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Comprar casas e imóveis

Preço por m2: avaliação vs valor de mercado

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  1.  

  1.  # 1

    Quando falamos em preço por m2, qual é o critério para vermos se um determinado apartamento é barato ou caro?

    Imaginemos um determinado bairro com um preço medio de 3000€/m2. Temos um T1 com 50 m2 num prédio com 60 anos à venda por 130.000€ e temos outro T1 com 50m2 num prédio com 20 anos na mesma rua à venda por 170.000€. Qual dos dois apartamentos é a melhor escolha? Ou nenhum deles é uma boa escolha?

    Não consigo interpretar esta coisa do preço por m2. Fui ver alguns apartamentos em que me dizem "o preço que estamos a pedir é muito bom! está abaixo do preço médio nesta zona!". Pois..mas este prédio tem 60 anos e está um pouco degradado. Será que o preço por m2 desta zona foi feito tendo em conta prédios com 20 anos em bom estado ou prédios com 60 anos em mau estado?


    Outra questão:

    Estou interessado em comprar casa numa zona central de Lisboa em que segundo as imobiliárias o preço por m2 ronda os 3500€/m2. Ao ver outros apartamentos semelhantes na zona vejo que os valores que estão a pedir oscilam entre os 3000 e 4000€/m2.

    Como sabemos, os preços das casas estão agora a disparar por causa da vinda de estrangeiros e também por causa do acesso mais fácil ao crédito para os portugueses. No meu caso vou ter de recorrer a financiamento e aqui é que tenho as minhas duvidas...

    Ou seja por exemplo:

    Num determinado bairro os apartamentos T2 com 80m2 vendem-se por 250.000€. Passados uns meses começam a vir franceses e chineses instalarem-se no bairro e comprar casas acima do preço do mercado visto que têm dinheiro para tal. Os mesmos T2 vendem-se agora por 320.000€, não se conseguindo arranjar mais barato.

    Um certo português que não pode pagar a pronto como os franceses e chineses decide fazer um oferta de 320.000 por um T2 desse bairro. O banco manda lá um avaliador que decide avaliar a casa por 250.000€ visto que não encontra nenhuma razão objectiva que justifique que o apartamento possa valer os 320.000€ actuais que o mercado pede (não se construiram escolas nem hospitais na zona, apenas apareceram estrangeiros a rebentar com o mercado). O português fica pendurado e desiste do apartamento.

    Isto pode acontecer, ou o avaliador tem de considerar sempre o preço do mercado?

  2.  # 2

    O preço/valor das coisas, é o preço/valor pago por quem compra, e eles usam esse valor como referência para o m2.

    Exemplo: há uma pessoa que paga 500.000€ por 100m2, e outra que paga 200.000€ 50m2. Logo naquela zona o preço médio por m2 ronda os 4500€. Muitas vezes não se tem em conta a idade do imóvel.

  3.  # 3

    300 000 euros por um T2 ???? Mude-se para outra lado longe de lisboa e por 300.000 compra um terreno faz uma moradia t3 e ainda sobra 50 000 euros
    Concordam com este comentário: mhpinto
    • emad
    • 18 junho 2016

     # 4

    O avaliador nao vai fazer uma avaliação com base na especulação. Isso seria mau para o Banco caso deixasse de pagar o empréstimo e correr o risco do bairro deixar de ter procura e depois valesse metade.
    Tenha muito cuidado a comprar uma coisa que esta demasiado sobreavaliada. Um mau negocio pode comprometer o seu futuro.
    Concordam com este comentário: Eugenia Matos, mhpinto

  5.  # 5

    Colocado por: joaopaisQuando falamos em preço por m2, qual é o critério para vermos se um determinado apartamento é barato ou caro?

    Imaginemos um determinado bairro com um preço medio de 3000€/m2. Temos um T1 com 50 m2 num prédio com 60 anos à venda por 130.000€ e temos outro T1 com 50m2 num prédio com 20 anos na mesma rua à venda por 170.000€. Qual dos dois apartamentos é a melhor escolha? Ou nenhum deles é uma boa escolha?

    Não consigo interpretar esta coisa do preço por m2. Fui ver alguns apartamentos em que me dizem "o preço que estamos a pedir é muito bom! está abaixo do preço médio nesta zona!". Pois..mas este prédio tem 60 anos e está um pouco degradado. Será que o preço por m2 desta zona foi feito tendo em conta prédios com 20 anos em bom estado ou prédios com 60 anos em mau estado?


    Outra questão:

    Estou interessado em comprar casa numa zona central de Lisboa em que segundo as imobiliárias o preço por m2 ronda os 3500€/m2. Ao ver outros apartamentos semelhantes na zona vejo que os valores que estão a pedir oscilam entre os 3000 e 4000€/m2.

    Como sabemos, os preços das casas estão agora a disparar por causa da vinda de estrangeiros e também por causa do acesso mais fácil ao crédito para os portugueses. No meu caso vou ter de recorrer a financiamento e aqui é que tenho as minhas duvidas...

    Ou seja por exemplo:

    Num determinado bairro os apartamentos T2 com 80m2 vendem-se por 250.000€. Passados uns meses começam a vir franceses e chineses instalarem-se no bairro e comprar casas acima do preço do mercado visto que têm dinheiro para tal. Os mesmos T2 vendem-se agora por 320.000€, não se conseguindo arranjar mais barato.

    Um certo português que não pode pagar a pronto como os franceses e chineses decide fazer um oferta de 320.000 por um T2 desse bairro. O banco manda lá um avaliador que decide avaliar a casa por 250.000€ visto que não encontra nenhuma razão objectiva que justifique que o apartamento possa valer os 320.000€ actuais que o mercado pede (não se construiram escolas nem hospitais na zona, apenas apareceram estrangeiros a rebentar com o mercado). O português fica pendurado e desiste do apartamento.

    Isto pode acontecer, ou o avaliador tem de considerar sempre o preço do mercado?


    Joao, estou na mesma situacao...quero comprar mas nao quero pagar o valor das casas vendidas a estrangeiros...
    Porque simplesmente nao valem o que pedem...e isso...e os predios ruins, alguns condominios que nao funcionam...e como disconsiderar tudo isso e pagar o que pedem???? Eu nao pago mas tem muita gente que paga...

  6.  # 6

    Colocado por: emadO avaliador nao vai fazer uma avaliação com base na especulação. Isso seria mau para o Banco caso deixasse de pagar o empréstimo e correr o risco do bairro deixar de ter procura e depois valesse metade.
    Tenha muito cuidado a comprar uma coisa que esta demasiado sobreavaliada. Um mau negocio pode comprometer o seu futuro.
    Concordam com este comentário:Eugenia Matos


    Exatamente. O mercado de Lisboa esta tomado por especuladores - pelos menos alguns bairros, aqueles mais caros... Tenho visto exemplos onde os especuladores estao fazendo um bom dinheiro em muito curto prazo...e se nos cairmos nessa....no futuro e prejuizo...porque um apartamento que estao pedindo 300 mil na verdade vale, as vezes (muitas vezes) 180mil!

    Eu diria, faca como eu...vai fazendo a sua pesquisa...e nao compre. Espere. O mercado vai recuar...
    Concordam com este comentário: mhpinto

  7.  # 7

    Joao, se nao encontrar um imovel com o preco justo nao compre porque sera prejuizo na certa...

    As imobiliarias, os agentes fazem o show, dizem que os precos vao aumentar ainda mais mas a verdade e que a economia nao anda la essas coisas...na europa inteira...e Lisboa e linda, linda, linda mas nao e Paris, nao e Londres...os precos nao podem ser os mesmos...

    Fique esperto...se o banco avalia em 250, 250 e o valor da casa....

    Bom, esta e a minha opiniao. Eu posso estar errada mas prefiro pensar assim a pagar 400 mil por um apartamento que vale 200 e chorar para o resto da vida...
    • mafs
    • 18 setembro 2016

     # 8

    Bom dia

    Penso que contrariamente ao que anunciam as imobiliarias, o preço do m2, nao tem aumentado.
    Tem havido uma maior procura de imoveis, o que não significa que o preço real de venda m2 tenha aumentado.
    Como é possivel uma moradia estar a venda ha mais de 2 anos por 700.000 e agora sobem para 850.000? baseado em que? nao venderam durante dois anos por 700 vao agora vender por 850?

    agradeço comentarios

    Obrigado

  9.  # 9

    Colocado por: mafsComo é possivel uma moradia estar a venda ha mais de 2 anos por 700.000 e agora sobem para 850.000? baseado em que? nao venderam durante dois anos por 700 vao agora vender por 850?


    baseado nos interesses do vendedor.

    o vendedor pede o que quiser pela casa, está no seu direito.

    depois o mercado diz se o preço é justo ou não.

    nesse caso em particular, se a casa não se vendeu por 700.000 durante dois anos, não me parece inteligente aumentar o preço para 850.000, a menos que seja para daqui a uns tempo dizerem que fazem um desconto de 20% e voltam a vender por 700.000. às vezes estes descontos chamam a atenção dos compradores.

  10.  # 10

    Quase um milhão por um t2?

  11.  # 11

    http://www.jornaldenegocios.pt/economia/impostos/detalhe/clima_fiscal_portugues_atrai_reformados_franceses.html

    "A isenção fiscal durante dez anos é um cálculo muito interessante"
    500.000€ por isenção fiscal durante 10 anos para alguns franceses... como diria o outro "peaners"!!!

  12.  # 12

    É preciso entender muito bem o que é uma média. por exemplo, o facto de a esperança de vida em Portugal (que é uma média) ser de mais de 80 anos não invalida que haja quem morra com 1, 2 , 20 , 40 ou 60 anos, nem invalida que haja quem passe dos 100.

    Ou seja, lá por o preço/m2 médio ser de 3000 não quer dizer que não haja apartamentos por 2000 €/m2 ou (muitos) bem acima disso.

    Deve-se olhar para o preço médio meramente como indicativo daquilo que se poderá encontrar na zona e como termo de comparação com outras zonas.

    Obviamente que se for para uma zona de 3000€/m2 à procura de algo muito em condições, todo renovado e "cheio de extras", dificilmente encontrará algo por esse preço, pois sobre esse valor médio estão a pesar os prédios que estão degradados ou mesmo em ruínas.

    Por isso, a menos que se trate de uma zona onde toda a construção é relativamente recente, e isso é escasso em Lisboa, o preço médio será sempre pouco informativo.

    A única forma de perceber se uma casa é barata ou cara é visitar o máximo de casas parecidas, em condições de conservação semelhantes, na mesma zona.

    Quanto à segunda questão: isso é aquilo a que se chama de especulação.
    Só quem tiver andado muito distraído nos últimos anos estranha essa postura dos bancos. Eles estão demasiado escaldados para alinharem nisso.
    Pelo contrário, o mais certo será agora fazerem sempre as avaliações por baixo, para garantir que conseguem reaver o máximo do valor emprestado caso a coisa dê para o torto.

  13.  # 13

    Colocado por: enf.magalhaes300 000 euros por um T2 ???? Mude-se para outra lado longe de lisboa e por 300.000 compra um terreno faz uma moradia t3 e ainda sobra 50 000 euros
    Concordam com este comentário:mhpinto


    Apesar de este ser um post antigo, tenho de o citar.
    Nem toda a gente é obrigada a gostar do mesmo. Há quem viva numa cave de 40 m2 no centro de Lisboa e que não trocava isso por nenhuma moradia de 300 m2 com piscina nos suburbios. Além disso, ninguém tem nada a ver com o dinheiro dos outros. Se alguém quer dar 300 mil euros por um T2, o problema é dele.
    • RCF
    • 19 setembro 2016

     # 14

    Colocado por: marcoaraujo

    Apesar de este ser um post antigo, tenho de o citar.
    Nem toda a gente é obrigada a gostar do mesmo. Há quem viva numa cave de 40 m2 no centro de Lisboa e que não trocava isso por nenhuma moradia de 300 m2 com piscina nos suburbios. Além disso, ninguém tem nada a ver com o dinheiro dos outros. Se alguém quer dar 300 mil euros por um T2, o problema é dele.


    E mais...
    O T2 de €300.000 no centro de Lisboa é colocado hoje para arrendar por €1.200 e amanhã está arrendado ou é colocado hoje para venda e no prazo de um mês está vendido.
    Já a moradia T3, longe de Lisboa, nem por €1.000 a arrenda e se a quiser vender, só com sorte...

  15.  # 15

    Colocado por: RCF

    Já a moradia T3, longe de Lisboa, nem por €1.000 a arrenda e se a quiser vender, só com sorte...


    depende....esta afirmação tambem nao é totalmente verdadeira!
    • RCF
    • 19 setembro 2016

     # 16

    Colocado por: loverscoutdepende....esta afirmação tambem nao é totalmente verdadeira!


    Pois, é isso mesmo - depende...
    Já no caso do T2 no centro de Lisboa, não depende... ou, pelo menos, não depende tanto.
    Já diz o ditado - diz-me o que tens e onde

  17.  # 17

    Março Araújo na minha opinião é um exagero e dei a minha opiniao sobre o que eu faria . Quanto aos outros, até podem dar um milhão por um sapato , a felicidade é de cada um.

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