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fcristovao2
- 11 fevereiro 2016
Olá boa tarde a todos.
Estive a ler uma discussão sobre a propriedade horizontal.
No entanto com todos os comentários que desde já agradeço a partilha, uma duvida persistiu uma vez que tenho a seguinte PH em mãos:
Tendo eu um prédio que daria para dividir em 4 frações e tendo apenas 3 garagens como é que faço? a câmara pode não autorizar as 4 frações e permitir apenas 3 por não ter os 4 lugares correspondentes às frações?
Já agora trata-se da câmara municipal de Cascais.
Agradeço a vossa ajuda se me a puderem dar claro.
Cumprimentos
Filipemas ainda vai dividir o espaço ou as frações já estão divididas só que ainda está em propriedade total? é que isso faz a diferença.-
fcristovao2
- 12 fevereiro 2016
Ainda está em propriedade totaleu perguntei se embora esteja em propriedade total, se o espaço já está dividido em partes independentes e se isso tem licença de utilização em vigor.
é que existe uma diferença entre algo que já existe e uma nova construção.
mas simplificando.
na realidade o que é que lá existe e de quando é que é a construção?-
fcristovao2
- 12 fevereiro 2016
Colocado por: marco1eu perguntei se embora esteja em propriedade total, se o espaço já está dividido em partes independentes e se isso tem licença de utilização em vigor.
é que existe uma diferença entre algo que já existe e uma nova construção.
mas simplificando.
na realidade o que é que lá existe e de quando é que é a construção?
Sim, os fogos são independentes com saídas para partes comuns e tudo mais.
Não tem licença de utilização porque o ano de inscrição na matriz é de 1971, pelo que é despensada estando automaticamente licenciada.
O que lá existe é um prédio em propriedade total com a seguinte configuração:
Lado Norte:
2 garagens
cave
R/c
Piso1
Piso2
Lado Sul
3 garagens
Cave
R/c
Piso 1
Piso 2
O lado que me diz respeito é o Sul, e a proposta que me apresentaram é esta:
Cave+garagem (que é pouco interessante porque é uma cave pequena)
R/c+garagem
Piso1+Piso2+Garagem
ora eu julgo que era muito mais interessante ter as 4 frações separadas:
Cave
R/c+garagem
Piso1+garagem
Piso2+garagem
A cave ficaria sem garagem (não sei se é possível)
Piso 1 e Piso 2 separados (para ser mais fácil vender no futuro)
não é uma caso simples e taxativo :Phum, realmente há muitas variáveis em jogo. aquilo que quer, aquilo que a camara pode exigir, o que pode determinar o processo de propriedade horizontal, os regulamentos actuais que podem interferir sobre a questão, enfim é um caso a ser estudado com mais pormenor.-
fcristovao2
- 12 fevereiro 2016
Colocado por: marco1hum, realmente há muitas variáveis em jogo. aquilo que quer, aquilo que a camara pode exigir, o que pode determinar o processo de propriedade horizontal, os regulamentos actuais que podem interferir sobre a questão, enfim é um caso a ser estudado com mais pormenor.
Concordam com este comentário:fcristovao2
Sim.
Mas tanto no RUEM como no código civil em nada se exige que seja obrigatório um lugar por fogo.
Haverá outra legislação que me possa obrigar a isso?- Dr Alter Ego
- 12 fevereiro 2016
Há. O PDM pode obrigar.-
fcristovao2
- 12 fevereiro 2016
Estive a consultar o PDM agora e de facto o estacionamento é um capítulo extenso nesta revisão do PDM.
Nada fala específicamente em realção à propriedade horizontal.
No entanto o Artigo 123.º prevê um regime excecional:
Artigo 123.º
Regime excecional
1 — Sem prejuízo do disposto em legislação específica aplicável, a Câmara Municipal pode deliberar a dispensa total ou parcial do cumprimento da dotação de estacionamento estabelecida neste capítulo, desde que se verifique uma das seguintes condições:
a) Nos casos previstos em Regulamento Municipal;
b) Nos casos de impossibilidade ou inconveniência de natureza técnica, designadamente por razões de segurança, quer das edificações
confinantes quer por serem passíveis de produzir interferências negativas com equipamentos públicos, infraestruturas ou sistemas públicos de circulação de pessoas e veículos;
c) A dimensão ou configuração do prédio tornarem tecnicamente inviável a construção do estacionamento com a dotação exigida;
d) Nas operações de alteração da utilização ou intensificação desta, a realizar em edifícios existentes.
2 — Os lugares de estacionamento em falta podem ser objeto do pagamento de compensação, em numerário, nos termos a fixar nos regulamentos municipais específicos.
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Acho que posso invocar a alinea c), e se aceitarem terei que pagar tal como refre no ponto 2....
E não deve ser barato.....-
Pedro Barradas
- 12 fevereiro 2016
...epá mas o edificio está em prop. total, passando para PH, não altera o n.º de fogos... portanto não considero que essa obrigação se venha a ter de ser exigida....-
fcristovao2
- 12 fevereiro 2016
Sim. concordo.
Mas estamos em Portugal, e as câmaras estão a precisar de dinheiro.....
Até um terreno que os meus sogros têm, os obrigaram pela primeria vez a limpar as ervas sob pena de multa....-
happy hippy
- 13 fevereiro 2016 editado
Meu estimado, pese embora esteja generalizada a posição de afectar pelo menos um lugar de parqueamento automóvel privado a cada fracção de habitação dos prédios em PH, o facto é que a forma como esta questão é imposta em cada um dos regulamentos municipais, ou nos regulamentos dos planos municipais, não vincula a afectação dos lugares de parqueamento às fracções em causa.
Ou seja, é muito diferente apenas quantificar a obrigatoriedade de estabelecer uma certa proporção de lugares de parqueamento auto em função da área de construção ou do número de fracções propostas, ou, para além disso, vincular a obrigatoriedade da afectação do número mínimo de lugares em causa às fracções que determinam a sua criação.
Atente porém que, a expressão “a falta de requisitos legalmente exigidos” que consta no art. 1416º, nº1, do CCiv, abrange, não só os enumerados no art. 1415º, mas também os “concretizados pelas competentes autoridades camarárias, de acordo com as normas que regem as construções urbanas”, que são de interesse e ordem pública. A ofensa a preceitos regulamentares do interesse geral e ordem pública, portanto, imperativos, implica nulidade, nos termos do art. 294º do CCiv.
O art. 1418º do CCiv estabelece que o título constitutivo que molda a propriedade horizontal, deve conter menções obrigatórias, aquelas a que alude o nº1 e facultativas como decorre do nº2 – “Além das especificações constantes do número anterior, o título constitutivo pode ainda conter, designadamente.”
Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12-09-2013:
O Autor, Advogado de profissão e litigante em causa própria, quando adquiriu a fracção “...”, em 6.12.2000, tinha pleno conhecimento, através dos vendedores, bem como de toda a documentação da fracção, da não existência de qualquer lugar de estacionamento na cave afecto à sua fracção.
Tendo em conta a situação existente à data da aquisição da fracção pelo Autor, sabendo ele que a fracção ... que adquiriu a terceiro não dispunha de qualquer lugar na garagem, apesar do imóvel ter seis fracções autónomas e constar que dispõe aí de seis lugares, estando provado que o espaço comum (garagem) só comporta aparcamento para cinco veículos, essa circunstância não constitui qualquer afectação a destino diverso do que consta do título constitutivo.
E atenta a razão de ser de tal exigência, poderá a especificação feita num projecto de construção no sentido de que todas as fracções têm estacionamento na cave condicionar a futura organização da propriedade horizontal?
Pensamos que não.
É que uma coisa é o destino ou uso a dar a um compartimento, que se funda em razões de natureza estritamente técnica ligadas à segurança do edifício, e outra, bem diferente, a definição jurídico-real do mesmo compartimento, matéria que compete exclusivamente ao título constitutivo da propriedade horizontal, nos termos daquele art. 1418° do Código Civil.
E daí o também ser lícito afastar a presunção do n° 2 do art. 1421° do Código Civil, afectando as partes aí referidas a uma ou outra fracção autónoma ou, inclusivamente, autonomizando-as, se as mesmas, para isso, reunirem os requisitos legais necessários – (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, vol. III, 2ª ed., p. 411).
Outro procedimento para ultrapassar esta dissonância é, por via da escritura pública de constituição da propriedade horizontal, estabelecer todas as fracções habitacionais e de parqueamento como autónomas:
Lado Sul
Fracção A - Cave
Fracção B - R/c
Fracção C - Piso 1
Fracção D - Piso 2
Fracção E - Garagem
Fracção F - Garagem
Fracção G - Garagem
O facto de, no projecto de construção aprovado pela Câmara Municipal, as caves do edifício se destinarem a estacionamento ou a estacionamento privativo dos condóminos, não impõe que, no título constitutivo da propriedade horizontal, tais caves fiquem integradas nas partes comuns, podendo o proprietário autonomizá-las.
Uma coisa é o destino ou uso a dar a um determinado espaço, que se funda em razões de natureza estritamente técnica, ligadas à segurança do edifício, e outra a definição jurídico-legal do regime do mesmo espaço, matéria que compete exclusivamente ao título constitutivo da propriedade horizontal.-
fcristovao2
- 13 fevereiro 2016
Obrigado happy hippy .
Vou ter que digerir toda esta informação que amavelmente partilhou.
Temo que seja muita areia para a minha camioneta.... :Phappyhippy
ehehe baralhou ainda mais a coisa.
esse acórdão incide sobre uma pre-existencia , ou seja já havia um edifício licenciado com a situação tal como se descreve. No entanto atualmente uma serie de camaras tem na "sua lei" que as novas edificações para alem de terem que prever um x numero de lugares ( seja box ou parqueamento) por fogo, as tais garagens . box, ou lugares de parqueamento, não podem também ser constituídas como frações independentes.-
happy hippy
- 13 fevereiro 2016
Meu estimado, Marco, face a este meu escrito (ou outros que eventualmente aqui labore), importa esclarecer quem de interesse que, os simples conselhos, recomendações ou informações não responsabilizam quem os dá, ainda que haja negligência da sua parte (cfr. artº 485º CCiv). Feita esta pertinente ressalva, cumpre-me cumulativamente esclarecer que se tem o meu escrito lavrado em abstracto porém, baseado no normativo incluso no post #9.
Já no concernente à súmula do acórdão, tem-se por pacífica que a especificidade discutida naquela decisão não versa sobre caso análogo, não obstante daquela se poder retirar algum eventual ensinamento, cientes porém, que mesmo incidindo em idêntica matéria, não temos ainda bem definida no nosso ordenamento jurídico, uma orientação doutrinal e jurisprudencial na aplicação dos arestos dos nossos tribunais em geral, e do STJ em particular.
Neste concreto, temos alguém que pretende sujeitar um prédio já existente na sua matriz, ao regime de propriedade horizontal, cumprindo, ao que parece, com o preceituado no artº 1414º do CCiv, isto é, um edifício composto de vários elementos autónomos ou independentes que se sujeitam a uma diversidade de pertenças ou titularidades incindiveis numa comunhão nas partes afectas ao gozo comum. Ora, não se tratando de uma construção nova, haverá que atender às características particulares atinentes às primitivas condições.
Óbvio resulta que competirá às competentes autoridades apreciar da eventual falta dos requisitos legalmente exigidos que obstem à constituição da ph, não as enunciadas nos artº 1414º e 1415º, além das mencionadas no nº 3 do artº 1418º do CCiv, nomeadamente, a dotação de lugares de estacionamento. Aliás, o artº 294º do CCiv. considera nulos os negócios jurídicos celebrados contra disposições legais de carácter imperativo, aqui se podendo equiparar a normas de interesse e ordem pública.
O DL nº 555/96 de 16.12 que estabelece o RJUE dispõe na al. f) do nº 3 do artº 4º que a utilização de edifícios ou suas fracções, bem como as alterações à mesma que não se encontrem previstas na al. e) do nº anterior, estão sujeitas a autorização administrativa. Esta autorização destina-se a verificar a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado e com as condições do licenciamento ou autorização.
Quando não haja lugar à realização de obras ou nos casos de isenção ou dispensa de licença ou autorização, a autorização de utilização destina-se a verificar a conformidade do uso previsto com as normas legais e regulamentares aplicáveis, e bem assim, a idoneidade do edifício ou seus elementos para os fins pretendidos (estou a seguir o citado diploma).
A argumentação tem-se profícua, no entanto, será quem de direito e saber a ditar a sua razão...-
fcristovao2
- 13 fevereiro 2016
Obrigado happy hippy.
Li com atenção o que escreveu, sempre com o dicionário da PRIBERAM ao meu lado, para tentar compreender algumas palavras que desconhecia para ter uma visão clara e holística da coisa.
Pelo que percebi, pode-se pedir a PH da forma que enunciou, com as frações separadas, que aliás sempre foi a minha vontade, tendo abandonado a ideia por me terem dito que a CM Cascais não autorizava as garagens como frações autónomas, mas claro está, sem fundamentação. E se a CM cascais se opor a essa configuração, há fundamentação/legislação para me defender/contrapor.Colocado por: happy hippy
Outro procedimento para ultrapassar esta dissonância é, por via da escritura pública de constituição da propriedade horizontal, estabelecer todas as fracções habitacionais e de parqueamento como autónomas:
Lado Sul
Fracção A - Cave
Fracção B - R/c
Fracção C - Piso 1
Fracção D - Piso 2
Fracção E - Garagem
Fracção F - Garagem
Fracção G - GaragemEstas pessoas agradeceram este comentário:fcristovao2
Só não percebi este ponto - Posso fazer uma escritura pública de constituição da propriedade horizontal sem passar pela CM Cascais?happy
tanto advoguês:)) para no fim chegar ao que eu tinha dito.: numa pré-existência ( com licença de utilização e até em certos casos ainda a ser legalizada) podem não ser exigidas certas coisas ( normas, exigências regulamentares,..atuais) dai que para se constituir a propriedade horizontal destas 4 frações, poderá não ser exigido os 4 espaços de estacionamento privado eventualmente preconizado em sede de PDM para a zona em questão. Alias os próprios PDM preveem esta prerrogativa. Agora duvido muito que possam ser constituídos esses 3 espaços de estacionamento como frações independentes e não afectos pelo menos a 3 dos fogos.
fcristovão
penso que não terá que passar sempre pelo processo camarário.-
happy hippy
- 14 fevereiro 2016 editado
Pelo que percebi, pode-se pedir a PH da forma que enunciou, com as frações separadas, que aliás sempre foi a minha vontade, tendo abandonado a ideia por me terem dito que a CM Cascais não autorizava as garagens como frações autónomas, mas claro está, sem fundamentação. E se a CM cascais se opor a essa configuração, há fundamentação/legislação para me defender/contrapor.
Meu estimado, se a CM de Cascais estabeleceu em sede de regulamento a não permissão da constituição de garagens como fracções autónomas, tem-se aquela regra, em princípio, vinculativa para os respectivos munícipes. Pessoalmente tenho dúvidas sobre a legitimidade e inclusive legalidade dessas regras, porquanto têm-se contrárias à letra e espírito da lei. Uma garagem, pode constituir-se, de per si, uma fracção autónoma, contanto, nos termos do artº 1415º do CCiv., se constitua como uma unidade independente, seja distinta e isolada das outras fracções autónomas e tenha saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.
Importa contudo ressalvar a terceira alternativa, face às duas já suscitadas, a saber, fracções habitacionais com garagens ou apenas habitacionais sem garagens ou, fracções habitacionais e fracções garagens, ambas autónomas. Uma terceira via é a presunção da comunhão da coisa comum (cfr. al d) nº 2 artº 1421º CCiv). Segundo este normativo, presumem-se comuns as garagens e outros lugares de estacionamento. Óbvio resultará que esta situação só se verificará se os lugares de garagem - abertos ou fechados - dentro do condomínio não fizerem parte integrante da própria fracção autónoma ou não constituírem fracções autónomas, assim constando do respectivo título constitutivo.
O Ac. do STJ de 4.10.95 decidiu que "Os espaços de garagem que constam do título constitutivo da propriedade horizontal como partes comuns, embora afectados ao uso exclusivo de cada um dos condóminos, estão sujeitos ao regime das partes comuns". Também neste sentido os Acs, do STJ de 10.12.96 e Rel. Évora de 14.3.96. Ou seja, sendo partes comuns, podem estar afectadas ao uso exclusivo de algum ou alguns condóminos. Neste caso, importará disciplinar o seu uso e fruição, o que deve ser feito mediante competente regulamento do condomínio (cfr. artº 1418º CCiv.)
Se neste se estabelecer que a garagem, embora em zona comum, tem demarcados lugares de utilização privativa, fazendo o direito a essa utilização parte integrante da propriedade privada de cada condómino, inseparável da respectiva fracção, esse direito constitui uma simples relação possessória, complemento da propriedade da respectiva fracção autónoma. Normalmente, nestes casos, os lugares são delimitados no solo por marcação a tinta e com a identificação da fracção a cujo uso foram atribuídos.Só não percebi este ponto - Posso fazer uma escritura pública de constituição da propriedade horizontal sem passar pela CM Cascais?
Nos prédios novos, o projecto de construção aponta desde logo para a constituição de propriedade horizontal, para venda em regime de propriedade horizontal, que é hoje a situação mais frequente. Esta é normalmente constituída por escritura notarial (negócio jurídico), feita com base em certificação camarária onde conste que o prédio reúne as condições necessárias para ser submetido ao regime de propriedade horizontal (ou exibição do respectivo projecto de construção e, sendo caso disso, dos posteriores projectos de alteração, ambos devidamente aprovados pela câmara municipal, com indicação do destino da edificação e da utilização contemplada para todos os compartimentos (artº 6º e 8º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU); artº 66º, nº 1 a 3, do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE)) e devendo depois ser registada no respectivo Registo Predial e averbada nas Finanças, na respectiva matriz predial (artº 66º, nº 3, do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE); artº 59º, nº 1 e nº 2 do Código do Notariado; artº 2º, nº 1, al. b), e 95º, nº 1, al. p), ambos do Código do Registo Predial; artº 92º, nº 1 a 3, do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI)).
Assim, ao descrever o prédio no registo predial o construtor/vendedor/promotor imobiliário pode registar também, desde logo, a propriedade horizontal e as respectivas fracções autónomas. A certificação dos requisitos legais para a constituição de edifício em regime de propriedade horizontal, terá os seguintes procedimentos:
1. Submissão do pedido
2. Verificação dos documentos instrutórios pelo serviço camarário competente
3. Análise do pedido, pelo serviço camarário competente
4. Cálculo das taxas, comunicação do deferimento e notificação para pagamento ao requerente, pelo serviço camarário competente
5. Pagamento efectuado pelo requerente
6. Entrega da certidão ao requerente
Documentos necessários para efectuar a escritura:
» certidão do teor da descrição predial e das inscrições em vigor, passada pela conservatória do registo predial com antecedência não superior a seis meses ou, quanto a prédios situados em concelho onde tenha vigorado o registo obrigatório, a respectiva caderneta predial, actualizada;
» caderneta predial actualizada ou certidão do teor da inscrição matricial passada com antecedência não superior a um ano (A DGCI disponibilizou a possibilidade de obtenção via Internet da caderneta predial de prédios urbanos inscritos nas matrizes prediais, no seu site www.e-financas.gov.pt);
» no caso de prédio omisso, o duplicado da participação para a inscrição na matriz, que tenha aposto o recibo da repartição de finanças, com antecedência não superior a um ano, ou outro documento dela emanado, autenticado com o respectivo selo branco;
» documento, passado pela câmara municipal, comprovativo de que as fracções autónomas satisfazem os requisitos legais;
» tratando-se de prédio construído para transmissão em fracções autónomas, aquele documento pode ser substituído pela exibição do projecto de construção e, sendo caso disso, dos posteriores projectos de alteração aprovados pela câmara municipal.
Veja a informação oficial aqui e aqui-
fcristovao2
- 14 fevereiro 2016
Meu estimado, se a CM de Cascais estabeleceu em sede de regulamento a não permissão da constituição de garagens como fracções autónomas, tem-se aquela regra, em princípio, vinculativa para os respectivos munícipes.
No Regulamento n.º 78/2013- Regulamento da Urbanização e Edificação do Município de Cascais, nada diz sobre a constituição ou não de estacionamentos em frações autónomas.
É que ainda por cima as garagens têm saída independentes para a via publica.
Junto envio uns desenhos esquemáticos que fiz agora para vossa apreciação.-
fcristovao2
- 14 fevereiro 2016
Cave e R/c0.0225 seg. NEW-
