Parabéns pelo forum, tenho encontrado muitos comentários com opiniões e pareceres muito interessantes e importantes que me têm ajudado muito. Obrigado.
Estive muito tempo à procura de casa em Lisboa, sou muito específico naquilo que quero, mas felizmente (e finalmente) encontrei o que espero ser a minha futura casa. Comprei um pequeno prédio (para demolir) no centro de Lisboa, com uma área de construção de 55 m2 e um logradouro de 60 m2, e agora tenho andado na fase dos projectos de arquitectura. No entanto, obtive recentemente um orçamento (o primeiro, sei que tenho de pedir mais) que me deixou um pouco apreensivo.
A ideia passa por construir o prédio com 4 pisos, tendo uma garagem no R/C e uma área bruta habitável de 165 m2 espalhada pelo 1.º andar, 2.º andar e Águas Furtadas (55 m2/piso). Tomando por base uma área de construção acima do solo de aprox. 220m2, os valores que o arquitecto me deu são os seguintes:
- Solução chave-na-mão: 310.000€ + 30.000€ (para projectos de arquitectura e especialidades, licenciamento, execução e acompanhamento da obra).
Sei que é muito difícil quantificar os valores por m2 e o orçamento que pedi foi um orçamento rápido não tendo sido discutidos quaisquer detalhes. No entanto, dividindo o valor total, 340.000€, pela área bruta, 220 m2, isto dá uma valor de 1545,45€ por m2, o que me parece bastante elevado. Como disse, não foram discutido grandes detalhes, no entanto duvido que estejam projectados acabamentos de luxo como torneiras de ouro e diamantes... ;)
Gostaria muito de ouvir a opinião de membros deste forum, que certamente têm mais experiência do que eu, sobre os valores que me foram apresentados e também sobre possíveis valores de construção. Informo que estou aberto a sugestões! Obrigado.
O predio existente é pra demolir ou terá de manter a fachada?
Os prédios nas laterias desse são novos, antigos, têm quantos pisos, ~têm cave?
Os acessos são faceis, facil estacionar carros de trabalho, transporte de mercadorias, camiões de betão e bomba, colocação dos depositos para entuhlos, etc
Tudo isto vai influenciar o preço final.
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muito rapidamente: por esse preço só se tiver 150% de confiança no arquitecto/construtor e 200% que está mesmo tudo incluido começando pelo processo e obras de demolição que tem encargos significativos. Já o arquitecto pos como condição tambem construir???
Estas pessoas agradeceram este comentário: caltuga
O preço que me foi dado não inclui a demolição/remoção de entulho. Julgo que o prédio terá de manter a fachada. Os prédios laterais são antigos, e têm o mesmo número de pisos (R/C, 1.º, 2.º e Áf). Não têm cave. Os acessos não são muito bons mas podem passar camiões do lixo, por exemplo. A estrada tem apenas uma faixa de rodagem num sentido, mas tem uma fila de carros estacionados no lado do prédio a construir onde poderão ser colocados contentores para o entulho.
Apenas conheci o arquitecto uma vez, portanto não posso dizer que tenho confiança nele. Naturalmente, prefiro um valor por alto, para evitar surpresas desagradáveis, mas 1545€/m2 parece-me demasiado alto. Aliás, é demasiado alto para a minha bolsa... Como vejo frequentemente neste forum serem mencionados valores na ordem dos 750€/m2, mesmo preferindo ser conservador e rejeitando esse valor, nunca pensei que pudesse ser o dobro!
...e como se vê, o grande encargo financeiro que representa o licenciamento e obra de demolição com as suas taxas e ocupação de via pública, nem estão incluidas.
Colocado por: caltugapreço que me foi dado não inclui a demolição/remoção de entulho.
[joking on]Mas deve incluir umas férias nas Caraibas[/joking off].
1100/1200 m2 será um valor mais realista, tendo em conta que terá de fazer contenções dos prédio vizinhos e segurar a fachada.
Apesar de ser muito perigoso esta a dar estes valores, por 1500 até eu quebro uma regra e vou lá fazer a obra. E não dá para reabilitar? Só em projectos e licenças poupava uma data de massa, além de ganhar 2 anos de vida
1.545eur/m2 também me parece alto. ~ Será que isso é que vai servir de base ao cálculo do custo do projecto de arquitectura? ;-) Eu apontaria para um valor como o que o Paulo Correia indica.
O custo de construção na vertical é sempre mais pequeno que na horizontal, devido ao maior peso de coberturas, fundações e paredes exteriores. A diferença se calhar até se consegue calcular, mas é daqueles números semi inúteis. Servem para tudo e não servem para nada. Sinceramente nunca os calculei. Se se quiser divertir use este tópico
De facto, não sei se inclui férias nas Caraibas! 1100-1200€/m2 já está mais perto daquilo que eu tinha em mente mas compreendo que é difícil atirar assim valores ao ar. No entanto, dá sempre jeito ter uma ideia da média dos preços que se praticam em Lisboa. O melhor agora é arranjar quem me faça o projecto e com o caderno de encargos pedir uns orçamentos mais concretos. Se tiver sugestões agradeço. Obrigado.
Vejo que esta discussão já foi há alguns anos. No entanto, a questão mantém-se. Para uma obra de 220m2, 310.000€ de valor de construção (inclui mão-de-obra, materiais, licenciamentos etc) significa 1410€/m2. É um valor elevado, concordo, mas não me parece que se consiga por menos de 1200€/m2. Alguém tem conhecimento de causa para saber qual é o preço por m2 de construção de um pequeno prédio em Lisboa? Para além do valor da construção, acresce naturalmente os honorários do arquitecto. Infelizmente não há uma tabela de honorários em vigor em Portugal, mas se usarmos a Portaria de 03/03/1986 "Instruções para cálculos de Honorários referentes aos projectos de Obras públicas", concluímos que estes seriam o valor da obra 310.000€x 6,52% = 20.212€. Menos um terço do valor apresentado pelo arquitecto. Agora até que ponto é legítimo usar esta tabela de 1986? E está incluido também acompanhamento de obra? É que estamos a falar de pelo menos dois anos de trabalho para o arquitecto.
Valos de construção está elevado, valor de projeto consegue melhor.
Peça outros orçamentos, comece pelo inicio, projeto e com projeto feito recolha orçamentos a alguns empreiteiros. Não queira que equipa de projeto e construção seja a mesma .
Consegue um valor para todos os projectos necessários, por menos do valor que aí indica. O valor de 1200€/m2, poderá não andar longe da verdade, já que haverão custos de ocupação de via publica, andaimes, protecções, etc... e taxas associadas, bem como custos relativos a falta de local para estaleiro... Dependendo da existência ou não de predios confinantes e estados de conservação também poderão influenciar os custos de construção.
Sempre ao dispor.
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Tenho ainda uma questão a colocar ao Nuno: Quando diz que equipa de projecto e construção não deve ser a mesma, está a dizer-me que devo evitar que a mesma empresa que me faz o projecto seja responsável pela construção ou quer dizer que não é o arquitecto que deve fazer o acompanhamento de obra? Tenho ideia de que é preferível que seja o arquitecto a acompanhar a obra para garantir que as coisas sejam feitas de acordo com o projecto. Sei que, por exemplo, na Alemanha é muito comum serem os próprios arquitectos a fazerem a gestão da obra. Claro que a realidade da construção é outra..
Acho que não deve ser a mesma empresa para evitar conflitos de interesse. Não há qualquer problema em ser o arquitecto e engenheiros que lhe fizerem o projeto a fazer a fiscalização, não devem é pertencer à empresa de construção, ou terá um funcionário a fiscalizar o patrão.
Embora a relação deva ser cordial entre todos, é bom que os projetistas estejam a fiscalizar a obra de forma eficaz.
Boa sorte Nuno costa Www.doisaraquitectos.com
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