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1. • bel99
   • 27 março 2015

    # 1

   Boa tarde
   
   Estou em fase de compra de casa própria para habitação. O valor foi acertado e nada mais. A mediadora quer acelerar o processo de formalização de assinaturas do contrato promessa de compra e venda mas, antes de o assinar e entregar o valor do sinal, quero salvaguardar os meus interesses.
   1. Que documentos referentes ao imóvel devo pedir?
   2. Que clausulas do contrato devo ter em atenção que deverão ser incluídas já que irei recorrer a financiamento?
   3. Que conselhos dão para salvaguardar os meus interesses?
   
   Uma outra questão que está a preocupar é o facto de, por baixo do imóvel em questão, existir um espaço para uso comercial. (o imóvel é novo e a loja está literalmente em terra batida). O construtor garantiu que não será possível a instalação de um café ou restaurante pois não existe sistema de extracção de fumos instalado.
   4. Como salvaguardar isto?
   5. Que documento posso pedir para verificar que tipo de utilização poderá ser dada à dita loja?
   
   Obrigada
2. • miguelg
   • 27 março 2015

    # 2

   Leia este topico, tem tudo: https://forumdacasa.com/discussion/35648/compra-de-casa-a-pronto-pagamento-sem-intermediarios/
3. • bel99
   • 27 março 2015

    # 3

   Obrigada miguelg, mas todos os tópicos que já li não me respondem na íntegra às dúvidas, daí colocar este tópico.
4. •  
     Picareta
   • 28 março 2015

    # 4

   Colocado por: bel991. Que documentos referentes ao imóvel devo pedir?

   
   Certidão permanente
   Caderneta predial
   Autorização de utilização
   Se for em segunda mão deve pedir cópia das actas de reunião de condomínio dos últimos 2 ou 3 anos.
   
   

   Colocado por: bel992. Que clausulas do contrato devo ter em atenção que deverão ser incluídas já que irei recorrer a financiamento?

   
   Tem que ter uma cláusula, que lhe garanta a devolução do sinal caso não consiga obter o financiamento. Isto se tiver dúvidas quanto a conseguir o financiamento.
   
   

   Colocado por: bel99Uma outra questão que está a preocupar é o facto de, por baixo do imóvel em questão, existir um espaço para uso comercial. (o imóvel é novo e a loja está literalmente em terra batida). O construtor garantiu que não será possível a instalação de um café ou restaurante pois não existe sistema de extracção de fumos instalado.
   4. Como salvaguardar isto?

   
   Se vai comprar uma casa por cima de um espaço comercial, tem que estar preparada para qualquer tipo de comércio/serviços.
   Se o prédio estiver construído num loteamento tem que consultar o processo do loteamento na câmara municipal para verificar se nesse lote pode ser licenciada a actividade de restauração e serviços.
   
   

   Colocado por: bel995. Que documento posso pedir para verificar que tipo de utilização poderá ser dada à dita loja?

   
   Pede a autorização de utilização da loja, caso exista. Se não existir, terá que consultar o processo de licenciamento na Câmara Municipal para ver o que foi aprovado para esse edifício.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: bel99
5. • bel99
   • 30 março 2015

    # 5

   Colocado por: PicaretaPede a autorização de utilização da loja

   
   A autorização de utilização só faz referência a "Comércio". É a AU de todo o prédio - existe alguma só da loja que especifique a sua potencial utilização?
6. •  
     Picareta
   • 30 março 2015

    # 6

   Colocado por: bel99A autorização de utilização só faz referência a "Comércio". É a AU de todo o prédio - existe alguma só da loja que especifique a sua potencial utilização?

   
   É possível que exista apenas uma licença para todo o prédio, e nesse caso a loja pode ser utilizada apenas para "comércio".
7. • bel99
   • 30 março 2015

    # 7

   Pois, mas então isso não me responde à questão :(
   Será que verificando o processo de licenciamento na Câmara Municipal consigo confirmar que utilização lhe pode ser dada?
8. •  
     Picareta
   • 30 março 2015

    # 8

   Colocado por: bel99Será que verificando o processo de licenciamento na Câmara Municipal consigo confirmar que utilização lhe pode ser dada?

   
   Pode ser utilizada para qualquer tipo de comércio. Um escritório, uma discoteca, um restaurante, um café...não se enquadram em "comércio"
9. • bel99
   • 31 março 2015

    # 9

   Colocado por: PicaretaUm escritório, uma discoteca, um restaurante, um café...não se enquadram em "comércio"

   
   Falei com um advogado e ele disse que teria que ter alvará diferente, de 'Restauração e bebidas' para ser possível abrir um restaurante, café, pastelaria, etc...
   Nos outros prédios só existem lojas e escritórios.
10. •  
      FD
    • 31 março 2015

     # 10

    Colocado por: PicaretaTem que ter uma cláusula, que lhe garanta a devolução do sinal caso não consiga obter o financiamento. Isto se tiver dúvidas quanto a conseguir o financiamento.

    
    É importante que esta cláusula seja o mais específica possível.
    Datas, condições e consequências é o mínimo indispensável.
    Nada deste estilo:
    
    "Na eventualidade da primeira outorgante não conseguir financiamento bancário o sinal será devolvido."
    
    Algo mais deste estilo:
    "Na eventualidade da primeira outorgante não conseguir aprovação de financiamento bancário com uma TAEG inferior a 4%, em condições estipuladas única e exclusivamente pela primeira outorgante, no prazo de 30 dias a contar da celebração deste contrato, com escritura a ser celebrada num prazo máximo de 90 dias, deverá considerar-se o actual contrato como nulo, devendo o valor do sinal agora entregue pela primeira outrogante à segunda outorgante ser devolvido na totalidade pelo mesmo meio, no prazo máximo de 7 dias a partir da comunicação escrita da primeira outorgante da impossibilidade de conseguir aprovação de financiamento bancário nas condições antes indicadas, sob pena de ser exigida pela primeira outorgante uma indemnização a ser paga pela segunda outorgante a esta no valor de XX€ por cada X dias de atraso na devolução atrás referida além dos 7 dias."
    
    

    Colocado por: bel993. Que conselhos dão para salvaguardar os meus interesses?

    
    Além do que o Picareta disse, deve confrontar as plantas fornecidas com o que encontra na realidade e, com o que está nos arquivos da câmara municipal, nomeadamente quanto às medidas.
    Não é raro o caso em que há disparidades significativas.
    Consulte também o PDM para ver o destino dos terrenos baldios circundantes. Não quer aí perto uma fábrica ou uma autoestrada, certo?
    Esteja atenta ao destino dos lotes próximos - em alguns munícipios é possível que alguns dos lotes de algumas urbanizações sejam destinados a habitação social. Penso que não valorizará o seu imóvel se ficar mesmo juntinho a um desses... cada caso é um caso mas, é preferível saber já do que depois.
    Fale com os vizinhos - perca a vergonha, apresente-se, se houver problemas com o construtor eles não irão ter problemas em lhe dizer, até aproveitam para desabafar.
    Preste também atenção aos contratos existentes, nomeadamente o da manutenção do elevador. Também não são raros os casos de contratos absurdos, tanto no valor da manutenção como na duração e no caracter permanente do mesmo.
    Pergunte ao construtor quando é que está a pensar em "passar a administração".
    Cuidado com barulhos estranhos - a casa fica perto do poço do elevador? a casa fica perto do portão da garagem? a casa fica perto de alguma porta comum que esteja sempre a ser aberta?
    Conhece todos os acabamentos da casa? Conhece os materiais? Conhece a estrutura? Como é que é a ficha de habitação? Está bem redigida? É sintética ou detalhada? Isolamento acústico, existe? Certificado energético, já o viu?
    
    Peça sempre a minuta do CPCV com algum tempo de antecedência para a estudar e para sugerir alterações.
11. • bel99
    • 31 março 2015

     # 11

    Colocado por: FDÉ importante que esta cláusula seja o mais específica possível.

    
    Está semelhante à que indicou. O nosso advogado viu e só sugeriu que a data limite da escritura estivesse definida pois é um dos factores que tem dado "problemas".
    

    Colocado por: FDdeve confrontar as plantas fornecidas com o que encontra na realidade e, com o que está nos arquivos da câmara municipal, nomeadamente quanto às medidas.

    Já vimos as plantas do construtor. Um pdf básico só com áreas superficiais. Não me diz nada... Acha que peça em dwg e confirme com plantas entregues na CM?
    

    Colocado por: FDdestino dos terrenos baldios circundantes. Não quer aí perto uma fábrica ou uma autoestrada, certo?

    Creio que essa questão não se aplica, pois é no centro da cidade, numa zona habitacional e comércio. Não há terrenos baldios e as infraestruturas rodoviárias já estão definidas e construídas.
    

    Colocado por: FDPergunte ao construtor quando é que está a pensar em "passar a administração".

    Pelo que me informaram, está, neste momento, a ser "feito" novo condomínio (não aprofundei este assunto, parece-lhe importante antes de assinar o CPCV?)
    

    Colocado por: FDConhece todos os acabamentos da casa? Conhece os materiais? Conhece a estrutura? Como é que é a ficha de habitação? Está bem redigida? É sintética ou detalhada? Isolamento acústico, existe? Certificado energético, já o viu?

    Recebemos o mapa de acabamentos genérico de todas as fracções do prédio. Não referem nada sobre a estrutura e não pedi a ficha de habitação (o que é?) Isolamento Acústico não referem e o CE já o recebi (mas não sei interpretar).
    

    Colocado por: FDPeça sempre a minuta do CPCV com algum tempo de antecedência para a estudar e para sugerir alterações.

    Estamos nesta fase, por isso falamos ontem com o advogado. Já temos salvaguardada a questão do financiamento. Falta só uns pormenores que vamos propor.
12. •  
      FD
    • 31 março 2015

     # 12

    Colocado por: bel99Está semelhante à que indicou.

    
    Qual delas?
    
    

    Colocado por: bel99Já vimos as plantas do construtor. Um pdf básico só com áreas superficiais. Não me diz nada... Acha que peça em dwg e confirme com plantas entregues na CM?

    
    O que deve procurar é se as áreas são as mesmas - vá ao apartamento e meça-o.
    Deve ver também se há algo existente numa ou na outra que não existe numa ou na outra (lareiras, churrasqueiras, outros).
    Porquê? Para perceber exactamente o que está a comprar na realidade e o que está a comprar no papel.
    
    

    Colocado por: bel99(não aprofundei este assunto, parece-lhe importante antes de assinar o CPCV?)

    
    Sim, porque ficará já a saber quanto é que vai pagar de condomínio.
    
    

    Colocado por: bel99Não referem nada sobre a estrutura e não pedi a ficha de habitação (o que é?)

    
    http://www.inci.pt/Portugues/Construcao/Paginas/FichaTecnicaHabitacao.aspx
    
    

    Colocado por: bel99Isolamento Acústico não referem

    
    Tem problemas com barulhos? Ou é daquelas pessoas que não se importam de ouvir barulhos?
    
    

    Colocado por: bel99o CE já o recebi (mas não sei interpretar)

    
    http://www2.adene.pt/pt-pt/Publicacoes/Documents/GuiaCE.pdf

    Estas pessoas agradeceram este comentário: bel99
13. • bel99
    • 31 março 2015

     # 13

    Colocado por: FDQual delas?

    A segunda, a que realmente salvaguarda o comprador.
    

    Colocado por: FDSim, porque ficará já a saber quanto é que vai pagar de condomínio.

    Pelo que percebi ainda está a ser constituído o novo condomínio mas disseram-me o valor correspondente à fracção no antigo condomínio.
    Já agora, neste caso o condomínio terá custos de, essencialmente, elevador e limpeza de áreas comuns. Qual o valor médio que se paga?
    

    Colocado por: FDPorquê? Para perceberexactamenteo que está a comprar na realidade e o que está a comprar no papel.

    Basta ir à CM pedir as plantas ou peço directamente ao construtor?
    

    Colocado por: FDTem problemas com barulhos? Ou é daquelas pessoas que não se importam de ouvir barulhos?

    Gosto do meu sossego. Já sei que num prédio se irá sempre ouvir os vizinhos mais cedo ou mais tarde. Onde estou agora ouço-os. Mas muito esporadicamente... Desde que não incomodem....
14. •  
      FD
    • 31 março 2015

     # 14

    Colocado por: bel99Qual o valor médio que se paga?

    
    Para um T2 sem grandes despesas, algo entre os 30€ e os 60€.
    Depende muito do que é preciso gastar, por exemplo, basta o prédio ter 2 elevadores em vez de 1 para a factura subir.
    
    

    Colocado por: bel99Basta ir à CM pedir as plantas ou peço directamente ao construtor?

    
    Deve ir à câmara.
    
    

    Colocado por: bel99Gosto do meu sossego. Já sei que num prédio se irá sempre ouvir os vizinhos mais cedo ou mais tarde. Onde estou agora ouço-os. Mas muito esporadicamente... Desde que não incomodem....

    
    Seria melhor para si saber desde já qual a constituição dos pisos e das paredes.
    Sem isso, é uma roleta russa - se calha com uns vizinhos bons, espectacular, se calha com uns vizinhos "maus" (basta que trabalhem em horários diferentes do seu), pode ficar muito complicado depressa.
15. • bel99
    • 31 março 2015

     # 15

    Colocado por: FDé uma roleta russa - se calha com uns vizinhos bons, espectacular, se calha com uns vizinhos "maus" (basta que trabalhem em horários diferentes do seu), pode ficar muito complicado depressa.

    Isso é sempre em apartamentos... se os vizinhos forem muito maus não há isolamento que resista. Claro que ajuda mas não há milagres...
    O que peço para saber os isolamentos? Está na Ficha Técnica?
16. •  
      FD
    • 31 março 2015

     # 16

    Já me esquecia... se a casa tem parqueamento, faça um test drive ao mesmo.
    Ou seja, com a permissão do construtor, tente estacionar o seu carro no mesmo.
    Há estacionamentos que apesar de existirem, são impossíveis de utilizar na vida real...
17. •  
      FD
    • 31 março 2015

     # 17

    Colocado por: bel99O que peço para saber os isolamentos? Está na Ficha Técnica?

    
    Em princípio, sim.
    Se não estiver, é porque não tem.
18. • bel99
    • 31 março 2015

     # 18

    Colocado por: FDtente estacionar o seu carro no mesmo.

    Garagem para 3 carros com espaço de circulação muito superior à do prédio onde moro actualmente. Acho que está salvaguardado :)
    

    Colocado por: FDPara um T2 sem grandes despesas, algo entre os 30€ e os 60€.

    É uma tipologia superior e enquadra-se nesses valores.
19. • bel99
    • 31 março 2015

     # 19

    Nova questão:
    Na caderneta predial o apartamento está avaliado num valor inferior ao da venda.
    De acordo com a V/ experiência actual, qual a hipótese da avaliação do banco ser semelhante ou pouco mais elevada que a das Finanças?
20. • André Barros
    • 31 março 2015

     # 20

    É difícil prever apenas com os dados que fornece. Mas penso que, regra geral, as avaliações do banco tendem a ser superiores!