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Comprar casas e imóveis

Contrato de mediação imobiliária sem exclusividade

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  1.  # 1

    Boa tarde a todos.
    Tenho um apartamento à venda e contratei 3 imbiliárias para mediarem esta venda, sem exclusividade.

    Uma das imobiliárias, angariou um potencial comprador com o qual encetou negociações.

    No contrato assinado foram defenidos valores de venda (X) e comissão (Y).
    O potencial comprador mostrou que era o apartamento que procurava e tentou negociar.
    Durante as negociações e como eu queria mesmo vender, retirei ao fator (X) - 5000,00 € e fiz melhoramentos no valor de 1000,00 €.
    A imobiliária nunca respeitou o valor da comissão (Y) ao qual acrescentou + 1000,00 €.
    No site da imobiliária o valor de venda (X+Y) esteve sempre acima do valor combinado + 2000,00.

    O potencial comprador entrou em contacto com outra imobiliária (ao abrigo de não exclusividade) e estamos a tratar da documentação de venda.

    Entretanto a 1.ª imobiliária entende que tem direito à comissão negociada alegando que foi ela que apresentou o comprador.

    Será que isto tem fundamento?.

    Aguardo respostas dos ilustres mediadores.

    Cumprimentos
    Luis O.L.

  2.  # 2

    À partida tem fundamento... consegue meter aqui o contrato?

  3.  # 3

    Boa noite a todos,

    Estou mais confuso, não estão uniformisados os Contratos de mediação Imobiliária Modelo MI 1
    Nos termos da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro

    Ou cada imobiliária pode alterar os conteúdos como bem entender?

    Aguardo resposta

  4.  # 4

    Colocado por: Luis Oliveira L.comissão (Y).

    Esta comissão é um valor fixo ou uma % do valor da venda?

    Colocado por: Luis Oliveira L.fiz melhoramentos no valor de 1000,00 €.

    Que melhoramentos são estes?

    Colocado por: Luis Oliveira L.A imobiliária nunca respeitou o valor da comissão (Y)

    O que é que isto significa?

    Colocado por: Luis Oliveira L.ao qual acrescentou + 1000,00 €.

    Não percebi !!!!

    Colocado por: Luis Oliveira L.No site da imobiliária o valor de venda (X+Y) esteve sempre acima do valor combinado + 2000,00.

    !!!!!!

    Tem que trocar isto por miúdos, senão ninguém o vaio ajudar.

  5.  # 5

    Bom dia David,

    Não queria colocar num forum público os valores reais.

    Para quem entende um pouco de matemática, sabe que basta substituir as letras (X) e (Y).

    A minha dúvida agora é a seguinte: estão uniformisados os Contratos de mediação Imobiliária Modelo MI 1
    Nos termos da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro

    Ou cada imobiliária pode alterar os conteúdos como bem entender?

    Aguardo resposta

    Cumprimentos
    Jose Luis

  6.  # 6

    Colocado por: Luis Oliveira L.Para quem entende um pouco de matemática, sabe que basta substituir as letras (X) e (Y).

    Sim, mas é importante sabermos se o valor de Y depende do valor de X, ou se Y é um valor fixo.

    Colocado por: Luis Oliveira L.A minha dúvida agora é a seguinte: estão uniformisados os Contratos de mediação Imobiliária Modelo MI 1
    Nos termos da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro

    Os contratos não são uniformizados, existem determinadas regras a que tem que obedecer (artº 16), mas não tem que ser todos iguais.
    •  
      FD
    • 6 agosto 2014

     # 7

    Colocado por: Luis Oliveira L.A minha dúvida agora é a seguinte: estão uniformisados os Contratos de mediação Imobiliária Modelo MI 1
    Nos termos da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro

    Ou cada imobiliária pode alterar os conteúdos como bem entender?

    Os contratos têm elementos obrigatórios e devem cumprir determinados requisitos.
    A partir daqui, há liberdade contratual.
    Resumindo: os contratos têm que cumprir regras mas, não estão limitados/uniformizados.

    os Contratos de mediação Imobiliária Modelo MI 1

    Este modelo a que se refere é este: http://www.inci.pt/Portugues/Mediacao/Modelos/modelomi_1.pdf ?
    Se sim, esse modelo em nada é relevante para a situação em questão, acho eu.

  8.  # 8

    Boa tarde David,
    Do modo como coloquei, o valor é fixo; caso contrário colocaria (X)+(4%.X) por exemplo.

    Quanto ao contrato, ele difere do modelo na cláusula 5.ª (Remuneração), onde foi acrescentado o ponto:

    4- A remuneração será devida à IMOBILIÁRIA caso o negócio se venha a celebrar durante ou até seis meses após a vigência do presente contrato e o cliente adquirente tenha sido apresentado pela IMOBILIÁRIA, durante o prazo de vigência do mesmo.

    Cumprimentos

  9.  # 9

    Colocado por: Luis Oliveira L.4- A remuneração será devida à IMOBILIÁRIA caso o negócio se venha a celebrar durante ou até seis meses após a vigência do presente contrato e o cliente adquirente tenha sido apresentado pela IMOBILIÁRIA, durante o prazo de vigência do mesmo.

    Quase todos tem essa cláusula, ou uma parecida.

  10.  # 10

    A primeira IMOBILIÁRIA foi avisada por mim sobre a situação e concordou que eu poderia concreitizar a venda através de outra imobiliária dado que não tinha contrato de exclusividade.

    Quando a informei de que já tinha vendido o imóvel, não perdeu tempo a enviar carta registada a lembrar a cláusula 5.ª -ponto 4.

    Esta cláusula só faz sentido num contrato de não exclusividade se eu vendesse diretamente ao cliente adquirente apresentado pela imobiliária.

  11.  # 11

    Colocado por: Luis Oliveira L.A primeira IMOBILIÁRIA foi avisada por mim sobre a situação e concordou que eu poderia concreitizar a venda através de outra imobiliária dado que não tinha contrato de exclusividade.

    Permita-me que não acredite que uma imobiliária aceite tal coisa, já tenho a experiência suficiente para poder afirmar que nenhuma imobiliária aceitaria apresentar um cliente a um proprietário e depois permitir que o negócio se concretize através de outra imobiliária.

    Colocado por: Luis Oliveira L.A imobiliária nunca respeitou o valor da comissão (Y) ao qual acrescentou + 1000,00 €.

    Gostava de perceber esta frase...porque é que eles pediram mais 1000€??
    • CMPA
    • 6 agosto 2014 editado

     # 12

    Colocado por: Luis Oliveira L.
    4- A remuneração será devida à IMOBILIÁRIA caso o negócio se venha a celebrar durante ou até seis meses após a vigência do presente contrato e o cliente adquirente tenha sido apresentado pela IMOBILIÁRIA, durante o prazo de vigência do mesmo.


    Esta cláusula é bem clara.
    Se forem preenchidas duas condições cumulativas
    - o negócio realizar-se (não refere que é por intermédio da própria imobiliária)
    - o cliente adquirente foi apresentado pela imobiliária
    a comissão é devida.

    Pelo que me parece, o contrato está do lado deles e a comissão é devida. E isto não tem nada a ver com a exclusividade.

  13.  # 13

    Vamos esgrimir este assunto até às últimas consequências.

    1.º A Imobiliária que contratei nunca apresentou os valores que lhe apresentei para negociar. Na última fase de negociação indicou ao cliente o valor que indiquei + 1000.00€.

    No site estava à data da venda com + 3000,00€. Confrontada com esta situação porque eu queria vender, respondeu que tinha sempre uma margem de negociação porque os clientes gostam de ser enganados!!!

    Concluindo, teve um bom produto para vender, um cliente que queria comprar e quase inviabilizou o negócio.

    Se assim for, estou a pensar sériamente abandonar a minha atividade de bancário e abrir uma imobiliária.

    Cumprimentos

  14.  # 14

    Colocado por: Luis Oliveira L.1.º A Imobiliária que contratei nunca apresentou os valores que lhe apresentei para negociar. Na última fase de negociação indicou ao cliente o valor que indiquei + 1000.00€.

    É uma técnica de venda, nada proíbe a imobiliária de o fazer.

    Colocado por: Luis Oliveira L.No site estava à data da venda com + 3000,00€. Confrontada com esta situação porque eu queria vender, respondeu que tinha sempre uma margem de negociação porque os clientes gostam de ser enganados!!!

    Grande verdade, ficam todos contentes quando conseguem um grande desconto!!!....porque é que acha que nas grandes superfícies aumentam os preços de alguns produtos e depois fazem promoções com 50% de desconto?

    Eu nunca meti um imóvel à venda pelo preço pelo qual estou disposto a vender...dos muitos que vendi, consegui vender apenas um pelo preço de tabela, e a verdade seja dita, o mérito foi do vendedor da imobiliária, dos poucos bons profissionais que encontrei no ramo.

  15.  # 15

    Colocado por: Luis Oliveira L.
    Se assim for, estou a pensar sériamente abandonar a minha atividade de bancário e abrir uma imobiliária.

    Cumprimentos


    como é que um bancário, habituado a contractos com linguagem de outro mundo que poucos entendem, tem duvidas desta natureza?

    primeira questão:

    foi ou nao foi a imobiliaria que lhe apresentou o cliente, independentemente se o negocio foi feito atraves de outra imobiliaria?
    • CMPA
    • 6 agosto 2014 editado

     # 16

    Pode ser verdade tudo o que afirma, mas vamos concentrar-nos no que lhe interessa saber: terá de pagar ou não?

    O que está a repetir é irrelevante para a resposta.

    O que eu disse acima continua a ser válido.

  17.  # 17

    Boa noite a todos,

    Penso que fui bem explícito nas minhas intervenções, mas não sei porque motivo ninguém sintonizou comigo.

    Abreviando; fiz um contrato de não exclusividade e como tal sou livre de vender através de outra imobiliária (nunca diretamente) a qualquer cliente que se apresenta para comprar.

    Ainda bem que existe a ASAE das imobiliárias para que haja transparência.
    Cumprimentos

  18.  # 18

    Colocado por: Luis Oliveira L.Penso que fui bem explícito nas minhas intervenções, mas não sei porque motivo ninguém sintonizou comigo.


    Só houve dúvidas porque não foi bem explícito, mas eu percebi logo à primeira e acredito que muitos por aqui também tenham percebido.

    No entanto deixo aqui um exemplo de como deveria ter colocado a questão:

    O Luís Oliveira faz um acordo semelhante para a venda de uma casa com três empresas diferentes: "A", "B" e "C".

    O comprador Manuel contacta a empresa "A" e vai ver a casa.
    A seguir vê o site da empresa "B" e como é 3000€ mais barata, vai novamente ver a casa, desta vez com intermédio da empresa "B" tenta fazer o negócio através dessa empresa.

    A pergunta que se coloca é:
    A quem o Luís Oliveira deve pagar pelo serviço, visto que os contratos ainda se encontram vigentes?
    A empresa "A" que levou o cliente à sua casa pela primeira vez ou à empresa "B" que conseguiu fechar o negócio?

    Os dois tem direito à comissão.
    Estou a ver que ainda vai pagar a comissão duas vezes.

    Quanto às formas de tentativa de venda, há de tudo um pouco. Não existe duas imobiliárias iguais. Cada vendedor tem as suas técnicas, as suas artimanhas etc.
    É quase como vender a banha da cobra, safa-se quem vender mais.

  19.  # 19

    Colocado por: Luis Oliveira L.Uma das imobiliárias, angariou um potencial comprador com o qual encetou negociações.

    Pelo que percebo, o comprador "trocou" de imobiliária, porque,
    não agradou o negócio com a primeira foi tentar com outra
    que tinha o mesmo imóvel há venda, é isto?
    Pode ser complicado, quem angaria o comprador tem direito
    há comissão, neste caso e visto que não tem exclusividade
    terá que competir com a outra imobiliária, será sempre uma
    questão de +- comissões.
    Entretanto a 1.ª imobiliária entende que tem direito à comissão
    negociada alegando que foi ela que apresentou o comprador.
    E que responçabilidade tem o vendedor se 2.ª imobiliária lhe
    apresenta o mesmo comprador e facilita o negócio que de
    outra forma se perderia?
    A meu vêr nenhuma, é problema deles.
    Uma vez que não tem exclusividade terá que se limitar a dar
    melhores condições ao comprador ou deixar prosseguir o negócio.
    se insistirem que peçam contas há outra imobiliária.
    •  
      FD
    • 7 agosto 2014 editado

     # 20

    Colocado por: Luis Oliveira L.Penso que fui bem explícito nas minhas intervenções, mas não sei porque motivo ninguém sintonizou comigo.

    Motivo porque ninguém sintonizou consigo: provavelmente porque não tem razão.

    Colocado por: Luis Oliveira L.Abreviando; fiz um contrato de não exclusividade e como tal sou livre de vender através de outra imobiliária (nunca diretamente) a qualquer cliente que se apresenta para comprar.

    A realidade pode vir a doer.
    Mas, tudo depende de como argumente em tribunal.

    Tenho visto acórdãos em que se nota que houve um claro "passar a perna" à imobiliária e mesmo assim, o tribunal decidiu pela não condenação.
    Em alguns deles não sei se não é o tribunal a condenar subliminarmente as estratégias comerciais das imobiliárias mas...

    No seu caso, o facto de a imobiliária ter, propositadamente, subido o valor pedido, pode jogar a seu favor porque tal impediu a concretização do negócio, apesar de ter sido a primeira a apresentar o cliente.
    Como disse acima, tudo depende da argumentação.
    A que apresenta agora - não há regime de exclusividade, logo, posso vender por quem quiser e a quem quiser - não tem fundamento e se optar pela mesma, vai-se dar mal.
    No que tem que apostar é nisto:

    Artigo 18.º
    Remuneração
    1 — A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.

    http://www.inci.pt/Portugues/Legislacao/Legislacao/DecLei_201169.pdf

    Repare bem no termo "perfeição" e "visado" (contratualizado). Basta provar que a culpa para a não perfeição do/a negócio/mediação ocorreu por única culpa da imobiliária e deve ter o problema resolvido.
    Agora, se vai a tribunal ou não, depende da imobiliária e do que fizer para os convencer de que vão perder...
    Concordam com este comentário: mmgreg

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