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1. • jukz
   • 16 março 2015 ^editado

    # 1

   Boa tarde,
   
   Ando à procura de casa há quase 1 ano e após muito procurar, finalmente encontrámos “a casa”.
   
   O prédio está em fase de construção. Está situado numa urbanização que teve construtores diferentes, no qual este construtor tem 3 prédios, cada com 6 apartamentos (3 andares).
   A urbanização tem todos os prédios concluídos e habitados. Os últimos a construir são deste construtor.
   
   O construtor iniciou a construção dos prédios em 2007/2008, sendo que um concluiu e vendeu, outro concluiu e ficou por vender e o outro ficou parado, primeiro em tijolo (algum tempo assim) e foi avançando muiiiiito lentamente até agora, que já está fechado (alumínios), quase finalizado por fora (pintado, faltando os corrimões das varandas ) e por dentro ainda em cimento.
   
   Fiquei interessado no apartamento inserido no prédio concluído e por vender, mas acontece que nos últimos meses o construtor conseguiu vender quase todos (menos 1 que não pretendo), restando apenas no prédio em construção.
   
   Como pretendo mesmo o apartamento (mesmo em fase de construção), efectuou-se uma proposta de compra ao construtor pelo valor pedido (sem processo de negociação possível) de 125k através da imobiliária que me mostrou o apartamento, o qual foi aceite. Indicaram-me que estaria pronto dentro de 5-7 meses.
   
   Agora vou avançar para o contrato de promessa compra e venda. Combinei dar um sinal de 10k com capitais próprios, para agarrar mesmo este apartamento.
   
   Como já ando nestes fóruns há quase 1 ano, decidi registar-me para colocar as minhas dúvidas. Desculpem o testamento.
   
   Após ler quase todos os tópicos relacionados com CPCV, percebi que na opinião de muitos, 10k de sinal para um apartamento em construção é demasiado, pelo facto de o construtor poder falir e entrar em insolvência. Mas visto que o construtor acabou de vender uns 4/5 apartamentos, não me dará confiança? O preço total do prédio (6 apartamentos) ronda os 750k.
   
   Fiz um levantamento de todos os vossos conselhos para o CPCV, se me faltar algum podem acrescentar.
   
   No CPCV:
   1 - Prazos máximos (Conclusão da obra, Realização da escritura)
   2 - Penalizações para incumprimentos de prazos (sinal em dobro)
   3 - Assinaturas reconhecidas por notário
   4 - Indicar que é transmitido livre de ónus ou encargos
   5 - Acautelar a hipótese de não conseguir financiamento bancário. Mesmo assim já efetuei simulações ao balcão e quase de certeza que não há problema, também tenho possibilidade de pedir algum dinheiro emprestado a familiares, pelo que neste campo não prevejo problemas.
   6 - Solicitar caderno de encargos detalhado, incluindo mapa de acabamentos com marcas e modelos de tudo o que vai ser colocado na casa para constar no CPCV como vinculativo
   7 - Solicitar certificado do registo predial para verificar penhoras (quando me disponibilizarem os dados do apartamento também vou retirar o certificado do predialonline)
   
   Já percebi que é opinião geral contratar um advogado para analisar/alterar o CPCV antes de assinar, o que pretendo fazer.
   
   Através do racius e einforma online (descobri esses sites aqui no fórum), verifiquei (versão gratuita) que a empresa ainda se encontra em atividade, não tem dívida fiscal e não tem processos de insolvência nem revitalização, embora tenha algumas acções em tribunal (despedimento - Réu, divida de 4k a um fornecedor de armários - Executado) e as suas vendas têm caído a pique desde 2011/2012.
   
   As minhas dúvidas:
   8 - Li algo sobre registo provisório de aquisição? Como procedo?
   9 - Modo de pagamento? Que tipo de cheque uso? Nunca precisei de usar cheques..
   10 – Na vossa opinião e tendo em conta o meu testamento, acham que 10k é demasiado?
   11 – Conseguirei saber alguma coisa junto da câmara municipal ou do banco (em caso de hipoteca presente no certificado registo predial)?
   
   
   Desculpem o testamento..
2. •  
     FD
   • 16 março 2015

    # 2

   Colocado por: jukz8 - Li algo sobre registo provisório de aquisição? Como procedo?

   
   Com o contrato de promessa de compra e venda assinado e com as assinaturadas reconhecidas, vai a uma conservatória de registo predial e pede (paga) para fazer o registo provisório.
   Esse registo deve ser renovado a cada 6 meses.
   
   

   Colocado por: jukz9 - Modo de pagamento? Que tipo de cheque uso? Nunca precisei de usar cheques..

   
   Aquele que o construtor aceitar.
   Em princípio terá que ser um cheque visado ou, um cheque bancário. Se nunca teve cheques, é preferível um cheque bancário.
   O cheque bancário é um cheque normal mas, em vez de estar sujeito a boa cobrança, o dinheiro é-lhe logo "tirado" (cativado) da conta.
   
   

   Colocado por: jukz10 – Na vossa opinião e tendo em conta o meu testamento, acham que 10k é demasiado?

   
   Acho. Eu tentava negociar.
   Se diz que faltam x meses, eu negociava o sinal com base em prestações, isto é, à medida que a obra avança, o jukz avança também com o dinheiro do sinal.
   Por exemplo:
   - na assinatura do CPCV entrega 2.000€
   - no mês 2 (após o CPCV), se a cozinha já estiver instalada, entrega mais 1.000€
   - no mês 4, se as casas de banho estiverem concluídas, entrega mais 1.000€
   Isto é só um exemplo, sugira-o ao construtor e espere que ele indique se aceita e em que moldes, a partir daí é ir negociando.
   
   

   Colocado por: jukz11 – Conseguirei saber alguma coisa junto da câmara municipal ou do banco (em caso de hipoteca presente no certificado registo predial)?

   
   Normalmente, os construtores não constroem com dinheiro próprio.
   O dinheiro que usam, que gastam, é de um banco. O apartamento que vai adquirir, há-de estar implantado num lote que deverá estar hipotecado a favor desse banco.
   Ou seja, o construtor tem um crédito junto de um banco, para ter dinheiro para construir. Deverá saber qual é o banco a partir da certidão permanente.
   Às vezes, de forma informal, se esse banco do construtor for o mesmo que o seu, o seu gestor de conta, apesar de tal não ser eticamente correcto nem justificável, pode lhe adiantar se a saúde bancária do construtor é ou não boa.
   Não convém que lhe diga muito mas, se tiver confiança no mesmo, um assentimento simples pode ser uma boa indicação.
   
   Por outro lado, se contratar o seu crédito no mesmo banco do construtor, pode ter uma maior segurança no negócio - não é isso que lhe vai eliminar o risco mas, pode ser uma mais valia.
   
   De resto, penso que já está mais ou menos acautelado.
   Mas, face ao valor em causa, não dispense um advogado.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: jukz
3. • jukz
   • 17 março 2015 ^editado

    # 3

   Muito obrigado pela resposta FD. Irei atualizar este tópico à medida que as coisas se desenrolem.
   
   Estou um bocado confuso em relação a que advogado me dirigir, não tenho qualquer referência..
   
   Estou a pesquisar através do http://www.oa.pt/Servicos/PesqAdvogados/pesquisa_adv.aspx?idc=31897 , mas surgem muitos. Algum na margem sul que recomendem? Qualquer advogado tem conhecimentos suficientes para servir o meu propósito certo?

   Concordam com este comentário: vz1984
4. •  
     FD
   • 17 março 2015

    # 4

   Colocado por: jukzEstou um bocado confuso em relação a que advogado me dirigir, não tenho qualquer referência..

   
   Há um aqui no fórum que costuma dar bons conselhos e que penso ser da zona de Lisboa: https://forumdacasa.com/account/116242/
   Envie-lhe uma mensagem privada.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: jukz
5. •  
     FD
   • 3 julho 2015

    # 5

   Colocado por: jukzIrei atualizar este tópico à medida que as coisas se desenrolem.

   
   Novidades?
6. • jukz
   • 16 setembro 2015

    # 6

   Uma atualização final.
   
   Não concretizei este negócio. O apartamento "só tinha as paredes" e quando solicitei caderno de encargos e mapa de acabamentos o construtor não me quis dar. Disse que era "confidencial".
   
   Cederam-me um folheto, que usaram para publicitar os apartamentos antes de começarem a construir (2007), em que muito dos equipamentos referidos eu já sabia de antemão que não iriam ser colocados (devido à crise cortaram em muitas coisas). Ar condicionado, aspiração central, etc. Não ia assinar um CPCV com sinal de 10k apenas com aquele folheto..
   
   O apartamento localiza-se perto do meu local de trabalho, passei várias vezes durantes uns meses para ver a "evolução" e nunca vi lá ninguém a trabalhar. Pelo que decidi em boa hora informar o meu "desinteresse" antes de assinar qualquer CPCV.
   
   Como isto se arrastou tanto tempo, acabou por vagar um apartamento já habitado na mesma zona e concretizei um melhor negócio. A vida tem destas coisas..
   
   Agradecido pela ajuda prestada :)

   Estas pessoas agradeceram este comentário: FD
7. •  
     marco1
   • 17 setembro 2015

    # 7

   boa
8. •  
     FD
   • 17 setembro 2015

    # 8

   Colocado por: jukzComo isto se arrastou tanto tempo, acabou por vagar um apartamento já habitado na mesma zona e concretizei um melhor negócio. A vida tem destas coisas..

   
   Como se costuma dizer... há males que vêm por bem. ;)