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1. • B00gieman
   • 29 março 2009 ^editado

    # 1

   Bons dias.
   Decidimos comprar casa mas a decisão que ao princípio poderia ser simples, está a gerar uma complicação danada... vamos por partes então e a questão que vai ficar é como fazer este negócio de forma a gastar menos dinheiro.
   
   Este negócio tem 3 partes, a saber:
   Empresa A, constituída por 3 sócios e proprietária de 1 terreno.
   Empresa B -Proprietária da casa que queremos comprar
   Parte C: Nós
   
   A empresa A tem como um dos sócios o meu sogro.
   A empresa B está interessada em ficar com o terreno de A em troca de habitações que é proprietária (B).
   Existe acordo entre todos os sócios de A.
   A empresa A e B sabem que a quota parte do meu sogro é para dar de entrada na habitação que C quer comprar (nós)
   A empresa A é para acabar/fechar.
   
   Hipótese 1:
   Empresa B compra empresa A e depois vende o apartamento em questão a C por um valor inferior (dado que já tem o terreno).
   Custos?
   Esta penso que seria a melhor hipótese para mim... pelo menos é a que penso que teria menos custos...
   
   Hipótese 2:
   A empresa B "convidou-me" a aceitar uma doação da quota parte do meu sogro.
   Custos?
   Não me parece ser muito viável dado que no futuro poderá haver impugnação judicial por parte dos outros irmãos... sendo um deles de outro casamento... (muita gente envolvida...esta é para riscar, não?)
   
   Hipótese 3:
   Compro a parte de A e depois permuto com B o terreno e fico com o apartamento (entregando mais algum dinheiro).
   Custos?
   Neste caso tenho de pagar a escritura de venda do terreno, tenho de pagar IMT do terreno(6.5%), e depois ao escriturar o apartamento tenho de pagar a escritura do apartamento e novo IMT.
   Todos os negócios são feitos no mesmo dia.
   Não existe a possibilidade de eu não pagar este IMT do terreno) dado que o mesmo vai sair da minha propriedade no mesmo dia?
   
   Hipótese 4:
   Qualquer outra que achem mais viável sabendo que a ideia é eu poupar o máximo.
   
   A minha ideia é que a empresa A deve negociar com a empresa B directamente. Só depois de estar tudo conforme, então a empresa B negoceia comigo. Deverá ser assim ou estou a ver a coisa mal?
   
   Obrigado pela vossa ajuda.
   Para negócio da primeira casa as coisas até não estão complicadas...
2. • B00gieman
   • 29 março 2009

    # 2

   Lembrei-me agora... na hipótese 3 não posso comprar a quota parte do terreno a A por um valor por um valor muito abaixo do valor patrimonial? se for possível... assim até poderia ser uma boa solução....mesmo que tivesse de pagar IMT este seria sempre muito baixo...
3. •  
     Luis K. W.
   • 29 março 2009 ^editado

    # 3

   Hipótese 1.
   A empresa B compra a quota do seu sogro na empresa A, e faz na mesma data um CPCV convosco declarando que vos vai vender uma casa ("por um valor inferior (dado que já tem o terreno)").
   POR UM VALOR INFERIOR PORQUÊ? Então a empresa A não pagou o terreno (ao seu sogro e sócios)?!?
   
   Hipótese 2.
   Se os seus cunhados e outros herdeiros do seu sogro estão numa de impugnar, esqueça a doação
   
   Hipótese 3.
   Corre o mesmo risco que na hipótese 2, mas tem uma vantagem. Em caso de PERMUTA paga menos impostos.
   Ao adquirir a quota da empresa A não tem de pagar IMT do terreno (você compra uma quota de uma empresa, não um terreno - a não ser que essa quota seja superior a 75%, creio eu).
   A escritura da venda do terreno é paga por quem o adquire (empresa B), e não por quem vende. Mas não vai haver propriamente «venda»... você não fala em permuta?
   Não percebo como se faz uma permuta em triângulo:
   A cede o terreno a B e B diz que recebeu um sinal de entrada para um apartamento por C?!?
   
   
   Outra hipótese, na sequência da 3.
   (Não percebi se o seu sogro vos pretendia realmente dar essa quota da empresa A - ou o dinheiro da sua venda)
   
   a) Se o seu sogro for dono da quota da empresa A há tempo suficiente para não pagar mais-valia, Você adquire, por valor BEM SUPERIOR ao real (o dobro) essa quota do seu sogro (caso contrário, terá de ser pelo valor mais justo possível).
   Assim, não há hipótese de contestação por parte dos outros herdeiros do seu sogro.
   
   b) O seu sogro esquece-se onde meteu o vosso cheque (ou, pelo menos, do valor que excede o justo valor da quota).
   
   ( c) Se os outros sócios da empresa A quiserem receber dinheiro em vez de entrarem no mesmo negócio de troca de terreno por apartamentos, a empresa B compra-lhes as quotas em dinheiro e passa a ser vossa sócia. Isto seria o ideal...
   Caso contrário, o que se segue vale para todos os sócios).
   
   d) A empresa A faz um contrato de consórcio com a empresa B para a construção de apartamentos no referido terreno, e em que a empresa A se compromete a entregar à empresa B o montante da venda de todos os apartamentos MENOS o do seu.
   Eventualmente, a empresa A nomeia para gerente enquanto durar o consórico, uma pessoa indicada pela empresa B, a qual assegurará o pagamento de todas as despesas de funcionamento de A.
   
   Vantagem: como se trata de um consorcio, a empresa A não tem de pagar IVA à empresa B (não é uma empreitada, é uma troca de serviços de valores idênticos).
   É: dá cá 1 apartamento (OU, os apartamentos dos sócios de A), toma lá o dinheiro dos outros apartamentos à medida que for entrando.
   
   e) A empresa A funcionará como promotora imobiliária da empresa B e venderá - assinará as escrituras - os apartamentos que B estiver a construir.
   
   f) A empresa B, compromete-se desde o início do consórcio a vender a C (vocês) a sua quota na empresa A quando o apartamento estiver concluído (vocês ficam donos da totalidade da empresa, cujo único património é um apartamento) pelo valor que ficar acordado pela venda (apartamento-valor do terreno).
   
   Assim, você fica sempre sucessivamente proprietária de uma quota de uma empresa que tem um terreno, um prédio em construção, e no fim, da totalidade da empresa que só terá um apartamento (o seu).
   
   Parece-me que ninguem pagou nenhum imposto e as únicas escrituras são de cedências de quotas, não foi? ;-)
   A empresa A pagará apenas o IMI do terreno (custos assegurados pela empresa B), enquanto o prédio não for registado.
   
   De resto, alguém vê alguma falha?
   
   Tem uma condição importante: as responsabilidades pós-venda (defeitos a reparar nos apartamentos) terão de ser claramente assegurados pela empresa construtora B, e não pela promotora A.
   
   FALE COM UM ADVOGADO que perceba muito de fiscalidade.
4. •  
     Luis K. W.
   • 29 março 2009

    # 4

   Colocado por: B00giemanLembrei-me agora... na hipótese 3 não posso comprar a quota parte do terreno a A por um valor por um valor muito abaixo do valor patrimonial? se for possível... assim até poderia ser uma boa solução....mesmo que tivesse de pagar IMT este seria sempre muito baixo...

   Comprar uma coisa que pertence a uma empresa de que o seu sogro é sócio por um valor muito abaixo do patrimonial? Os outros sócios e herdeiros iriam mandar-se ao ar! E, de qualquer maneira, creio que o IMT incide no mínimo sobre o valor patrimonial... e ainda se arriscava a que a Câmara Municipal exercesse o direito de preferência e lhe ficasse com o terreno!
5. • B00gieman
   • 29 março 2009

    # 5

   Sr. Luis K. W.
   Antes de mais obrigado pelo seu comentário.
   De facto lançou-me aqui umas questões que ainda não me tinha lembrado e por outro lado respondeu-me de facto a algumas dúvidas que tinha.
   
   3 pontos a concluir:
   A empresa A é para acabar.
   A empresa B quer o terreno de A.
   Eu que sou C, quero um apartamento de B mas quero "aproveitar" a quota parte do meu sogro na empresa A, como tipo...uma entrada.
   De realçar que todas as partes têm conhecimento deste negócio, não se está a esconder nada. Pretendemos é efectuar isto da melhor maneira.
   
   Poderei concluir que esta poderá ser a melhor forma:
   B compra a quota parte do meu sogro na empresa A. Fica portanto cooprietária do terreno.
   A Empresa B vende a mim um apartamento sabendo que parte do seu pagamento é a compra da quota anterior ... fiz-me entender... será uma empresa a ser sócia de outra, e não um particular, a empresa A ficará constituída pelo Sr. José + Sr Felisberto + Empresa B.
   Vamos supor que o valor atribuido à cota são 100.000euros. o meu sogro supostamente recebe 100.000euros que nos dá (c)... doação? vai ter de declarar este recebimento e posterior transmissão/doação... certo? vai ter de pagar impostos e pode acontecer mais tarde a impugnação que já falei anteriormente.... portanto a solução poderá passar por atribuir um valor à venda da cota inferior ao real valor da venda... certo? até para do ponto de vista fiscal pagar menos... certo?
   Eu não quero ficar com parte da empresa. O que eu quero é que o meu sogro venda a quota dele na empresa e me dê o dinheiro. ;)
   Eu sei que é complicado. É um triângulo esquisito.
   Obrigado mais uma vez.
6. •  
     Luis K. W.
   • 29 março 2009

    # 6

   Não. Não. NÃO!!!
   Em parte alguma eu escrevi que devia declarar MENOS para pagar MENOS impostos, ou pagar menos valor nas escrituras!
   
   O seu sogro quer mesmo dar o valor da quota nesta empresa a apenas um filho em detrimento dos outros herdeiros?
   Ele até pode dar uma parte do seu património (creio que 25%) a um herdeiro em detrimento de outros... mas tem de haver os outros 75% e, REPITO, convém consultar um advogado sobre isto por causa dos respectivos trâmites legais. Creio que é o tipo de coisas que convém FAZER ÀS CLARAS (com conhecimento dos outros filhos).
   
   Esclareça-me:
   Os outros sócios da empresa A, para além do seu sogro, qual é a percentagem que eles possuem?
   E pretendem receber o dinheiro, ou também querem apartamentos em troca do terreno?
   Há quantos anos o seu sogro é proprietário dessa quota?
   
   O que você pretende é:
   A empresa A, de que o seu sogro é sócio, vende o terreno da empresa A, à empresa B. A empresa A dissolve-se e distribui o dinheiro pelos sócios (os sócios terão - posteriormente - de pagar diversos impostos, eventuais mais-valias, etc.).
   O seu sogro dá-lhe o dinheiro que lhe caberia e, no mesmo dia, você pega no dinheiro e dá como sinal de um CPCV de um apartamento a construir nesse mesmo terreno.
   Na realidade, este dinheiro poderá não existir, e não irá - por isso - circular. E isto são DUAS vantagens para a empresa B que, por um lado não tem de desembolsar esse dinheiro, por outro lado já tem um dos apartamentos vendidos antes de começar a obra!
   
   MAS... desta maneira a empresa B paga escritura, registo e IMT do terreno, e você irá pagar a escritura, registo e IMT do apartamento.
7. • B00gieman
   • 29 março 2009

    # 7

   Boa noite.
   Vamos por partes. O meu sogro dá a um herdeiro em detrimento dos outros. Esses vão receber a parte deles, mas não agora. Como não sei quando será e como o que é certo hoje amanhã já não é, não quero ir pela doação.
   
   A empresa A tem os sócios com 3 partes iguais cada um, ou seja, 33.33% cada 1.
   O meu sogro é proprietário há mais de 15 anos.
   
   A sua conclusão final é o que eu pretendo, com a nuance que o apartamento que quero já se encontra construido.
   Outra situação possível é que a empresa A poderá não ter de fechar. Se B comprar as quotas de A's, aquela fica proprietário do terreno, certo? paga escritura mas não paga IMT. certo?
   Supostamente a cada quota é atribuido um valor. A quota do meu sogro servirá para dar à filha e assim garantir o pagamento de parte do novo apartamento vendido por B. Certo?
   Assim só irei pagar escritura e IMT do novo apartamento.
   
   No entanto o pagamento da quota (de B ao meu sogro) deverá ser registada por um valor inferior ao real. Evitando problemas futuros... qualquer coisa do género...
   
   Empresa B "-Epá... compro-te a quota da empresa por 5.000€..."
   Empresa A (parte do sogro) - "OK. Aceito, mas atenção, esse valor é o que vamos registar, mas na realidade tens de me dar por fora mais 95.000€, porque na realidade só faço o negócio por 100.000 na totalidade"
   Empresa B: "-Aceito"
   
   Poderá fazer isto com os outros sócos da empresa A... mas isso já n me interessa.
   Na realidade e evitar maiores encargos acho que a empresa B terá sempre de comprar as quotas de A, certo?
   
   Obrigado mais uma vez.