, e sempre foram, as prestações constantes.

    Depois, o mais importante para reduzir o valor da prestação, são as amortizações, coisa que quase ninguém pondera fazer quando pede um empréstimo...

  7.  # 7

    porque será?

  8.  # 8

    a taxa apos a fixa passa a 5,17%...com a bonificação de 1% que o banco oferece.

  9.  # 9

    O que eu aconselho:

    1) Saber qual vai ser a taxa fixa - Nesta fase pode NÃO compensar

    2) Saber qual o spread a aplicar após o terminus da taxa fixa

    3) Tente uma simulação de taxa variável com o spread actual. Sendo uma compra de imóvel do banco terão um spread atractivo comparativamente às taxas actuais.

    4) Cuidado com as negociações prometidas no futuro, o banco não vai ficar a perder e não sabe quando poderá e que poderá negociar!

  10.  # 10

    Colocado por: anatrindademas porque é que a tendência é perguntar logo pelo spread...? Parece que o maior custo do empréstimo vem daí... Então e os seguros, as taxas de juro, os cartões, as comissões, a manutenção das contas, etc. etc. etc. não contam???


    Concordo e muita gente esquece-se destes "pormenores"!

    Colocado por: anatrindadeEm créditos com prestações variáveis de juros e capital, o empréstimo fica sempre muito mais caro. É uma estratégia de ilusão de ótica bancária para iludir os cliente. O melhor
    é, e sempre foram, as prestações constantes.


    Aqui depende em muito do perfil de cada, eu por exemplo não sou apologista das taxas fixas. A Taxa Swap utilizada nos períodos de 5 ou 10 anos são muito superiores a actual. E muitas vezes findo esse prazos e feitas as contas paga-se muito mais que se fosse uma taxa variável, basta ver o passado recente.

    Colocado por: anatrindadeDepois, o mais importante para reduzir o valor da prestação, são as amortizações, coisa que quase ninguém pondera fazer quando pede um empréstimo...


    Isso também pode não compensar a quem fez um empréstimo com spread baixo (abaixo do 1,5%), até porque os bancos pagam mais que isso em depósitos a prazo.

  11.  # 11

    obrigado a todos pelas dicas e opiniões.

    o imóvel é da CGD, logo as condições são aquelas gerais que eles têm no site:

    https://www.cgd.pt/Particulares/Casa/Oportunidades-Imoveis-Caixa/Pages/Oportunidades-Imoveis.asp

    a taxa será fixa durante os 5 ou 10 anos, depois passa a 4,75% + Euribor em vigor...estas condições são boas?
    o valor de prestação ronda os 380euros a 5anos e 430euros a 10anos.

    o que eu acho mesmo bom no meio disto tudo é a moradia, porque com 110.000 nem um apartamento t3 compro e a moradia apesar de já estar fechada há algum tempo, não deixa de ser uma moradia com boas áreas, não encostada a nenhuma casa, com área de jardim e zona para churrasco,etc...


    cumprimentos
    • tnjp
    • 11 abril 2014

     # 12

    a taxa será fixa durante os 5 ou 10 anos, depois passa a 4,75% + Euribor em vigor...estas condições são boas?


    Eu acho que não! Qual vai ser a taxa Euribor daqui a 5 ou 10 anos?

  13.  # 13

    Colocado por: Victor RibeiroAqui depende em muito do perfil de cada, eu por exemplo não sou apologista das taxas fixas. A Taxa Swap utilizada nos períodos de 5 ou 10 anos são muito superiores a actual. E muitas vezes findo esse prazos e feitas as contas paga-se muito mais que se fosse uma taxa variável, basta ver o passado recente.


    Referia-me às prestações constantes de juros e capital, não às taxas.


    Colocado por: Victor RibeiroIsso também pode não compensar a quem fez um empréstimo com spread baixo (abaixo do 1,5%), até porque os bancos pagam mais que isso em depósitos a prazo.


    O objetivo da amortização não é desviar o dinheiro para a poupança mas sim pagar uma prestação mais baixa. E depois se quiser investir o que sobra e se os depósitos a prazo não têm taxas apetecíveis, pode sempre investir noutro produto financeiro. Mas já não vai andar todos os meses tão "apertado" com prestações.

  14.  # 14

    Colocado por: tecnico86a taxa será fixa durante os 5 ou 10 anos, depois passa a 4,75% + Euribor em vigor...estas condições são boas?


    Na minha opinião o spread é exagerado!

  15.  # 15

    Rapidamente se chega à conclusão da importância da minha questão.
    4.75% !! por isso pergunto qual o spread.

    Em resumo...nos primeiros anos a taxa fixa parece-me razoável e interessante até, mas depois um spread 4.75% é exagerado!!

    Ana Trindade...sim! O maior custo normalmente vem daí...do spread...e então neste caso...nem se pergunta!

  16.  # 16

    Colocado por: anatrindade

    mas porque é que a tendência é perguntar logo pelo spread...? Parece que o maior custo do empréstimo vem daí... Então e os seguros, as taxas de juro, os cartões, as comissões, a manutenção das contas, etc. etc. etc. não contam???

    Em créditos com prestações variáveis de juros e capital, o empréstimo fica sempre muito mais caro. É uma estratégia de ilusão de ótica bancária para iludir os cliente. O melhor
    é, e sempre foram, as prestações constantes.

    Depois, o mais importante para reduzir o valor da prestação, são as amortizações, coisa que quase ninguém pondera fazer quando pede um empréstimo...



    O que é isso tudo (cartoes, seguros, despesas de manutenção)...quando se vai pagar 4750€ por ano só de spread????

    E quem lhe disse a si que as prestações constantes são o melhor?? ...Diga isso a quem fez créditos habitação em 2007/2008/2009..e neste momento paga juros irrisórios com spreads 0.25% e euribor abaixo de 0.5%...

  17.  # 17

    anatrindade...já percebi que não se refere à taxa..e nesse aspecto concordo consigo...

    Mas quanto às prestações normalmente são constantes de capital e juros...tirando um ou outro produto com prestações progessivas que alguns bancos vendem...

    E no caso que o Tecnico86 refere...estamos a falar de prestações constantes de capital e juros... essa questão nem se coloca.
    •  
      FD
    • 14 abril 2014 editado

     # 18

    Colocado por: tecnico86depois passa a 4,75% + Euribor em vigor...estas condições são boas?

    Onde é que viu estes valores?
    No site vi que depois do período de taxa fixa, fica com uma taxa = Euribor 6 meses + spread de 2,85%.
    Neste momento isso daria algo como 3,278%, longe do que diz acima "4,75% + Euribor".

    Transcrição do site:

    (1) TAE de 3,890%; TAER de 3,951%, calculadas com base numa Taxa Fixa a 5 anos no valor de 2,75% e a partir do 6.º ano, calculadas com base na taxa indexada à média mensal da Euribor 6 M, em abril de 2014, arredondada à milésima e acrescida de 2,85% de spread (inclui bonificação de 1%). Exemplo para um financiamento de € 73.000, a 45 anos, valor de avaliação de € 97.000, Cliente com 30 anos, com detenção dos seguintes produtos: Cartão de débito, Cartão de crédito, Caixadirecta, Domiciliação de Rendimentos e Seguro de Vida e Multirriscos numa seguradora do Grupo Caixa. Comissão por reembolso antecipado, parcial ou total, 2% do capital reembolsado durante o período de taxa fixa e de 0,5% durante o período de taxa variável.

  19.  # 19

    Colocado por: FD
    Onde é que viu estes valores?
    No site vi que depois do período de taxa fixa, fica com uma taxa = Euribor 6 meses + spread de 2,85%.
    Neste momento isso daria algo como 3,278%, longe do que diz acima "4,75% + Euribor".

    Transcrição do site:



    A CGD de momento está a fazer spread de 3.7 % + Euribor, infelizmente ando a tentar obter financiamente, mas só obtenho este valor na CGD e no BIC obtenho a 3% para obter um financiamente de 50% do valor do imovel, e tendo um rendimento bruto anual de 25k, sem qq outra dispesa, o que a meu ver acho estranho!!

  20.  # 20

    As tabelas de spread de todos os bancos variam sempre em função da % de financiamento face ao valor da garantia ou da escritura e nivel de risco.

    Cada caso é um caso...temos que comparar coisas iguais.

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