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Licença de habitabilidade

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  1.  

  1.  # 1

    Adquiri um apartamento em finais de 2007, com escritua a efectuar em Agosto de 2008. Estando o construtor em atraso verifiquei tambem que só agora iniciou todo o processo para adquirir a licença de habitabilidade.
    Além desta situação existe uma outra que para mim ainda é mais grave. O construtor colocou tubagens (tubagens essas que no desenho anexo ao contrato estavam inseridas nas paredes) em locais não previstos. Essas tubagens recobertas com material isolante e "pladur" (penso que a isto se chamam "corettes") estao portanto em zonas não previstas, retirando area ás divisões, descaracterizando-as, e alteram o valor comercial do apartamento.Penso tambem, (embora não tenha a certeza que algumas de outras fracções "sofram do mesmo mal")
    Confrontado com a situação o construtor negou-se a retirar as referidas "corettes", bem como a chegar a qualquer acordo.
    Pensei, e para isso peço vossa opiniao, em tentar evitar que o construtor consiga obter a licença de habitabilidade, como forma de pressão. Mas não sei se tal é possivel e onde me devo dirigir. PSP??? Camara Municipal??? Outra instituição???
    Tenho pena no entanto de algumas pessoas que já estao a habitar algumas fracções, estando no entanto a incorrer noutra ilegalidade (Falta de licença)
    Agradeço vossa ajuda. O meu obrigado

  2.  # 2

    Coretes dentro de um apartamento? Está a falar de prumadas de esgoto?

    Como parece que sim, se me dão licença, vou dizer de minha justiça:
    Os senhores que fazem esses projectos com as tubagens metidas dentro das paredes são, na maioria das vezes, ARQUITECTOS. Eles é que deviam coordenar os vários projectos necessários. Mas esquecem-se sempre que nas paredes onde eles prevêm as prumadas de esgoto, também lá passam vigas, ou pilares . :-)
    Outras vezes a prumada de esgoto tem um diâmetro superior à espessura prevista para a parede. :-)
    Depois o construtor pega naqueles desenhos e não lhe resta outra hipótese: tem de criar esses «enchalços» medonhos.

    SE FOR ISTO as tais corettes a que se refere, vê-as por todo o lado. Não acredito que haja quem aceite uma "queixa" sobre esta matéria...

    Olha!!! Por acaso aqui no meu apartamento não vejo nenhuma desses enchalços de prumadas. Ah... pois! ...É que fui eu quem fez o projecto de esgotos (e o de água, e o de gás, e parte da estrutura, e fui o engenheiro responsável pela obra, e administrador da empresa de construção que construiu o prédio e promoveu as vendas, e... ok. Já perceberam que o prédio onde moro é o meu bebé).

    (pronto: já passei a bola para o campo dos arquitectos. Hehehehe)

  3.  # 3

    Luis K.W.

    Podia tentar saber 1º se o caso em questão derivava de um projecto de arquitecto.
    Eu como arquitecto nos meus projectos faço a papinha toda aos engenheiros quer fazendo uma pré estrutura quer prevendo toda a parte de encaminhamentos das diversas redes.
    Devo dizer no entanto que preveligio o dialogo e a consulta aos mesmos logo numa 1ª fase e sempre que se imponha.
    Já agora neste caso a culpa tanto será do projectista como de quem fez o traçado das redes como do proprio empreiteiro que não tinha nada que improvisar e devia chamar ao "palco" os anteriores mencionados para encontrar a melhor solução.

    manuel o. sousa

    Penso que se o "produto" final não corresponde ao apresentado inicialmente, poderá ter razões para inpugnar a compra, mas nada como um advogado para esgrimir essa questão.

  4.  # 4

    Ok, se vier a fazer uma outra casa já sei quem vou escolher como engenheiro e arquitecto : O Luis K.W., e o Marco1.

    Pelo sim, pelo não poderiam ambos enviar-me o vosso contacto? Mas quem faz a ficha electrotécinica sou eu.

  5.  # 5

    Por experiencia propria o Amigo Luis tem toda a razão, os projectos de águas e esgotos são muitas vezes feitos em cima do joelho. Existe ainda a outra face do problema que é o construtor adorar mudar o local das casas de banho, alterando o projecto de esgotos...

    Mas os Eng Civis tambem têm a sua parte, por vezes aparecem pilares no meio de janelas, ou placas onde não deveria existir nada, ou simplesmente esquecem que certos elementos deveriam ser feitos em betão e nada é calculado...

    hehehhe

  6.  # 6

    Caríssimo Arqto Manuel,
    Quem «costuma» fazer o projecto de esgotos é o autor do projecto de arquitectura. Não digo que seja «sempre», mas nunca me apareceu nenhum que assim não fosse. (Claro que os cálculos de dimensionamento são feitos por outros técnicos).

    O que suponho que aconteceu é que as paredes em que as prumadas deviam ter ficado escondidas, estavam encimadas por vigas (pelo que as tubagens não têm outra hipótese que não seja a de passar por fora, em enchalço). Digo-o porque é o que me parece ver com mais frequência.

    SE assim foi de quem é a culpa? Do construtor? Do projectista da estrutura? Eu acho que - se houvesse alternativa, e muitas vezes não há - quem a devia encontrar é o «maestro» que devia coordenar os projectos todos. Isto é, de novo, o Arquitecto.

    Porque é que o construtor não chamou o projectista para resolver o problema? Porque, como já aqui (no Forum) foi dito, a maioria dos projectistas "desaparece" mal recebem o pagamento pelos projectos executados.

    Tirando casos muito específicos em que (suponho) o Dono de Obra conseguiu impôr ao Arquitecto uma parte substancial do pagamento do projecto para a fase de «acompanhamento da obra», na maior parte das obras que executei para terceiros o Dono de Obra nem queria que eu conhecesse os projectistas... talvez com medo que se eu os chamasse à obra para me dizerem por onde passar a tubagem sem ter de furar uma viga, eles tivessem de elaborar (e cobrar) as alterações aos projectos de esgotos, de estabilidade e de arquitectura! :-))
    •  
      FD
    • 20 abril 2009

     # 7

    Fotos, há?

    Sem mais ver ou conhecer, a minha sugestão vai no sentido de esquecer a licença, não se meta nisso, há prédios fechados há anos por causa dessas conversas - imagine que "obriga" o construtor a fazer como está na planta (seja lá o que for) e este não tem dinheiro porque a despesa é imensa... já está a ver o que vai acontecer, não?

    Se ainda não fez a escritura, se acha que a casa desvalorizou, negoceie o valor a pagar - exija um desconto. Mas tenha a certeza que já fez os registos provisórios se o prédio já está em propriedade horizontal - dessa forma ele não pode vender a casa a mais ninguém e tem que ficar pendurado (sem receber) à sua espera. Essa é a melhor forma de pressão. Tudo o resto, mais uma vez sem conhecer detalhes, pode ser uma lotaria.

  8.  # 8

    Boas

    O construtor colocou tubagens (tubagens essas que no desenho anexo ao contrato estavam inseridas nas paredes) em locais não previstos.

    O mais certo é tratar-se de tubagens de águas residuais (esgotos) em que os tubos têm, pelo menos, 75 mm e 90 mm de diâmetro. Assim sendo considero que o que está mal é o facto de estar previsto a sua passagem pela parede. Claro que é possível instalar a tubagem sem que se dê conta dela e até não é difícil mas tem de ser coordenado na fase de projecto como disse o marco 1:
    previligio o diálogo e a consulta aos mesmos logo numa 1ª fase e sempre que se imponha
    .

    Os senhores que fazem esses projectos com as tubagens metidas dentro das paredes são, na maioria das vezes, ARQUITECTOS.

    Nunca um arquitecto me forneceu o projecto de abastecimento de água ou de drenagem de esgotos; nem qualquer outro. Na verdade, e embora eu próprio goste de "picar" esta classe, a verdade é que, em geral, contactam-me na fase do projecto de arquitectura e vamos prevendo estas e outras situações de modo a evitar que aconteçam.

    Eles é que deviam coordenar os vários projectos necessários

    Não vejo porquê

    Já agora neste caso a culpa tanto será do projectista como de quem fez o traçado das redes como do proprio empreiteiro que não tinha nada que improvisar e devia chamar ao "palco" os anteriores mencionados para encontrar a melhor solução.

    Assim é que se fala. Mais a mais considero que quem fornece um projecto obriga-se a prestar todos os esclarecimentos e tirar todas as dúvidas, bem como a apresentar as correcções que se venham a verificar necessárias desde que resultem de erros ou omissões do projecto.

    Pensei, e para isso peço vossa opiniao, em tentar evitar que o construtor consiga obter a licença de habitabilidade, como forma de pressão. Mas não sei se tal é possivel e onde me devo dirigir


    Não sei se tem essa possibilidade; mais que uma questão técnica é, seguramente, uma questão jurídica. Se não o conseguir tem sempre a possibilidade de "apertar" o vendedor da seguinte forma:
    - consulte a FTH (ficha técnica da habitação) dessa fracção e veja as áreas aí indicadas para cada divisão da casa, bem como a respectiva planta. Se as "corettes" não estiverem aí representadas (e palpita-me que não estarão), não só a planta não corresponde ao que está construído, como as áreas não estão de acordo (na realidade serão mais pequenas devido ao espaço das "corettes".Tem aqui um motivo para criar dificuldades ao vendedor e ao director técnico da obra, que assina a FTH com dados que não são reais.

    Apesar disto deixe-me dizer-lhe que não me parece possível corrigir a situação se não foi pensada antes da construção. Acho que o edifício vai morrer assim.

    Cumps
    José Cardoso
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Luis K. W.

  9.  # 9

    Colocado por: j cardoso
    Eles é que deviam coordenar os vários projectos necessários

    Não vejo porquê
    Porque, na maioria das vezes, o Dono da Obra contrata ao ARQUITECTO os vários projectos. E este subcontrata os projectos das diversas especialidades. Portanto, para mim, em primeira análise quem tem de coordenar o conjunto dos projectos é o maestro-arquitecto.

    Acontece demasiadas vezes serem os que estão "na obra" a descobrir que há pilares no meio de halls de entrada ou a cortar janelas ao meio, que não há espaço para colocar prumadas de esgoto, que se esqueceram que o muro tem de ter espaço para as caixinhas todas (contadores de electricidade, água e gás, caixas de telecomunicações, portinhola, de medição de terra, do correio, campainha/video porteiro, etc.), etc. Às vezes, tarde demais.

    Colocado por: j cardoso
    Os senhores que fazem esses projectos com as tubagens metidas dentro das paredes são, na maioria das vezes, ARQUITECTOS.

    Nunca um arquitecto me forneceu o projecto de abastecimento de água ou de drenagem de esgotos; nem qualquer outro. Na verdade, e embora eu próprio goste de "picar" esta classe, a verdade é que, em geral, contactam-me na fase do projecto de arquitectura e vamos prevendo estas e outras situações de modo a evitar que aconteçam
    NUNCA? Bom.... depende do que você faz, ou de há quanto tempo o faz, ou de onde o faz. ;-)
    Se você fosse projectista, seria natural que o contratassem para fazer esses projectos - para o Arquitecto o revender ao dono de obra. :-)

    Você é, creio, director de obra. Não percebo porque é que o contactam na fase de projecto "para irem prevendo...". Um projecto (de arquitectura com todas as especialidades) é como um livro. Devia poder ser lido por toda a gente e não ter erros de palmatória (por exemplo, o título na capa não coincidir com o conteúdo no interior). Um livro também não é para ir sendo feito à medida de UM determinado leitor.

    Mas a mim, que tenho muitos anos de direcção de obra, aparece-me sempre o projecto de arquitectura já com a posição das prumadas (esgoto e respectivas ventilações), e até com os desenhos da ligação dos esgotos de casa de banho (com -sempre o mesmo- pormenor do sifão da sanita, etc.), etc.

    Como disse em cima (e referia-me a prédios semelhantes ao meu, com 27 pisos), já o CÁLCULO de dimensionamento dos diâmetros é feito por quem realmente sabe do assunto. ;-)

    (Nota: Eu falei apenas dos ESGOTOS - não sei de onde lhe saiu isso do abastecimento de água). :-)

    Colocado por: j cardoso- consulte a FTH (ficha técnica da habitação) dessa fracção e veja as áreas aí indicadas para cada divisão da casa, bem como a respectiva planta. Se as "corettes" não estiverem aí representadas (e palpita-me que não estarão), não só a planta não corresponde ao que está construído, como as áreas não estão de acordo (na realidade serão mais pequenas devido ao espaço das "corettes".Tem aqui um motivo para criar dificuldades ao vendedor e ao director técnico da obra, que assina a FTH com dados que não são reais.
    E quem faz as plantas (telas finais) onde deviam estar representadas essas corettes, quem é?? :-))

  10.  # 10

    Caro Luis K. W.

    Você é, creio, director de obra.

    Faço parte de uma equipa que faz projectos de especialidade, direcção técnica e/ou fiscalização de obras (nunca direcção e fiscalização em simultâneo). A mim "tocam-me" os projectos de estabilidade e as redes de águas e drenagem de águas. Todos fazemos direcção e/ou fiscalização de obra porque entendemos que o conhecimento da obra é uma mais valia para quem executa um projecto.
    Uma boa parte do trabalho é encomendado por gabinetes de arquitectura, e é vulgar reunirmos ainda na fase do projecto de arquitectura para avaliarmos aqueles aspectos. É verdade que nem todos estão muito dispostos a isso, mas depois de se defrontarem com os vários problemas que isso pode originar em obra, costumam mudar e a achar que a prevenção é o melhor remédio. Já tem acontecido sermos os coordenadores de projecto, após consulta e acordo do autor do projecto de arquitectura.

    (Nota: Eu falei apenas dos ESGOTOS - não sei de onde lhe saiu isso do abastecimento de água). :-)

    Nem eu :-)

    Mas a mim, que tenho muitos anos de direcção de obra, aparece-me sempre o projecto de arquitectura já com a posição das prumadas


    Também me aparecem projectos de arquitectura já com as "corettes", mas não em todos os casos. Numa opinião muito pessoal e sem nenhum estudo aprofundado do assunto, diria que isso talvez esteja directamente relacionado com a experiência (ou falta dela) dos arquitectos em início de carreira. Tenho alguns que são clientes já há anos que no início nada indicavam (e assumem claramente que não sabiam) e agora está lá tudo. Acho que começam um pouco "verdes" (e quem não começa), mas vão evoluindo e aprendendo (refiro-me apenas aos aspectos que temos vindo a discutir, não ao resultado arquitectónico em si).

    E quem faz as plantas (telas finais) onde deviam estar representadas essas corettes, quem é?? :-))


    Vou dizer-lhe como procedemos:
    Após a conclusão da obra, o autor do projecto de arquitectura fornece as telas finais, as quais são distribuídas pelos autores dos projectos de especialidades para que integrem esses projectos nos desenhos. O director técnico da obra confere e procede à execução da ficha técnica com os respectivos anexos. Ou seja, todos os autores contribuem com os seus elementos, mas a responsabilidade (e portanto a última palavra) é do director técnico

    Cumps
    José Cardoso

  11.  # 11

    Boas

    Não posso deixar passar esta:

    Acontece demasiadas vezes serem os que estão "na obra" a descobrir que há pilares no meio de halls de entrada ou a cortar janelas ao meio, que não há espaço para colocar prumadas de esgoto, que se esqueceram que o muro tem de ter espaço para as caixinhas todas (contadores de electricidade, água e gás, caixas de telecomunicações, portinhola, de medição de terra, do correio, campainha/video porteiro, etc.), etc. Às vezes, tarde demais.


    Tem toda a razão, mas não chamo a isso projectos. Ou então, como já ouvi, são projectos Moviflor: vendem-se ao quilo que são mais baratos (sem desprimor para esta casa que, como diz o outro, não conheço e nunca ouvi falar). Infelizmente cada vez há mais disso.

    Cumps
    José Cardoso

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