Iniciar uma discussão

1. • sleonardo
   • 30 setembro 2014

    # 1

   Boa tarde,
   
   No ano passado fizemos um contrato de arrendamento, através de imobiliária, e este ano decidimos adquirir o imóvel. Informámos o senhorio da nossa vontade de alterar o contrato para um contrato de arrendamento com opção de compra, com dedução de 100% do valor da renda por um prazo de 18 meses, para aproveitar o valor das rendas para a entrada. Neste momento iniciámos processo de crédito, tudo positivo só leva algum tempo.
   
   Questões:
   - O senhorio determinou uma data a partir da qual as rendas seriam deduzidas. Essas deduções não podem contar a partir do momento em que arrendámos? Já arrendamos o apartamento há 16 meses, mas o senhorio só quer contabilizar os 3 a partir dos quais demonstrámos vontade de adquirir.
   - O senhorio não pretende contabilizar o valor para entrada, mas antes para baixar o valor do imóvel, o que acaba por nos favorecer... mas pode ser feito?
   - O que fazer com obras? Temos infiltrações e o senhorio diz que como vamos adquirir o imóvel dentro de 2/3 meses, devemos ser nós a fazer a obras. Mas dentro de 3 meses não podemos reparar a cobertura, tem de ser feito agora.
   
   Alguém que tenha experiência neste tipo de situações?
2. •  
     FD
   • 30 setembro 2014 ^editado

    # 2

   Não percebo bem. Diz isto:
   
   

   Colocado por: sleonardocom dedução de 100% do valor da renda por um prazo de 18 meses

   
   Mas, depois diz isto:
   
   

   Colocado por: sleonardoJá arrendamos o apartamento há 16 meses, mas o senhorio só quer contabilizar os 3 a partir dos quais demonstrámos vontade de adquirir.

   
   É capaz de explicar melhor?
   São 16 meses já decorridos + 18 meses a decorrer, é isso?
   
   

   Colocado por: sleonardo- O senhorio não pretende contabilizar o valor para entrada, mas antes para baixar o valor do imóvel, o que acaba por nos favorecer... mas pode ser feito?

   
   Pode, desde que saiba que o IMT (imposto cobrado aquando da compra) é cobrado pelo maior de dois valores: o da compra ou o da avaliação patrimonial.
   Não se esqueça também que, se no futuro vender a casa, o valor que conta para as mais valias é o da compra - pode ter mais valias teóricas, ou seja, para as finanças lucrou com a venda, quando na verdade tal não aconteceu.
   
   

   Colocado por: sleonardo- O que fazer com obras? Temos infiltrações e o senhorio diz que como vamos adquirir o imóvel dentro de 2/3 meses, devemos ser nós a fazer a obras. Mas dentro de 3 meses não podemos reparar a cobertura, tem de ser feito agora.

   
   É uma negociação, não há regras. Uma ou ambas as partes terão que ceder.
   Se quiser fazer as obras, faça-as agora, basta que no contrato de promessa de compra e venda atestem isso mesmo.
   Deverão incluir alguma premissa na eventualidade de a compra não se efectuar, de forma a que possam ser ressarcidos pelos custos que tiveram.
3. • amartins
   • 30 setembro 2014

    # 3

   Concordo com o FD e vou opinar um pouco
   
   1. normalmente num contracto de arrendamento "normal" não existe nenhum "abatimento" por conta das rendas pagas
   logo:
   - a questão do "abatimento" só contará a partir da data de "formalização" do contrato de arrendamento com opção de compra
   - é usual só uma parte das rendas servir para "abater" no valor de aquisição, muito raramente essa "parte" é 100%
   
   2. em termos de impostos / valor irá pagar no minimo o IMT sobre o valor constante na certidão do imóvel.
   ou seja:
   - a casa está registada nas finanças por 100,000 € se comprar por um valor inferior vai pagar como se comprasse por 100.000
   - se comprar sobre 200.000 vai pagar sobre esses 200.000
   
   3. em relação ao crédito, quanto menor for o valor de aquisição, melhor, pois esse menor valor irá reflectir-se na numa taxa de esforço menor o que lhe (teoricamente) facilita o acesso ao crédito
   
   4. Em relação às obras "pendentes" convinha que esta situação estivesse resolvida quanto mais cedo melhor
   - melhor para a avaliação bancária (uma casa sem problemas vale sempre um pouco mais que uma casa com problemas)
   - vai gastar o seu fundo de maneio na aquisição, logo não vai conseguir tratar de imediato dessas obras após escritura da mesma
   A unica resalva é o actual proprietário "descontar" no valor de venda o valor das obras, e estas ficar a seu encargo, e ai sim (depois de isso ficar escrito) dar inicio efectivo as obras
4. • sleonardo
   • 1 outubro 2014

    # 4

   Obrigada pelos comentários, ficou esclarecido!
   
   Contaremos o valor de rendas a abater na compra a partir da alteração do contrato, pediremos o valor registado nas finanças ao proprietário (temos acordo baseado numa avaliação) e tentaremos um acordo escrito sobre as obras. Este último ponto é o mais delicado, visto que o valor das obras ultrapassa o valor das rendas até ao final do ano e o proprietário não quer mesmo pagar. E nisto partilhamos a opinião de amartins, vamos gastar o nosso fundo de maneio na aquisição e estas infiltrações reduzem o valor da avaliação, logo deveria haver um desconto no valor do imóvel (escrito).
   
   Em relação ao último ponto, queria acrescentar que não temos contrato de promessa de compra e venda, foi o proprietário que assim o quis. Na vossa experiência, é importante ter um?
5. •  
     FD
   • 1 outubro 2014

    # 5

   Colocado por: sleonardoNa vossa experiência, é importante ter um?

   
   Neste caso convém... senão, o proprietário pode em qualquer altura dizer que já não quer vender a casa, e vocês ficam a ver navios.
   De outra forma, como é que o obriga a cumprir o combinado?
6. • amartins
   • 1 outubro 2014

    # 6

   O CPV é CRÍTICO principalmente se vocês avançarem com as obras
7. • sleonardo
   • 1 outubro 2014

    # 7

   Têm razão. Estamos demasiado descontraídos por termos uma boa relação com o proprietário...