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Orçamento para reabilitação de moradia em banda

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    • Leb
    • 15 julho 2015

     # 1

    Caros foristas,

    Estou a analisar a possibilidade de comprar uma moradia para reabilitar mas gostava de saber uma estimativa dos custos envolvidos. Pelas discussões que já tive a oportunidade de seguir aqui no fórum sei que não se trata de um pedido fácil de responder, pois as variáveis são muitas. No entanto, vou tentar deixar aqui o máximo de informação possível:

    Localização e acesso: A moradia é perto do centro do Porto e tem fácil acesso para efetuar as obras pois conta com uma entrada da rua para o pátio da mesma.

    Área bruta de construção: 220m2, divididas por três andares de 70 e poucos m2.

    Data de construção: década de 40, tendo sofrido obras de atualização ao longo dos anos.

    Divisões: 1 cozinha, 4 casas de banho, 1 sala e 8 quartos/escritórios/divisões.

    Estado e obras desejadas: está desabitada há 6 anos, altura em que sofreu infiltrações de água. Tem algumas telhas partidas e os danos da água danificaram o pavimento num dos quartos. Um técnico especializado irá à moradia esta semana verificar o estado da estrutura e das madeiras (parecem boas, mas uma das escadas tem bicho..). De uma forma geral a estrutura parece boa, mas terá que sofrer uma reabilitação completa a nível de electricidade, canalização e instalação de caixilharias duplas e isolamento (capoto eventualmente). Também queria colocar aquecimento central aproveitando a lareira. Quero manter o que for possível a nível de madeiras. A nível de material e acabamentos não quero nada de especial, sem luxos mas também sem ir para o mais barato...

    Acham que me conseguem dar uma estimativa do custo de reabilitação? Falaram-me em 350 a 400€/m2...

    Se precisarem de mais informação farei os possíveis por responder.

    Já agora, para colocar capoto é necessário algum licenciamento? E para mandar abaixo umas paredes interiores?

    Obrigado!

  2.  # 2

    quanto a custos, isso é quase um assunto tabu, depende muito dos materiais escolhidos e do nível da intervenção, acho que os valores que lhe falaram não são descabidos para uma primeira orientação.

    Quanto ao capoto, acho que não é preciso licenciamento, porque não existe alteração da fachada, não é como abrir uma porta ou fechar uma janela, no entanto se for preciso montar andaimes na via pública será preciso licença para isso.

    Para mandar umas paredes no interior não é preciso licença, mas convem ter uma opinião de quem sabe para saber se pode mandar a parede abaixo ou não.

  3.  # 3

    Tenho ideia que existem zonas do Porto onde existem aqueles azulejos tipicos, que a fachada tem de obrigatoriamente de usar o mesmo tipo de revestimento.
    •  
      FD
    • 15 julho 2015

     # 4

    Colocado por: pauloagsantosPara mandar umas paredes no interior não é preciso licença, mas convem ter uma opinião de quem sabe para saber se pode mandar a parede abaixo ou não.

    Construção da década de 40... ainda deve usar paredes estruturais, não?

    Colocado por: pauloagsantosQuanto ao capoto, acho que não é preciso licenciamento, porque não existe alteração da fachada, não é como abrir uma porta ou fechar uma janela, no entanto se for preciso montar andaimes na via pública será preciso licença para isso.

    A aplicação de ETICS acho que está isenta de licenciamento.
    • Leb
    • 15 julho 2015

     # 5

    Colocado por: pauloagsantosquanto a custos, isso é quase um assunto tabu, depende muito dos materiais escolhidos e do nível da intervenção, acho que os valores que lhe falaram não são descabidos para uma primeira orientação.

    Quanto ao capoto, acho que não é preciso licenciamento, porque não existe alteração da fachada, não é como abrir uma porta ou fechar uma janela, no entanto se for preciso montar andaimes na via pública será preciso licença para isso.

    Para mandar umas paredes no interior não é preciso licença, mas convem ter uma opinião de quem sabe para saber se pode mandar a parede abaixo ou não.


    Mas os valores ainda podem descer, ou é sempre a subir? :) É que com 400€/m2 estou no limite... Ainda esta semana terei uma ideia melhor do estado estrutural da moradia. Quando refere que os materiais fazem variar o preço, é possível dar exemplos? Sei que em casas de banho e cozinhas é possível facilmente gastar 1000€ ou 5000€, mas como referi quero soluções equilibradas.

    A minha questão com o capoto prende-se com a alteração do aspeto da fachada... ao fim ao cabo acrescenta volume e pode mudar a cor...


    Colocado por: larkheTenho ideia que existem zonas do Porto onde existem aqueles azulejos tipicos, que a fachada tem de obrigatoriamente de usar o mesmo tipo de revestimento.


    Exato. Mas não é o caso (infelizmente, porque até gosto dessas fachadas).
    •  
      FD
    • 15 julho 2015

     # 6

    Colocado por: LebQuando refere que os materiais fazem variar o preço, é possível dar exemplos?

    Tintas:
    Tinta mate interior 4L BRANCO - 3,99€
    Tinta mate Acrilsmate 15L ROBBIALAC BRANCO - 199,99€
    Preço por litro:
    1€ vs 13,33€
    • Leb
    • 15 julho 2015

     # 7

    Colocado por: FD
    Tintas:
    Tinta mate interior 4L BRANCO - 3,99€
    Tinta mate Acrilsmate 15L ROBBIALAC BRANCO - 199,99€
    Preço por litro:
    1€ vs 13,33€


    Ok, obrigado, excelente exemplo que não me tinha ocorrido. Isto devia haver uma wikipedia sobre coisas de construção :p

    Agora a questão é, no caso das tintas, quais as diferenças? Imagino que tenha a ver com humidades, fungos, etc, certo?

    Há algum guia de boas práticas sobre isto de materiais e quais as vantagens, desvantagens? É que gostava de ter uma lista destas variáveis (materiais) e ter uma ideia dos prós e contras de cada...

    É que falou das tintas e agora estou a pensar na cablagem, nos canos, etc... também imagino que variem na mesma ordem de grandeza...

    No que eu me vou meter :p
    •  
      FD
    • 15 julho 2015

     # 8

    Colocado por: LebAgora a questão é, no caso das tintas, quais as diferenças? Imagino que tenha a ver com humidades, fungos, etc, certo?

    Uiiiii... qual é melhor, o Benfica ou o Porto?
    Qual é melhor, um Fiat ou um Mercedes?

    Colocado por: LebHá algum guia de boas práticas sobre isto de materiais e quais as vantagens, desvantagens?

    Não. Como também não há para qualquer outro produto.
    Por exemplo, há algum guia de boas práticas sobre tecidos da Zara, da Feira e da Chanel? ;)

    Colocado por: LebÉ que falou das tintas e agora estou a pensar na cablagem, nos canos, etc... também imagino que variem na mesma ordem de grandeza...

    É mais ou menos isso, sim.
    Depois é um cálculo exponencial ou, como se diz no ditado popular, "grão a grão enche a galinha o papo", o que se traduziria nisto para "cêntimo a cêntimo fica a obra cara".
    • Leb
    • 15 julho 2015

     # 9

    Colocado por: FD
    Uiiiii... qual é melhor, o Benfica ou o Porto?
    Qual é melhor, um Fiat ou um Mercedes?


    Não. Como também não há para qualquer outro produto.
    Por exemplo, há algum guia de boas práticas sobre tecidos da Zara, da Feira e da Chanel? ;)


    É mais ou menos isso, sim.
    Depois é um cálculo exponencial ou, como se diz no ditado popular, "grão a grão enche a galinha o papo", o que se traduziria nisto para "cêntimo a cêntimo fica a obra cara".


    Quanto ao Benfica ou o Porto eu até respondia, mas é melhor não ir por aí... :)

    Ok, compreendo o raciocínio... mas nos carros temos uma lista de equipamentos que é mais ou menos clara, sites da marca com os preços, etc. Dos tecidos tem a componente estética que também vejo mais ou menos como se aplica ao caso (estou a lembrar-me de recuperadores de calor ou salamandras que variam imenso de preço e têm uma componente estética).. Mas fora isso, de construção parece tudo muito mais complexo, os preços não estão facilmente disponíveis e as características são mais confusas...

    Mas basicamente o que eu quero saber é se não for para o Mercedes, mas para um fiat, ou renault (e não para uma marca low cost), se os 350€/m2 ou 400€/m2 são realistas...
    •  
      FD
    • 15 julho 2015

     # 10

    Colocado por: LebMas basicamente o que eu quero saber é se não for para o Mercedes, mas para um fiat, ou renault (e não para uma marca low cost), se os 350€/m2 ou 400€/m2 são realistas...

    Depende da profundidade da intervenção mas, parece-me um valor aceitável para uma intervenção... razoável.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Leb
    • Leb
    • 15 julho 2015

     # 11

    Colocado por: FD
    Depende da profundidade da intervenção mas, parece-me um valor aceitável para uma intervenção... razoável.


    Muito obrigado FD, estou (razoavalmente) mais sossegado então :)

  12.  # 12

    A minha proposta será ao contrario...de acordo com o valor que tem disponível para as intervenções, dirija-se a uma equipa de projecto e eles que elaborem um projecto com memória descritiva devidamente definido.

    Após isso aborde empresas para lhe darem orcamento.
    • Leb
    • 15 julho 2015

     # 13

    Colocado por: ppaquetaA minha proposta será ao contrario...de acordo com o valor que tem disponível para as intervenções, dirija-se a uma equipa de projecto e eles que elaborem um projecto com memória descritiva devidamente definido.

    Após isso aborde empresas para lhe darem orcamento.


    Pois, eu já tinha em mente fazer algo semelhante. Na verdade vou provavelmente contratar uma empresa especializada em reconstrução que me vai analisar o estado do imóvel (madeiras, pedra, telhado) tendo em vista a recuperação do máximo possível destes elementos.
    Irão também listar todas as medidas corretivas necessárias e aí entram também com uma descrição completa do projeto. Agora falta saber quanto é que isto vai custar... Mas é provavelmente o dinheiro melhor gasto :)

  14.  # 14

    Eu reabilitei uma moradia à pouco tempo, gastando 800€/m2 de área útil intervencionada com acabamentos de gama média-alta / alta.
    (incluindo telhado).

    Se excluirmos o telhado o valor ficou por 650€/m2. Se utilizasse acabamentos de gama média deveria rondar os 500€/m2.

  15.  # 15

    Colocado por: FD
    Tintas:
    Tinta mate interior 4L BRANCO - 3,99€
    Tinta mate Acrilsmate 15L ROBBIALAC BRANCO - 199,99€
    Preço por litro:
    1€ vs 13,33€


    Mais uns exemplos:

    Eu para a minha cozinha utilizei para o pavimento mosaico da Revigrés que me custou 70€ / m2. Mas poderia perfeitamente ter utilizado mosaicos a 10€/m2.

    Pintei sala e quarto com Robbialac Charme e Cozinhas e WCs com CIN Vynacril, quando há tintas 5 vezes mais baratas.

    As portas dos quartos custaram-me 285€ cada, quando há portas a 100€.

    Gastei 10 mil euros no sistema de aquecimento central da Baxiroca com recuperador de calor a água com combustivel pellets da Ravelli quando poderia ter gasto menos de metade deste valor se tivesse optado por ares condicionados.

    etc.
    • Leb
    • 16 julho 2015

     # 16

    Obrigado!

    Já me estão a assustar um bocado com gama média a 500€/m2. Mas como disse eu pretendo aproveitar o máximo possível da casa original; soalhos, portas, rodapés, etc... Amanhã já terei mais informação sobre o que é possível ser reabilitado ou não (tenho algum receio do telhado...).



    Colocado por: marcoaraujo

    Mais uns exemplos:

    Eu para a minha cozinha utilizei para o pavimento mosaico da Revigrés que me custou 70€ / m2. Mas poderia perfeitamente ter utilizado mosaicos a 10€/m2.

    Pintei sala e quarto com Robbialac Charme e Cozinhas e WCs com CIN Vynacril, quando há tintas 5 vezes mais baratas.

    As portas dos quartos custaram-me 285€ cada, quando há portas a 100€.

    Gastei 10 mil euros no sistema de aquecimento central da Baxiroca com recuperador de calor a água com combustivel pellets da Ravelli quando poderia ter gasto menos de metade deste valor se tivesse optado por ares condicionados.

    etc.


    E posso-lhe perguntar porque escolheu esses pavimentos e tintas? Qual a mais valia? Eu também não quero só poupar por poupar, se vir que não consigo fazer uma coisa decente então prefiro não avançar. Por exemplo, uma das coisas onde quero investir é num sistema de aquecimento central, caso contrário estas moradias antigas ficam muito desconfortáveis... Estive a dar uma vista de olhos ao site da Baxiroca e vi uma coisa que nunca tinha visto, as caldeiras policombustível... bastante interessante!

  17.  # 17

    Colocado por: LebE posso-lhe perguntar porque escolheu esses pavimentos e tintas? Qual a mais valia?


    O meu objectivo foi fazer uma moradia que daqui por 50 anos continue actual, ou seja, intemporal. Escolhi para esse efeito materiais de linhas rectas, em tonalidades de branco (cerca de 90% do interior da casa é branco, incluindo janelas, portas, roupeiros, etc.), preto e cinza, fugindo sempre a materiais "pesados" tais como carpintarias castanhas. Usei imenso vidro porque o vidro é intemporal (por exemplo, os moveis de cozinha são de vidro. Consegui criar um casa leve, sem miscelânias de cores, pormenores que sobresaiam, etc. e que dentro de 50 anos irá continuar a ser uma casa actual.

    Queria também utilizar materiais que daqui por 50 anos, com o uso intensivo que vão ter (tenho crianças e animais em casa) continuem como se fossem novos.

    Conseguir conjugar estas duas coisas (intemporalidade e durabilidade) só se consegue com materiais caros.

    Se me perguntar o estilo da minha casa, é estilo nórdico. Para ter uma ideia do que falo:

    https://www.google.pt/search?q=estilo+nordico&espv=2&biw=1118&bih=713&tbm=isch&tbo=u&source=univ&sa=X&ved=0CB4QsARqFQoTCJyn3Ijw38YCFQu8FAoddfUB8w

  18.  # 18

    Em 50 anos muito mudou na decoração por esse mundo fora, incluindo Portugal. Esperar que se mantenha igual por outros 50 é no mínimo...redutor.
    Concordam com este comentário: ppaqueta

  19.  # 19

    Boa tarde

    Eu não tenho experiencia em remodelações, mas acho que antes de pensar investir num sistema de aquecimento, deveria de investir num bom isolamento tambem no telhado ( sotão ), você diz que está a pensar em capoto, sim para as paredes, mas se não isolar o telhado, o calor vai-se pelo telhado, eu tambem estou a pensar fazer uma renovação em uma casa antiga, já tenho alguns orçamentos, e alem do capoto nas fachadas, o telhado vai ser novo, armação nova, painel sandwich e telhas ceramicas por cima do painel,

    cumps e boas obras
    • Leb
    • 16 julho 2015

     # 20

    Colocado por: marcoaraujo

    O meu objectivo foi fazer uma moradia que daqui por 50 anos continue actual, ou seja, intemporal. Escolhi para esse efeito materiais de linhas rectas, em tonalidades de branco (cerca de 90% do interior da casa é branco, incluindo janelas, portas, roupeiros, etc.), preto e cinza, fugindo sempre a materiais "pesados" tais como carpintarias castanhas. Usei imenso vidro porque o vidro é intemporal (por exemplo, os moveis de cozinha são de vidro. Consegui criar um casa leve, sem miscelânias de cores, pormenores que sobresaiam, etc. e que dentro de 50 anos irá continuar a ser uma casa actual.

    Queria também utilizar materiais que daqui por 50 anos, com o uso intensivo que vão ter (tenho crianças e animais em casa) continuem como se fossem novos.

    Conseguir conjugar estas duas coisas (intemporalidade e durabilidade) só se consegue com materiais caros.

    Se me perguntar o estilo da minha casa, é estilo nórdico. Para ter uma ideia do que falo:

    https://www.google.pt/search?q=estilo+nordico&espv=2&biw=1118&bih=713&tbm=isch&tbo=u&source=univ&sa=X&ved=0CB4QsARqFQoTCJyn3Ijw38YCFQu8FAoddfUB8w


    Obrigado, é um estilo que eu também gosto. No entanto durar 50 anos é muito tempo para as minhas finanças neste momento :) Se o que puser durar 25 anos já fico contente :)



    Colocado por: jucabttBoa tarde

    Eu não tenho experiencia em remodelações, mas acho que antes de pensar investir num sistema de aquecimento, deveria de investir num bom isolamento tambem no telhado ( sotão ), você diz que está a pensar em capoto, sim para as paredes, mas se não isolar o telhado, o calor vai-se pelo telhado, eu tambem estou a pensar fazer uma renovação em uma casa antiga, já tenho alguns orçamentos, e alem do capoto nas fachadas, o telhado vai ser novo, armação nova, painel sandwich e telhas ceramicas por cima do painel,

    cumps e boas obras


    Tem razão, aquecimento, capoto e isolamento do telhado são prioridades. Mas se puder não refaço o telhado, mas acrescento isolamento (lâ de rocha?).

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