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  1.  # 1

    Boa tarde,

    Tenho em vista um negócio com uma casa que já sei ter penhoras a decorrer. Uma vez que o dinheiro da venda vai ser utilizada para liquidar as dívidas associadas às respetivas penhoras, gostaria de conhecer algumas opiniões sobre qual a melhor forma (se é que existe…) de adquirir a casa, com recurso a empréstimo bancário, sem ter qualquer problema com o banco (que me vai emprestar o dinheiro) e com as entidades credoras envolvidas. Ou seja, a advogada da proprietária sugeriu que:

    • Eu adiantasse um sinal (mediante CPCV) do valor das dívidas, levantando assim as penhoras antes da escritura, desde que o meu banco me adiantasse esse sinal;
    • Fosse combinado com o meu banco que no dia das escrituras, o valor da aquisição fosse repartido pelas várias entidades credoras;

    Da vossa opinião/experiência estas soluções são possíveis? Existem outras? Sendo que a proprietária não tem, por razões obvias, liquidez para saldar as dívidas…

    Obrigado.
    •  
      FD
    • 20 julho 2015

     # 2

    Colocado por: rsantanasgDa vossa opinião/experiência estas soluções são possíveis?

    São.

    Colocado por: rsantanasgExistem outras?

    Que penhoras são?
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  2.  # 3

    Olá FD,

    Obrigado pela resposta e interesse.

    As penhoras são 3 relativas a dívida da própria hipoteca (pagamentos em atraso), dívida a outra entidade bancária (BNP Paribas) e estado (atrasos no pagamento do IMI).

    Já agora (desculpe o abuso), qual seria para si a melhor forma de resolver esta situação, nestas condições?

    Obrigado!
    •  
      FD
    • 21 julho 2015 editado

     # 4

    Colocado por: rsantanasgJá agora (desculpe o abuso), qual seria para si a melhor forma de resolver esta situação, nestas condições?

    Se fosse eu, fazia o CPCV e pagava directamente as dívidas.
    Ou seja, em vez de pagar à proprietária para a proprietária pagar aos credores, redigia o contrato de promessa de compra e venda de forma a blindar a minha posição, estabelecendo como sinal o pagamento de todas as dívidas - descriminando-as detalhadamente em anexo e precavendo a existência de custos extra - contra apresentação dos recibos de pagamento, cujo total seria deduzido do valor a pagar na escritura.
    Depois disso feito, é muito importante, mas mesmo muito importante, depositar o CPCV na conservatória do registo predial, de forma a que fique lá o registo do mesmo - o termo comum para este procedimento é "registo provisório". Vai custar dinheiro mas, é como se fosse uma senha numa qualquer fila: dá-lhe alguma "prioridade" perante tudo o que surja depois e anuncia ao mundo que vai comprar aquela casa.

    É muito importante perceber também se existem outras dívidas pendentes.
    Eu pediria o mapa de responsabilidades de crédito actualizado, uma certidão de não dívida das finanças e da segurança social.
    Lógico que a das finanças só ficará disponível após o pagamento do IMI, juros e coima.

    Num processo delicado como este, é importante não prescindir de um advogado.
    Os conselhos que dou são genéricos, um advogado tem acesso a outro tipo de dados que o/a rsantaasg não tem e que podem ser muito úteis para avaliar toda a situação.
    Concordam com este comentário: flipey
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  3.  # 5

    FD… OBRIGADO!!!

    A mim também me parece uma forma “segura” para me proteger das penhoras, mas mesmo assim tenho dúvidas… o valor das dívidas é alto e teria de ter um “adiantamento” do banco para entregar sinal desta dimensão. Não sei ainda se o banco aceita. Por outro lado, se porventura o negócio corre mal até à escritura, do lado de lá já está todo o valor do sinal (e estas dívidas pagas…). Ora se já existem problemas de dívidas, muito facilmente, a correr mal, a entidade credora passo a ser eu… e o valor do sinal, em dobro, fica por pagar… por esta razão não será mais aconselhado tentar realizar todas as operações no dia da escritura? Assim, no limite, perderia os custos do processo do crédito no banco...
  4.  # 6

    Só vejo um incoveniente nessa história.
    Um CPCV é um documento em que ambas as partes se comprometem a realizar determinado negócio, correto?
    E tem (normalmente) penalizações previstas caso os intervenientes desistam de efetuar o negócio, correto?
    Usualmente se o comprador desiste perde o sinal e se o vendedor desiste tem de devolver o sinal em dobro (não é regra, é só o usual).

    Então, neste caso, se o comprador compromete-se a pagar as penhoras..mesmo com tudo descriminado...
    o que poderá acontecer com o vendedor se este, por qualquer motivo, não quiser depois vender-lhe a casa? (improvável, eu sei. A pessoa deverá ter todo o interesse em vender a casa.. mas é sempre uma hipótese a considerar)
    Não terá como pagar-lhe o valor que desembolsou para liquidar as penhoras (se o tivesse, não teria penhoras, não era? hehehehe)

    EDIT: cheguei 2min atrasada...
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    •  
      FD
    • 21 julho 2015

     # 7

    Colocado por: rsantanasgpor esta razão não será mais aconselhado tentar realizar todas as operações no dia da escritura?

    Pode ser mas, deve ser difícil conseguir conciliar esses pagamentos todos no mesmo dia, levantar penhoras e demais burocracias.

    Também será vital perceber o que é que aconteceu para a proprietária estar nessa situação.
    Isso dar-lhe-á um perfil que é sempre útil para avaliar o risco.
    O tratamento do processo deverá ser diferente entre alguém com dívidas porque lhe aconteceu um azar (desemprego, doença, falência de um negócio, etc.), e alguém que fez uma gestão financeira descuidada (empréstimos, gastos excessivos, etc.).

    Daí que o meu principal e mais importante conselho é: contrate um advogado.
    Ele saberá exactamente o que precaver e o que fazer.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: rsantanasg
    •  
      FD
    • 21 julho 2015

     # 8

    Colocado por: Tyrandeo que poderá acontecer com o vendedor se este, por qualquer motivo, não quiser depois vender-lhe a casa?

    Uma de duas coisas:
    - é obrigado a vender pelo tribunal
    - é-lhe penhorado o imóvel pelo valor da dívida (o sinal em dobro, porque o CPCV funciona como se fosse um título de dívida) e lá voltamos à posição inicial em que o rsantanasg tem um crédito e pode pedir a execução (do bem) para satisfazer a dívida
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  5.  # 9

    Ainda há gente boa neste país… Obrigado pela vossa ajuda!

    Provavelmente farei o que me sugere e contactarei um advogado.

    Esta situação da proprietária deve-se a um divórcio litigioso que, por “orgulhos mútuos” foi chegando aqui. Eu acredito que a proprietária apenas se quer ver livre dos problemas em que se meteu e por isso tem todo o interesse em viabilizar este negócio o mais rápido possível, até porque a dívida ao fisco aumenta diariamente… também já falei com a sua advogada, que me pareceu muito acessível e proactiva no processo, sendo que me transmitiu total disponibilidade para me entregar qualquer documentação ou esclarecimento.

    Fica apenas a faltar a concordância do meu banco, para viabilizar um negócio com estas condições… disto é que não faço a mínima ideia do desfecho…

    E isto tudo só porque a casa em questão é a ideal para a nossa filhota crescer…
    •  
      FD
    • 21 julho 2015

     # 10

    Colocado por: rsantanasgFica apenas a faltar a concordância do meu banco, para viabilizar um negócio com estas condições… disto é que não faço a mínima ideia do desfecho…

    Se escolher o banco da proprietária, verá a sua vida facilitada... ;)
    Concordam com este comentário: rsantanasg
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  6.  # 11

    Boa dica!
    Já falei com eles, mas não me deram grandes propostas... vou aguardar que o meu banco se pronuncie e depois logo se vê...
    •  
      FD
    • 21 julho 2015 editado

     # 12

    Alguns bancos até oferecem as mesmas condições das "suas" casas (do banco) para casas em que o proprietário está em risco ou já está mesmo em incumprimento.
    Ou seja, isenções, juros mais atractivos, 100% do valor de compra, etc.
    Sei que a CGD o faz.
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  7.  # 13

    Colocado por: FDPode ser mas, deve ser difícil conseguir conciliar esses pagamentos todos no mesmo dia, levantar penhoras e demais burocracias.


    Colocado por: rsantanasgAs penhoras são 3 relativas a dívida da própria hipoteca (pagamentos em atraso), dívida a outra entidade bancária (BNP Paribas) e estado (atrasos no pagamento do IMI).


    Não é muito complicado fazer o levantamento destas penhoras no próprio acto da escritura...

    Colocado por: FD- é-lhe penhorado o imóvel pelo valor da dívida (o sinal em dobro, porque o CPCV funciona como se fosse um título de dívida) e lá voltamos à posição inicial em que o rsantanasg tem um crédito e pode pedir a execução (do bem) para satisfazer a dívida


    O CPCV não é título executivo...Tem que meter uma acção declarativa e só depois é que pode partir para a penhora... A penhora do imóvel não lhe deve valer de muito porque está lá a hipoteca do banco...

    Tudo depende do valor do sinal... Um sinal muito alto é um risco elevado...

    Colocado por: rsantanasgEsta situação da proprietária deve-se a um divórcio litigioso que, por “orgulhos mútuos” foi chegando aqui


    E o imóvel é só dela?
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  8.  # 14

    Ainda não tenho todos os pormenores do imóvel, mas julgo que não, deverá ser de ambos. Ficou ela é que está a "promover" a venda do imóvel, mas ambos os advogados estão em conversações.
    • flipey
    • 21 julho 2015 editado

     # 15

    Colocado por: FDAlguns bancos até oferecem as mesmas condições das "suas" casas (do banco) para casas em que o proprietário está em risco ou já está mesmo em incumprimento.
    Ou seja, isenções, juros mais atractivos, 100% do valor de compra, etc.
    Sei que a CGD o faz.



    Tive uma experiência idêntica com a CGD, que prova o contrário. Aliás, foi o banco que menos interesse demonstrou na venda, e o banco que piores condições apresentou.
    Mas admito que tenha a haver com as pessoas que dão a cara pela instituição e possa ter apanhado alguém mais incompetente ou no mínimo, desinteressado.
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  9.  # 16

    Colocado por: rsantanasgAinda não tenho todos os pormenores do imóvel, mas julgo que não, deverá ser de ambos. Ficou ela é que está a "promover" a venda do imóvel, mas ambos os advogados estão em conversações.


    Então, caso opte pelo sinal, têm que ser ambos a assinar o CPCV...

    Se você tiver conhecimento que um deles não quer vender fuja do negócio...

    As pessoas ficam irracionais quando se trata destas coisas de divórcio seguido de partilhas (e já sabe que o divórcio é "litigioso").

    Aqui há uns anos, numa situação idêntica (partilha após divórcio), a minha cliente (recém divorciada) foi a casa (que ainda era de ambos) buscar um quadro valioso (cargaleiro salvo erro) porque tinha sido prenda de uma madrinha... nisto o ex-marido chega a casa, começam a discutir e o tipo não tem meias medidas pega no quadro e parte-o ao meio na cabeça da sra! Não ficou nem para um nem para outro!
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    •  
      FD
    • 21 julho 2015

     # 17

    Colocado por: Erga OmnesNão é muito complicado fazer o levantamento destas penhoras no próprio acto da escritura...

    E fica logo tudo "limpo"?

    Colocado por: Erga OmnesO CPCV não é título executivo...Tem que meter uma acção declarativa e só depois é que pode partir para a penhora... A penhora do imóvel não lhe deve valer de muito porque está lá a hipoteca do banco...

    Pois, depende muito do valor em dívida, do valor do imóvel e do valor do sinal.

    rsantanasg, o que o Erga Omnes quer dizer é que a hipoteca é mais "forte" que a penhora.
    Como num jogo de cartas, a hipoteca é um Ás, e a penhora é um Rei.
    Se o valor da dívida da hipoteca for 100, e o valor da casa for 100, se se vender a casa, simplificando, não sobra nada para a penhora.
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  10.  # 18

    Pois... faz sentido.

    Valores envolvidos:


      Aquisição - 150.000€
      Hipoteca - 116.000€
      Penhora BNP - 30.000€
      Penhora Fisco (IMI) - +/- 4.000€ (and rising...)
  11.  # 19

    Colocado por: FDE fica logo tudo "limpo"?


    Fica... a penhora do banco que tem a hipoteca é levantada aquando do distrate da hipoteca...não tem nada que saber. A penhora do outro banco também é só questão de informar o Agente de Execução e o mandatário, eles mandam-lhe a nota com o total em dívida, você faz transferência ou passa um cheque aquando da escritura e eles (através de um clique) levantam a penhora... Nas finanças também é simples, pede um DUC com o total em dívida e paga...Depois tem que ser o interessado a levantar a penhora com uma declaração das finanças porque eles (já) não fazem isso.

    Não se aventure nisto sem ter um advogado...
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  12.  # 20

    Estava aqui a pensar… e se por hipótese eu propuser o seguinte à proprietária:

    Entrega do valor da dívida ao fisco, em cheque à ordem do estado, como sinal na assinatura do CPCV e o restante, incluindo o cheque para o 2º banco, no ato da escritura.

    O que acham?
 
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