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Outras questões sobre casas ou imóveis

Obrigar administração do prédio a realizar obras gerais

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  1.  # 1

    Bom dia. Imaginemos a seguinte situação:

    1) Apartamento sito no 10º andar de um prédio de 10 andares (portanto sito no ultimo piso)
    2) Infiltração devido a uma fissura na parede exterior do prédio, tendo o condomínio já enviado à dois anos atrás um técnico para verificar a situação, tendo o técnico visualizado e identificado a fissura, constatando que a mesma é a responsável pela infiltração e confirmando que a sua resolução é da exclusiva responsabilidade do condomínio.
    3) Pedidos constantes ao condomínio para resolução do problema em questão ao longo dos meses (o problema dura à 5 anos, tendo sido já destruídos camas e outros móveis devido à infiltração (entra dentro de casa cerca de 1 litro de água a cada 2 horas quando chove). O condomínio ficou de agendar uma assembleia extra-ordinária para apresentação de orçamentos aos condóminios. Nas assembleias gerais anuais ninguém vota a favor da discussão do assunto remetendo sempre para uma assembleia extra-ordinária que irá ser marcada mas que nunca é marcada.
    4) Nas assembleias gerais os restantes condóminos avisam prontamente que irão chumbar o orçamento para resolver o problema da infiltração, independentemente do valor do orçamento (alegam que o problema não é deles, portanto eu que me amanhe).
    5) Todo o prédio está em calamidade, cheio de fissuras no interior dos corredores, halls e escadarias e na fachada do prédio já cairam imensos blocos (daqueles rectangulos que se colam nas paredes) e os ferros das varandas estão todos à mostra e cheios de ferrugem. Os condóminios já avisaram que irão chumbar qualquer orçamento para arranjar o prédio, independentemente do valor desse orçamento.

    Trata-se portanto de um prédio em calamidade, estado ruínoso, em que os condóminos, 50% deles não pagam quotas à anos e os outros 50% recusam-se a pagar obras. O prédio levou obras pela ultima vez à cerca de 10 anos.

    Questões:

    1) Os prédios são obrigados a realizar obras de beneficiação a cada 8 anos. Correcto? Assim sendo, tendo em conta que a ultima obra foi à cerca de 10 anos, o condomínio é obrigado a realizar obras de beneficiação, quer os condomínios a aceitam quer não. Correcto?


    RGEU
    Artigo 9º
    As edificações existentes deverão ser reparadas e beneficiadas pelo menos uma vez em cada período de oito anos, com o fim de remediar as deficiências provenientes do seu uso normal e de as manter em boas condições de utilização, sob todos os aspectos de que trata o presente regulamento.
    Redacção substituída, em 2001, por : "As edificações devem ser objecto de obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos. (cfr. artigo 89.º, n.º 1, do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE))."



    2) Em caso de inércia e falta de vontade da administração, pode o proprietário do imóvel realizar as obras e imputar os custo à administração, certo?


    CÓDIGO CIVIL - ARTIGO 1427
    (Reparações indispensáveis e urgentes)
    As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.



    3) Qual o primeiro passo que devo tomar? Notificar a administração do condomínio que vou pedir uma vistoria à camara municipal para exigir a realização das obras?


    RGEU
    Art. 10º
    Independentemente das obras periódicas de conservação a que se refere o artigo anterior, as câmaras municipais poderão, em qualquer altura, determinar, em edificações existentes, precedendo vistoria realizada nos termos do artigo 51°, § 1°, do Código Administrativo, a execução de obras necessárias para corrigir más condições de salubridade, solidez ou segurança contra o risco de incêndio.
    § 1.° Às câmaras municipais compete ordenar, precedendo vistoria, a demolição total ou parcial das construções que ameacem ruína ou ofereçam perigo para a saúde pública, bem como das pequenas casas abarracadas com um ou dois pavimentos, em construção ou já construídas, e de quaisquer construções ligeiras, desde que o seu projecto não tenha sido aprovado nem tenha sido concedida licença para a sua construção.
    § 2.° As deliberações tomadas pelas câmaras municipais em matéria de beneficiação extraordinária ou demolição serão notificadas ao proprietário do prédio no prazo de três dias, a contar da aprovação da respectiva acta.

  2.  # 2

    Colocado por: marcoaraujo1) Os prédios são obrigados a realizar obras de beneficiação a cada 8 anos. Correcto? Assim sendo, tendo em conta que a ultima obra foi à cerca de 10 anos, o condomínio é obrigado a realizar obras de beneficiação, quer os condomínios a aceitam quer não. Correcto?


    Em teoria sim...na prática...

    Colocado por: marcoaraujo2) Em caso de inércia e falta de vontade da administração, pode o proprietário do imóvel realizar as obras e imputar os custo à administração, certo?


    Se forem obras indispensáveis e urgentes sim...

    Colocado por: marcoaraujo3) Qual o primeiro passo que devo tomar? Notificar a administração do condomínio que vou pedir uma vistoria à camara municipal para exigir a realização das obras?


    Envie carta registada ao administrador do condomínio e "ameace" com a notificação à Câmara...se bem que eu no seu lugar arranjava aquilo a expensas minhas e depois fazia a compensação (deixava de pagar as quotas até perfazer o valor)...mas fazia-o com a cobertura de um advogado...
    Concordam com este comentário: Casa1980

  3.  # 3

    Colocado por: Erga Omnes

    Em teoria sim...na prática...



    Se forem obras indispensáveis e urgentes sim...



    Envie carta registada ao administrador do condomínio e "ameace" com a notificação à Câmara...se bem que eu no seu lugar arranjava aquilo a expensas minhas e depois fazia a compensação (deixava de pagar as quotas até perfazer o valor)...mas fazia-o com a cobertura de um advogado...
    Concordam com este comentário:Casa1980


    Erga, trata-se de um 10º andar, com respectiva colocação de andaimes e tudo o mais, sendo que o prédio tem um grande pátio em seu redor, pelo que os andaimes nunca seriam colocados na via pública, mas sim dentro do pátio do prédio. Assim sendo, administração pode proibir-me de colocar os ditos andaimes se lhe apetecer, certo?

    E se mesmo assim eu conseguir ir para a frente com isto tudo, não corro o risco de após pagar as obras do meu bolso, "perder" o caso da amortização das expensas na quotas?

    Obrigado.

  4.  # 4

    Colocado por: marcoaraujonão corro o risco de após pagar as obras do meu bolso, "perder" o caso da amortização das expensas na quotas?


    Não se souber fazer as coisas...Mandar uma carta como deve ser à administração do condomínio...Documentar devidamente os problemas que a fracção tem, etc.
    Concordam com este comentário: treker666

  5.  # 5

    Colocado por: marcoaraujoErga, trata-se de um 10º andar, com respectiva colocação de andaimes e tudo o mais, sendo que o prédio tem um grande pátio em seu redor, pelo que os andaimes nunca seriam colocados na via pública, mas sim dentro do pátio do prédio. Assim sendo, administração pode proibir-me de colocar os ditos andaimes se lhe apetecer, certo?


    Nem so a partir do chao/solo, se fazem obras.

  6.  # 6

    Colocado por: marcoaraujocom respectiva colocação de andaimes e tudo o mais,

    Atenção que a montagem de andaimes tem que ser efectuada por uma empresa com alvará, o pessoal tem que ter formação especifica, os andaimes tem que ser certificados para uma altura de 10 pisos, tem que existir um responsável que tem que emitir um termo de responsabilidade, etc.....ainda por cima para um 10º piso, não convém facilitar.
    Concordam com este comentário: treker666

  7.  # 7

    Colocado por: PicaretaAtenção que a montagem de andaimes tem que ser efectuada por uma empresa com alvará, o pessoal tem que ter formação especifica, os andaimes tem que ser certificados para uma altura de 10 pisos, tem que existir um responsável que tem que emitir um termo de responsabilidade, etc.....ainda por cima para um 10º piso, não convém facilitar.


    Bem lembrado...

  8.  # 8

    Colocado por: treker666

    Nem so a partir do chao/solo, se fazem obras.


    Seria razoável fazer uma intervenção destas em rappel?

  9.  # 9

    Colocado por: ClioIISeria razoável fazer uma intervenção destas em rappel?


    Se nao houver impedimento legal pois desconheco a legislacao sobre tal, dependendo da dimensao do problema, sim! E eventualmente para resolver apenas a parte que lhe afecta directamente muito mais.

  10.  # 10


    Seria razoável fazer uma intervenção destas em rappel?


    Se é "Infiltração devido a uma fissura na parede exterior do prédio, tendo o condomínio já enviado à dois anos atrás um técnico para verificar a situação, tendo o técnico visualizado e identificado a fissura, constatando que a mesma é a responsável pela infiltração e confirmando que a sua resolução é da exclusiva responsabilidade do condomínio." é provável que o rappel seja adequado.

    No entanto, com tantos problemas e deficiências, não deixando de cuidar da intervenção imediata a este nível, eu não deixaria de avançar com a denúncia à Câmara Municipal.

    Isto ...
    Todo o prédio está em calamidade, cheio de fissuras no interior dos corredores, halls e escadarias e na fachada do prédio já cairam imensos blocos (daqueles rectangulos que se colam nas paredes) e os ferros das varandas estão todos à mostra e cheios de ferrugem.

    é grave e pode ter consequências complicadas.

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