Moro num prédio de 5 andares e quando para cá vim o regulamento interno já existia. Ficou decidido desde então que a administração do condomínio seria rotativa, e teria 2 administradores em simultaneo. A minha questão é: " É obrigatório essa rotatividade?" ou posso eu entregar essa tarefa a uma empresa especializada?! Foi também afixado há cerca de 1 semana um plano das administrações do condomínio, onde está definido as "equipas" e os anos dessa administração!!
Será que alguém me pode esclarecer ou me informar onde posso encontrar legislação especifica?!
1º O RI foi aprovado em Assembleia de Condóminos, com o quorum estabelecido legalmente. Como, òbviamente a legislação não pode interferir nesse tipo de questões, o correcto é cumprir o determinado no RI. Esse tipo de nomeação de Administração simplifica, pois não há necessidade de eleição. Todavia nenhum condómino é obrigado a exercer a Administração, mesmo que tenha votado essa deliberação, o que é um contracenso. Conquanto, enfatizo, nem o tribunal ou a autoridade judiciária poderá efectivamente obrigar ninguém, condómino ou terceiro, a exercer (de facto) as funções de administrador do condomínio, sendo sempre possível a recusa mesmo que exista nomeação judicial. Até porque, se a pessoa designada (mesmo que eleita pela assembleia e/ou designada pelo tribunal) não quiser aceitar desempenhar o cargo, praticar irregularidades ou agir com negligência (nada fazendo, por exemplo!), aos condóminos resta-lhes exonerá-la (“revogando” a deliberação que a nomeou)(cfr. Artigos 1435.º e 1435.º-A do Código Civil e artigo 1485.º do Código de Processo Civil), podendo ainda responsabilizá-la por eventual ABUSO DE CONFIANÇA (processo crime) ou por DANOS CAUSADOS AO CONDOMÍNIO através da sua conduta negligente (acção indemnizatória cível). 2º Quanto à entrega de funções a uma empresa da especialidade, desejável, só com a aprovação da Assembleia de condóminos. [email protected]. Cumprimentos
Quer dizer então que se uma pessoa não quiser ser administrador... está... lixado?
Aqui no meu prédio estou a pensar em instituir uma "recompensa" para quem quiser ser administrador: desconto na quota mensal, não sei se é legal ou não mas ainda tenho que ver.
Caro IM não pode INSTITUIR uma "recompensa". Pode sim, porpôr ao Administrador do condomínio que inclua na ordem de trabalhos da próxima Assembleia o que pretende, para que seja discutida, votada e, caso seja obtido quorum de maioria qualificada sem oposição, do capital investido, traduzido em permilagens, ficar lavrada em acta essa DELIBERAÇÃO. A discussão pode e deve ser apresentada sob a seguinte forma: isenção de pagamento de quota, a mais vulgar, isenção parcial do pagamento, ou em caso de extrema dificuldade, maior que a quota. Aqui lhe deixo a legislação que permite remunerar o Administrador: Artigo 1435.°do CC - Administrador ... ... 4- O cargo de administrador é REMUNERÁVEL, e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável. ... [email protected] Cumprimentos
Bom dia! Gostaria de saber se o administrador do condomínio no decorrer das suas funções pode representar outros condóminos e aprovar as actas nas suas reuniões. Numa reunião foi aprovado que durante três anos se daria uma certa quantia por ano para obras. (extra) Só estavam presentes cinco condóminos num total de quatorze. O administrador fez-se representar pela maioria; será que posso negar esse pagamento?? Muito obrigada
Cara IM Patrícia, Boa Tarde. O Administrador do condomínio, no decurso das suas funções não está limitado no seu direito de representatividade, (cfr artº 262º-2 do CC) a não ser que, ao representar terceiro/s o faça por motivos do seu próprio interesse, assim constituindo conflito de insteresses.(cfr artº 261º do CC) As actas são aprovadas apenas quando houver quorum. Para aprovação da deliberação de realização de obras, se forem de inovações (cfr artº1425 do CC), o quorum terá de ser de dupla maioria (Constitutiva=nº de condóminos + Deliberativa=permilagem), se forem de conservação e fruição (cfr artº 1424º do CC) o quorum terá de ser de maioria simples do valor relativo representativo(Deliberativo=permilagem). Não confundir com a realização de obras obrigatòriamente a fazer de oito em oito anos, de conservação ordinária,cuja verba, constituindo o FCR(Fundo Comum de Reserva), é calculado com base no montante anual das despesas do condomínio, na percentagem, mínima de 10%, a incluir na quota mensal de cada condómino. Quanto a negar o pagamento, não sei se a cara IM votou favoràvelmente essa deliberação ou não. Se votou favorável paga, se votou não favorável, então nos termos do artº 1438º do CC deve recorrer do acto do Administrador, se não esteve presente deve aguardar a comunicação da acta, que terá de ser feita no prazo de 30 dias, registada c/AR, (cfr artº 1432º nº 6 do CC) para que no prazo de 10 dias exija do Administrador a convocação de uma Assembleia Extraordinária para debate do assunto ou então, no prazo de 30 dias sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem. [email protected] Cumprimentos UFFFFFF
Tenho umas quantas dúvidas sobre a administração do condominio onde resido, havendo várias questões com as quais não sei, nem os outros condomínos sabem, como actuar.
Resido num edifíco de 5 andares e 4 apartamentos por piso.
1º - Tinhamos uma empresa privada como administração, acontece que por falta de pagamento de alguns condóminos (40% condominos) ao longo de 7 anos, de cobrança díficil, a empresa afixou no passado ano de 2007 em 03/09/2007 várias cópias alertando que a partir daquele momento não iria se responsabilizar por qualquer assunto ou custo, fosse de elevador/edp/etc. Resolvendo o contrato em Janeiro/2008 conosco e por vontade própria, o que prontamente aceita-mos.
2º - Alegou mesmo motivo para cancelar seguro do prédio ainda em 2007, e não fez aviso prévio, soubemos isto apenas em Janeiro/2008, estavamos há uns bons meses sem seguro e na pura ignorância;
3.º - Em 2006 efectuamos obras de restauro de todo edifício, houve cumpridores de pagamentos e outros não, mas no caso de 1 dos condominos que pagou sua parte por inteiro referente ao restauro, em 2007 começou a ter infiltrações do terraço/telhado para sua casa. Actualmente tem estuque a cair e tem casa com o tecto com bolor escuro.
A Empresa de Construção deu-nos 10 anos garantia e agora não quer cumprir. A empresa de administração informou-nos ao longo deste tempo que estava a resolver a situação, no entanto, estava a resolver por acordo oral, não via judicial, conclusão em Janeiro/2008 também ficámos a saber esta novidade e como não havia nada assinado o problema passou para nós;
A Condomina lesada colocou a empresa de administração em tribunal , ainda em Janeiro/2008 após reunião, por não cumprimento dos deveres;
4º- Após reunião de 08/Jan/08 acordou-se nova administração, 3 dos condominos, eu incluida. A Passagem e entrega de pastas e documentos foi sendo adiada, até hoje. Agora a empresa de administração afirma que não entregou antes porque foi 2 vezes lá mas ninguem estava, o que a meu ver é infundado, afinal bastava contactar-nos. E até porque eu própria liguei semanalmente e ia sendo adiado, engraçado agora o antigo administrador não se recordar de meus telefonemas, mas para isso servem as facturas detalhadas.
No entanto, com os problemas pendentes, com a colocação da empresa em tribunal pela condomina, as pessoas nomeadas recusam-se a receber as pastas. Pois dizem que a empresa de administraçao deve terminar o que começou, em relaçao a resolução dos problemas pendentes.
5º-Confirmei hoje que nenhuma conta está a ser paga, ou seja, edp/agua/etc. Contactei a empresa e afirmam desvinculação dia 08 Jan/08 e sem responsabilidade sobre tal situação, apesar de terem ainda as pastas e não terem actas assinadas como nós 3 condominos assinamos a recepção ou aceitação das mesmas;
6º- Minhas dúvidas são: - Primeiro : Posso continuar a pagar minha quota mensal via banco, e com o comprovativo servir de recibo?
-2.º : Penso ser óbvio haver abandono da empresa de administração, não sei se aplicável Danos Causados Ao Condomínio ou Abuso de Confiança, afinal nem soubemos que não tinhamos seguro activo. Apesar de eu estar consciente que 40% dos condominos não pagaram devidamente sua quota mensal;
Até que ponto os deveres e direitos reciprocos aqui são preementes?
-3.º : Uma vez que há um processo em tribunal, devo deixar as pastas na empresa de administração? Ninguém as receber? Com risco de ficar-mos com a "batata quente na mão"? -4.º : Ou devo aceitar, ou alguém do condominio? Sem prejuizo do ponto anterior mencionado? - 5.º : Ou podemos não aceitar, e começar a parte a fazer 2008 por nós próprios para, pelo menos, evitar-mos cortes de Luz/Agua?
Para já penso que é tudo e já é vasto. Se alguém me puder dar umas luzes agradeço, pois transcende-me um pouco este assunto e em termos legais.
Caro/a IM, quanto à sua 1ª questão devo dizer que a empresa de gestão de condomínios é a principal culpada porquanto caber-lhe-ia, em tempo oportuno, convocar uma reunião de Assembleia para que fosse votada uma deliberação no sentido de a autorizar a recorrer à via judicial para cobrança das quotas dos inadimplentes ou relapsos. Após aprovação dessa deliberação, a acta, na qual fica exarado essa autorização indicando o montante em dívida por cada condómino devidamente identificado. servirá de TÍTULO EXECUTIVO quer perante o Julgado de Paz e neste caso em particular quer perante o Tribunal, dado que o montante em dívida deverá ultrapassar o montante cuja competência cabe ao Julgado de Paz. E é por essa razão que a situação chegou ao ponto que chegou, havendo infracção grave da empresa gestora pelo facto de permitir o relaxe do seguro do prédio, afinal uma das suas funções atribuídas por lei e que, portanto, não necessitaria de aprovação da Assembleia. Pode e deve continuar a pagar a sua cota desse modo e o documento do banco serve de recibo se se provar que o depósito foi feito na conta bancária do condomínio. Quanto à 2ª questão devo dizer-lhe que a minha opinião é que a empresa de gestão SÓ é (e não é pouco) culpada por não ter alertado a Assembleia de condóminos da forma como deveria ser ultrapassada a situação, pois não é crível que os condóminos, durante sete anos, não soubessem da situação, nem um Juiz acreditaria nisso. Deixo-lhe aqui uma informação sobre a qual não terá eventualmente pensado. A Administração de um prédio é composta por um Administrador (condómino ou empresa de gestão) e pela ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS. Por isso, de futuro, aconselho que, se entregarem a gestão do condomínio a uma empresa, devem nomear um condómino para verificar o desempenho dela. É isso que eu mesmo faço constar nos contratos que elaboro para bem gerir condomínios. Pode perfeitamente recolher os documentos do seu condomínio pois de contrário, com a demora dos tribunais, o condomínio corre o risco de cair em grave falência. Não se esqueça que disso pode depender a conservação de um seu bem precioso: o seu património. .( documentos, é lícito exigir do possuidor ou detentor a apresentação da coisa (cfr. artigos 574.º, n.º 1, e 575.º, ambos do C. C.)). [email protected] Cumprimentos
Anónimo disse: Bom dia Há quatro meses que comprei um apartamento no 1º Andar, no fim de semana passado tive repassos no meu hall que mais tarde passou pro quarto e depois para a sala e tudo isto aconteceu porque os esgotos do prédio entupiram e a minha vizinha do segundo andar ficou com a casa alagada, a situação dos esgotos já está resolvida mas o meu tecto continua a ficar cada vez com mais manchas a minha questão é a quem devo pedir responsabilidades se ao condominio ou a minha vizinha?o condominio já sabe da situação e aguardo resposta. Obrigado pela atenção.
Caro Anonimo, boa tarde. Tal como como a si tabem a sua vizinha e vitima da inundacao provocada, como disse, pelos esgotos. Se efectivamente esta definida a proveniencia da inundacao, os esgotos, deve ser o condominio a ser resposabilizado por todas as reaparacoes, despesas e indemnizacoes se as houver. Podera o Condominio transpor essas responsabilidades para a Seguragora se for o caso. Fique bem. [email protected] Cumprimentos
bom dia anonimo no meu predio tem um patio em frente das garagense eu tenho uma carrinha que nao entra na minha garagen e do lado direito ixiste un espaço oude eu customo estacionar a carrinha nao interferindo com a passagem de ningem sera que ixiste alguma lei que me obrige a retirar a carrinha deça parte cumun o meu obrigada
Caro Joaquim Carneiro, bom dia. Pelo que percebi, esse patio e parte comum. Assim sendo, esta constituido em compropriedade pelo que e propriedade de todos, em simultaneo, nao podendo ser utilizado especificamente por um ou varios condominos sem a devida autorizacao deliberada pela Assembleia-Geral de Condominos, exarada em acta para conhecimento futuro. A legislacao que regula esta materia esta contemplada no Codigo Civil, e deve ser tambem objecto de regulacao atraves do RI (regulamento interno). [email protected] Cumprimentos