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1. • joaopais
   • 26 maio 2016 ^editado

    # 1

   Boa tarde,
   
   Gostaria de saber como é que se calcula (por comparação com outros apartamentos semelhantes) de uma forma simples o valor de um determinado apartamento.
   
   Imaginemos que temos uma rua com prédios todos iguais e com várias habitações à venda:
   
   Se os apartamentos T1 com 40m2 dessa rua forem todos vendidos por um valor médio de 100 mil euros, pois é esse o valor que o mercado está disposto a pagar por eles, então qual é o valor dos apartamentos T1 e T2 de 60m2 que estão à venda nessa mesma rua?
   
   Devemos fazer uma proporcionalidade directa do género:
   
   Se T1 com 40m2 = 100 mil euros, então
   
   T1 com 60m2 = 100.000 x 60/40 = 150 mil euros
   
   T2 com 60m2 = 100.000 x 60/40 + 10 mil euros (por ter mais 1 assoalhada) = 160 mil euros
   
   
   Este modo de cálculo por proporcionalidade directa da área do apartamento faz sentido?
   Devemos valorizar o facto do apartamento ter mais divisões ou apenas a área é que interessa?
2. • ANdiesel
   • 26 maio 2016

    # 2

   Se forem apartamentos da mesma construção (iguais), poderá fazer sentido essa comparação.
   Se a construção for diferente já não faz sentido, pois pode valer mais um T1 que certos T3 (não é só a área que conta).
3. • costa3333
   • 26 maio 2016

    # 3

   Não pode fazer esses cálculos porque a relação não é linear....
   
   O ideal é ter T2 para comparar ... à falta deles na avaliação imobiliária temos de usar outros métodos, como a HOMOGENEIZAÇÃO.
   
   A conta que fez não pode ser efectuada pois não é só o factor área que influencia o valor...
   
   Um T1 típico tem uma cozinha, uma sala, um quarto e um WC ...
   
   Um T2 típico tem uma cozinha, uma sala, dois quarto e um WC ...
   
   Na construção não é os quartos que acresce mais valor, mas sim o WC e a Cozinha.... e neste caso iam ser iguais o seu custo , seja o T1 ou T2... logo a relação nunca vai ser directa pela área.
   
   e se fosse uma apartamento com 400 m2 ???? pela sua formula seria 1.000.000 €????
   
   aí dou sempre o exemplo das garrafas de água... 1,5 L de agua no supermercado custa 1 €. Uma garrafa de 0.25L custa 0.30 €..... o valor por litro tende a diminuir com a quantidade.
   
   Ou seja o valor por metro quadrado tende a diminuir com o aumento da área......
   
   Por isso a avaliação não é uma ciência exacta... e se deve consultar profissionais com muita experiência na área....

   Concordam com este comentário: mhpinto
4. • Flica
   • 26 maio 2016

    # 4

   João Pais, também eu ando a tentar saber o valor de uns apartamentos. Já pedi a imobiliárias. E constatei o seguinte: Avaliaram por 170 k mas os poucos compradores que apareceram (cerca de 3 em 2 anos) não oferecem mais de 120k. (num dos aparts, porque o outro nunca teve sequer interessados). Então quem faz o preço afinal, a imobiliária ou o mercado? O que pretendem as imobiliárias avaliando assim tão alto? É uma estratégia para descerem o preço? É para "caçarem " o cliente? Como não esclarecem que o valor não é esse mas antes um estratagema, nós não avançamos, principalmente o outro herdeiro quer mesmo convencer-se que o valor correcto é o da imobiliária e não o do mercado, certo é que os compradores têm desistido. Esta fase está muito indefinida, está ou não está a subir? ... Pode estar um pouco mas os proprietários não podem querer voltar aos anos da "bolha"... Isso acabou. Se eu soubesse o valor justo ficava com um destes aparts para mim. Porém, em quem confiar, nos "experts" ou no mercado? Acho com toda a certeza que o mercado é que faz o preço mas quantos anos vamos aqui andar para certificar o valor?
5. •  
     Picareta
   • 26 maio 2016

    # 5

   Colocado por: FlicaO que pretendem as imobiliárias avaliando assim tão alto?

   
   Regra geral, as imobiliárias avaliam sempre por baixo, para poderem vender mais depressa.
6. • costa3333
   • 26 maio 2016

    # 6

   Colocado por: FlicaPorém, em quem confiar, nos "experts" ou no mercado?

   
   
   Lamento mas as imobiliárias não são os Experts nem de perto.... na maioria comerciais sem nenhuma formação na área que ao fim de 3 meses se se acham conhecedores e avaliadores profissionais....
   
   Confie em profissionais da Avaliação Imobiliária... ( preferencialmente inscritos na CMVM) , pois esse para fazerem um bom trabalho vão buscar os dados ao Mercado.
   
   

   Colocado por: PicaretaRegra geral, as imobiliárias avaliam sempre por baixo, para poderem vender mais depressa.

   
   
   Isso era antigamente... agora nas imobiliárias que trabalham em exclusivo... os comerciais ganham pela angariação em exclusivo , cerca de 50€... e o cliente quer é ouvir que a casa vale muito, por isso eles usam essa estratégia para angariar e depois com o tempo vão baixando o preço... como a maioria dos comercias não se aguenta muito nestas agências, pelo menos vão ganhando algum....

   Estas pessoas agradeceram este comentário: Flica
7. •  
     Picareta
   • 26 maio 2016

    # 7

   Colocado por: costa3333agora nas imobiliárias que trabalham em exclusivo...

   
   Pois, isso assim já é outra história.
8. • Flica
   • 26 maio 2016

    # 8

   Colocado por: costa3333
   
   Lamento mas as imobiliárias não são os Experts nem de perto.... na maioria comerciais sem nenhuma formação na área que ao fim de 3 meses se se acham conhecedores e avaliadores profissionais....
   
   Confie em profissionais da Avaliação Imobiliária... ( preferencialmente inscritos na CMVM) , pois esse para fazerem um bom trabalho vão buscar os dados ao Mercado.
   
   
   
   Isso era antigamente... agora nas imobiliárias que trabalham em exclusivo... os comerciais ganham pela angariação em exclusivo , cerca de 50€... e o cliente quer é ouvir que a casa vale muito, por isso eles usam essa estratégia para angariar e depois com o tempo vão baixando o preço... como a maioria dos comercias não se aguenta muito nestas agências, pelo menos vão ganhando algum....

   
   Sim, fiquei com a ideia que a senhora da imobiliaria avaliou por cima para nós ficarmos entusiasmados. Mas na altura nao disse nada. Levou cadernetas prediais para fazer um estudo detalhado e em cerca de 15 dias deu-nos aquele valor que seria bom se houvesse mercado para esses valores. Num apartamento que esta agencia tem a venda por 225 k disse logo que os proprietarios baixariam ate 180k. Entao para que empolar?
   (Desculpem que agora nao estou a conseguir colocar acentos, tem de usar a imaginacao).
   Mas diga-me, a CMVM nao avalia so para os bancos?
   Contactamos a sede da CMVM em Lisboa e eles deslocam-se a qlq parte do pais?
   Destesto ver as palavras sem os acentos... que macada! E cedilhas... !
9. •  
     Picareta
   • 26 maio 2016

    # 9

   Colocado por: FlicaSim, fiquei com a ideia que a senhora da imobiliaria avaliou por cima para nós ficarmos entusiasmados.

   
   O contrato foi com exclusividade?
10. • Flica
    • 26 maio 2016

     # 10

    Colocado por: Picareta
    O contrato foi com exclusividade?

    
    
    Nos ainda nao decidimos entregar nada, por isso nao chegamos aos detalhes. Os apartamentos estiveram no mercado com outra imobiliaria nos 2 veroes anteriores, com exclusividade pois so aceitava assim. Tirou-se de la contra minha vontade porque eu quero arrumar este assunto quanto antes. Quando ha mais do que 1 proprietario ainda se torna mais dificil saber como proceder.
11. • costa3333
    • 26 maio 2016

     # 11

    A cmvm não avalia imóveis. ... apenas regula.
    
    Quem avalia são peritos ou empresas... sendo que se estiverem inscritos na cmvm à partida garante que está a escolher um profissional que tem formação na área, pois para estar lá é preciso possuir um curso certificado pela própria cmvm , seguro, registo criminal limpo, e mais umas coisinhas....
    
    No site da cmvm tem e a lista dos peritos lá escritos e os contactos. .. Depois contacta quem quiser....
    
    Eu estou lá inscrito ... por isso se avancar com a avaliação e for na zona Norte pode contactar.
    
    Cumps
    
    Nuno Costa

    Estas pessoas agradeceram este comentário: Flica
12. • carlosj39
    • 27 maio 2016

     # 12

    Já agora avaliar um apartamento (para antes de o colocar á venda poder dizer a um interessado que foi avaliado por um avaliador ) neste momento custa em média quanto ( no meu caso é para um apartamento em Lisboa que tenciono colocar á venda a curto prazo) ?
    
    
    

    Colocado por: costa3333A cmvm não avalia imóveis. ... apenas regula.
    
    Quem avalia são peritos ou empresas... sendo que se estiverem inscritos na cmvm à partida garante que está a escolher um profissional que tem formação na área, pois para estar lá é preciso possuir um curso certificado pela própria cmvm , seguro, registo criminal limpo, e mais umas coisinhas....
    
    No site da cmvm tem e a lista dos peritos lá escritos e os contactos. .. Depois contacta quem quiser....
    
    Eu estou lá inscrito ... por isso se avancar com a avaliação e for na zona Norte pode contactar.
    
    Cumps
    
    Nuno Costa

    
    
    

    Colocado por: costa3333A cmvm não avalia imóveis. ... apenas regula.
    
    Quem avalia são peritos ou empresas... sendo que se estiverem inscritos na cmvm à partida garante que está a escolher um profissional que tem formação na área, pois para estar lá é preciso possuir um curso certificado pela própria cmvm , seguro, registo criminal limpo, e mais umas coisinhas....
    
    No site da cmvm tem e a lista dos peritos lá escritos e os contactos. .. Depois contacta quem quiser....
    
    Eu estou lá inscrito ... por isso se avancar com a avaliação e for na zona Norte pode contactar.
    
    Cumps
    
    Nuno Costa
13. • costa3333
    • 27 maio 2016

     # 13

    O valor depende de perito para perito... mas deve rondar os 150.00€....
14. • Supporter
    • 27 maio 2016

     # 14

    As avaliações que tenho visto nas empresas (pavilhões industriais) rondam os 300,00€, portanto uma casa deverá ser bastante inferior.
    
    O valor cobrado pela banca ronda os 200€, acredito que ainda tenham margem mas, os peritos não são reconhecidos pela CMVM (acho eu...).
15. • Flica
    • 27 maio 2016

     # 15

    É no Algarve.(150€ não paga a viagem) Só estarei lá no Verão e tb teria de contactar o outro herdeiro que também só estará no Verão, frequentemente em alturas diferentes das minhas. Por isso teria de ser combinado e seria uma possibilidade caso se desloque... Eu vi a lista dos peritos da CMVM mas só com os nomes, não vi a região . Terei de observar melhor. Muito obrigada
16. • costa3333
    • 27 maio 2016 ^editado

     # 16

    Colocado por: SupporterO valor cobrado pela banca ronda os 200€, acredito que ainda tenham margem mas, os peritos não são reconhecidos pela CMVM (acho eu...).

    
    
    As avaliações para o banco tem de ser por peritos da CMVM ... agora as vezes quem vai ao local não e o perito... ou não era,... porque com a nova lei já tem de ir...
    
    

    Colocado por: FlicaÉ no Algarve.(150€ não paga a viagem) Só estarei lá no Verão e tb teria de contactar o outro herdeiro que também só estará no Verão, frequentemente em alturas diferentes das minhas. Por isso teria de ser combinado e seria uma possibilidade caso se desloque... Eu vi a lista dos peritos da CMVM mas só com os nomes, não vi a região . Terei de observar melhor. Muito obrigada

    
    
    Há peritos em todas as regiões.... é uma questão de procurar.... e claro que se levar um perito de lisboa fica muito caro... tente arranjar algum lá de perto... pesquise na lista.... só em faro tem mais de 10....

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17. •  
      Pedro Barradas
    • 27 maio 2016

     # 17

    Se entender, eu arranjo-lhe um contacto de um perito avaliador para o Algarve. Este também lhe executa o Certificado Energético, para a venda do imóvel.
    Se tiver interesse, contacte-me por MP.

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18. • medicineeng
    • 27 maio 2016

     # 18

    Outra estratégia que as imobiliárias (e não só usam) é ter uns quantos apartamentos com valores ridiculamente altos, não para os venderem, mas para venderem os outros que comparativamente parecem estar baratos.
    É como os restaurantes finos: têm sempre um vinho estupidamente caro que tipicamente não vendem, mas depois os meio da tabela parecem comparativamente mais baratos mas na realidade, se não tiverem aquela baliza psicológica o cliente percebe que estão com um valor inflacionado.

    Concordam com este comentário: Flica
19. • Eugenia Matos
    • 28 maio 2016

     # 19

    Colocado por: carlosj39Já agora avaliar um apartamento (para antes de o colocar á venda poder dizer a um interessado que foi avaliado por um avaliador ) neste momento custa em média quanto ( no meu caso é para um apartamento em Lisboa que tenciono colocar á venda a curto prazo) ?
    
    
    
    
    

    
    
    EU PROCURO apartamento em Lisboa para comprar...onde fica o seu?
20. • carlosj39
    • 28 maio 2016

     # 20

    Que tipologia procura (t1, t2...) ?
    
    

    Colocado por: Eugenia Matos
    
    EU PROCURO apartamento em Lisboa para comprar...onde fica o seu?