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Incumprimento com promessa de contrato

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  1.  # 1

    Boa tarde, encontrei uma loja que me agradou para montar o meu salão de cabeleireiro, o proprietário celebrou junto das finanças uma promessa de Arrendamento com entrega do bem locado(modelo 2) e em troca eu pagava a renda e a caução para guardar o espaço e poder fazer as obras necessarias.O contrato comigo ia ser feito no dia 1 de Marco.Entretanto apareceu um potencial comprador para a loja, que direitos tenho eu agora? Estou parada de mãos atadas sem saber o que fazer.por favor ajudem-me estou desesperada com tudo o que já investi ali...

  2.  # 2

    Minha estimada, mesmo que já houvesse contrato firmado, nos termos do disposto no nº 1 al.a) do artigo 1091º do Código Civil: ”O arrendatário tem direito de preferência: a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos”, pelo que, salvo melhor opinião, não poderia exercer tal direito.

    Independentemente do caso, julgo estarmos perante um contrato promessa de arrendamento?

    Se este for o caso, o objecto do contrato-promessa tem-se como um contrato com eficácia real transmissiva ou constitutiva, isto é, não podemos atribuir-lhe eficácia real. Só será possível atribuir eficácia real a um contrato-promessa quando o seu objecto seja um contrato com eficácia real. E não qualquer eficácia real: tem de ser transmissiva ou constitutiva (o que decorre da promessa de arrendamento que refere).

    Quanto à forma, o contrato-promessa para ter eficácia real tem de ser celebrado por escritura pública quando o contrato prometido tenha, ele próprio, como regime formal, o documento autêntico. No entanto, bastar-se-à com o documento particular com as assinaturas reconhecidas por semelhança, quando o contrato prometido não careça de documento autêntico. Agora, um contrato promessa de arrendamento não é um arrendamento, para efeitos do disposto no NRAU.

    Decorre da doutrina do ordenamento jurídico português (cfr. nº 1 artº 236º CC), que “a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele”. A doutrina da impressão do destinatário, recondutível ao âmbito do princípio da protecção da confiança, impõe ao declarante um ónus de clareza na manifestação do seu pensamento, desde forma se concedendo primazia ao ponto de vista do destinatário da declaração, a partir de quem tal declaração deve ser focada no caso, dois destinatários, o “promitente senhorio” e a “promitente arrendatária”.

    De atentar que no nº 1 do artº 410º do CC, sob a epígrafe “regime aplicável”, na subsecção II (contrato-promessa), do capítulo II, sobre as Fontes das Obrigações, no livro do Código Civil referente ao Direito das Obrigações, lê-se que “à convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devem considerar extensíveis ao contrato promessa”.

    Nestes termos, sou de que, ou o novo promitente assume as obrigações do primitivo senhorio, ou este último, por manifesto incumprimento, incorrerá na obrigação de indemnização por todas as despesas por si havidas, por incumprimento do contrato-promessa de arrendamento.

    No entanto, aconselho-a a contactar uma das duas associações de classe (inquilinos) a fim de aferir em bom rigor toda esta matéria.

    Associação Inquilinos Norte Portugal (tem consultas jurídicas gratuitas)
    http://www.ainorte.pt
    [email protected]
    225 365 001 - 225 390 718
    961 100 804
    Rua da Sá da Bandeira, 508
    4000-065 Porto

    Associação dos Inquilinos Lisbonenses
    Avenida Almirante Reis nº 12 (Sede)
    1150-017 LISBOA
    Distrito: Lisboa
    Concelho: Lisboa
    Freguesia: Anjos
    218854280218854281
    Email: [email protected]


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    (Por decisão pessoal, o autor do texto, não escreve segundo o novo Acordo Ortográfico)

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    Aquele que se empenha a resolver as dificuldades resolve-as antes que elas surjam
    -- Sun Tzu --

  3.  # 3

    Caro Hippy,
    Entendo e percebo que queira ajudar mas...

    Se eu fosse pedir ajuda a um advogado e ele me viesse com este palavreado eu ao fim de 2 minutos levantava-me e saia!

    Alguém pode vir agora aqui resumir e traduzir se faz favor!
    Concordam com este comentário: treker666, maria rodrigues

  4.  # 4

    Resumindo e concluindo não posso fazer nada é isso?

  5.  # 5

    Resumindo e concluindo não posso fazer nada é isso?

  6.  # 6

    Colocado por: LuisPereiraCaro Hippy,
    Entendo e percebo que queira ajudar mas...

    Se eu fosse pedir ajuda a um advogado e ele me viesse com este palavreado eu ao fim de 2 minutos levantava-me e saia!

    Alguém pode vir agora aqui resumir e traduzir se faz favor!
    Concordam com este comentário:maria rodrigues


    Meu estimado, se eu fosse pedir uma opinião a um BOM advogado, e se ele se me dirigisse como se eu fosse um "calhau com dois olhos" ao cabo de 10 segundos dava-me um sumiço tal que nem o Mandrake o mago no seu melhor!

    Vamos aligeirar a coisa com uma rábula. O cliente entra no escritório e expõe o caso ao advogado.
    - Ok, vou-lhe explicar tudo tim tim por tim tim como se você fosse um calhau com dois olhos!
    - Sr. Dr. também não é necessário insultar-me...
    - Pronto, pronto, retiro o que disse... você não é um calhau... é um penedo!
    - Assim está melhor Sr. Dr....
    - Seja... então é assim, um arrendatário só pode comprar lá o negócio se o contrato tiver mais de 3 anos (1º parágrafo).
    - Estou a ver...
    - Depois, um contrato promessa só tem eficácia se tiver um fim concretizável no tempo... (2º parágrafo)
    - Hã?
    - Pois... adiante, um contrato promessa deve revestir a forma do definitivo, no entanto, um documento particular, assinado, tem-se por válido quando outra forma não é exigida por lei (3º parágrafo)
    - Isso é chinês... mas diga-me, e se ele mudar de ideias?
    - Bem, se o gajo mudar de ideias e roer a corda, temos os nossos tribunais que têm decidido que a palavra vale como vontade negocial, logo, as partes ficam vinculadas à mesma (4º parágrafo)
    - Aaaaahhh!... Palavras caras Sr. Dr....
    - Epá isso é das leis... olhe faça-me o obséquio ...
    - O quê?
    - A fineza, homem...
    - Aaaaahhh!...
    - Chegue-me ali aquele livro gordo... só de pensar que tenho que levantar os chispes fico logo cansado...
    - Faça a fineza....
    - A quê?
    - O favor Sr. Dr., o favor...
    - Aaaaahhh!... agora procure-me aí o artigozinho sobre os contratos promessa...
    - Mas... Sr. Dr., isto tem 2334 artigos!
    - Então comece a ler do princípio... o interesse é seu não é meu!
    O cliente começa a ler folha por folha e ao cabo de 409 artigos exclama:
    - Sr. Dr. encontrei, é o artº 410º que estabelece a regra inerente aos contratos promessa (5º parágrafo)
    - Fez-se luz homem!
    - E agora?
    - Agora, o comprador substituirá o anterior como senhorio. Se o arrendamento se frustrar por culpa do senhorio, incorre aquele no dever de indemnizar o arrendatário (6ºparágrafo)
    - Prontos... é isso, fiquei informado... agora é contas com o zé que se faz tarde...

    Resumindo e concluindo não posso fazer nada é isso?


    Minha estimada, pode começar por contactar o actual proprietário para aferir do interesse daquele em finalizar o acordo. Se aquele quebrar o compromisso, resta-lhe desistir daquele espaço, não sem antes lutar pelo seu legitimo direito indemnizatório pelas despesas entretanto realizadas por si... No mais, pode ainda recorrer a uma das associações de classe indicadas que terão uma sapiência superior à minha!


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    (Por decisão pessoal, o autor do texto, não escreve segundo o novo Acordo Ortográfico)

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    Aquele que se empenha a resolver as dificuldades resolve-as antes que elas surjam
    -- Sun Tzu --

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