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Obras de condomínio

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  1.  

  1.  # 1

    Boa tarde,
    Sou proprietária de uma fração num condomínio com 8 frações. Existem 7 condóminos (um deles tem duas frações) e este ano é necessário realizar algumas obras nas partes comuns.
    À uns anos foi feito um acordo verbal em que cada condómino passou a dar mensalmente 15 € para as despesas comuns. Eu, por falta de informação e por nem haver regulamento interno ou condomínio, aceitei. Este ano com a necessidade de obras fui informar-me e soube que há a possibilidade de os custos serem suportados por permilagem.
    Foi feito à cerca de 1 mês um regulamento interno pelas duas administradoras de condomínio no qual está escrito que as despesas são pagas por igual entre todos. Nem eu nem mais nenhum condómino teve conhecimento de que esse regulamente estava a ser feito e agora uma das administradoras diz que eu sou obrigada a pagar como os outros. A minha fração é a mais pequena sendo as outras todas iguais.
    A minha dúvida é: sendo eu a única a querer que as despesas sejam pagas por permilagem, e tendo o regulamento sido feito sem qualquer conhecimento dos restantes condóminos, sou obrigada a pagar por igual?
    É que a diferença entre pagar por permilagem ou não ainda são cerca de 400€... e no meu orçamento é ainda algum dinheiro...
    Será que alguém me pode esclarecer?
    Desde já agradeço qualquer ajuda

  2.  # 2

    Aconselho a colocar essa questão a DECO dê uma volta na página deles tem lá alguma informação mas o ideal é entrar em contacto com eles mesmo não sendo sócio.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: CAFM

  3.  # 3

    Se foi aceite o regulamento assim, ou seja aprovado em acta , e não sendo nenhum especialista na materia penso que há pouco a fazer , vai ter de pagar.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: CAFM

  4.  # 4

    Boa tarde

    1º ponto esse regulamento que foi feito pelas administradoras foi levado a assembleia de condóminos e aprovado por unanimidade?

    O que diz a legislação sobre as despesas dos condomínios
    Como devem ser divididas as despesas?

    As despesas correntes de condomínio devem ser pagas pelos condóminos na proporção do valor (permilagem) das suas fracções.
    Excepções a esta regra:
    - Se o título constitutivo determinar de outra forma;
    - Se o regulamento previr outras situações;
    - Se for aprovado em assembleia de condóminos por maioria de 2/3 a alteração da proporção da comparticipação (podem existir abstenções, não podendo existir qualquer voto contra).
    Concordam com este comentário: slsg
    Estas pessoas agradeceram este comentário: CAFM

  5.  # 5

    Colocado por: CAFM
    Foi feito à cerca de 1 mês um regulamento interno pelas duas administradoras de condomínio no qual está escrito que as despesas são pagas por igual entre todos. Nem eu nem mais nenhum condómino teve conhecimento de que esse regulamente estava a ser feito e agora uma das administradoras diz que eu sou obrigada a pagar como os outros. A minha fração é a mais pequena sendo as outras todas iguais.
    A minha dúvida é: sendo eu a única a querer que as despesas sejam pagas por permilagem, e tendo o regulamento sido feito sem qualquer conhecimento dos restantes condóminos, sou obrigada a pagar por igual?
    É que a diferença entre pagar por permilagem ou não ainda são cerca de 400€... e no meu orçamento é ainda algum dinheiro...
    Será que alguém me pode esclarecer?
    Desde já agradeço qualquer ajuda


    Recuse.

    As despesas com obras de conservação são, imperativamente, destribuídas pelos condóminos com base na permilagem detida por cada um.
    Para ser alterada é necessário que seja aprovado em assembleia com o voto favorável de todos os condóminos do prédio. TODOS
    Como não esteve presente na assembleia e, por isso, não votou a favor de tal deliberação, a lei permite-lhe que de imediato impugne essa deliberação, através de carta registada com aviso de recepção à administração, com o argumento de ter sido deliberada de forma ilegal e, bem assim, por não lhe ter sido comunicada.
    Tem mesmo que fazer isto de imediato, pois a lei determina o prazo de 10 dias para se apresentar a impugnação a partir do dia em teve conhecimento da deliberação (comunicação da administração) que, em concreto, tal ainda não aconteceu. Peça à administração para se fazerem tal comunicação para a seguir agir.

    Portanto, muita atenção a isso.

    ...........................

    Artigo 1432.° - Convocação e funcionamento da assembleia

    1- * A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.
    2- * A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
    3- As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.
    4- * Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
    5- * As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.

    6- * As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
    Concordam com este comentário: Luis K. W., CAFM
    Estas pessoas agradeceram este comentário: CAFM, reginamar

  6.  # 6

    O regulamento interno foi entretanto alterado e já está a ser dado a conhecer a todos os condóminos para que cada um o possa aceitar... penso que desta vez já está tudo correto.
    No entanto tenho nova dúvida... Ao apresentarem-me este regulamento já está escrito que cada condómino irá pagar de acordo com a lei (ou seja por permilagem). Só que a administradora disse-me que irá pedir para ser feita uma nova permilagem de modo a que fique a minha fração a maior ( ???). Eu penso que tal nem é possível, no entanto deixo nova pergunta: é possível alterar a permilagem das frações?
    Eu acho que foi só para me intimidar e acabar por pagar tudo igual como os outros mas mesmo assim gostaria de me certificar.
    Um bem haja a todos os que me possam ajudar

  7.  # 7

    Sim, terá sido para a intimidar...

    A permilagem definida pelo construtor e inserida no actual TCPH (escritura da propriedade horizontal) é para valer para sempre, só pode ser alterada com o acordo de TODOS os condóminos e, seguidamente, outorgar a necessária de escritura publica.

    Como não estará de acordo, nada feito...
    Concordam com este comentário: Luis K. W.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: CAFM

  8.  # 8

    Obrigado size , sendo assim já fico mais tranquila
    Muito agradecida

  9.  # 9

    Colocado por: CAFMBoa tarde,
    Sou proprietária de uma fração num condomínio com 8 frações. Existem 7 condóminos (um deles tem duas frações) e este ano é necessário realizar algumas obras nas partes comuns.(1)
    À uns anos foi feito um acordo verbal em que cada condómino passou a dar mensalmente 15 € para as despesas comuns (2). Eu, por falta de informação e por nem haver regulamento interno ou condomínio, aceitei. Este ano com a necessidade de obras fui informar-me e soube que há a possibilidade de os custos serem suportados por permilagem. (3)
    Foi feito à cerca de 1 mês um regulamento interno pelas duas administradoras de condomínio no qual está escrito que as despesas são pagas por igual entre todos. Nem eu nem mais nenhum condómino teve conhecimento de que esse regulamente estava a ser feito e agora uma das administradoras diz que eu sou obrigada a pagar como os outros. A minha fração é a mais pequena sendo as outras todas iguais. (4)
    A minha dúvida é: sendo eu a única a querer que as despesas sejam pagas por permilagem, e tendo o regulamento sido feito sem qualquer conhecimento dos restantes condóminos, sou obrigada a pagar por igual? (5)
    É que a diferença entre pagar por permilagem ou não ainda são cerca de 400€... e no meu orçamento é ainda algum dinheiro...
    Será que alguém me pode esclarecer?(6)
    Desde já agradeço qualquer ajuda


    (1) Muitos condóminos e administrações, inclusive as ditas profissionais, que "As edificações devem ser objecto de obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos" (cfr. artº 89.º, nº 1, do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE)). As obras (reparações) apenas carecem do vencimento obtido pela maioria simples (cfr. nº 3 do artº 1432º do CC). Não sendo efectuadas com a devida celeridade, pode o condómino executá-las por sua iniciativa (cfr. artº 1427º do CC). Caso os condóminos provem não se tratar de uma obra indispensável e urgente, negando-se a reembolsar o condómino que as executou, pode este obter o reembolso em tribunal com fundamento em sub-rogação (cfr. art. 592º e 1427º do CC) e, subsidiariamente, com fundamento em enriquecimento sem causa (cfr. artº 473º do CC).

    (2) Acordo manifestamente ilegal por violação grosseira do que se tem preceituado nos artº 1432º e 1424º, ambos do CC. A esse acordo aplicam-se as regras das deliberações inexistentes (havendo-se ainda as ineficazes - lato sensu-, as nulas e as anuláveis). A inexistência jurídica é uma categoria autónoma e diversa da ineficácia. Assim, uma deliberação inexistente é aquela a que falte o mínimo dos requisitos essenciais ou a que, nem na aparência, é adequada a vincular a os condóminos. Sendo que o pedido de suspensão de uma deliberação condominial pressupõe a existência dela, não faz sentido fundamentar-se o requerente na inexistência jurídica da deliberação porquanto, aquela não existe, logo, ninguém tem a obrigação de a cumprir, uma vez que só as deliberações lavradas em acta são vinculativas (cfr. artº 1º, nº 2 do artº 1º do DL 268/94).

    (3) Depende. Se o título se tiver omisso sobre a forma de se comparticiparem as despesas de conservação, fruição e serviços, todas estas tem-se distribuídas conforme dimana do nº 1 do artº 1424º do CC. Porém, mediante acordo, as despesas de fruição e serviços (e só estas) podem ser distribuídas em pastes iguais ou em função da fruição (cfr. nº 2 do artº 1424º do CC), porém deste acordo ficam excluídas as obras de conservação que serão necessariamente suportadas em função da respectiva proporcionalidade. Para repor as comparticipações, pode e deve recorrer do administrador (enquanto responsável legal da feitura do orçamento - cfr. al. b) do artº 1436º do CC), nos termos do atº 1428º do CC. Para tanto, pode, por sua iniciativa (leia-se sozinho), convocar uma AGE.

    (4) Matéria bastante para recorrer das administradoras nos termos do citado artº 1438º do CC. Proceda de imediato à convocação de uma AGE nos precisos termos indicados no nº 1 e 2 do artº 1432º do CC. Em sede de assembleia, informem a administração que o regulamento carece de aprovação em AGC e aí, oponha-se à repartição das despesas em partes iguais.

    (5) Pese embora a lei e a razão se tenham do seu lado, não pagar implicará poder ser alvo de uma acção executiva com a subsequente penhora. Poderá contestar, mais aí, terá que recorrer a um advogado. Irá vencer a causa, mas atendendo aos honorários do jurisconsulto, pouco lhe irá ser reembolsado.

    (6) Penso ter sido inteligível, pese embora tenha sido muito telegráfico. Se carecer de mais esclarecimentos, disponha.


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    (Por decisão pessoal, o autor do texto, não escreve segundo o novo Acordo Ortográfico)

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    Aquele que se empenha a resolver as dificuldades resolve-as antes que elas surjam
    -- Sun Tzu --
    Estas pessoas agradeceram este comentário: CAFM, reginamar

  10.  # 10

    Colocado por: happy hippy...não pagar implicará poder ser alvo de uma acção executiva com a subsequente penhora...

    Quer dizer que um tribunal pode dar razão a quem comete uma tamanha e flagrante ilegalidade?!?

    Portanto, eu vou ali ao condomínio de que sou administrador, redijo um *regulamento* em que as despesas passam a ser pagas igualmente por todos excepto a MINHA fracção (que ficará isenta para todo o sempre), ponho todos os que não concordam em tribunal, e arrisco-me a ganhar?!?
    L O L ! !

  11.  # 11

    Inesperado, não obstante a razão da CAFM, ela continua a receber informação de intimidação !!!
    Estas pessoas agradeceram este comentário: CAFM

  12.  # 12

    Muito agradecida happy hippy.
    Eu pretendo pagar as obras pois sei que são necessárias e indispensáveis. Na questão do pagamento penso que todos os restantes condóminos já estarão esclarecidos quanto à lei e concordem em ser por permilagem.
    Quanto à questão de pedirem nova permilagem para que passe a minha fração a ser a que mais permilagem não me parece de todo que consigam avançar com tal coisa. Cada vez me convenço mais que foi mesmo só para tentar intimidar como também disse o size (ao qual também agradeço)... veremos como se desenrolará a próxima reunião de condomínio onde todas estas questões serão discutidas.
    Mais uma vez muito obrigado pelo tempo despendido em responder-me.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: happy hippy

  13.  # 13

    Colocado por: Luis K. W.
    Quer dizer que um tribunal pode dar razão a quem comete uma tamanha e flagrante ilegalidade?!?(1)

    Portanto, eu vou ali ao condomínio de que sou administrador, redijo um *regulamento* em que as despesas passam a ser pagas igualmente por todosexcepto a MINHA fracção(que ficará isenta para todo o sempre), ponho todos os que não concordam em tribunal, e arrisco-me a ganhar?!?
    L O L ! !


    Meu estimada não confunda alhos com bugalhos. O administrador, mesmo agindo a arrepio da lei, perante uma acção cobrança coerciva de uma dívida mediante competente acção executiva, irá nesse concreto e apenas nesse obter o desejado vencimento. Porém, nada obsta a que o condómino executado possa seguidamente avançar com uma outra acção contra o administrador se este agiu nos termos da al. e) do artº 1436º CC ou da assembleia dos condóminos (cfr. al. h) do mesmo artº).

    Tivesse o meu estimado efectuado cuidada leitura do meu escrito, em especial, todo o ponto 5, e replico-o: Pese embora a lei e a razão se tenham do seu lado, não pagar implicará poder ser alvo de uma acção executiva com a subsequente penhora. Poderá contestar, mais aí, terá que recorrer a um advogado. Irá vencer a causa, mas atendendo aos honorários do jurisconsulto, pouco lhe irá ser reembolsado.

    Não obstante tudo o referido, cada caso é um caso, e são os pormenores e há-os muitos e dissemelhantes, que farão toda a diferença, portanto, cada situação terá que ser apreciada casuisticamente, e poderá inclusive dar-se o caso do condómino ter a lei e a razão do seu lado pode perder qualquer acção judicial, se entretanto, descurou defender os seus legítimos direitos!

    No caso que relata, a resposta é negativa, e se fosse para tribunal, perdia a causa e ainda era condenado por litigância de má-fé (cfr. artº 264º do CPC). Vamos supor outro cenário, se você procedesse à feitura do regulamento, beneficiando-o em detrimento dos seus restantes consortes, tendo aqueles conhecimento do mesmo mas não solicitando uma cópia, ou solicitando-a mas não o lendo porque tem-se aquele muito denso, podia de facto agir como referiu, porquanto, nos termo da lei, o silêncio vale como meio declarativo (cfr. art. 218º, e 1432º, nº 8, ambos do CC).

    Nestes termos, aqueles perdiam na acção executiva; mas iriam posteriormente vender todas as seguintes acções: na de anulação do regulamento e no crime de abuso de confiança (cfr. artº 205º do CP). Porém, noutras situações onde não aja aproveitamento pessoal, já poderão perder a acção de anulação...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Luis K. W., CAFM, reginamar

  14.  # 14

    Colocado por: happy hippyMeu estimada não confunda alhos com bugalhos
    Tivesse o meu estimado efectuado cuidada leitura do meu escrito, .
    Não confundi.
    Percebi perfeitamente.
    Mas, muito obrigado pelo cuidado posto a explicar tudo tintim-por-tintim.

    Colocado por: happy hippyPoderá contestar, mais aí, terá que recorrer a um advogado. Irá vencer a causa, mas atendendo aos honorários do jurisconsulto, pouco lhe irá ser reembolsado..

    Também percebi perfeitamente.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: happy hippy
    • CAFM
    • 15 junho 2016

     # 15

    Cá estou eu novamente, desta vez com nova pergunta (Parece impossível mas ainda se anda à volta com isto do orçamento).
    Já foi decidido qual o método de quotização e qual o empreiteiro a escolher.
    Este empreiteiro cobra 50% do valor da obra no início da mesma e os restantes 50% na sua conclusão. A minha dúvida é a seguinte: uma vez que o empreiteiro só cobra metade do valor da obra no início da mesma eu posso pagar metade do valor que me compete no início da obra e a outra metade no final da obra?
    É que as administradoras querem o valor total do orçamento na conta no dia antes do início da obra... mas como por várias vezes já houveram gastos que não foram apresentados tenho receio que o dinheiro seja gasto sem ser nas obras e que depois os condóminos tenham que pagar mais....
    Alguém me pode ajudar, por favor?
    Muito agradecida

  16.  # 16

    Sem saber os problemas que têm com o condomínio (nomeadamente na honestidade do mesmo), parece-me genericamente que tem lógica os condóminos pagarem tudo antes do início da obra: só assim o condomínio tem a certeza de ter o dinheiro disponível para pagar ao empreiteiro o fim dos trabalhos.
    • size
    • 15 junho 2016

     # 17

    Nenhuma obra deve ser adjudicada pela administração, sem que esteja realizado todo o dinheiro para a mesma.
    Por isso, é indispensável que todos os condóminos paguem antecipadamente a totalidade das quotas.

  18.  # 18

    Colocado por: CAFMÉ que as administradoras querem o valor total do orçamento na conta no dia antes do início da obra...

    É natural e acho MUITO BEM que a administração queira ter o dinheiro todo na conta antes de começar a obra.
    Porque, no fim, é a empresa que executa as obras que fica a arder enquanto se recolhe o dinheiro dos condóminos relapsos.

    1. Uma empresa de remodelações de que sou gerente teve de recorrer aos tribunais (envolveu penhoras, etc.) para recuperar parte do valor de uma obra porque havia alguns condóminos insolventes que não deram um tostão para pagar as obras.
    O processo levou alguns anos! Mas o Condomínio pagou tudo e com juros (só em juros o Condomínio pagou mais de 8,000,00 euros).
    Claro que, no meio disto, pagaram os justos pelos pecadores.

    2. Adjudicaram-me uma obra num prédio com 8 condóminos. Mas como a Administração ainda não recebeu de UM dos Condóminos, a obra que devia começar em Abril ainda não arrancou.

  19.  # 19

    Colocado por: CAFMCá estou eu novamente, desta vez com nova pergunta (Parece impossível mas ainda se anda à volta com isto do orçamento).
    Já foi decidido qual o método de quotização e qual o empreiteiro a escolher.
    Este empreiteiro cobra 50% do valor da obra no início da mesma e os restantes 50% na sua conclusão. A minha dúvida é a seguinte: uma vez que o empreiteiro só cobra metade do valor da obra no início da mesma eu posso pagar metade do valor que me compete no início da obra e a outra metade no final da obra?
    É que as administradoras querem o valor total do orçamento na conta no dia antes do início da obra... mas como por várias vezes já houveram gastos que não foram apresentados tenho receio que o dinheiro seja gasto sem ser nas obras e que depois os condóminos tenham que pagar mais....
    Alguém me pode ajudar, por favor?
    Muito agradecida


    Meu estimado, neste concreto, a administração mais não é do que um mero órgão executivo subordinado hierarquicamente à assembleia dos condóminos (salvo disposições legais em contrário, p. ex., artº 1436º do CC). Esta hierarquia tem-se desde logo fixada no texto do nº 1 do artº 1430º do CC, do qual dimana que "A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador. Atente que não foi por acaso que o legislador utilizou aquela ordem. A AGC enquanto órgão administrativo colegial ocupa a primeira posição hierárquica, enquanto a ADM enquanto órgão administrativo unipessoal executivo ocupa a segunda posição hierárquica. Portanto, neste concreto, a administração não tem competência para determinar a forma de pagamento, tal decisão é da assembleia dos condóminos, nos termos do nº 3 do artº 1432º do CC, à qual se vinculam todos os demais (cfr. nº 2 do artº 1º DL 268/94).

    No mais, atente que, o cumprimento é governado por dois princípios: o princípio da pontualidade, e o princípio da integridade do cumprimento. Neste concreto, a prestação debitória deve ser realizada integralmente e não por partes, não podendo o credor ser forçada a aceitar o cumprimento parcial (cfr. art. 763º CC). No entanto, pese embora o devedor tenha de realizar a prestação integralmente, só não o fará, naturalmente, nos casos em que as partes (leia-se assembleia) tenham convencionado um cumprimento fraccionado, ou nos casos em que a própria lei ou os usos o determinem.

    Para finalizar, antes de efectuar o ultimo pagamento, verifiquem se a obra se tem em conformidade com o contratado. Se tal não acontecer, não aceitem a sua entrega, nem efectuem o pagamento. Volto a sublinhar, se não estiver conforme, não aceitem! Já aconteceu comigo mais do que uma vez, ameaçaram-me com o tribunal, fui e venci sem dificuldade a causa...



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    (Por decisão pessoal, o autor do texto, não escreve segundo o novo Acordo Ortográfico)

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    Aquele que se empenha a resolver as dificuldades resolve-as antes que elas surjam
    -- Sun Tzu --
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar

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