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Comprar casas e imóveis

Interpretação de caderneta predial relativamente a áreas do imóvel

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  1.  

  1.  # 1

    Olá a todos!

    Há já muito tempo que visito este fórum para conseguir informações e matar curiosidades. Desta vez tenho uma dúvida à qual não consegui encontrar resposta em nenhum outro tópico, pela sua especificidade.

    Estou a negociar a compra de um imóvel (apartamento). No anúncio publicado na internet fala em 60m2 de área útil. Depois de visitar o apartamento pareceu-me demasiado e pedi a caderneta predial. Eis o que consta da dita:

    Áreas (em m2)
    Área do terreno integrante: 0,0000 m2 Área bruta privativa: 55,6 m2 Área bruta dependente: 14,4m2


    Ora, a questão não está na diferença entre 55,6m2 e os 60m2 que apareciam no anuncio, pois se os 55,6m2 forem de área útil já me dou por muito satisfeito pois na verdade esperava que fosse um pouco menos (na minha percepção "a olho" em função da visita ao imóvel). O que me preocupa um pouco é a interpretação da pessoa que me levou a visitar o imóvel (amigo do proprietário). Ele interpreta assim:

    A Área bruta privativa (55,6m2) corresponde ao espaço interior do apartamento e a Área bruta dependente (14,4m2) corresponde às varandas. Pelo que o total é de 69m2.

    Isto será assim?

    É que eu penso que talvez a Área bruta privativa (55,6m2) já inclua as varandas e que os 14,4m2 sejam referentes aos espaços comuns do prédio (corredores, hall de entrada do prédio e jardins circundantes) divididas pela permilagem de cada fracção.

    Isto faria com que a área útil fosse inferior a 50m2.

    As varandas aparentam ter bem menos de 14,4m2.

    Posso partilhar mais algum dado que faça falta. Só não publiquei uma foto da parte da caderneta predial onde aparecem estes dados porque o imóvel não é meu e ainda que pudesse ocultar nomes e moradas é sempre evitável estar a publicar estas coisas na internet.

    Agradeço qualquer ajuda ou opinião. Cumprimentos,

    P_Lopez

  2.  # 2

    A área bruta privativa já inclui as varandas.

    A área bruta dependente tem a ver com espaços cobertos de uso exclusivo da fração, como arrecadações, garagem, parqueamentos, etc.

  3.  # 3

    A área bruta NÂO inclui varandas. e é medida pelo exterior das paredes, significa isto que esse apartamento tem uma área útil inferior a 50m2 e tem 14m2 de varandas/garagem,,,
    Concordam com este comentário: Pedro Barradas
    Estas pessoas agradeceram este comentário: P_Lopez

  4.  # 4

    Bom dia. Obrigado.

    Picareta: ou seja, os 55,6m2 correspondem à área útil (todo o interior do apartamento) mais a área ocupada pelas paredes do mesmo, certo?

    O que significa que o apartamento terá de área útil talvez uns 45m2, certo?


    e tem 14m2 de varandas/garagem,,,


    A fracção não tem garagem, nem arrecadação, etc. Fora do apartamento apenas há espaços comuns como corredores, hall de entrada do prédio e espaços ajardinados circundantes ao prédio. Além disso o prédio é constituido por um rés do chão vasado, onde na altura da construção se projectava um espaço para estacionamento de viaturas, mas tal nunca veio a acontecer e é impossível lá estacionar viaturas em função de todo o espaço ajardinado em redor.

    Portanto os 14m2 teriam que ser relativos às varandas. Ora, o apartamento tem 3 varandas. Uma dela é minúscula, não terá certamente mais que 0,5m2. Outra terá o dobro desse tamanho, 1m2, portanto. A maior terá talvez uns 5m2 ou 6m2, não mais que isso. Portanto, mesmo contando com os muros que delimitam as varandas, custa a acreditar que se possam completar os 14m2 que constam da caderneta predial.

    Por outro lado, os 14m2 são praticamente correspondentes à "Área total do terreno" dividida pela permilagem da dita fracção. Ou seja, a área total do terreno que consta da caderneta predial, a dividir pela permilagem que pertence à fracção, dá precisamente 15m2. E como de 15m2 para 14,4m2 a diferença é muito pouca, fiquei com receio de que os 14,4m2 se referissem às partes comuns do prédio e os 55,6m2 se referissem a toda a parte privada da fracção (interio do apartamento mais varandas).

    Em conclusão, Picareta, depois desta explicação adicional, continua a dizer-me que a área bruta privativa (apartamento, paredes e varandas) é igual a 55,6m2 + 14,4m2, totalizando 70m2? E que todo o interior do apartamento terá mesmo 55,6m2 dos quais retirando o espaço ocupado pelas paredes se pode esperar que a área útil coberta final seja algo inferior a 50m2? É isto?

    Eu pensei que "bruta privativa" sería a "útil" (interior coberta) mais a bruta (varandas da fracção) e que a "bruta dependente" seríam os espaços comuns a dividir por todas as permilagens de cada fracção. Não obstante, espero estar enganado e que se confirme a conclusão que aponto no anterior parágrafo, o que reforçaria o meu interesse no imóvel, que aparte isto me parece um bom investimento.

    Muito obrigado pela ajuda. Cumprimentos,

    P_Lopez

  5.  # 5

    Estão aqui as definições das áreas, para efeitos do IMI:

    http://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimi/cimi40.htm
    Estas pessoas agradeceram este comentário: P_Lopez

  6.  # 6

    Colocado por: P_Lopezo que reforçaria o meu interesse no imóvel, que aparte isto me parece um bom investimento.

    O interesse no imóvel não deve ter nada a ver com esta questão das áreas.

    Não faz sentido ver uma cozinha e achar que é excelente e depois dizem-lhe que só tem 10m2 e deixa de gostar da cozinha!!!
    Concordam com este comentário: LuisPereira

  7.  # 7

    Ter 45, 50, 51m2 não deve ser o ponto decisivo para a compra de uma casa...

    Gosta do que vê... Compre!

  8.  # 8

    Boa tarde!

    Obrigado. Compreendo os últimos 2 posts e estou de acordo convosco no essencial.

    A questão é que eu vou comprar para arrendar e também tentarei vender desde o primeiro momento. Ou seja, provavelmente dentro de 9-12 meses colocaría o imóvel no mercado a um preço ligeiramente superior ao de aquisição. E, nesse sentido, é diferente estar a vender um apartamento com 55m2 ou um apartamento com 70m2. Certo?

    Se tiver 47m2 estarei a pagar 2.000 euros por metro quadrado. Se tiver 70m2 estarei a pagar 1.340 euros por metro quadrado. Tendo em conta que a ideia é revender mais tarde ou mais cedo (tentando desde o 1º momento), penso que isto faz toda a diferença. Além disso se confirmar que o área está abaixo dos 60m2 de área útil que constam do anúncio, fico com um pouco mais de argumentos para negociar o preço.

    Muito obrigado mais uma vez pela importante ajuda. Cumprimentos,

    P_Lopez

  9.  # 9

    Acho que é uma falsa questão essa da área.

    Ninguém, pelo menos que tenha dois desdos de testa, vai comprar uma casa apenas pelo anuncio que vê.
    Dizer que tem 50, 60 ou 70m2 pouco importa... o que importa é a apresentação da casa e o que a pessoa que a vai comprar vê.

    Será que quem compra casa anda de fita na mão a medir a casa para ver se bate certo com o anuncio?
    •  
      FD
    • 20 maio 2015

     # 10

    Colocado por: LuisPereiraSerá que quem compra casa anda de fita na mão a medir a casa para ver se bate certo com o anuncio?

    Deviam. :)

    Colocado por: P_LopezTendo em conta que a ideia é revender mais tarde ou mais cedo (tentando desde o 1º momento), penso que isto faz toda a diferença. Além disso se confirmar que o área está abaixo dos 60m2 de área útil que constam do anúncio, fico com um pouco mais de argumentos para negociar o preço.

    Faça como os vendedores em todos os anúncios: medem 20m2, escrevem 25m2.

  11.  # 11

    (desculpem o duplo post)

    Além disso é um imóvel já dos anos 80 mas que se situa numa das localizações mais caras e luxuosas do país, pelo que cada metro quadrado vale e muito.

    Por outro lado, sendo um imóvel dos anos 80, foi recentemente renovado. Logo, é natural que goste da cozinha, wc, quarto, sala... Porque são materiais novos e modernos. Mas o que é mais valioso no imóvel não é a remodelação em si (que não terá custado mais de 7 ou 8 mil euros). O mais valioso é mesmo a área. Ou será que, ainda assim, estou a pensar mal e devo mesmo desvalorizar se tem mais 10 ou menos 10m2?

    Cumprimentos,

    P_Lopez
    Estas pessoas agradeceram este comentário: LuisPereira

  12.  # 12

    Faça como os vendedores em todos os anúncios: medem 20m2, escrevem 25m2.


    Há 3 anos atrás vendi um imóvel cuja caderneta predial falva em 170m2 e no anúncio coloquei os 120m2 de área útil sem sequer referir os 170m2 que vinham na caderneta predial. São opções. Mas lá está, se tentar vender um imóvel de 45m2 dizendo que tem 60m2, coloco-me numa posição vulnerável face a possíveis interessados que atentem nesse "pormenor".

    E sim, a fita métrica é sempre uma opção :D

    Mas para já vou ler com atenção o que aparece na página do link que o/a Picareta partilhou acima.

    Obrigado a todos!

    P_Lopez

  13.  # 13

    Olá de novo!

    Pelo que se pode ler no Artigo 40º do CIMI, concluo que, tal como eu pensava no inicio, os 55,6m2 são referentes ao apartamento em si (área interior + varandas + paredes) e os 14,4m2 são efectivamente referentes à permilagem que possuo de todas as partes comuns (corredores, hall de entrada do edificio e espaços exteriores ajardinados).

    2 - A área bruta privativa (Aa) é a superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fracção, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fracção, a que se aplica o coeficiente 1.
    (Redacção dada pela Lei nº 53-A/2006, de 29/12)
    •  
      FD
    • 20 maio 2015 editado

     # 14

    Colocado por: P_LopezPelo que se pode ler no Artigo 40º do CIMI, concluo que, tal como eu pensava no inicio, os 55,6m2 são referentes ao apartamento em si (área interior + varandas + paredes) e os 14,4m2 são efectivamente referentes à permilagem que possuo de todas as partes comuns (corredores, hall de entrada do edificio e espaços exteriores ajardinados).

    Parece-me que não está a concluir bem... leu o ponto 2?

    A questão aqui é que alguns dos elementos são à vontade do freguês. Se reparar na legislação, as varandas tanto podem ser área bruta privativa como área bruta dependente.
    E pergunta-se: então, quando é que privativa e quando é que é dependente? Quando o construtor na escritura de constituição de propriedade horizontal o disser.
    Ou seja, o construtor tanto pode definir que uma "varanda" é do condomínio como é da fracção - os critérios parecem-me bastante subjectivos.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: P_Lopez

  15.  # 15

    Colocado por: P_Lopez(área interior + varandas + paredes)

    Convém ler tudo:

    incluindo varandas privativas fechadas, .... com utilização idêntica à do edifício ou da fracção
    Estas pessoas agradeceram este comentário: P_Lopez

  16.  # 16

    Olá de novo!

    Sim, eu li essa parte do "incluindo varandas privativas fechadas" tendo interpretado a palavra "fechadas" como sendo limitadas ao uso e acesso exclusivo do proprietário. Ou seja, fechadas aos demais condóminos.

    Por isso mesmo, na minha interpretação, as incluí nos 55,6m2 de Área bruta privativa (área interior + varandas + paredes).

    Ou será que por "fechadas" estamos a falar em varandas não-abertas tipo marquise? (não me parece que faça muito sentido)

    Ou será que as varandas deste apartamento são um espaço comum a todos os condóminos mas ao qual só eu (o proprietário) tenho acesso?

    Por outro lado, depois de ler a opinião do FD, já consigo perceber melhor a razão pela qual o meu primeiro post deste tópico não tem uma resposta directa e objectiva. E, lá está, provavelmente só a fita métrica me daría tal resposta. Correcto?

    Obrigado mais uma vez a todos.

  17.  # 17

    Colocado por: P_LopezSim, eu li essa parte do "incluindo varandas privativas fechadas" tendo interpretado a palavra "fechadas" como sendo limitadas ao uso e acesso exclusivo do proprietário. Ou seja, fechadas aos demais condóminos.

    Varandas fechadas é aquilo a que habitualmente designamos por marquises. Uma marquise serve para habitação, pode ser utilizada como sala ou quarto, ou seja tem "utilização idêntica à do edifício ou da fracção", uma varanda tem uma utilização bastante diferente.

    Os espaços comuns de circulação, nunca são considerados para efeito do cálculo do IMI.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: P_Lopez

  18.  # 18

    Varandas fechadas é aquilo a que habitualmente designamos por marquises. Uma marquise serve para habitação, pode ser utilizada como sala ou quarto, ou seja tem "utilização idêntica à do edifício ou da fracção", uma varanda tem uma utilização bastante diferente.


    Belo. Então os 55,6m2 referem-se mesmo exclusivamente às áreas interiores do apartamento (área útil), mais a área ocupada pelas paredes do mesmo. O que faz sentido e encaixa na noção de espaço visual que tive aquando da visita ao imóvel. Penso que a sala deverá ter 20m2, a kitchenet uns 4m2, o wc uns 5m2 e o quarto uns 16m2. O que dá um total de cerca de 45m2, sem contar com as paredes, 2 roupeiros embutidos e uma lareira.

    O que continua a não encaixar na noção de espaço visual que tive aquando da visita, são os 14,4m2 de varandas. No apartamento onde resido tenho 2 varandas de 13m2 cada uma. E nem por sombras as varandas do imóvel em questão todas juntas equivalem a uma destas de 13m2. Mas pronto, claro que não espero uma explicação para tal facto da vossa parte neste fórum. O essencial está esclarecido.

    Agora talvez abra um tópico com mais dados acerca do investimento para que me digam se em vossa opinião estou a investir bem ou se é preferível a "outra opção" que tenho e da qual não falei aqui para não entrar em off-topic.

    Muito grato pelo tempo e ajuda dispensados. Cumprimentos,

    P_Lopez

  19.  # 19

    Entretando recebi o certificado energético do imóvel, onde se pode ler que o perito que o visitou, na parte da descrição sucinta do apartamento colocou "Área útil de pavimento: 47m2"

    .
    Estas pessoas agradeceram este comentário: argo

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