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Comprar casas e imóveis

Compra de "lote" em avos em "condomínio privado"

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  1.  

  1.  # 1

    Boa noite!

    Tenho em vista um lote em "Condomínio Privado" (pelo que julgo, ex-Parque de Campismo) para construír uma pequena humilde casa. Não preciso de nada de muito em grande, apenas conforto e segurança.

    O "Condomínio" em questão está em avos, até pelo que será "abuso" de linguagem falar em lote, certo?

    Depois de muito ler, penso ter apurado o seguinte:

    1. O dito terreno não é um lote (uma vez que o loteamente ainda não foi feito) mas apenas uma parte da propriedade total (essa sim, Lote).

    2. Sei que estou a comprar uma fracção de um terreno maior e que não posso pôr e dispôr como se de um terreno "meu" se tratasse. Ainda assim posso comprar o terreno através de uma Procuraçao Irrevogável, uma vez que Escritura não é possível, mas com tal Procuração Irrevogável poderei estar descansado que ninguém mo vem buscar, certo?

    3. No dito "Condomínio" deixam-me construír a tal casa em madeira e/ou alumínio e apenas uma pequenina percentagem em alvenaria. Faz sentido, uma vez que construír Casa propriamente dita é ilegal, correcto? Assim, ao construír uma "Barraca" ou até ao colocar lá uma Residencial/Casa Móvel, não estou a incorrer em nenhum crime, certo?

    Se assim for, e uma vez que não preciso do Banco para a aquisição do terreno nem para a casa, pois posso construí-la nas calmas, e como também não estou propriamente preocupado em um dia vendê-la, posso avançar tranquilamente?

    Penso que também, quando um dia que se proceder à legalização, ninguém me vai deitar a casa abaixo?

    (Acrescento que o dito "Condominio" já tem esgotos, arruamentos, luz, etc.)

    Obrigado pela preciosa ajuda que me possam dar.

    ~R

  2.  # 2

    Algumas coisas não lhe sei informar com mais detalhe mas posso dizer que:

    Uma vez que já tem infraestruturas (esgotos, arruamentos,....), procure saber junto do Departamento de Urbanismo da Câmara Municipal onde se situa o terreno se existe alguma intenção ou houve um pedido de loteamento para esse terreno. Se não há cheira-me que possam ter intenções de o fazer. São custas que como proprietário também terá de desembolsar. Um loteamento implica uma taxa geral paga por quem solicita o pagamento (se forem vários co-proprietários o custo é menor, certo?) e acresce taxas municipais por cada um dos lotes (a si caberá a parte do seu futuro lote). Um loteamento acarreta custos que não são nada simpáticos.

    Em princípio desde que o PDM o permita poderá construir desde que os seus co-proprietários o autorizem. No entanto só pode ser construída uma casa em todo o terreno.
    Sei também que para construir uma casa de madeira deverá sempre efectuar o pedido de licenciamento da mesma junto da Câmara. Posso dizer-lhe que em alguns municípios poderão (os proprietários) incorrer numa coima e ter de a demolir. Deve consultar a Câmara e o Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação e o Decreto de Lei 555/99 e as alterações introduzidas na Lei 60/2007.

    Como coloca o nome condomínio entre aspas não sei se foi realmente constituído um condomínio (Criada uma propriedade horizontal em que os avos se convertem em permilagem). A maioria dos regulamentos municipais já consagra a figura do "edifício de impacto semelhante a loteamento". As mais gananciosas até incluem edifícios com mais de 10 fracções.

    Conclusão: O que lhe sugiro é que vá à Câmara pedir uma reunião com um arquitecto (pode ter que agendar) para solicitar esclarecimentos sobre o dito terreno e o que pode construir. Já agora passava na conservatória de registo predial para ver se não existem penhoras. Se as houver é referente ao terreno e não basta que nessa procuração irrevogável fale que é livre de ónus ou encargos).
    Estas pessoas agradeceram este comentário: runaway
    •  
      FD
    • 26 novembro 2014 editado

     # 3

    Interessante seria conhecer a certidão permanente desse "condomínio", para se perceber exactamente do que é que estamos a falar.

    Colocado por: runawaypoderei estar descansado que ninguém mo vem buscar, certo?

    Não. Uma procuração é um papel. Se perder o papel, o que é que acontece? E se alguém comprar o terreno e depois o runaway apresentar o papel? O que é que dá? Chatice.

    Colocado por: runawaynão estou a incorrer em nenhum crime, certo?

    Crime, crime, não. Infracção, muito provavelmente.

    Colocado por: runawayposso avançar tranquilamente?

    Avançar, pode sempre. As consequências é que são imprevisíveis.

    Colocado por: runawayPenso que também, quando um dia que se proceder à legalização, ninguém me vai deitar a casa abaixo?

    Depende de muita mas, mesmo muita coisa.
    Se quiser conhecer casos de pessoas que também em tempos pensaram assim, pesquise no Google por "arrábida demolição", já lhe deve dar um ideia.

    O que a mariap77 diz faz todo o sentido, deve seguir o que ela indicou.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: runaway

  4.  # 4

    Colocado por: mariap77Algumas coisas não lhe sei informar com mais detalhe mas posso dizer que:

    Uma vez que já tem infraestruturas (esgotos, arruamentos,....), procure saber junto do Departamento de Urbanismo da Câmara Municipal onde se situa o terreno se existe alguma intenção ou houve um pedido de loteamento para esse terreno. Se não há cheira-me que possam ter intenções de o fazer. São custas que como proprietário também terá de desembolsar. Um loteamento implica uma taxa geral paga por quem solicita o pagamento (se forem vários co-proprietários o custo é menor, certo?) e acresce taxas municipais por cada um dos lotes (a si caberá a parte do seu futuro lote). Um loteamento acarreta custos que não são nada simpáticos.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:runaway


    Obrigado!

    Pelo que pude apurar ainda hoje, alguns terrenos já foram "destacados" (penso ser este o termo?) e estão já legalizados.

    Agora, a discrepância entre um "lote" por legalizar (ainda em avos) e um já legalizado parece-me ainda assim demasiada: 30000€ o primeiro e 80000€ o segundo (preços pedidos). Como se pode justificar esta diferença? Os lotes são de resto semelhantes e a área é a mesma -- não me parece crível a legalização ser na ordem dos 50000€?

    Em relação à Câmara Municipal, claro, não dispensarei a sua consulta, mas quando tiver um cardápio de perguntas sustentadas. E já agora, será que eles me dão uma ideia dos valores da legalização?

    Agradecido uma vez mais pelo seu tempo,
    ~R

  5.  # 5

    Colocado por: runawayPelo que pude apurar ainda hoje, alguns terrenos já foram "destacados" (penso ser este o termo?) e estão já legalizados.

    Você acredita em tudo o que lhe dizem? viu algum documento da conservatória do registo predial?

    Colocado por: runawayEm relação à Câmara Municipal, claro, não dispensarei a sua consulta, mas quando tiver um cardápio de perguntas sustentadas.

    Não, primeiro deve de ir à câmara informar-se, porque tudo o que você relata não faz sentido nenhum.
    Concordam com este comentário: FD

  6.  # 6

    Colocado por: Picareta
    porque tudo o que você relata não faz sentido nenhum.
    Concordam com este comentário:FD


    Caríssimo, o seu tom parece-me excessivo e deslocado até. Na sua intervenção não vislumbrei nenhum esclarecimento ou tentativa de. Apenas um reforçar de um conselho que eu já havia acatado. Parece-me pouco para uma intervenção tão contundente.

    Aliás gostaria de saber o que não faz sentido naquilo que relatei.

    Mas com bons modos, se faz favor.

    Cordialmente,
    ~R
    Concordam com este comentário: Joao Dias

  7.  # 7

    Colocado por: runawayCaríssimo, o seu tom parece-me excessivo e deslocado até.

    Impressão sua, eu até sou bastante simpático :))

    Colocado por: runawayAliás gostaria de saber o que não faz sentido naquilo que relatei.

    Tudo. Os terrenos não se vão destacando, não se constroem "barracas" sem projecto e sem licença, não se compram fracções de terrenos para construir, as "barracas" sejam de madeira, metal ou betão tem que ser licenciadas, você só pode licenciar uma "barraca" num terreno que seja todo seu, e nunca num terreno onde apenas é proprietário de uma pequena fracção de terreno...

    Todos os terrenos tem uma caderneta predial e estão registados na conservatória, já pediu estes documentos?

    Volto a referir a primeira coisa que deve fazer é ir à Câmara municipal, e depois não se esqueça de vir aqui contar como é que correu.


    Colocado por: runawayMas com bons modos, se faz favor.

    Que tal? desta vez esforcei-me!!

    Com os melhores cumprimentos.

  8.  # 8

    Colocado por: PicaretaTudo. Os terrenos não se vão destacando, não se constroem "barracas" sem projecto e sem licença, não se compram fracções de terrenos para construir, as "barracas" sejam de madeira, metal ou betão tem que ser licenciadas, você só pode licenciar uma "barraca" num terreno que seja todo seu, e nunca num terreno onde apenas é proprietário de uma pequena fracção de terreno...


    Bom, mas na verdade é isso que tem acontecido: Tem-se construído casas em fracções sem estas estarem loteadas. Pode não fazer sentido, mas até lhe posso indicar (em privado) locais onde isso está a acontecer.

    Colocado por: PicaretaTodos os terrenos tem uma caderneta predial e estão registados na conservatória, já pediu estes documentos?


    Não cheguei a pedir à senhora dos 80.000€ porque legalizado ou não, por 80000€ estou fora. Quanto à senhora dos 30.000€ ela disse-me logo que o terreno está em avos. Se a senhora dos 80.000€ legalizou mesmo o seu lote como ela me garantiu, então teremos no mesmo terreno frações em avos e frações já loteadas.

  9.  # 9

    Colocado por: runawayBom, mas na verdade é isso que tem acontecido: Tem-se construído casas em fracções sem estas estarem loteadas. Pode não fazer sentido, mas até lhe posso indicar (em privado) locais onde isso está a acontecer.

    Só podem ser construções ilegais!...ou então é algum esquema que eu desconheça.

    Colocado por: runawaySe a senhora dos 80.000€ legalizou mesmo o seu lote como ela me garantiu, então teremos no mesmo terreno frações em avos e frações já loteadas.

    Isto baralha-me todo. Vá lá à câmara e depois conte-nos como foi.
    Concordam com este comentário: treker666

  10.  # 10

    Colocado por: PicaretaSó podem ser construções ilegais!...ou então é algum esquema que eu desconheça.


    Não penso que seja ilegal colocar uma casa móvel (normalmente de madeira, chamada até de Residencial) num terreno que está em avos.

    Conheço algumas pessoas que fizeram isso na zona da Caparica e estão bem à vista dos funcionários da Câmara.

    Do mesmo modo não vejo qual a diferença entre comprar uma Residencial e chamar o camião para a descarregar no terreno ou construir a mesma casa in-site.

  11.  # 11

    Bom, na Câmara esclarecem-lhe tudo isso! Mas peça para agendar reunião com um arquitecto referindo logo que vai pedir esclarecimentos do terreno X. Não peça as informações só aos funcionários do balcão de atendimento, ok? ;)
    •  
      FD
    • 27 novembro 2014 editado

     # 12

    O runaway contraiu uma doença que é normalmente grave mas que, passa com o tempo e não é fatal, aliás, os únicos sintomas são perda de capital e dores de cabeça.
    Essa doença chama-se OQEGQAADTAGMDOC, isto é, "o que eu gostava que acontecesse, apesar de toda a gente me dizer o contrário". :)

    O runaway quer comprar um terrenozito por 30.000€ e quer construir uma barraquita.
    O runaway acha que, como há inúmeras outras barraquitas na mesma situação, não vai ter problemas.
    O runaway acha que, como é uma barraquita, tudo está bem e ninguém o vai chatear.
    O runaway acha que, pensa que, tenta arranjar argumentos, tenta ver as coisas à sua maneira, só para ver o seu desejo satisfeito.

    Percebo. Eu próprio faço isso algumas vezes. Tento só ver aquilo que me interessa de forma a que o desfecho me seja favorável.
    Acontece a muitas pessoas, é uma doença comum.
    A única coisa a reter é: só se estará a enganar a si mesmo. Se está confortável com isso, siga, avance mas, não pergunte a ninguém o que acham.

    Factos:
    - se é UM terreno, não há qualquer possibilidade de haver lotes legalizados e lotes não legalizados (em avos), ou é tudo legalizado ou não é nada
    - a excepção pode-se dar no caso de um lote ter os custos de legalização pagos e o outro não, nesse caso, poder-se-ia dizer que um está quase legalizado e o outro não, por vezes as pessoas como pagaram os custos caem na tentação de dizer que está tudo legalizado, quando não está
    - salvaguarda: os planos de legalização de áreas de génese ilegal podem variar muito e até podem acontecer situações que, normalmente, não costumam acontecer, daí a importância de ter que ir à câmara municipal
    - se estivermos a falar de mais do que UM terreno, sim, é possível que um esteja loteado e o outro mesmo ao lado, não
    - seja uma barraquinha ou uma barraca, qualquer edificação com caracter de permanência TEM que ser legalizada, dê lá as voltas por onde quiser dar
    - a existência de casas ilegais não é uma autorização para que possa fazer o mesmo, não sabe se essas casas estão à espera de decisões dos tribunais, se o processo de legalização está em curso, se a câmara sabe da sua existência, se, se...
    - o facto de a câmara nada ter feito até hoje, não quer dizer que não o faça amanhã, é um jogo, nada mais, tanto lhe pode sair a sorte grande como não sair nada, aliás, basta que haja uma queixa para que a câmara seja OBRIGADA a fazer alguma coisa

    Conclusão:
    - se comprar um terreno totalmente legalizado e construir uma habitação licenciada pela câmara, o risco de ter problemas é ZERO
    - se comprar um terreno totalmente legalizado e construir uma habitação NÃO licenciada pela câmara, o risco de ter problemas é MÉDIO
    - se comprar um terreno NÃO legalizado e construir uma habitação NÃO licenciada pela câmara, o risco de ter problemas é ALTO
    - os problemas podem aparecer hoje, amanhã, daqui a 1 ano, daqui a 5 anos, daqui a 20 anos, podem aparecer em QUALQUER altura ou daqui a décadas, ninguém sabe

    Quais são os riscos?
    - pagar uma bela multa
    - ter que demolir qualquer construção, às suas custas
    - ter que gastar bastante dinheiro para legalizar o terreno e a construção
    - ficar com um terreno que apenas e só serve para cultivar silvas ou batatas

    Gosta de riscos? Arrisque.
    Não gosta de riscos? Não arrisque.
    O que não pode de todo dizer é que não irá ter problemas se fizer as coisas pela calada sem respeitar a lei.

    Falou na Costa da Caparica. Não sei se é a zona onde quer comprar o terreno ou não mas, só para que perceba, as taxas que a Câmara de Almada cobra andam entre os 56€ e os 108€ por m2 de construção.
    56€ se o terreno estiver legal, 108€ se não estiver legal.
    Se comprar o terreno e quiser lá construir uma barraquita de 70m2, pagará 3920€ ou 7560€ consoante os casos. No mínimo, fora outros custos escondidos.

    Não leve a mal este meu testamento, foi feito com boas intenções. ;)
    Boa sorte!

  13.  # 13

    Posso estar enganado mas essa situação do runaway não se refere ao parque de campismo da costa da caparica onde as pessoas constroem casas (+/-) nos locais onde deviam estar tendas?

    Se é esse o caso a situação parece-me que é um misto entre terrenos em avos e coisa nenhuma. É verdade que foi possível contruir em terrenos em avos, e q muitos foram mais legalizados, pelo destaque dos avos para lotes individuais. Mas, de raiz essas construções foram ilegais. Felizmente muitas desses loteamentos foram legalizados.

    A situação dos parques de campismo da costa de caparica é aberrante, temos terrenos de ocupação temporária onde vivem pessoas há anos...
    Concordam com este comentário: treker666
    Estas pessoas agradeceram este comentário: runaway

  14.  # 14

    Colocado por: runaway
    Não penso que seja ilegal colocar uma casa móvel (normalmente de madeira, chamada até de Residencial) num terreno que está em avos.
    Colocado por: mariap77Bom, na Câmara esclarecem-lhe tudo isso! Mas peça para agendar reunião com um arquitecto referindo logo que vai pedir esclarecimentos do terreno X. Não peça as informações só aos funcionários do balcão de atendimento, ok? ;)


    Mas não há uma Lei que diga preto no branco se isso é ou não legal (colocar uma Residencial num terreno --qualquer terreno-- que esteja em avos)? Depende de concelho para concelho?

  15.  # 15

    Colocado por: Paramonteosso estar enganado mas essa situação do runaway não se refere ao parque de campismo da costa da caparica onde as pessoas constroem casas (+/-) nos locais onde deviam estar tendas?

    Se é esse o caso a situação parece-me que é um misto entre terrenos em avos e coisa nenhuma. É verdade que foi possível contruir em terrenos em avos, e q muitos foram mais legalizados, pelo destaque dos avos para lotes individuais. Mas, de raiz essas construções foram ilegais. Felizmente muitas desses loteamentos foram legalizados.

    A situação dos parques de campismo da costa de caparica é aberrante, temos terrenos de ocupação temporária onde vivem pessoas há anos...


    Amigo, permita-me tratar-lhe assim, obrigado pelo seu contributo para a matéria em questão.

    A situação é de génese idêntica à que refere mas com outras modernices e parece-me num estado muito mais adiantado.

    Afinal o "destaque de avos para lotes individuais" sempre é possível? Quer dizer que nem tudo o que me disseram será mentira. Aliás já era muita gente a mentir. O que não seria impossível. Mas muita e diversa gente a dizer as mesmas mentiras o tempo todo parece-me uma orquestra mutio bem afinada.

    O Paramonte poderá confirmar, mas eu acho que esses Parques começaram com roulottes para fins-de-semana, depois uns avançados em lona, depois umas Residenciais e/ou Bungallows para fins-de-semana, depois uns avançados em alvenaria e alumínio+vidro (marquises) e algumas pessoas entretanto começaram a morar permanentemente.

    Daí eu perguntar mais acima se colocar uma Residencial/Bungallow num terreno em avos é ilegal. Basicamente era este o propósito mor deste tópico.

    (Já agora, as Residenciais colocadas em terrenos em avos às quais eu me referi na "Zona da Caparica" são em terrenos fora de Parques. Existem múltiplas situações dessas quer na Aroeira quer na Charneca.)

  16.  # 16

    Caro Runaway, o q vou dizer vale o q vale...tal como alguem aqui disse o destaque de lotes em avos para lotes individuias é uma operação que deve ser feita a todos os lotes em avos de um certo terreno (loteamento). Não me parece que se possam destacar 1 ou 2 lotes de um conjunto de 20 ou 30.

    É uma operação que requer a intervenção de todos os co-proprietários, se um tiver falecido e os herdeiros não ainda tiverem herdado o lote, ou estiverem em litígio, ,então o processo pode ficar parado por causa de um só lote, e isso tem acontecido.

    Outra situação q pode acontecer é um ou mais dos co-proprietários não querer pagara as taxas de legalização e infraestruturas e mais uma vez, o processo não anda para a frente.

    Também a Câmara Municipal local tem que concordar com o destaque, e se o fizer, normalmente vai cobrar as taxas de infraestruturas (se for a Câmara de Almada costuma ser careira). A Câmara pode discordar com o destaque por várias razões.

    Tanto quanto me parece, neste momento construir em lotes em avos, é ilegal, penso q isso foi coisa do passado...

  17.  # 17

    Já lhe indiquei a lei na minha primeira intervenção:
    Decreto de Lei 555/99 com algumas alterações. Veja aqui: http://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?nid=625&tabela=leis
    Deve sempre verificar o Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação pois algumas coisas variam de Município para Município quando o diploma, que lhe indiquei em cima,o permite.
    Encontrei uma página com algumas indicações sobre casas de madeira que lhe poderá interessar: http://casasprefab.blogspot.pt/2011/01/legislacao-licenciamento.html
    Pode comprar o terreno e arranjar uma "roulotte" sem qualquer tipo de alvenaria, e estacioná-la. Não deixa é de ter os problemas inerentes ao terreno caso este esteja por exemplo numa área urbana de génese ilegal, para além de todos os problemas que aqui já foram explicados sobre co-proprietários. Digo-lhe que na minha família existe um terreno no alentejo, que foi deixado por herança. Eram 12 co-proprietários. Nos dias de hoje são 68 (porque entretanto se reproduziram...) e não conseguimos sequer chegar à conversa para resolvermos a situação.
    Não me leve a mal no que vou dizer mas tem duas hipóteses: Ou não está preocupado se faz ou não faz algo ilegal e então não vai à câmara para não chamar à atenção e fica eternamente a rezar às alminhas para que a fiscalização da Câmara não lhe bata à porta, ou então vai à câmara e esclarecem-lhe tudo, sem medos.
    Portanto se quer fazer as coisas legalmente vá à Câmara Municipal. Pode-se meter numa alhada e depois não sabe sair dela. INFORME-SE!

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