•O novo n.º 4 do art. 1083.º do Código Civil, relativamente a casos de atraso no pagamento da renda, que acaba por ser paga. O senhorio pode resolver o contrato se (i) a mora for superior a 8 dias, (ii) ocorrer mais de 4 vezes (seguidas ou interpoladas) e (iii) ocorrer num período de 12 meses. O entendimento sobre a partir de quando devem ser contados os 8 dias não é pacífico. Com efeito, por um lado, se o art. 1041.º, n.º 2 diz que o inquilino pode pagar a renda durante 8 dias sem que daí resultem consequências. Assim, alguns entendem que os 8 dias contam-se após os 8 dias de mora juridicamente irrelevante. Porém, outros entendem que os 8 dias contam-se a partir do 1.º dia de pagamento de renda, uma vez que o art. 1083.º, n.º 4 contém uma norma específica para o arrendamento e o 1041.º contém uma norma geral para a locação (que inclui o arrendamento). Outra questão que se coloca é saber se caso o arrendatário pague os 50% o senhorio pode invocar fundamento resolutivo, dado que os 50% servem para neutralizar o direito de resolução do contrato. Alguma doutrina entende que estamos perante um caso de Abuso de Direito. Contudo, torna-se difícil aceitar esta solução, uma vez que por altura do primeiro pagamento de 50%, não seria expectável, em teoria, que o incumprimento se repetisse muitas mais vezes, pelo que será legítimo que o senhorio receba os 50% de penalização pagos pelo arrendatário. Mais acresce que importa saber se será legítimo permitir que o arrendatário jogue com a regra que lhe permite violar os prazos de pagamento 4 vezes em 12 meses sem que daí resultem consequências para o próprio e se proteja o senhorio.
Artigo 1041.o
Mora do locatário
1—Constituindo-se o locatário em mora, o locador tem o direito de exigir, além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento.
2—Cessa o direito à indemnização ou à resolução do contrato se o locatário fizer cessar a mora no prazo de oito dias a contar do seu começo.
3—Enquanto não forem cumpridas as obrigações a que o n.o 1 se refere, o locador tem o direito de recusar o recebimento das rendas ou alugueres seguintes, os quais são considerados em dívida para todos os efeitos.
4—A recepção de novas rendas ou alugueres não priva o locador do direito à resolução do contrato ou à indemnização referida, com base nas prestações em mora.
Artigo 1083.o
Fundamento da resolução
1—Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.
2—É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio: apcmc, 01.2013 42
a) A violação de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio; (redacção da Lei 31/2012, de 14/8)
b) A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;
c) O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, ainda que a alteração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio; (redacção da Lei 31/2012, de 14/8)
d) O não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n.o 2 do artigo 1072.o;
e) A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio. (redacção da Lei 31/2012, de 14/8)
3—É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a dois meses no pagamento da renda, encargos ou despesas por conta do arrendatário ou de oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos n.os 3 a 5 do artigo seguinte. (redacção da Lei 31/2012, de 14/8)
4—É ainda inexigível ao senhoria a manutenção do arrendamento no caso de o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a cada contrato, não sendo aplicável o disposto nos nºs 3 e 4 do artigo seguinte. (aditado pela Lei 31/2012, de 14/8, correspondendo o nº 5 ao anterior nº 4)
5—É fundamento de resolução pelo arrendatário, designadamente, a não realização pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado e, em geral, a aptidão deste para o uso previsto no contrato. (redacção da Lei 31/2012, de 14/8)