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    • JATG
    • 23 Janeiro 2008

     # 1

    Viva!

    Através de uma pesquisa no google, descobri este fórum. Como vou fazer um crédito habitação resolvi pedir uma ajuda.

    Vou comprar um casa antiga (com 100m2 de área coberta r/c e 400 m2 de terreno) e estou com algumas dúvidas em relação às simulações que pedi em vários bancos.
    Pretendo ainda construir um 1º andar.

    Então é assim: vou fazer um crédito para compra no valor de 50.000€ e outro para construção do 1º andar de 100.000€. Inicialmente queria um prazo de 30 anos, mas a prestação é muito alta e por isso estou inclinado para os 40 anos.

    As melhores propostas que tenho são as seguintes:

    - BES - Taxa Fixa a 2 anos - Taxa Base (3,968%); Taxa Juro Nominal (4,468%); Taxa Anual Efectiva (4,952%); Spread 0,5% - prestação mensal de 678€ (total das duas prestações) a 40 anos.
    Taxa Indexada Euribor 3 meses - Taxa Base (4,916%); Taxa Juro Nominal (5,416%); Taxa Anual Efectiva (5,951%); Spread 0,5% - prestação mensal de 769€ (total das duas prestações) a 40 anos.

    - BPI - Taxa Indexada Euribor 3 meses - Taxa Efectiva (5,271%); Taxa Juro Nominal (5,148%); Taxa Anual Efectiva (5,292%); Spread 0,3% - prestação mensal de 743€ (total das duas prestações) a 39 anos.

    - Santander/Totta - Taxa Fixa a 5 anos - Taxa Base (4,342%); Taxa Juro Nominal (4,642%); Taxa Anual Efectiva (4,916%); Spread 0,3% - prestação mensal de 745€ (total das duas prestações) a 39 anos.

    Estou inclinado para optar pelo BES, mas houve uma coisa que me chamou a atenção: fizeram-me também uma simulação no BES sem taxa fixa (euribor 3 meses) e a prestação fica em 769€.


    Dúvidas:

    1 - Será que depois dos dois anos começo a pagar estes 769€ ou posso negociar outra vez a taxa fixa?

    2 - Será a taxa fixa uma má opção?

    Outra dúvida que me surgiu foi em relação ao seguro de vida. Estive a ver detalhadamente os valores mensais do seguro e reparei que (no empréstimo a 39/40 anos) quando chegar perto dos 30 anos paga-se mensalmente cerca de 300€. Pensei que o seguro fosse descendo consoante o valor em dívida fosse menor.

    3 -Será que aqueles valores de seguro estão correctos?


    Aproveitando a "onda", hoje de manhã ouvi que nos Estados Unidos a taxa de juro desceu 0,75% e que provalvelmente na Europa poderia descer 0,25% já em Fevereiro.

    4 - Que impacto terá estes 0,25% num empréstimo de 150.000€ a 40 anos?

    Como é a primeira vez que me vou meter num crédito habitação, toda a ajuda é bem vinda.
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  2.  # 2

    Olá JATG, o que lhe digo é para ter muita atenção com os empréstimos. Devia consultar outros bancos, já tentou a CGD ou a Caixa Galicia. Informe-se bem junto do banco que pretende para um dia mais tarde não ter uma surpresa, cuidado quando eles oferecem algo.
    Cumprimentos
    • JATG
    • 24 Janeiro 2008

     # 3

    Então, ninguém tem uma opinião concreta sobre isto?

    Thanks!

  3.  # 4

    Bom dia.
    Então é assim, ninguém dá nada a ninguém, essa é a primeira coisa que deve saber em relação a todos os bancos.
    Sobre o montante que fica a pagar daqui a 2 anos é questão que o BES tinha obrigação de lhe esclarecer quando lhe deu as simulações, até porque, se hoje a prestação fixa é inferior á prestação de taxa indexada, eles irão recuperar esse dinheiro, que dizem que vai "poupar", no futuro. Parece-me que destes 3 o mais indicado será o BPI, que pela minha experiência esclarece em tudos os seus clientes, até porque se tiver menos de 40 anos eles tem um produto "Prestações Mistas" que´tem bastantes vantagens para os seus clientes. Mas junto do seu balcão poderá ser melhor esclarecido.
    Em relação ao seguro os valores devem estar correctos, porque apesar de diminuir o capital em divida, aumenta a sua idade, e com ela a possibilidade de lhe acontecer algo e o seguro ser activado. Esperemos que não.
    Em relação aos valores para uma possivel descida de 0.25%, quando se dirigir de novo a um banco peça simulação com esses valores. Mas não me preocuparia muito com isso, pois essa descida já era prevista, assim como uma possível subida para meados deste ano, pelo que mais vale contar com os valores mais altos.
    Espero ter ajudado.
    Boa sorte
    •  
      FD
    • 25 Janeiro 2008 editado

     # 5

    Vamos lá ver se ajudo qualquer coisinha...

    1 - As taxas podem sempre ser negociadas, em qualquer altura. Basta ameaçar que encontrou um melhor negócio num outro banco - que como é logico deverá ser verdade. Paga a penalização por amortização antecipada e muda de banco - esta é a melhor forma de negociar. Por isso, se no seu banco actual, daqui a um mês quiser negociar a taxa pode fazê-lo. Poderá é não compensar nos custos com a amortização e com a nova escritura de hipoteca... e isso o seu banco saberá bem.

    2 - Não há aí nada escondido? Estive a fazer uma simulação simples e a taxa fixa tinha uma prestação superior...

    3 - Quanto ao seguro, depende de que idade é que tem neste momento e que idade é que terá quando o seguro atinge esses 300€.

    4 - Para calcular os juros e saber o seu impacto: Mapa de Juros

    :)
    • JATG
    • 26 Janeiro 2008 editado

     # 6

    Obrigado a todos pelo contributo. No entanto, continuo com muitas dúvidas...

    FD: Em relação ao Mapa de Juros que disponibilizou no post anterior, tenho uma dúvida: a Taxa de juro que devo colocar é a Taxa Anual Efectiva, a Taxa de Juro Nominal ou a Taxa base?

    thanks!
  4.  # 7

    Boa tarde,

    Desculpe a intromissão, mas como pede ajuda, tomei a liberdade de colocar um comentário.

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    • JATG
    • 7 Fevereiro 2008 editado

     # 8

    Colocado por: JATGObrigado a todos pelo contributo. No entanto, continuo com muitas dúvidas...

    FD: Em relação aoMapa de Jurosque disponibilizou no post anterior, tenho uma dúvida: a Taxa de juro que devo colocar é a Taxa Anual Efectiva, a Taxa de Juro Nominal ou a Taxa base?

    thanks!

    Ninguém sabe?
    •  
      FD
    • 8 Fevereiro 2008 editado

     # 9

    Desculpe, passei por cima desta discussão, são tantas que a certo ponto...

    TAE
    Taxa Anual Efectiva = taxa com tudo incluído, ou seja, exactamente o que vai pagar com seguros, comissões e outros custos conexos

    TN
    Taxa Nominal = taxa anual com incorporização das capitalizações, isto é, todos os meses paga X de juros e X de amortização, sendo que o valor em dívida e os juros vão diminuíndo e como tal a taxa será ligeiramente diferente da do mês anterior (penso que é mais ou menos isto, mas não sei se terei explicado bem)

    TB
    Taxa Bruta = normalmente Euribor + spread, apenas utilizada como informação

    Por isso, a taxa a utilizar no cálculo deverá ser a taxa nominal.

    De resto, já há notícias de quem oferece o melhor negócio? E não a melhor taxa... ;)
    • JATG
    • 9 Fevereiro 2008

     # 10

    Novos dados:

    * Santander/Totta (38 anos - 5 anos taxa fixa e 33 anos euribor 3 meses):
    - Mensalidade Primeiros 5 anos - 741€
    - Mensalidade restantes anos - 784€
    - Spread 0,4 (pode-se tentar negociar spread 0,3)
    - TAE 4,996 (sem prémios de seguro no valor de +/- 50€)

    * BPI (38 anos euribor a 3 meses):
    - Mensalidade 778€
    - Spread 0,4
    - TAE 4,909 (não sei sem tem seguros incluídos ou não)

    * BES (38 anos - 5 anos taxa fixa e 33 anos euribor 6 meses):
    - Mensalidade Primeiros 5 anos - 726€
    - Mensalidade restantes anos - 790€
    - Spread 0,4
    - TAE 5,438 (com seguros incluídos)

    * CGD (38 anos - 5 anos taxa fixa e 33 anos euribor 6 meses):
    - Mensalidade Primeiros 5 anos - 779€
    - Mensalidade restantes anos - 801€
    - Spread 0,4 (pode-se tentar negociar spread 0,3)
    - TAE 5,438 (com seguros incluídos)

    É dificil comparar as TAE porque uma têm seguros incluídos e outras não.

    Haverá alguma forma de nós conseguirmos calcular uma TAE com seguros incluidos?
    • SJDS
    • 11 Fevereiro 2008

     # 11

    viva

    Na comunicação social referiram há dias que a taxa de referência para os créditos de habitação tinha baixado. Comprovei isso no site do banco de portugal que a taxa euribor a 3 meses situa-se desde 11 fevereiro nos 4.35%. Agora pergunto?
    Porque razão esta diminuição não se reflecte nos nossos créditos, visto que hoje recebi da parte da cgd(banco onde tenho o m/crédito) nova carta de ALTERAÇÂO DE PRESTAÇÂO??????
    resultando daí um aumento de 5€/mês. Não compreendo!!!
    Haverá alguém que saiba e ajude quem não saiba.

    Abraços.

    SJDS
    •  
      FD
    • 12 Fevereiro 2008

     # 12

    Colocado por: JATG
    É dificil comparar as TAE porque uma têm seguros incluídos e outras não.

    Haverá alguma forma de nós conseguirmos calcular uma TAE com seguros incluidos?

    Não será melhor calcular o valor efectivo a pagar ao final do ano?

    Já agora, fiquei a conhecer uma das razões porque a taxa fixa começa a ser mais barata que a taxa variável.

    Se bem se lembram, o governo no ano passado disse que a penalização por amortizações não podia ultrapassar os 0,5%, estabelecendo assim limites ao valor que os bancos encaixavam por querermos mudar para um produto ou uma taxa melhor noutro concorrente - a chamada comissão por reembolso antecipado.

    A questão é que nas taxas variáveis a percentagem máxima é efectivamente 0,5%, mas nas taxas fixas essa percentagem é 2%. Fazendo uns cálculos muito simples, se devermos 100.000€ ao banco e quisermos liquidar essa dívida pagaremos:
    Taxa variável - 500€
    Taxa fixa - 2.000€

    Não é muito, mas mesmo assim é dinheiro.
    • SJDS
    • 12 Fevereiro 2008

     # 13

    Tem toda a razão FD, os cálculos são sempre fáceis de fazer. Para as pessoas que tencionam amortizar de vez em quando, a taxa fixa não é solução.
    •  
      FD
    • 12 Fevereiro 2008

     # 14

    Colocado por: SJDS
    Na comunicação social referiram há dias que a taxa de referência para os créditos de habitação tinha baixado. Comprovei isso no site do banco de portugal que a taxa euribor a 3 meses situa-se desde 11 fevereiro nos 4.35%. Agora pergunto?
    Porque razão esta diminuição não se reflecte nos nossos créditos, visto que hoje recebi da parte da cgd(banco onde tenho o m/crédito) nova carta de ALTERAÇÂO DE PRESTAÇÂO??????
    resultando daí um aumento de 5€/mês. Não compreendo!!!
    Haverá alguém que saiba e ajude quem não saiba.

    Taxa referência é a taxa normalmente utilizada, mas o seu crédito pode utilizar outras taxas. Ou seja, existem diversas Euribor e depende muito da taxa a que o seu crédito à habitação está indexado. Em princípio encontra essa informação ou nos extractos do banco ou na escritura da hipoteca.
    Na CGD acho que dá para ver na Caixa Directa, no menu Produtos -> Crédito à Habitação -> Consultar.
    • SJDS
    • 12 Fevereiro 2008

     # 15

    Caro FD
    A TAE que negociei com a caixa é de 4.184 com taxa variável, euribor a 3 meses e um spread de 0.5, mas mesmo assim e, depois de ouvir os últimos comentários pensava eu e, se calhar muita gente, que as prestações iriam diminuir.
    Vou tentar saber.
    SJDS
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    • JANF
    • 13 Fevereiro 2008 editado

     # 16

    Caro JATG
    Passei por aqui e reparei no seu caso assim como de mtos dos utilizadores do forum em relaçao a creditos ha habitação assim como de outro tipo de creditos.
    O meu trabalho e de consultor financeiro e deparo me todos os dias com situações como a sua e tento resolver da melhor maneira possivel para o cliente, conseguindo taxas de spread a partir de 0.25, conseguindo maior parte das vezes arranjar a melhor soluçao e mais rentavel sem que isso tenha algum custo ao cliente.
    Se estiver interessado em que estude a sua situação repito sem custo algum para si, ou apenas requerer informações deixo lhe aqui o meu mail pessoal

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  6.  # 17

    Caros membro do fórum, gostaria de deixar uma pergunta. Porquê perder tempo a escolher a melhor solução para o nosso crédito a habitação quando temos empresas como a indicada em baixo que procuram a solução que melhor se adequa à nossa situação, e com um poder de negociação, junto da BANCA, 100x maior que a nossa??? O custo destes estudos são relativamentes pequenos quando comparados com os €'s que podemos poupar mensalmente...

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  7.  # 18

    • JVFP
    • 26 Fevereiro 2008

     # 19

    Quem quiser ajuda relativamente a uma situação de crédito habitação só necessita enviar-me um mail com a descrição que responderei com rigor e celeridade para esclarecimento da mesma.
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