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Comprar casas e imóveis

Investimento - compra e venda de imóvel

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1 a 17 de 17   

  1.  
    • Mikit
    • 2 março 2015 editado

     # 1

    Boa tarde forum,
    Numa perspectiva de investimento tenho em vista a compra de um apartamento na cidade de Braga, requalifica-lo e posteriormente vende-lo. Gostava antes de proceder à aquisição fazer um estudo de mercado que me conseguisse fornecer alguma informação relativa nomeadamente a preços de venda actuais (não preços anunciados), zonas com tendência de procura e agentes imobiliários que efectuam as transacções. Tenho conhecimento que nos Estados Unidos os agente imobiliários podem ter acesso a um serviço que disponibiliza entre outros este tipo de informação, MLS- Multiple Listing Service. Desloquei-me ao INCI -Instituto da Construção e do Imobiliário que apesar de terem acesso a algumas destas informações não a disponibilizam. Apesar de ter algum feedback de um agente imobiliário que me vai dando alguma informação, gostava de ter acesso a algo mais sólido antes da escolha de aquisição.

    Perguntas:
    -Que concelhos me dão para na escolha poder ter alguma garantia de sucesso e não estar a dar um tiro no escuro?
    -Existe alguma entidade, organização, site que faculte alguma informação deste género?
    -Existe alguma associação, sites dedicados ao tema de compra e venda de imóveis numa perspectiva de valorização/investimento?
    Tenho também todo o gosto em partilhar conhecimentos neste âmbito.
    Aproveito também para agradeço ao Picareta, FD, ente outros pelos seus concelhos com os quais tenho aprendido muito.
    •  
      FD
    • 2 março 2015

     # 2

    Colocado por: Mikit-Que concelhos me dão para na escolha poder ter alguma garantia de sucesso e não estar a dar um tiro no escuro?

    Em caso de haver uma mínima dúvida, não avançar.
    É preferível gastar um pouco mais e ter certeza de um bom desfecho do que o oposto.
    Antes de fazer qualquer investimento, acompanhe o mercado durante algum tempo:
    - visite a zona, muitas vezes
    - faça um histórico das casas anunciadas durante uns bons meses, veja quanto tempo estão disponíveis e por que preços, tente perceber padrões, quais são as tipologias que se vendem mais depressa, os andares, os sítios, os acabamentos, etc.
    - tente perceber quem compra e porque é que compra
    - faça uma análise SWOT a todos os imóveis que ponderar (liste os riscos, as oportunidades, as vantagens e as desvantagens)
    - negoceie, negoceie, negoceie (isto é, tente baixar o seu preço de compra), é aí que está a sua margem

    Colocado por: Mikit-Existe alguma entidade, organização, site que faculte alguma informação deste género?

    Confidencial Imobiliário é o mais parecido que existe.
    Qualquer mediador estabelecido da zona lhe consegue dizer mais ou menos o que é que se vende bem e o que é que se vende mal.

    Colocado por: Mikit-Existe alguma associação, sites dedicados ao tema de compra e venda de imóveis numa perspectiva de valorização/investimento?

    Existe, este. :D
    Pode também ver este site mas, é um pouco críptico para um amador: http://out-of-the-boxthinking.blogspot.pt/

    Colocado por: MikitAproveito também para agradeço ao Picareta, FD, ente outros pelos seus concelhos com os quais tenho aprendido muito.

    Obrigado. :) Mas, não se esqueça: são conselhos e não concelhos. ;)
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Mikit

  3.  # 3

    Aqui há os bons e maus conselhos para investir e, da mesma forma, os bons e os maus concelhos para investir, lol...

    Eu diria que é melhor investir num mau concelho ( isto é subjectivo, mas o concelho da Amadora, por ex. é capaz de não ser dos melhores) com bons conselhos aplicados ao investimento, do que o oposto...




    Colocado por: FD
    Em caso de haver uma mínima dúvida, não avançar.
    É preferível gastar um pouco mais e ter certeza de um bom desfecho do que o oposto.
    Antes de fazer qualquer investimento, acompanhe o mercado durante algum tempo:
    - visite a zona, muitas vezes
    - faça um histórico das casas anunciadas durante uns bons meses, veja quanto tempo estão disponíveis e por que preços, tente perceber padrões, quais são as tipologias que se vendem mais depressa, os andares, os sítios, os acabamentos, etc.
    - tente perceber quem compra e porque é que compra
    - faça uma análise SWOT a todos os imóveis que ponderar (liste os riscos, as oportunidades, as vantagens e as desvantagens)
    - negoceie, negoceie, negoceie (isto é, tente baixar o seu preço de compra), é aí que está a sua margem


    Confidencial Imobiliário é o mais parecido que existe.
    Qualquer mediador estabelecido da zona lhe consegue dizer mais ou menos o que é que se vende bem e o que é que se vende mal.


    Existe, este. :D
    Pode também ver este site mas, é um pouco críptico para um amador:http://out-of-the-boxthinking.blogspot.pt/


    Obrigado. :) Mas, não se esqueça: são conselhos e não concelhos. ;)

  4.  # 4

    Caro Mikit,

    Se procura um investimento seguro aconselho-o a comprar em Lisboa.

    A nível de zonas em Braga ou outra cidade, pode pesquisar no link abaixo o coeficiente de localização que é o valor que as finanças atribuem para calculo de IMI.
    Quanto mais alto o valor mais vale o m2 dessa zona.
    http://www.e-financas.gov.pt/SIGIMI/default.jsp

    O valor mais alto é = 3 e posso dizer que já vi apartamentos para reabilitação a serem vendidos em zonas de valor "3" de Lisboa por pouco mais de 100.000€. Penso que isso sim é um investimento seguro.

    Espero ter ajudado.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Mikit

  5.  # 5

    Probabilidades de ter lucro segundo a cidade e zonas:

    Lisboa: Chiado, Príncipe Real, Baixa, Lapa, Campo de Ourique, Expo, Belém, Alvalade, Roma-Areeiro, Avenidas Novas, Centro Histórico de Cascais
    Porto: Foz, Gomes da Costa, Campo 24 de Agosto, Baixa, Boavista

    Nestas duas cidades, nestas zonas a probabilidade de termos lucro, ao comprar um imóvel, reabilitá-lo e vendê-lo (após pagar IMT e IS na altura da compra, gastos com obras, mais-valias da venda no IRS e comissão imobiliária), deve andar nos 80%
    Fora destas zonas em Lisboa e Porto, a probabilidade de termos lucro deve andar nos 20% a 40%
    Fora destas duas cidades, a probabilidade de termos lucro deve andar nos 10% a 30%


    No seu caso em particular, Braga deve ser a cidade com os imóveis mais baratos de Portugal. Você vai comprar um apartamento usado por 100 mil euros, gasta 30 mil em obras e não o consegue vender por mais de 120 mil euros. E ainda tem de pagar uma série de impostos e a comissão à agência imobiliária. Isso é praticamente garantido.

    Tenha cuidado!

  6.  # 6

    Colocado por: marcoaraujoProbabilidades de ter lucro segundo a cidade e zonas:

    Os valores que apresentou, como é óbvio são uma invenção sua sem qualquer valor.

    As zonas que mencionou, são as mais caras, as mais procuradas, e onde os amadores tem menores probabilidades de sucesso...estão minadas pelos profissionais.

    Acrescente-se que os profissionais não pagam IMT, pelo que estão em vantagem sobre os amadores.

  7.  # 7

    Colocado por: Picareta
    Os valores que apresentou, como é óbvio são uma invenção sua sem qualquer valor.

    As zonas que mencionou, são as mais caras, as mais procuradas, e onde os amadores tem menores probabilidades de sucesso...estão minadas pelos profissionais.

    Acrescente-se que os profissionais não pagam IMT, pelo que estão em vantagem sobre os amadores.


    Comparativamente com os profissionais, os amadores têm menos probabilidades de sucesso em Lisboa ou na Aldeia onde o judas perdeu as botas.
    Como referiu, e bem, essas zonas são as mais procuradas, pelo que são as zonas onde um amador particular tem maior probabilidade de sucesso.
    Logicamente que um amador tem maior probabilidade de sucesso num investimento imobiliário na Lapa do que tem em Braga.
    Quantos casos existem de pessoas amadoras que tiveram lucro fora dessas zonas? Algumas dezenas.
    Quantos casos existem de pessoas amadoras que tiveram prejuízo fora dessas zonas? Milhares!

  8.  # 8

    Será?!?

    Bem, conheço quem aqui nesta zona (Braga) faça a vida com este género de investimentos, ou seja, compra-restauro-venda e fazem bom lucro.

    Acho que se está a desprezar o facto de aqui os imóveis para restauro serem baratos e os materiais e mão de obra é também bem mais barata que nas grandes cidades. E olhem que há muita procura, cada vez mais para imóveis nesta zona.

  9.  # 9

    e vale apena procurar perto de universidades? nao falo em coimbra pois o mercado é bastante competitivo mas em zonas onde as faculdades começam a crescer em nome tipo évora, bragança, setubal ?

  10.  # 10

    Da análise deste género de iniciativa, comprar-requalificar- vender, faço a seguinte analise que penso se poder aplicar às zonas centrais das cidades portuguesas:
    Vantagens:
    Localização, localização, localização- Existem muitos prédios/apartamentos a necessitarem de ser intervencionados em espaço centrais de cidade.
    Qualidade- Muitos desses imóveis são construções dos anos 70/80 que tem uma qualidade arquitectónica, identidade e construção bem melhor do que a massiva construção corrente feita posteriormente.
    Preço- Muita oferta a preços baixos.
    Intervenção no imóvel- Existem apartamentos que não necessitam de intervenções profundas, podendo ser restritas à reformulação da cozinha, pinturas, rectificações de carpintaria e caixilharias exteriores. Para uma remodelação integral, tenho valores de referencia de 18.000€ para um T2.
    Tendências/moda- Uma crescente conciliação da sociedade de valorização do património. Novo não é sinónimo de qualidade. Não é melhor morar num prédio antigo no centro da cidade, com uma entrada bonita, com umas escadas bem desenhadas, num apartamento com pormenores de carpintaria, soalhos , sancas do que num “bloco” na periferia?
    Baixo risco- No mau cenário de não conseguir vender, a perda do investimento não é total porque o valor do imóvel não deverá desvalorizar muito mais. Poderá sempre ser colocado no mercado de arrendamento.
    Desvantagens:
    Impostos, impostos, impostos – Não é preciso dizer mais nada.
    Imobiliária – Na venda, comissão de 5.000€ mais IVA no mínimo.
    Muita oferta de imóveis a preços baixos, não conseguir vender o imóvel.

  11.  # 11

    Colocado por: JPN761e vale apena procurar perto de universidades? nao falo em coimbra pois o mercado é bastante competitivo mas em zonas onde as faculdades começam a crescer em nome tipo évora, bragança, setubal ?


    Eu acho que esses são boas opções, apesar de se estar a lidar com universitários e todas as consequências que isso possa trazer
    •  
      FD
    • 3 março 2015

     # 12

    Colocado por: MikitMuitos desses imóveis são construções dos anos 70/80 que tem uma qualidade arquitectónica, identidade e construção bem melhor do que a massiva construção corrente feita posteriormente.

    Anos 70, talvez. Anos 80 já guardo algumas reservas...

    Colocado por: MikitPara uma remodelação integral, tenho valores de referencia de 18.000€ para um T2.

    Integral = tudo novo, excepto paredes.
    Integral por 18.000€? Depende das áreas e dos materiais mas, é capaz de ser um pouco à justa.
    É que, por exemplo, se optar por substituir portas e aduelas, se optar por substituir caixilharias (janelas), se colocar roupeiros novos, só aí gasta uns bons 5.000€ a 7.500€, pelo que o valor me parece ligeiramente optimista.
    Se for para "lavar a cara", até faz por bem menos.

    Colocado por: MikitImobiliária – Na venda, comissão de 5.000€ mais IVA no mínimo.

    Isto é dinheiro que pode e deve poupar. Vender um imóvel não é nada difícil nem nada de especial.
    Anúncios nas principais plataformas online, um cartaz "Vende-se" bem visível da rua e, se o preço estiver certo, vende-o em menos de nada.

    Nunca se esqueça é deste princípio: tem que vender o que as pessoas querem comprar.

    Boa sorte!
    Se quiser ir actualizando esta discussão, nós agradecemos. ;)
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Mikit

  13.  # 13

    Colocado por: FDIsto é dinheiro que pode e deve poupar. Vender um imóvel não é nada difícil nem nada de especial.

    Isso depende.
    Conheço muito promotor que não quis gastar dinheiro com imobiliárias, e hoje depois de muitos anos após a construção, ainda tem apartamentos para vender.
    Aqueles que construíram ao lado e venderam através de imobiliárias já venderam há muito tempo.

    Como normalmente a construção é feita com dinheiro emprestado, o que se poupa com imobiliárias, gasta-se em juros...e o problema é que as contas só se fazem no fim.

    Como quem compra não paga nada à imobiliária, prefere ir a uma imobiliária, explicar aquilo que pretende e esperar que seja a imobiliária na procurar o apartamento que pretende. Poupa tempo e chatices...mas claro que nem sempre as coisas correm assim, mas é essa a expectativa de quem compra.

  14.  # 14

    Colocado por: marcoaraujoProbabilidades de ter lucro segundo a cidade e zonas:

    Lisboa: Chiado, Príncipe Real, Baixa, Lapa, Campo de Ourique, Expo, Belém, Alvalade, Roma-Areeiro, Avenidas Novas, Centro Histórico de Cascais
    Porto: Foz, Gomes da Costa, Campo 24 de Agosto, Baixa, Boavista

    Nestas duas cidades, nestas zonas a probabilidade de termos lucro, ao comprar um imóvel, reabilitá-lo e vendê-lo (após pagar IMT e IS na altura da compra, gastos com obras, mais-valias da venda no IRS e comissão imobiliária), deve andar nos 80%
    Fora destas zonas em Lisboa e Porto, a probabilidade de termos lucro deve andar nos 20% a 40%
    Fora destas duas cidades, a probabilidade de termos lucro deve andar nos 10% a 30%


    No seu caso em particular, Braga deve ser a cidade com os imóveis mais baratos de Portugal. Você vai comprar um apartamento usado por 100 mil euros, gasta 30 mil em obras e não o consegue vender por mais de 120 mil euros. E ainda tem de pagar uma série de impostos e a comissão à agência imobiliária. Isso é praticamente garantido.

    Tenha cuidado!


    Olá marcoaraujo,

    obrigado pela sua opinião. Só posso investir num mercado em que conheço, Braga realmente é uma cidade com muita construção, para o bem e para o mal, onde no entanto os valores de venda e reabilitação podem ser bem mais baixos do que o que referiu.


    Reportei por engano o seu comentário

  15.  # 15

    Isto é dinheiro que pode e deve poupar. Vender um imóvel não é nada difícil nem nada de especial.
    Anúncios nas principais plataformas online, um cartaz "Vende-se" bem visível da rua e, se o preço estiver certo, vende-o em menos de nada.

    Nunca se esqueça é deste princípio: tem que vender o que as pessoas querem comprar.

    A comissão imobiliária tem um peso bastante grande, mas penso que um Bom agente imobiliário pode ser um elemento com muito importante em todo o processo. Ele conhece bem melhor do que eu estes três vectores: onde, quem e quanto.
    Boa sorte!
    Se quiser ir actualizando esta discussão, nós agradecemos. ;)

    Ainda estou em processo de analise antes de investir, por isso lancei este tópico com o intuito de trocar informações e feedback de experiências, futuramente se investir falarei da minha,
    Obrigado :)

  16.  # 16

    Invista num mercado em crescimento e não em recessão como o mercado imobiliário portugues.
    •  
      FD
    • 3 março 2015

     # 17

    Colocado por: Mikitmas penso que um Bom agente imobiliário pode ser um elemento com muito importante em todo o processo

    Desde que seja bom até pode ter razão.
    O problema é encontrar um bom... o que não falta por aí são vendedores pouco profissionais e muito pouco preparados.

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