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Comprar casas e imóveis

Fiador para arrendamento

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  1.  # 81

    Tudo depende na zona onde vai investir, se for num Zona por ex; fronteira da Suiça, Annecy Pontarlier Seloncourt , ai sim o mercado do arrendamento esto fixe e com boas prespectivas de rendimento, muita procura com rendimentos elevados

  2.  # 82

    Colocado por: MatildeUns não faziam isso, outros não sabiam o que isso era


    Desculpe Matilde, mas as coisas não são assim.

    Que banco lhe disse que não sabe o que é uma garantia bancária? O fim de uma garantia bancária até pode ser para comprar cascas de banana... Uma garantia é uma garantia, e mais nada...

  3.  # 83

    Colocado por: DelfimEstava a pensar investir no mercado de arrendamento mas estou a ver que Portugal não é o melhor local. Alguém me sabe dizer como está o mercado em França ? Valerá a pena investir na compra de 2 apts para arrendar ?


    Meu caro amigo... FUJA do mercado de arrendamento! Não invista um tostão em apartamentos para alugar!
    Há muitos anos que mantenho uma pequena carteira de apartamentos que arrendo (actualmente tenho 4... vou vendendo os antigos e comprando novos, mas tenho sempre que colocar dinheiro do meu bolso neste "rejuvenescimento") e posso dizer-lhe, com toda a propriedade, que tem sido um péssimo negócio! São os encargos brutais que temos de suportar (com IMIs, Seguros, Condomínios, IRS, Advogados, etc), as chatices com os inquilinos, com os condóminos que não engraçam com os nossos inquilinos, etc, etc, etc. Tenh histórias com inquilinos que davam um livro...
    O rendimento líquido que obtenho é residual. Bem vistas as coisas, não compensa a preocupação.
    Se eu tivesse aplicado o dinheiro que gastei nos andares no banco, acredite, levava uma vida bem mais descansada, uma reforma mais calma, e, quase de certeza, essa aplicação no banco era mais lucrativa do que a que fiz nos apartamentos.
    O último apartamento que comprei foi há coisa de 2 ou 3 anos e - garanto - foi o último. A minha intenção, agora, é esperar que a economia recupere e, mal surja o momento oportuno, colocar todos os 4 andares à venda e ... sair disto! É uma canga que não quero continuar a carregar!

  4.  # 84

    Pelo que tenho lido aqui no fórum, e pelas conversas que tenho tido com amigos e conhecidos, o investimento em casas para alugar em Portugal está posta de parte. Agora manter o dinheiro no banco também não é solução, não tarda os juros estarão abaixo da inflação e aí é perder capital. Estava a pensar virar-me para o mercado francês, talvez comprar na zona de Paris, Versaille... Alguem com opinião formada sobre estas zonas ?

  5.  # 85

    Versaille so se tiver uma boa montanha de euros o preço por m2 arronda os 10.000euros
    • fpc
    • 10 agosto 2014

     # 86

    Pois o investimento em imobiliário para arrendar é um péssimo negócio, sem dúvida. Depósitos a prazo idem. Qual é neste momento, em Portugal, um bom negócio para se investir?

  7.  # 87

    Parece que em Portugal não há bons negócios para se investir, simplesmente não há, nem compensa, a carga fiscal é absurda. Eu no meu caso estou a sondar outros mercados dentro e fora da Europa.

  8.  # 88

    Já existe um tópico onde isto já foi discutido quase á exaustão.
    https://forumdacasa.com/discussion/30823/13/investir-onde-ou-no-que/#Item_2

    E infelizmente não é só em Portugal que isto acontece. Pensar que existe algum País no Mundo onde pode investir sem riscos e com bons proveitos é mero lirismo ou ignorância.

    Pessoalmente tambem não recomendaria a ninguém investir no mercado de aluguer, no entanto quando herdei uma casa preferi investir na sua remodelação e aluguer e até agora ( ano e meio depois) estou satisfeito, com uma taxa de rendimento limpo de 4,2% sobre o valor hipotético da sua venda.

  9.  # 89

    O mercado de arrendamento e um bom investimento se for feito por quem sabe... tenho visto dezenas de imoveis (com uma boa localizaçao) que sao comprados por um preço baixo, sao remodelados e equipados por um preço baixo, os arrendarios sao bem escolhidos e, quando as coisas correm mal, teem uma avença com um advogado especialista na materia...
    • Carvai
    • 10 agosto 2014 editado

     # 90

    Completamente de acordo, tal como em qualquer actividade tem que se trabalhar com deve ser. Quando se entra em qualquer negócio só por de ouviu dizer ( hoje em dia- li na net) que dava muito dinheiro, normalmente dá asneira.

  11.  # 91

    Colocado por: Erga OmnesO mercado de arrendamento e um bom investimento se for feito por quem sabe... tenho visto dezenas de imoveis (com uma boa localizaçao) que sao comprados por um preço baixo, sao remodelados e equipados por um preço baixo, os arrendarios sao bem escolhidos e, quando as coisas correm mal, teem uma avença com um advogado especialista na materia...


    O amigo Erga saberá dizer-me se será possível (e financeiramente rentável), um proprietário "individual" de diversos andares/estabelecimentos, constituir uma empresa de "gestão de imóveis" (ou coisa parecida) e passar para lá os andares/estabelecimentos que tem arrendados? (não sei deve passar para a empresa só a gestão ou se deve passar a gestão e também a propriedade...)

    Isso foi uma coisa que já me passou pela cabeça várias vezes... Acha que tal é possível e financeiramente rentável? Fará sentido?

    Eu, neste momento, tenho 4 andares alugados (e tenho a casa onde moro). Se passasse a "gestão" (ou a gestão e propriedade, não sei) desse meu património "individual" para uma empresa a constituir (em que fosse eu o dono, claro), será que isso poderia trazer-me ventagens?

    Há uns anos atrás, quando eu tive esta ideia, alguém me dissuadiu dizendo que teria de pagar impostos enormes para transferir a propriedade dos andares para a empresa e, só isso, daria um gasto brutal. Será assim?

    Coloco esta questão porque entendo que se a gestão dos andares que tenho alugados passasse para uma empresa, tendo uma gestão 100% profissional e dedicada, talvez isso pudesse melhorar a rentabilidade.

    O que acha?

  12.  # 92

    Legal é, mas... (Apesar do Erga poder/dever opinar melhor que eu alguns contornos)

    Repara uma coisa, Ramiro. Você é o proprietário, Se transferir a propriedade terá de pagar IMT (IMI é igual sendo você ou uma empresa)

    Em termos fiscais, você enquanto propeietário e no pior cenária pagará 28% de IRS (deduz IMI, condomínios, manutenção, etc...). Se constituir empresa para "gerir" a coisa, do resultado dessa empresa pagará 25% de IRC. Para você, enquanto dono da empresa, levantar o resultado, irá pagar IRS (à taxa que lhe couber no seu escalão). Estará, portanto, a pagar 2 vezes sobre o mesmo rendimento.

    Sendo a propriedade transferida para a referida empresa, é ela a dona dos imóveis e será trubutada em 25% de IRC (a baixar segundo parece, mas é preciso ver para crer), mas voltamos à situação de ter de liquidar IRS para poder dispor dos eventuaus lucris desse dita empresa. Esse empresa terá ainda outros custos com, por exemplo, o TOC (técnico oficial de contas).

    Sou de opinião em não ter grande vantagem, na sua situação actual, nessa operação.

    Mas seja mais específico nas suas questões, que fiscalmente posso sempre dar-lhe umas dicas...
    Há algumas "habilidades" que podem ser feitas, mas no médio/longo prazo vai dar no mesmo... Por exemplo, a actividade da empresa, além de gestão de patrimónios, pode também ser a compra e venda dos mesmos, pelo que ficaria isento de IMT por um determinado periodo (4 anos, acho eu), mas finalizado esse periodo sem que os imóveis sejam vendidos, paga o IMT de uma assentada...

    Não me parece que a sua situação actual, sendo alterada dessa maneira, lhe traga vantagens. Se estivesse a investir agora, aí sim, poderia equacionar a coisa...

  13.  # 93

    Colocado por: El_58
    Legal é, mas... (Apesar do Erga poder/dever opinar melhor que eu alguns contornos)

    Repara uma coisa, Ramiro. Você é o proprietário, Se transferir a propriedade terá de pagar IMT (IMI é igual sendo você ou uma empresa)

    Em termos fiscais, você enquanto propeietário e no pior cenária pagará 28% de IRS (deduz IMI, condomínios, manutenção, etc...). Se constituir empresa para "gerir" a coisa, do resultado dessa empresa pagará 25% de IRC. Para você, enquanto dono da empresa, levantar o resultado, irá pagar IRS (à taxa que lhe couber no seu escalão). Estará, portanto, a pagar 2 vezes sobre o mesmo rendimento.

    Sendo a propriedade transferida para a referida empresa, é ela a dona dos imóveis e será trubutada em 25% de IRC (a baixar segundo parece, mas é preciso ver para crer), mas voltamos à situação de ter de liquidar IRS para poder dispor dos eventuaus lucris desse dita empresa. Esse empresa terá ainda outros custos com, por exemplo, o TOC (técnico oficial de contas).

    Sou de opinião em não ter grande vantagem, na sua situação actual, nessa operação.

    Mas seja mais específico nas suas questões, que fiscalmente posso sempre dar-lhe umas dicas...
    Há algumas "habilidades" que podem ser feitas, mas no médio/longo prazo vai dar no mesmo... Por exemplo, a actividade da empresa, além de gestão de patrimónios, pode também ser a compra e venda dos mesmos, pelo que ficaria isento de IMT por um determinado periodo (4 anos, acho eu), mas finalizado esse periodo sem que os imóveis sejam vendidos, paga o IMT de uma assentada...

    Não me parece que a sua situação actual, sendo alterada dessa maneira, lhe traga vantagens. Se estivesse a investir agora, aí sim, poderia equacionar a coisa...


    Muito obrigado, El_58, pelo sei conselho.
    Esta foi uma ideia que me ocorreu há já algum tempo. Mas, tal como o amigo fundamenta, parece que está longe de ver viável ou ter alguma racionalidade.
    Eu ainda trabalho e não tenho tempo - nem cabeça! - para gerir convenientemente os apartamentos arrendados que tenho.
    Ora, como estes arrendamentos só me têm dado chatices e pouquíssimo rendimento, e tendo em conta o que o amigo Erga afirmou e passo a citar "O mercado de arrendamento é um bom investimento se for feito por quem sabe..." fiquei com a ideia que esta situação que eu estou a passar se deve apenas à minha inabilidade para gerir os arrendamentos que tenho. Só pode ser isso... Sou burro1!
    Sendo assim, se passasse estes imóveis para uma empresa, gerida profissionalmente, - pensei eu - talvez estes apartamentos passagem finalmente a dar algum lucro e valer a pena tê-los de facto (porque, até aqui, tenho sido apenas um financiador do Estado em impostos... Um verbo de encher!).
    Mas, pelo visto, tenho que continuar a ser um proprietário "individual", que teve a infeliz ideia de - um dia - investir no imobiliário em Portugal...

  14.  # 94

    Colocado por: Ramiro Costagerida profissionalmente


    Mas se você fizesse isso, a criação de uma empresa, etc..., quem ía fazer a gestão disso? Não era você? Ou ía contratar profissionais para o fazer? Pode fazer o mesmo individualmente.

    O seu problema não é ser uma empresa ou ser um individual... O seu problema é encontrar os inquilinos certos...

    Ser uma empresa ou não, só terá a ver com a carga fiscal mais, ou menos, vantajosa, daí ter referido que se estivesse a fazer o seu investinmento inicial agora, deveria equacionar ambas as situações, entende?

  15.  # 95

    Colocado por: Ramiro Costaconstituir uma empresa de "gestão de imóveis" (ou coisa parecida) e passar para lá os andares/estabelecimentos que tem arrendados?

    Como o EL_58 já explicou, essa solução é inviabilizada logo ao inicio, porque a transferência dos imóveis implicaria logo IMT (6%) IS (0.08%) e custos com as escrituras.

    Colocado por: Ramiro CostaOra, como estes arrendamentos só me têm dado chatices e pouquíssimo rendimento, e tendo em conta o que o amigo Erga afirmou e passo a citar"O mercado de arrendamento é um bom investimento se for feito por quem sabe..."fiquei com a ideia que esta situação que eu estou a passar se deve apenas à minha inabilidade para gerir os arrendamentos que tenho. Só pode ser isso... Sou burro1!

    Não o conheço, e de certeza que burro não é, mas acho que pelo menos dois erros já cometeu:
    1º - Investir em apartamentos novos para arrendamento.
    2º - Investir em apartamentos para arrendar por 900€.

  16.  # 96

    Colocado por: Picareta
    Como o EL_58 já explicou, essa solução é inviabilizada logo ao inicio, porque a transferência dos imóveis implicaria logo IMT (6%) IS (0.08%) e custos com as escrituras.


    Não o conheço, e de certeza que burro não é, mas acho que pelo menos dois erros já cometeu:
    1º - Investir em apartamentos novos para arrendamento.
    2º - Investir em apartamentos para arrendar por 900€.


    Não sei se será assim...
    Ainda na semana passada conversei com o dono de um dos andares alugados igual ao meu e ele disse-me que não tem tido problema em alugar o dito apartamento. Já vai no 2º arrendatário em cerca de 2 anos e tem se dado bem. Apenas lhe "exigiram" que equipasse integralmente a cozinha (eu também fiz isso) e não tem tido problemas. Portanto, admito que não será propriamente o preço do aluguer ou o andar em si que é um impeditivo. Eu sei que esta gente "moderna" utiliza a internet e é muito agressiva na divulgação dos andares e talvez seja isso que me falta.
    Por essa razão, imaginei que se colocasse esses andares numa empresa (de que EU fosse dono, claro) e que se entregasse a sua gestão a um jovem (não faltarão...), talvez conseguisse incrementar o negócio e até repercutir alguns custos (carro, escritório, combustível, computadores, etc.). Digo eu...
    Como não tenho muito tempo disponível (para andar a mostrar andares, fazer a promoção, andar pela internet a por fotografias, responder a este e àquele, etc), pensei nessa possibilidade de criar uma empresa e colocar à frente dela um jovem empreendedor e com genica. Mas foi apenas uma ideia... pelo visto, peregrina.
    Mesmo tratando-se de uma empresa apenas de "gestão" de propriedades/imobiliário? (não sei se existe...) Eu criava a empresa e depois entregava-lhe a gestão dos apartamentos a troco de uma avença anual. Isso não me traria vantagens/benefícios?

  17.  # 97

    Colocado por: Ramiro CostaJá vai no 2º arrendatário em cerca de 2 anos e tem se dado bem.

    É aqui que está o problema. Os clientes para os apartamentos de 900€, regra geral não estão muito tempo nos apartamentos, e isso exige muita disponibilidade para andar constantemente a procurar novos inquilinos.

    Claro que depende da zona, por exemplo aqui ao meu lado está alugado um T3 provavelmente por um valor muito perto dos 900€, mas é a um jogador de futebol, que vai embora quando mudar de clube, e o proprietário lá terá que voltar a procurar novo inquilino

  18.  # 98

    Mas Ramiro, para isso já existem as Imobiliárias (ERA's e companhia). Ou será que você está a baralhar um pouco as coisas?

    Eu até consigo vestir a sua pele e tentar entendê-lo, mas acho que se está a confundir um pouco.

    Da forma como você disse:
    (para andar a mostrar andares, fazer a promoção, andar pela internet a por fotografias, responder a este e àquele, etc)
    esse trabalho fazem as agências. Já contactou alguma ou pensou nessa situação?

  19.  # 99

    Colocado por: Picareta
    É aqui que está o problema. Os clientes para os apartamentos de 900€, regra geral não estão muito tempo nos apartamentos, e isso exige muita disponibilidade para andar constantemente a procurar novos inquilinos.

    Claro que depende da zona, por exemplo aqui ao meu lado está alugado um T3 provavelmente por um valor muito perto dos 900€, mas é a um jogador de futebol, que vai embora quando mudar de clube, e o proprietário lá terá que voltar a procurar novo inquilino


    Exacto. Mas a questão de eu juntar os apartamentos que possuo em nome pessoal e colocá-los numa empresa (e criar) está fora de questão, correcto?
    É uma ideia que há anos me anda a bailar na cabeça mas, pelo que os amigos me dizem, seria péssima. Os encargos na constituição da empresa seriam elevadíssimos e depois, os benefícios (com custos e fiscais). seriam reduzidos. É isso?
    Portanto, mais vale estar quieto. Certo?

  20.  # 100

    Colocado por: Ramiro CostaEu criava a empresa e depois entregava-lhe a gestão dos apartamentos a troco de uma avença anual. Isso não me traria vantagens/benefícios?

    O meu pai tem uns imóveis arrendados, e quem faz a gestão dos arrendamentos é uma imobiliária que cobra uma percentagem das rendas. Os inquilinos pagam a renda directamente à imobiliária, a imobiliária é que contacta os inquilinos quando as rendas estão atrasadas, o meu pai não tem que se chatear com nada.

    Ainda não falei com o meu pai para acabar com isso porque a empresa que faz a gestão dos arrendamentos tem conseguido arranjar novos inquilinos, sempre que alguém vai embora e como são lojas e escritórios nestes tempos tem poucos interessados.

    Não se trata de uma imobiliária dessas cujo principal objectivo é a compra e venda, é uma imobiliária especializada na gestão de arrendamentos.

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