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Comprar casas e imóveis

Comprar casa

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  1.  # 21

    DR1982 - sei lá se penso vender no momento exato de um ano após a compra. Não vejo as coisas dessa forma, O que desejo é não ter mais de um ano, se puder vender 15 dias depois de pequenas remodelações optimo né? se é no mesmo dia, á mesma hora depois de m ano?? não complico :)

  2.  # 22

    Bom dia. Apenas deixo aqui uma questão. Diz que sabe que vebde peor esse valor mais elevado certo? Entao diga me desde quando esta esse imovel no mercado? Se fosse assim tao fácil nao acha que ja tinham aparecido investidores? Dou lhe jm exemplo. A minha casa comprada no fim do ano passado foi daqueles dnegocios que aparecem poucos.foi anunciada de manha fui ver e sinalizei. Os bons negocios desaparecem rapido. Quanto a sua ideia eu o que faria era alugar a casa sem estipular prazos para vender. Imagine que aluga deixe ir andando...sempre rentabiliza o investimento. Se aparecer alguém para comprar logo vende. Alugue e vai ver que apesar de não ser tao imediato ganha mais dinheiro que a vender
    Concordam com este comentário: FD, Leonel Vieira
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Leonel Vieira

  3.  # 23

    Sim, tem razão andrefjg, apesar da ingenuidade tenho consciência que os bons negócios desaparecem rápido. E sim, alugar parece uma boa opção, visto que se vai pagando a sí próprio.
    Obrigado.
    Pode-me confirmar se as mais valias em caso de venda são taxadas mesmo a 10%? Já me disseram muitas coisas, e até que estamos isentos...
    grato
    • FLP
    • 16 fevereiro 2015

     # 24

    Bom dia.
    Já equacionaram que nos empréstimos, normalmente os primeiros anos de pagamento são praticamente de juros?
    Assim, o valor de 2000 e poucos euros que irá pagar ao fim do ano, não se vão repercutir grandemente no valor do empréstimo!
    Pessoalmente, acho que comprar para investir, só rende se for com o valor total da compra, se for fazer empréstimo tem mesmo que ser uma oportunidade espetacular.
    Concordam com este comentário: DR1982
    •  
      FD
    • 16 fevereiro 2015

     # 25

    A minha opinião vai no sentido do que em parte já referiram.
    A não ser que o negócio seja completamente novo no mercado, a não ser que o desconto face ao preço anunciado seja muito significativo, as probabilidades de vender a curto prazo com mais valias são MUITO reduzidas.
    Se o banco não consegue vender mais caro, porque é que o Leonel Vieira há-de conseguir?
    Quando diz que consegue vender por X por comparação directa com as casas que estão à venda, é importante realçar também que as casas que estão à venda por 100, estão à venda, não foram vendidas logo, esse preço de mercado está errado. Se tiver 5 casas à venda por 100, não quer dizer que essas casas valham 100. Quer dizer que os donos querem 100 pelas casas. O valor dessas casas é aquele pelo qual elas são vendidas. Eu posso ver as tais 5 casas à venda por 100, no entanto, se as últimas 2 foram vendidas por 75, esse é que é o valor das casas, não os 100 pedidos.

    Não esquecer também que as primeiras prestações que pagar ao banco são quase só para pagar juros.
    Em quase todos os créditos à habitação, os primeiros anos pagam quase só juros, sendo que ao longo do crédito, vai começar a haver uma mudança gradual do pagamento dos juros para a amortização propriamente dita.

    Exemplo hipotético:
    Ano 1 -> deve 100 -> os juros totais sobre os 100 durante 30 anos são 30 -> paga 2 de juros -> não há amortização, continua a dever 100 ao banco
    Ano 2 -> deve 100 -> deve 28 de juros -> paga 2 de juros -> não há amortização, continua a dever 100 ao banco
    Ano 3 -> deve 100 -> deve 26 de juros -> paga 2 de juros -> não há amortização, continua a dever 100 ao banco
    (...)
    Ano 5 -> deve 100 -> deve 20 de juros -> paga 1 de juros + 1 de amortização
    Ano 6 -> deve 99 -> deve 19 de juros -> paga 1 de juros + 1 de amortização
    Ano 7 -> deve 98 -> deve 18 de juros -> paga 1 de juros + 1 de amortização
    (...)
    Ano 20 -> deve 30 -> já pagou todos os juros -> paga 2 de amortização
    Ano 21 -> deve 28 -> já pagou todos os juros -> paga 2 de amortização
    Ano 22 -> deve 26 -> já pagou todos os juros -> paga 2 de amortização
    (...)

    Ora, isto quer dizer que, se vender no curto prazo, não vai amortizar nada e terá que contar com os juros como despesa.
    Durante os primeiros anos, vai estar a "trabalhar" para o banco.

    Depois, há que perceber quais são os riscos e as oportunidades desse imóvel em concreto:
    - perspectivas de valorização, porque é que há-de valorizar?
    - perspectivas de desvalorização, porque é que pode desvalorizar?
    - é uma zona consolidada?
    - é uma zona com potencial? é uma zona central? é um deserto?
    - tem mercado? qual é a rotação das casas? vendem-se muitas? quanto tempo demoram a ser vendidas? por que valores?
    - que construções ou eventos podem acontecer nas redondezas que levem a uma valorização ou desvalorização do imóvel? (aterros, pontes, infraestruturas, bairros sociais, etc.)

    Pessoalmente, para a casa custar 56.000€ não vejo grandes perspectivas de valorização. É uma casa de baixo valor, destinada à franja da população com menos recursos e que tem mais dificuldade em comprar.
    Claro que estou só a falar do preço mas, repare que quando a revender, o comprador não vai contar com as boas condições que o banco lhe oferece agora.
    E nesse momento estará a concorrer com os bancos, exactamente como agora outras casas à venda estão a concorrer com esse banco.

    Investimento a médio-longo prazo, não digo que não, teria que ver as respostas às perguntas acima indicadas.
    Investimento a curto prazo, parece-me difícil rentabilizar com uma perspectiva de venda.
    Claro, digo tudo isto com base nos dados (poucos) disponíveis.
    Se quiser divulgar mais alguma coisa, nomeadamente algumas das casas "concorrentes", poderei dar mais algumas certezas.
    Concordam com este comentário: Leonel Vieira

  6.  # 26

    Comprar casas usadas para mais valias só compensa se:

    1) comprar a bom preço;
    2) fazer obras com decoração contemporânea (moderno e contemporâneo são coisas distintas)
    3) deixar tudo pronto a habitar, com cozinha nova equipada, canalizações, sistema elétrico, pavimentos, tectos falsos, estucagem de paredes, sanitários, sistema de aquecimento completo ( colocar mesmo os ACs e não se limitar a fazer apenas a pré-instalação), etc.
    4) excelente localização (isto é fundamental para ter lucro e quando digo excelente localização é centro histórico de cascais, baixa/chiado, av. de roma, expo, saldanha, campo de ourique e pouco mais dentro da grande lisboa; foz do douro, gomes da costa, campo 24 de agosto, matosinho sul e pouco mais dentro do grande Porto; fora destas zonas eu nunca, mas nunca comprava para restaurar e vender com potencial lucro)
    5) lucro projectado após impostos, comissão imobiliária, custos de obras e mais valias de pelo menos 10 mil euros líquidos.

    Isto é a minha opinião.
    Concordam com este comentário: jorgferr

  7.  # 27

    Colocado por: Leonel VieiraDR1982 - sei lá se penso vender no momento exato de um ano após a compra. Não vejo as coisas dessa forma, O que desejo é não ter mais de um ano, se puder vender 15 dias depois de pequenas remodelações optimo né? se é no mesmo dia, á mesma hora depois de m ano?? não complico :)


    reparei , eu disse "imagine" que vende um ano apos a compra, utilizei um ano exacto para simplificar as contas...
    porque nas suas contas o leonel contabiliza os 56,000 euro que pede ao banco mais os 600 euros de penalizaçao por amortizaçao antecipada, nao contabiliza os juros...
    ja agora aproveito para colocar uma questao que desconheço e gostaria de ficar a par...
    como o exemplo que deu como base... imaginemos que peço um credito de 56000 euros fico a pagar os tais 215 euros mensais com o prazo de 35 anos, entretanto apos 3 anos quero liquidar o credito como é que isso funciona?
    cosiderando o exemplo hipotetico dado pelo FD nos 3 primeiros anos paguei apenas juros sendo que o capital em divida se mantem nos 56000, entao se eu quiser liquidar o credito apos esses 3 anos chego ao banco pago 56000 mais a penalizaçao por amortizaçao antecipada( os tais 600 euros de que falou)
    ou seja o valor total que tenho a pagar nessa data sao 56600 euros?

    gostaria de ver esta questao esclarecida, porque se assim for os creditos ja sao bem mais apelativos que eu imaginava...
    Concordam com este comentário: Leonel Vieira
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Leonel Vieira
    • PeSilva
    • 16 fevereiro 2015 editado

     # 28

    Colocado por: DR1982gostaria de ver esta questao esclarecida, porque se assim for os creditos ja sao bem mais apelativos que eu imaginava.


    Paga, se for:
    Taxa de juro variável: 56.000 + 0,005*56.000 = 56.280
    Taxa de juro fixa: 56.000 + 0,02*56.000 = 57.120



    Comissão máxima para o reembolso antecipado
    Na amortização antecipada do empréstimo, o valor da comissão a pagar pelo cliente não pode ser superior a (Decreto-Lei n.º 51/2007):
    Nos contratos com taxa de juro variável: o equivalente a 0,5% do capital que é reembolsado;
    Nos contratos com taxa de juro fixa: o equivalente a 2% do capital que é reembolsado.

    http://clientebancario.bportugal.pt/pt-PT/Credito/CreditoaHabitacao/Paginas/Reembolsoantecipado.aspx
    Concordam com este comentário: Leonel Vieira
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Leonel Vieira

  9.  # 29

    E em relação ás mais-valias, confirma-se os 10% sobre o lucro?
    Obrigado

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