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Amortização empréstimo habitação - dúvidas

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  1.  # 1

    Colocado por: nmex
    dois ou três anos, não tem grande significado, mas quando se começa a colocar 10/15 anos, incrementos de 1% ao ano no valor fixo estabelecido (300€ , ano seguir 330€, etc... ) facilmente se reduz alguns anos aos empréstimos


    OK, percebi. É apenas necessário um pouco de disciplina.
    Pelo que tenho andado a analisar a poupança maior se se conseguir pagar o crédito dois ou três anos mais cedo nem será nos juros, mas sim no valor dos seguros que a partir de certa altura são mais caros que a prestação...
    Concordam com este comentário: eu

  2.  # 2

    Colocado por: Smaug

    OK, percebi. É apenas necessário um pouco de disciplina.
    Pelo que tenho andado a analisar a poupança maior se se conseguir pagar o crédito dois ou três anos mais cedo nem será nos juros, mas sim no valor dos seguros que a partir de certa altura são mais caros que a prestação...


    Defendi esta estratégia explicada pelo nmeg à uns tempos neste forum, é verdade que exige alguma disciplina e manter sempre bem presente as prioridades, além disso convém ter um valor mínimo de reserva para qualquer eventualidade.
    Seguindo esta estratégia, o meu primeiro empréstimo feito no ano 2000 com prazo a 25 anos, ficou pago em 2011, ie em cerca de.metade do tempo com muita poupança devido a essa disciplina e aos milhares de euros poupados em juros e seguro de vida.
    Em 2012 construí uma nova casa, realizando novo empréstimo com prazo a 25 anos e uma vez mais estou a seguir essa estratégia, de acordo com o planeamento que fiz, conto pagar este empréstimo em 2022.
    Os Bancos tentam sempre convencer o cliente a fazer o lhes mais interessa, normalmente usam a comparação directa de taxas de juro (sem especificar qual delas) ou de spread, sendo a conclusão sempre a mesma que é manter empréstimos e ter poupanças aplicadas, não fazendo amortizações, assim os Bancos recebem os juros do empréstimo e os rendimentos das aplicações que lá temos, o melhor para eles.
    Concordam com este comentário: nmex
    • nmex
    • 17 junho 2016

     # 3

    Smaug

    sim, na prática (e como noutras coisas na vida) é uma questão de disciplina - com algum conhecimento financeiro que normalmente o cliente bancário não está disperto.

    posso ajudar depois com um calculo mais real, mas título de exemplo:

    empréstimo 100.000€ a 35 anos /spread 2% / seguro dois titulares ITP / assumindo um crescimento da Euribor a 12 meses de 0,1% ao ano (2052 3,5%)
    (valores aproximados)

    prestação 1: 350€
    total de juros pagos nos 35 anos : 55.000€

    fixar "renda mensal" em 400€ e com 1% de incremento anual (com planos de inflacao de 2% na Europa! mas ainda estamos longe)
    e o que sobrar, deixar acumular até :

    - obter um valor para pagar o capital total em divida
    reduz 29 meses o empréstimo e total pago de juros 54.000€ (mais o que se poupa no seguro)

    - fazer amortização sempre que acumule 5000€
    reduz 37 meses e total pago de 52.000€ em juros

    - amortização cada 2000€
    reduz 50 meses e total jurps pagos 48.000€

    se fixar 500€ mais 1% de incremento ao ano e amorticacaoes a cada 2000€ que acumula, já reduz em 167 meses (14 anos) e paga 30.000 de juros.

    claro que cada caso é um caso, mas a disciplina como referiu, e um bom "mapeamento" do credito ao longo do tempo, só trará benefícios

    nao esquecer também, sempre que possível renegociar o spread, já que ele funciona como as marcas das águas nas cheias... mas ao contrário... se negociar agora para baixar, e cumprir todos os requisitos, ele mantém-se baixo, mesmo que os indexantes subam

    exemplo:
    quem tem créditos com 10 anos, contratou spreads de 0,5% ou até mesmo abaixo.... quem o fez a 4 anos atrás, poderá ter 2%, e quem negocie hoje ja pode vir aos 1.5 ou até mesmo 1.15 (casos muito específicos..) por isso negociar o spread para descer, é mais um ponto importante em todo o processo.
    Concordam com este comentário: miguelg, mfigu
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Smaug

  4.  # 4

    Colocado por: nmexse fixar 500€ mais 1% de incremento ao ano e amortizações a cada 2000€ que acumula, já reduz em 167 meses (14 anos) e paga 30.000 de juros.

    claro que cada caso é um caso, mas a disciplina como referiu, e um bom "mapeamento" do credito ao longo do tempo, só trará benefícios

    Pelo que percebo, quanto mais frequentes forem as amortizações maior é a poupança, ou seja, em vez de esperar que tenha 5000 euros para amortizar se o fizer cada vez que tenha 1000 euros disponíveis o valor poupado não será o o mesmo, certo?
    Ainda que sem a consciência exacta dos valores que estava a poupar tenho feito mais ou menos isso. Comecei com um spread de 3.25 e neste momento está em 2.25. No entanto já tenho em mãos uma proposta com um spread de 1.6. Agora só me falta começar a poupar a diferença entre o que comecei a pagar e o que eventualmente irei pagar com este novo spread.

    Como calcula a redução dos meses? Fiz uma folha de excel em que consigo saber exactamente qual o valor que fico a pagar para um determinado valor em dívida, mas não sei como fazer essa "contabilidade" dos meses...
    • nmex
    • 17 junho 2016

     # 5

    Sim, no limite, se amortizasse todos os meses (mesmo que valores irrisórios) estaria a poupar o máximo teórico, porque todos os meses baixaria o valor em divida mais um pouco, e assim o seguro e juros, e ganhava mais um pouco no diferencial de poupança (difenca entre o fixo que defeniu e o que o banco lhe cobra) e no mes seguinte já teria um pouco mais para amortizar.... graficamente isto data uma "curva" quase redonda, enquanto se for amortizando valores superiores, iram aparecer degraus, cada vez maiores...claro que existe um mínimo que faz sentido amortizar de cada vez, até pela burocracia envolvida....mas dependendo dos valores em causa, uma por ano, ou ano sim ano não até pode ser um objectivo interessante.

    claro que com as actuais taxas dos indexantes e para spreads baixos (< que os depósitos a prazo de curto prazo que se consiga obter) poderá fazer sentido não amortizar, colocar num desses depósitos e depois "estudar" qual o momento ideal para amortizar .

    faça isso, veja qual o valor que confortavelmente no seu orçamento consegue definir como valor fixo para a renda, e acumule todos os mexes a difenca entre esse valor e o que realmente paga... depois estude o ponto óptimo para amortizar (que leva ao ponto seguinte).

    não sei como tem os cálculos feitos... mas se já tem uma folha, é bom sinal :)

    experimente assim:

    numa coluna coloca todas datas (todos os meses do empréstimo) noutra o número da prestação respectiva, nas restantes e para cada linha (mês/número de prestação) calcula:

    (a) os juros a pagar, capital a amortizar, o seguro (aqui é a parte difícil, explico mais abaixo) e tola dessa mensalidade, e noutra ainda capital em divida - nao esquecer que o spread/indexante pode ir variando ao longo do tempo, e assim pode deixar também uma coluna para esses factores para depois variar/simular mais tarde - se tiver as contas certas vai ver que a coluna do capital em divida chega a zero já data da ultima prestação.

    pode criar também uma coluna dos pagamentos acumulados, para assim ver quanto paga no total em jurosdeses seguro etc...

    (B) depois ao lado, repete todas estas colunas (definidas em (a)), utilizando os mesmos spread/indexante para ser comparável, mas onde inclui mais algumas colunas e alguma matemática tal como:

    coluna onde faz a diferença entre o valor fixo que defeniu e o que realmente pagou, e outra com este acumulado (acumulando poupança amortizar: APA) vai lhe permitir ver quanto vai acumulando para amortizar

    depois criar fórmulas ou rotina mental (usar cores quando altera dados/fórmulas) para que quando o valor do acumulando (APA) chegar ao valor que lhe interessapRa amortizar (e pode simular com os valores que lhe interessar), corrige o valor do capital em divida reduzido do valor que amortizou (nao esquecer reduzir comissão) e reduz também na coluna do acumulado APA (porque na prática usou essa poupança e ela reduziu/veio a zero)...

    variando esses valores, vai ver que o capital em divida neste segundo conjunto de colunas (B) chega a zero, meses antes do cenário das colunas (a)

    trasnformando isso tem alguns gráficos, vai visualizar isto ainda melhor.

    Seguros: a dificuldade destes cálculos, para acertar ao cêntimo (que é possível ;)) é saber os coeficientes dos seguros (em função do tipo de seguro, do capital em divida e da idade dos clientes) para calculo do valor mensal - já que vai amortizando, o capital em divida reduz, consequentemente o valor do seguro, e maior a poupança mensal, que permite um maior acumular e conseque amortização e repetidamente (tipo "bola de neve")

    as FIN das simulações/contratos dão alguma informação sobre os valores a pagar, mas não são suficientemente precisaos para este tipo de cálculos... os valores dos coeficientes (sejam fórmulas ou normalmente tabelas) não são normalmente (desconheço a lei neste assunto) divulgados aos clientes, o que faz que dificilmente se possa ter este (que é defendido aqui) conhecimento total (ao cêntimo) do valor a pagar em cada prestação (após conhecimento do indexante para o período) - o cliente normalmente não está disperto para este tipo de informação e os bancos/seguradoras normalmente também não o estão (já o pedi em algumas instituições, e a reposta era que não sabia do que falava, e o que valores saem do simulador.... tal como o leite sai do pacote, e não da vaca...)

    nota final, aconselho qualquer um que pretenda seguir (e espero) melhorar o que descrevi acima, que desenvolva os seus próprios cálculos (faça a sua folha) porque além de compreender os pressupostos que está a considerar ganha ainda uma maior sensibilidade ao seu empréstimo.

    o exemplo do miguelg, além de inspirador merece a minha admiração - acredito que ele não seja o típico cliente bancário que os bancos gostam ;) ou melhor, só gostam porque é "repetente" ;) parabéns!
    Concordam com este comentário: Smaug, Supporter
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Smaug

  6.  # 6

    Espetacular. Obrigado pelo trabalho a que se deu em explicar as coisas tão claramente. Só não sei se conseguirei criar as folhas com esse detalhe, mas interessa-me muito este tema. Até porque às vezes poupamos na farinha e andamos a gastar no farelo... comparamos a diferença de cêntimos num pacote de leite e temos preguiça de renegociar um spread ou falta-nos a disciplina para por de lado 20 ou 30 euros todos os meses, com o impacto que isso terá na redução de custos associados aos empréstimos habitação.

  7.  # 7

    Bom dia

    Então pelo que li é preferivel fazer o emprestimo sempre ao maximo de anos possivel e amortizar o máximo de vezes possivel, correcto?
    Concordam com este comentário: Supporter

  8.  # 8

    Colocado por: BMSilvaEntão pelo que li é preferivel fazer o emprestimo sempre ao maximo de anos possivel e amortizar o máximo de vezes possivel, correcto?


    Acho que isso depende da situação financeira de cada um. Um prazo mais longo dá uma prestação mais baixa (logo terá mais folga mensalmente ou no caso de a euribor subir)mas pagará mais pelo empréstimo.
    Quanto mais curto for o prazo, mais barato sairá o total do empréstimo mas poderá ser mais dificil aguentar a prestação mensalmente no caso de desemprego ou de subida da euribor...
    Concordam com este comentário: vmontalvao
    Estas pessoas agradeceram este comentário: BMSilva

  9.  # 9

    Colocado por: Smaug

    Acho que isso depende da situação financeira de cada um. Um prazo mais longo dá uma prestação mais baixa (logo terá mais folga mensalmente ou no caso de a euribor subir)mas pagará mais pelo empréstimo.
    Quanto mais curto for o prazo, mais barato sairá o total do empréstimo mas poderá ser mais dificil aguentar a prestação mensalmente no caso de desemprego ou de subida da euribor...
    Concordam com este comentário:vmontalvao


    Pelas nossas contas estamos a ponderar um emprestimo de 100.000€. Nos simuladores a prestação ronda os 350€ a 38 anos. Nós podemos sem grande dificuldade por mês pôr de parte três vezes esse valor, ficando 350€ para renda + 700€ de acumulado de parte. Podemos ter uma prestação mais alta e a menos anos, mas ao juntar o "extra renda" e indo amortizando tipo de 3k em 3k, significa que por qualquer azar, seja aumento dos juros, seja uma necessidade financeira inadiavel, temos sempre uma "almofada" no esforço que fazemos.

    Isto faz sentido na minha cabeça, não sei se estou a pensar bem ou não...
    Concordam com este comentário: shlak, Supporter

  10.  # 10

    BMSilva, correto! O melhor é fazer um CH com o máximo de prazo possível uma vez que assim a sua taxa de esforço será menor e, em alguns casos, poderá influenciar o spread. No entanto, o que disse também é correto, convem amortizar extraordinariamente o máximo que puder. Assim, se por um lado deixa flexibilidade para pagar num período superior, por outro lado amortiza o máximo possível (se tiver mais possibilidades) para não pagar juros de valores que não necessita.

    Atenção ainda às rentabilidades que poderá ter noutras aplicações financeiras sem risco que, poderão ser superiores ao custo do empréstimo, infelizmente nos tempos que correm essa rentabilidade será inferior ao custo do CH.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: BMSilva
    • nmex
    • 11 julho 2016

     # 11

    Colocado por: BMSilvaPelas nossas contas estamos a ponderar um emprestimo de 100.000€. Nos simuladores a prestação ronda os 350€ a 38 anos. Nós podemos sem grande dificuldade por mês pôr de parte três vezes esse valor, ficando 350€ para renda + 700€ de acumulado de parte. Podemos ter uma prestação mais alta e a menos anos, mas ao juntar o "extra renda" e indo amortizando tipo de 3k em 3k, significa que por qualquer azar, seja aumento dos juros, seja uma necessidade financeira inadiavel, temos sempre uma "almofada" no esforço que fazemos.

    Isto faz sentido na minha cabeça, não sei se estou a pensar bem ou não...
    Concordam com este comentário:Supporter


    Faça a sua própria folha mensal de pagamentos (mapa de pagamentos) - existem varias na net, tire ideias, mas faça a sua - onde poderá simular o comportamento do capital em divida e os anos para o termino do empréstimo em função do número de amortizações e respectivos valores.

    como já foi digo mais atrás neste tópico (e que certamente já leu) faça as SUAS contas (pode usar as FIN dos bancos para validar as contas/fórmulas) e vai ver que não vai ser tempo perdido....

  12.  # 12

    A casa é do banco até ser liquidada a dívida do empréstimo?
    • Nelhas
    • 18 junho 2019 editado

     # 13

    Tema tão debatido por aqui.
    Deixo a minha singela e modesta opinião.
    A casa não é do Banco.
    O Banco têm uma hipoteca sobre ela. São coisas diferentes.
    Por isso é que se vender por 200 000 e dever 70 000 , paga o que deve e mete o resto ao bolso.
    O Banco hipoteca a casa como colateral para o dinheiro que lhe deu. Você se tiver um terreno no Algarve que valha 300 000 para o Banco, pode usa-lo para pedir dinheiro para uma casa no Porto que valha 100 000. O Banco não fica dono do terreno. Fica com ele como garantia da divida na parte de 100 000 mais os custos associados.
    Amortizar em operações de crédito a longo prazo não sentido nenhum, muito menos nos valores que fala.
    Despejar o vulgo dinheiro de caixa, ou poupanças ou tesouraria em créditos de longo prazo é meio caminho para não ter dinheiro.
    Poupa 15, 20 , 50 euros por mês e amortiza 3000 ou 4000 ou 5000 num empréstimo de longo prazo.
    Têm uma situação grave de saúde, um familiar, a universidade dos putos, obras de urgência, etc e faz o que?
    Recorre ao 50 por mês que têm agora a mais?
    A menos que o comum dos mortais tenha acesso por herança, prémio ou afins, uma quantidade de dinheiro considerável para amortizar, de forma inesperada, tirar dinheiro de tesouraria corrente para amortizar créditos de LONGO PRAZO não faz sentido algum.
    Não existe uma empresa que faça isso.
    Por isso vê empresas com lucros de 300 milhões anuais e possuem na mesma passivos de 500 ou 600.
    OS passivos muitas vezes advém de operações financeiras de longo curso para um qualquer fim, de forma a não tirar o dinheiro corrente necessário para o dia-a-dia.
    Mesmo tendo muito dinheiro , até os mais ricos usam o crédito disponível e não o seu dinheiro próprio para operações financeiramente consideráveis.

  14.  # 14

    Pá de Ouro ao Palhava xD
    Concordam com este comentário: Palhava
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Palhava

  15.  # 15

    Colocado por: desofiapedroPá de Ouro ao Palhava xD

    Eh pá!...
    Se calhar devia era ter aberto uma nova discussão...
    Thanks!!!

  16.  # 16

    Colocado por: Nelhas
    Têm uma situação grave de saúde, um familiar, a universidade dos putos, obras de urgência, etc e faz o que?
    Recorre ao 50 por mês que têm agora a mais?


    Não concordo com este raciocínio, se não existirem formas de rentabilizar o dinheiro de uma forma melhor, o ideal será sempre abater nos créditos, tal como o fazem as empresas ou "os mais ricos", não ficam com o dinheiro sentado.
    Concordaria como os exemplos falados se estivéssemos nos estados unidos, mas nós temos um serviço nacional de saúde, temos universidades públicas, mesmo que sejam privadas não as terá de pagar à cabeça, e obras de urgência têm uma previsibilidade. Existem poucas coisas que nos fazem gastar tanto dinheiro como a famosa frase "só para o caso de...".

    O exemplo das empresas é muito bom, tal como elas o fazem também se deve aprovisionar valores para eventualidades.

  17.  # 17

    Colocado por: BMSilvaBom dia

    Então pelo que li é preferivel fazer o emprestimo sempre ao maximo de anos possivel e amortizar o máximo de vezes possivel, correcto?
    Concordam com este comentário:Supporter

    Bm,

    Todas as opiniões aqui são válidas e deve seguir o que entende por melhor.
    Na minha opinião, não.
    Deve fazer o máximo tempo possível e não pensar em amortizar o que seja.
    A operação de crédito habitação é uma operação que lhe permite duas coisas.
    Adquirir património para residir e património que irá beneficiar as gerações seguintes.
    Está a financiar o seu aumento de património com um fim de longo curso.
    Senão é esse o propósito, deve então alugar uma casa e não comprar.
    Se não pretende ter filhos ou não pretende um compromisso financeiro de longo prazo, alugue.
    Se têm um projeto de vida estruturado para uma família, filhos , etc, compre.
    O mesmo acontece numa empresa. Tem lucros mensais de 300 k. Mas pretende expandir negócio , aumentar instalações, etc.
    Recorre ao crédito. Planeia uma operação com base numa projeção a longo prazo.
    Se pretende assegurar a estabilidade com medo das prestações, aumentos, etc, então invista o dinheiro para amortizar na valorização do património.
    Dessa forma consegue assegurar que o imóvel vai subindo de valorização e ele próprio garante sempre a hipoteca sobre ele.
    Por isso aconselho sempre as pessoas a comprarem ou remodelarem casas antigas de forma a contraírem hipotecas que não "comam" o valor total do imóvel.
    Dessa forma, o garante é sempre o objeto e não você.
    O importante é cumprir o crédito, e sempre, mas sempre falar com o banco caso ache que não cumprir futuramente.
    Dessa forma , consegue negociar períodos de carência ou vender o imóvel, sem afetar a sua credibilidade junto dos mesmos.
    • Nelhas
    • 18 junho 2019 editado

     # 18

    Colocado por: Rodasr

    Não concordo com este raciocínio, se não existirem formas de rentabilizar o dinheiro de uma forma melhor, o ideal será sempre abater nos créditos, tal como o fazem as empresas ou "os mais ricos", não ficam com o dinheiro sentado.
    Concordaria como os exemplos falados se estivéssemos nos estados unidos, mas nós temos um serviço nacional de saúde, temos universidades públicas, mesmo que sejam privadas não as terá de pagar à cabeça, e obras de urgência têm uma previsibilidade. Existem poucas coisas que nos fazem gastar tanto dinheiro como a famosa frase "só para o caso de...".

    O exemplo das empresas é muito bom, tal como elas o fazem também se deve aprovisionar valores para eventualidades.


    Rodasr,

    Fico feliz por a sua vida não ter imprevistos de impacto financeiro considerável, e não estou a ser irónico.
    O user poupa , poupa , poupa e depois vai amortizando em valores de 3000 ou 4000k.
    Rebenta um cano, médicos, escolas, eletrodomésticos avariados, imprevistos financeiros, carros que avariam a reparações fáceis de 600 ou 700 euros, uns dias de férias em família, etc.
    Qualquer uma destas acontece a seguir a amortização e o user faz o que?
    Vai a Cofidis?
    Mas estamos a falar de uma família portuguesa ou de outra coisa?
    Portanto a típica família de classe média em Portugal consegue poupar para amortizar, poupar para eventualidades e pagar as contas do mês?
    Eu realmente ganho acima da média , mas tenho de ir a procura de outro emprego, porque eu não sei onde vocês arranjam empregos.
    Ou então , chego a conclusão que sou mesmo mau gestor.

  19.  # 19

    Boa tarde,

    Concordo em parte com o que referiram: penso que se tivermos um pé de meia razoável podemos conciliar a parte de amortização com a segurança financeira para eventuais despesas inesperadas.
    Eu inicialmente tb tinha a ideia de amortizar o que conseguisse assim que possível, mas com o avançar dos anos e na situação actual dos valores em causa no CH vou aguardar para ver o que o futuro nos reserva a nível de taxas. Neste momento estou na situação em que facilmente podia tirar 10/20% do meu pé de meia para amortizar o crédito, mas não vejo grandes vantagens sobre esta operação: pago cerca de 0.5% de juros e tenho investimentos a cerca de 0.8% (claro que não estou a contabilizar o valor dos seguros, ect...).

    Se os juros do CH subirem, terei de avaliar mas se os juros dos CH subirem também as taxas q bancos oferecem serão ajustadas. Primeiro que tudo temos que ter a segurança para o dia a dia e viver "confortavelmente" com eventuais surpresas financeiras. A pouco e pouco fui apredendo a lidar com o CH e a pensar que a familia merece umas boas férias e aproveitar enquanto temos vitalidade e saúde para ir conhecendo ao pouco o que o mundo nos proporciona.

    Cada qual faz a sua gestão e temos que ter em conta os rendimentos e as despesas de cada um.
    Concordam com este comentário: Nelhas, ricat

  20.  # 20

    Colocado por: desofiapedroPá de Ouro ao Palhava xD
    Concordam com este comentário:Palhava
    Estas pessoas agradeceram este comentário:Palhava


    praticamente 3 anos desde o último post:

    quem tem um taxa fixa, continua a pagar a cima do “mercado” (variável)

    quem gere as finanças pessoais como uma empresa (e até concordo com muitas das coisas que Nelhas refere) , continua a dever praticamente o mesmo ao banco, e um contrato a perder de vista

    quem foi um pouco mais criativo, e aproveitou a queda das euribores para (que não previa, logo pode ser considerada liquidez não cabimentada) ir amortizando, já terá tirado uns meses ao crédito, e começar a notar a prestação a descer mais um pouco

    todos bem e de saúde é que é preciso :)

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