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Comprar casas e imóveis

Crédito Bonificado CGD Vs Tradicional

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  1.  

  1.  # 1

    Boas,

    Sou novo neste fórum e no processo de compra de casa. Após algumas visitas estou inclinado a adquirir um imóvel com o qual existe uma parceria com a CGD.

    As condições são as seguintes:
    - Não se pagam os custos de Dossier, avaliação, etc (rondam os 800 euros)
    - Primeiros 5 anos, a TAN (Spread+Euribor) é = 2,75% Fixo. O que equivale, à taxa Euribor actual, de um spread aproximado de 2,45%.
    - Restantes anos, o spread deverá ficar entre os 2.5% ou 2,75%, cf o desfecho da análise do processo.
    - Seguro de vida = 77 Euros (anual). Na concorrência os custos com seguro de vida parecem-me mais elevados.
    - Escritura = 120.000
    - Financiamento = 95.000 (LTV < 80%)
    - Avaliação da casa > 130.000 Eur
    - Prazo: 45 Anos

    Como isto dos spread's é algo enganador, decidi começar por avaliar a TAER, que já inclui os custos todos (seguros, comissões, cartões, etc), visto que alguns bancos têm o spread baixo mas depois os seguros e comissões são mais elevados. Neste caso, a TAER fica por 3,42%.

    A questão da taxa ser fixa nos primeiros 5 anos agrada-me pois, face aos spread's actuais, protege-me contra futuras subidas da Euribor e dá-me margem para, no fim dos 5 anos, juntar dinheiro para posteriormente amortizar ou renegociar o crédito (caso os spreads concorrenciais à data sejam mais atractivos).

    1) Concordam com esta análise? Que pontos não estarei a ver? Bem sei que o Montepio, o Popular e o BIC têm spreads também atractivos mas as TAER's são sempre elevadas (que é o que interessa no fim).

    Por fim, 3 pequenas questões adicionais:
    2) Sendo o valor patrimonial inferior a 80.000 Euros, a isenção de IMI é de quantos anos?
    3) Alguém sabe como ficou a questão da possibilidade de o banco poder mexer no spread por questões (unilateralmente) de "razão atendível" ou "variações de mercado"? Ou seja, sem que existam factos de incumprimento da minha parte.
    4) O spread pode ser agravado caso a pessoa fique desempregada mas cumpra rigorosamente todos os pagamentos? Pelo menos na questão da bonificação da domiciliação do ordenado.

    Obrigado a todos

  2.  # 2

    Colocado por: joaomatias872) Sendo o valor patrimonial inferior a 80.000 Euros, a isenção de IMI é de quantos anos?


    3 anos.

    Colocado por: joaomatias873) Alguém sabe como ficou a questão da possibilidade de o banco poder mexer no spread por questões (unilateralmente) de "razão atendível" ou "variações de mercado"? Ou seja, sem que existam factos de incumprimento da minha parte.
    4) O spread pode ser agravado caso a pessoa fique desempregada mas cumpra rigorosamente todos os pagamentos? Pelo menos na questão da bonificação da domiciliação do ordenado.


    Não se preocupe muito com isto...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: joaomatias87

  3.  # 3

    Colocado por: joaomatias873) Alguém sabe como ficou a questão da possibilidade de o banco poder mexer no spread por questões (unilateralmente) de "razão atendível" ou "variações de mercado"? Ou seja, sem que existam factos de incumprimento da minha parte.
    4) O spread pode ser agravado caso a pessoa fique desempregada mas cumpra rigorosamente todos os pagamentos? Pelo menos na questão da bonificação da domiciliação do ordenado.

    Não se preocupe muito com isto...
    Estas pessoas agradeceram este comentário:joaomatias87


    Agradeço a sua resposta mas, sucintamente, o que quer dizer com isso? Que habitualmente, e nas condições que referi, não costumam ser levantados problemas?

    Outra questão. Se o imóvel for adquirido em Outubro2014 como funciona a questão da isenção? 2014 também conta? Isto é, teria isenção até 2016 ou 2017?

    Obrigado

  4.  # 4

    Colocado por: joaomatias87Que habitualmente, e nas condições que referi, não costumam ser levantados problemas?

    Desde que nunca falhe nenhuma prestação, não precisa de se preocupar.

    Colocado por: joaomatias87Outra questão. Se o imóvel for adquirido em Outubro2014 como funciona a questão da isenção? 2014 também conta? Isto é, teria isenção até 2016 ou 2017?

    Fica isento em 2014, 2015 e 2016.
    Pagaria a primeira prestação em 2018 referente ao ano de 2017.
    Se fizer a escritura a 1 de Janeiro de 2015, ganha um ano de imi.

  5.  # 5

    Bom dia,

    tenho uma questão: foi a CGD que lhe propôs os 45 anos? Estão a fazer-nos alguma pressão para fazermos crédito por menos tempo (temos menos de 30 anos).

  6.  # 6

    Colocado por: sleonardoBom dia,

    tenho uma questão: foi a CGD que lhe propôs os 45 anos? Estão a fazer-nos alguma pressão para fazermos crédito por menos tempo (temos menos de 30 anos).


    O limite que costumam dar é entre os 40 e os 45 anos, mas este valor vai depender também da idade das pessoas que pedem o empréstimo.

    Se poder pagar em menos de 30 anos, melhor para si, normalmente quanto menor o tempo do empréstimo mais reduzem o Spread.

  7.  # 7

    Pois depende da idade. Eu sou da opinião que é preferível pedir o prazo máximo para realizar uma poupança externa mensal que ao fim de 5/10 anos permita reduzir significativamente o valor em dívida dado que os 0,5% de custo de amortização não são significativos. Adicionalmente, no caso de desemprego ou despesa extraordinária consegue gerir mais facilmente com a renda baixa.
    É óbvio que pensar em pagar uma casa a 45 anos não faz sentido... já estaria na reforma (a ver vamos :p ) e ainda lá viveria.

    Acham que o spread de 2,5% (para um LTV entre os 60% e os 75%) é bom ou devo investigar noutros bancos? Atendendo que nos primeiros 5 anos o spread+euribor é fixo (2,75%).

  8.  # 8

    Pois eu acho que é preferivel pedir pelo prazo minimo que se consiga suportar e em caso de aperto ou necessidade negociar com o banco o alargamento do prazo de pagamento. É que se já está nos limites já não há renegociação possível.
    Mas são dois pontos de vista e qualquer deles me parece perfeitamente válido.

  9.  # 9

    Colocado por: RJAS1972Pois eu acho que é preferivel pedir pelo prazo minimo que se consiga suportar e em caso de aperto ou necessidade negociar com o banco o alargamento do prazo de pagamento. É que se já está nos limites já não há renegociação possível.
    Mas são dois pontos de vista e qualquer deles me parece perfeitamente válido.


    o que acontece é que nada garante que o banco aceite a renegociação...e voce fica entalado! alem de que enquanto negoceia e nao negoceia pode nao ter capacidade de cumprir as suas obrigações e entra em incumprimento!

    Prazo alargado reduz a prestação, o que permite outro tipo de abordagem á poupança! numa prestação superior os niveis de poupança sao inferiores....a nao ser que tenha possibilidade de esticar aumentar o salário sempre que necessita!

  10.  # 10

    Colocado por: loverscout
    o que acontece é que nada garante que o banco aceite a renegociação...


    Hum... renegociar... deixar de receber... renegociar... deixar de receber... hum... dilema interessante...
    Convém não esquecer que, em muitos casos, o que acaba por acontecer, mercê da renda mais baratinha, é que o dinheiro "poupado" (Entre aspas porque... enfim, é fazer as contas aos juros!) é depois gasto em outras coisas.

  11.  # 11

    Pois! É essa a nossa dúvida também, a questão não está na capacidade de suportar a prestação mas no risco que coloca. Ao mesmo tempo, disseram-nos que não podemos amortizar, só colocar o dinheiro numa conta à parte até termos a totalidade devida.

  12.  # 12

    Colocado por: RJAS1972

    Hum... renegociar... deixar de receber... renegociar... deixar de receber... hum... dilema interessante...


    acredite se quiser.... sei de tantos casos (enquanto banco e nao enquanto cliente ou amigo dos clientes) que o banco quer la saber disso... nao renegoceia e ponto final. se deixar de pagar ao fim de uns anos fica com a casa!

    Eu próprio nao percebo ás vezes a teimosia do banco...e por isso alerto que mais vale jogar pelo seguro do que pensar que vai ser um processo facil á posteriori

  13.  # 13

    Acredito perfeitamente. A minha profissão levou-me a trabalhar muito com bancos e sei bem as idiotices que por lá passam.
    Já agora, falando na amortização parcial, também não acredito na mesma. Se durante o contrato conseguir amealhar um pé-de-meia, o melhor é guardá-lo para uma aflição.

  14.  # 14

    Sendo assim, acreditam que não há possibilidade de renegociar o prazo depois? Ainda com o número de casas que os bancos já possuem por incumprimento de crédito?

  15.  # 15

    Não há nada como perguntar antes de fazer o contrato se a instituição concorda com essa possibilidade. Se concordar não terá, certamente, problemas em colocar essa concordância por escrito.

  16.  # 16

    Colocado por: sleonardoPois! É essa a nossa dúvida também, a questão não está na capacidade de suportar a prestação mas no risco que coloca. Ao mesmo tempo, disseram-nos que não podemos amortizar, só colocar o dinheiro numa conta à parte até termos a totalidade devida.


    Não podem amortizar? Ou não lhe disseram a verdade ou não se trata de um crédito habitação. Quanto muito existe a questão de que, durante o período de taxa fixa, a penalização de amortização passa de 0,5% para 2%. Qual a % de entrada sobre a escritura que vai dar? E a idade dos proponentes?

    Penso que cada um vê as coisas de forma diferente, porém, acredito que uma solução equilibrada é o melhor. Sou da opinião de que, quanto menos estiver nas mãos dos bancos, melhor. Assim sendo, a prestação baixa é o melhor. O banco pode até renegociar o prazo mas por outro lado impõe determinados agravamentos. Com a agravante de que, sem a poupança, fica muito exposto a alterações da euribor.

    A questão de ter uma prestação baixa e depois não poupar dinheiro é apenas falta de alguma disciplina. E se assim é, mais vale não pedir o crédito ponto final.

    Adicionalmente às amortizações periódicas, penso que é prudente manter um saldo adicional (provisionado) para 12 prestações em que a pessoa não tenha qualquer rendimento.

  17.  # 17

    Sim, falámos com a CGD e disseram-nos que não podemos amortizar durante o período do contrato, só liquidar a dívida de uma só vez. Achámos estranho também. Vamos dar 20% do valor, eu tenho 27 e o meu namorado 30.

    Sugeriram-nos um tempo de crédito muito curto, 15 anos. Não estávamos a contar com menos de 25, mas ficámos em dúvida depois de ver os valores finais, já que o valor a pagar ao banco cresce exponencialmente com o passar dos anos.

    Não sei se conseguimos esse saldo adicional, é uma ótima ideia mas pelo menos agora vamos investir tudo em entrada, obras e crédito...

  18.  # 18

    Colocado por: sleonardoSim, falámos com a CGD e disseram-nos que não podemos amortizar durante o período do contrato, só liquidar a dívida de uma só vez. Achámos estranho também. Vamos dar 20% do valor, eu tenho 27 e o meu namorado 30.

    Sugeriram-nos um tempo de crédito muito curto, 15 anos. Não estávamos a contar com menos de 25, mas ficámos em dúvida depois de ver os valores finais, já que o valor a pagar ao banco cresce exponencialmente com o passar dos anos.

    Não sei se conseguimos esse saldo adicional, é uma ótima ideia mas pelo menos agora vamos investir tudo em entrada, obras e crédito...


    Mas trata-se de crédito apenas para obras? No crédito habitação tradicional, nunca vi tais condições mas sugiro então que falem com vários bancos (Montepio, BIC e Bpopular são dos que têm taxas mais baixas)

  19.  # 19

    Não, trata-se de um crédito habitação, mas foi pedido a um balcão CGD em Paris, porque pagamos imposto em França. Julgámos que as condições tivessem a ver com o banco, não com o país.

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