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Prédios rústicos e o direito de preferência

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  1.  # 1

    Venho pedir ajuda/opinião a quem tenha algum conhecimento sobre esta causa.

    A 17 de Junho de 2015 fiz duas escrituras, uma de um prédio urbano outra de um prédio rústico que adquiri a Santa Casa da Misericórdia. Eles (Santa Casa) tinham uma placa a anunciar a venda de uma casa, eu cobri as ofertas que eles tinham em relação a casa e perguntei se não tinham mais nenhum prédio para venda naquela zona, foi-me dito que sim, eu fiz a minha oferta pelo conjunto (urbano e rústico) a qual foi aceite, marcamos a escritura e assim foi feito o negócio...

    Desconhecia o direito de preferência, pensei que a partir da escritura os imóveis eram meus...

    Na minha ingenuidade fui dizer ao meu vizinho, com o qual tenho boas relações, (prédio rústico) que tinha adquirido um terreno ao lado do dele, ele prontamente me disse que não podia ser, que ele tinha o direito de preferência, não liguei, até que a 22 de Dezembro de 2015, recebo um telefonema do advogado dele a perguntar se eu pretendia vender o terreno ao seu cliente, caso contrário que iria tomar as medidas adequadas ao caso.

    Após alguma pesquisa, verifiquei que realmente existe o Artigo 1380 que a primeira vista lhe dá razão.

    Mas já li alguns acórdãos em que isso não se verificou.

    http://www.inverbis.pt/2014/atualidade/tribunais/276-exercicio-abusivo-direito-preferencia


    -Ora o meu terreno tem 3750 m2 o dele deve ter cerca de 3 ha, estão inseridos no Parque Natural do SW Alentejano e Costa Vicentina onde é proibido qualquer tipo de construção, cultura arvense e na certidão da caderneta predial, na parte das confrontações, em nenhuma delas aparece o nome do "suposto" preferente nem da sua família, mesmo que o vendedor tenta-se informar os confrontantes, como o poderia fazer se a caderneta não está actualizada?

    -Apesar de não serem permitidas construções, esse vizinho fez a dois anos um "suposto" armazém agrícola em blocos de cimento no seu terreno, não sei até que ponto é legal, mas ouvi dizer que a partir de uma determinada área de terreno é permitido a construção de um armazém de apoio a agricultura.

    -Apoio a agricultura, lá está, não se verifica qualquer tipo de aproveitamento do terreno deste preferente, em cerca de 3ha tem 3 nespereiras um telheiro para os cães, um poço e agora o armazém, logo quando esta lei foi elaborada creio que em 1962, visava combater os minifundios e favorecer os latifundios em prol de uma maior produtividade, mas essa situação aqui não se verifica, visto ele não estar a fazer qualquer tipo de aproveitamento do seu terreno, logo não pode alegar que quer o meu terreno para aumentar a sua produtividade, visto que ela não existe. Diz o artigo 1381 que "não gozam do direito de preferência os confinantes quando algum dos terrenos constitua parte de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura". Cultura ali não existe.

    -Li que o Artigo 1380 diz que os proprietários confinantes de área inferior a unidade de cultura... Julgo que ele tem mais que a unidade de cultura, logo não tem direito de preferência, isto se estou a interpretar a lei de forma correta.

    Para finalizar, achei estranho ele fazer-me uma oferta de mais 50% do valor de escritura pelo terreno, para evitar-mos ir para tribunal, ora se ele tem a certeza que tem o direito de preferência só tem que me dar o valor pelo qual o terreno foi escriturado (que coincide com o que paguei na realidade ao vendedor) e as despesas do notário nada mais (creio eu), o porquê dele me estar a oferecer um valor superior ???

    O que é facto, é que até a data não fui notificado pelo Tribunal, mas dado o valor que paguei pelo terreno, não creio que ele vá perder esta oportunidade de "tentar" exercer o seu direito.

    É um facto que eu beneficiei de um bom valor no terreno, visto ter pago a mais no valor da casa...

    Será que devo aceitar a oferta dele e evitar os custos do Tribunal visto isto ser uma causa perdida, ou devo esperar e ver no que vai dar...

  2.  # 2

    e como você vai rentabilizar um terreno rústico com 3.000m?

    eu aceitava a oferta e não olhava para trás, mas isso sou eu que não tenho tempo para a agricultura.

  3.  # 3

    Colocado por: Miguel Mota Ferreira
    Será que devo aceitar a oferta dele e evitar os custos do Tribunal visto isto ser uma causa perdida, ou devo esperar e ver no que vai dar...

    E se recorresse a um advogado, especializado em direito de preferência, com a ressalva de que não quer criar falsas expectativas? Isto é: que lhe demonstre que tem razão para não abdicar do terreno, ou que tem a obrigação de prescindir deste!
    Concordam com este comentário: Miguel Mota Ferreira
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Miguel Mota Ferreira

  4.  # 4

    Colocado por: maria rodrigues
    E se recorresse a um advogado, especializado em direito de preferência, com a ressalva de que não quer criar falsas expectativas? Isto é: que lhe demonstre que tem razão para não abdicar do terreno, ou que tem a obrigação de prescindir deste!
    Concordam com este comentário:Miguel Mota Ferreira


    Tem razão Maria, isso seria a opção mais correcta...

  5.  # 5

    Mas penso que este assunto já está encerrado, pois hoje pela manhã, recebi um telefonema de um advogado amigo que está ao corrente da situação, a relatar-me que se cruzou com o advogado do senhor que tem o terreno confinante com o meu e perguntou-lhe se ele tinha avançado com a acção, ao que ele respondeu que não visto o terreno não estar em nome do seu cliente mas sim em nome do pai, e esse infelizmente faleceu esta semana...

    Ora posto isto, já passaram 11 meses da data da escritura e 10 meses da data em que eu, pessoalmente, lhe dei conhecimento de que tinha adquirido o prédio rústico...

    Dado este espacio temporal, penso que já nada pode fazer.

    Mas ainda não consegui perceber bem, qual o prazo correto para exercerem o direito de preferência e como fazer prova de que o confrontante tomou conhecimento da alienação...
    •  
      GMCQ
    • 21 maio 2016

     # 6

    Eu postei neste topico!! onde foi parar o meu post? Parece que houve uma separação de topicos!!
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  7.  # 7

    Colocado por: Miguel Mota Ferreira
    (...) Mas ainda não consegui perceber bem, qual o prazo correto para exercerem o direito de preferência e como fazer prova de que o confrontante tomou conhecimento da alienação...

    Se não houve alteração à lei, e se eu não estiver enganada, o prazo são seis meses após o confrontante interessado tomar conhecimento da transacção. O difícil é provar quando é que este soube - oficialmente - do negócio.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Miguel Mota Ferreira

  8.  # 8

    Colocado por: GMCQEu postei neste topico!! onde foi parar o meu post? Parece que houve uma separação de topicos!!


    Sim caro GMCQ, há dois tópicos...

    Peço desculpas

  9.  # 9

    Colocado por: maria rodrigues
    Se não houve alteração à lei, e se eu não estiver enganada, o prazo são seis meses após o confrontante interessado tomar conhecimento da transacção. O difícil é provar quando é que este soube - oficialmente - do negócio.


    Pois, como produzir prova ???

    Enviando~lhe carta registada ???

    Se não, enquanto ele for vivo, pode sempre dizer que tomou conhecimento ontem e amanhã vai intentar acção !!!!

    Não acredito que a lei tenha uma lacuna destas...

  10.  # 10

    Colocado por: Miguel Mota Ferreira (...) Não acredito que a lei tenha uma lacuna destas...

    Tem, tem! Então como seria possível que alguém emigrado, ausente durante muito tempo, pudesse exercer o tal direito de preferência?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Miguel Mota Ferreira

  11.  # 11

    Pois, não sei...

    Dura lex sed lex , temos é que saber contorna-la, aí é que esta o segredo.

    Tem que haver uma solução!

    Creio que vou ter que consultar um advogado especialista na matéria, por que isto das suposições não me leva a uma

    conclusão..
    Concordam com este comentário: maria rodrigues
    •  
      king25
    • 21 maio 2016 editado

     # 12

    O oficio que advogado do vizinho lhe enviou faz prova de conhecimento.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Miguel Mota Ferreira

  13.  # 13

    Colocado por: king25O oficio que advogado do vizinho lhe enviou faz prova de conhecimento.

    Estou na dúvida, mas parece que o advogado não enviou ofício. Terá, apenas, telefonado.

    Colocado por: Miguel Mota Ferreiraaté que a 22 de Dezembro de 2015, recebo um telefonema do advogado dele a perguntar se eu pretendia vender o terreno ao seu cliente, caso contrário que iria tomar as medidas adequadas ao caso.

    Se li com atenção há, somente, um telefonema.
    Concordam com este comentário: Miguel Mota Ferreira
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  14.  # 14

    Colocado por: maria rodrigues
    Estou na dúvida, mas parece que o advogado não enviou ofício. Terá, apenas, telefonado.


    Se li com atenção há, somente, um telefonema.
    Concordam com este comentário:Miguel Mota Ferreira
    Agradeceram este comentário:Miguel Mota Ferreira


    Sim , apenas ouve contacto telefónico, primeiro contacto eu não atendi e ele deixou uma mensagem de voz a identificar-se e a dizer qual o assunto em questão, menciona expressamente a quem comprei, o valor da compra e quem é o seu cliente, ainda tenho essa mensagem de voz no meu telefone...



    Será possível produzir prova com esta mensagem de voz ????

    Quero ainda acrescentar que o número de telefone do escritório desse advogado está identificado na mensagem, ou seja a proveniência do telefonema está identificada (número de telefone fixo).

    Estive agora a ver, este telefonema foi feito a 30/12/2015 quase 5 meses.

  15.  # 15

    Colocado por: maria rodrigues
    Estou na dúvida, mas parece que o advogado não enviou ofício. Terá, apenas, telefonado.

    Correcção, foi a 30 de Dezembro o telefonema...
    Se li com atenção há, somente, um telefonema.
    Concordam com este comentário:Miguel Mota Ferreira
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