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Comprar casas e imóveis

Comprar metade indivisa de um imóvel

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  1.  # 21

    Colocado por: MarcoGuerreiroPelos vistos é uma situação complicada ao ponto de ninguém saber destas situações.
    Mas entendo são problemas raros que só talvez um solicitador poderá ajudar.
    Agradeço a ajuda de todos na mesma.


    Acontece que é o primeiro que quer comprar 1/2 do imóvel...

    Mas como anteriormente referi, para salvaguarda de conflitos e situações mais complicadas, o Banco vai fazer oferta pelo valor da dívida, e vai executar os devedores posteriormente.

    Mas, mesmo que compra-se essa metade, depois ia ver o imóvel ser vendido em Praça pública, ficando na lista de credores para ver se o valor chegava para cobrir a dívida ao banco e sobrava para o que lá investiu.
    • RCF
    • 7 julho 2016

     # 22

    1.º Convém que esclareça com quem está a vender se a hipoteca se mantém. Eu creio que não. Se o valor que pagar pela casa (metade da casa) não chegar para pagar a dívida que motivou a sua penhora, o credor (banco) terá de procurar outra forma de cobrar o crédito que tem junto do devedor. E o devedor é o penhorado (ainda dono da casa). No entanto, repito, só quem está a vender a casa pode esclarecer. Aqui, não conhecendo os pormenores, apenas damos opiniões.
    2.º Se comprar apenas metade da casa, não tem o direito de ir para lá viver. Só terá esse direito se o proprietário da outra metade autorizar. Aliás, os seus direitos sobre a casa serão exatamente os mesmos que os do proprietário da outra metade. Ficarão sempre dependentes um do outro. Tanto lhe pode comprar você a metade a ele como o contrário.
    3.º Corre o risco de o proprietário da outra metade, nem lhe querer vender a outra metade (pelo menos por um preço razoável/aceitável), nem o deixar usufruir da casa. Imagine que o proprietário da outra metade lhe diz que as únicas coisas que aceita são: ou lhe vende a metade que tem por 100 mil euros ou lhe compra a sua metade por 10 mil euros. Deixa-o numa posição bem complicada!
    4.º o facto de o valor de licitação ser 21 mil euros, não quer dizer que lho vendam por esse valor.
    5.º vendas de metades apenas servem o proprietário da outra metade ou... outra pessoa em situações muito excecionais que, de momento, não me consigo recordar.

    Boa sorte
    Estas pessoas agradeceram este comentário: MarcoGuerreiro

  3.  # 23

    isso é comprar problemas. há uns tempos também andei atrás de um terreno para construção penhorado, o pior é que esse terreno tinha construção. ou seja, provavelmente eu ficava dono do terreno, e um terceiro dono da construção em cima do meu terreno. é de fugir...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: MarcoGuerreiro

  4.  # 24

    Meu estimado, a situação aqui suscitada tem-se algo inusitada, no entanto, e não obstante se ter por perfeitamente exequível, existem algumas ponderações, também elas de ordem legal que, na falta de mais e pertinentes esclarecimentos, escapam à minha compreensão, para melhor ajuizar todos os condicionalismos intrínsecos ao seu desiderato.

    Pelo que julgo perceber, existe um imóvel adquirido em compropriedade por dois cidadãos estrangeiros, sobre o qual impende um crédito hipotecário pendente na ordem dos 80 000€, tendo-se um dos comproprietários executado pelas finanças, no montante de 21 000€. Acresce desconhecer o paradeiro do outro comproprietário e bem assim, se aquele é pessoa de boas contas.

    Neste concreto, e como salientei supra, por manifesto desconhecimento de todos os inerentes contornos, não me vou debruçar sobre a execução, propriamente dita (e sobre a qual, pode e deve procurar conhecer todas as condicionantes), e, pese embora, perceba nesta acção possíveis cenários, não vou por ora laborar na adivinhação. Por outro lado, a transmissão de dívida só exonera uma das partes quando houver uma declaração expressa da entidade credora nos termos do nº 2 do artº 595º do CCiv.

    No entanto, atente nestes considerandos que vou procurar sintetizar da forma mais simples possível. Se concretizar o negócio, você não está a adquirir a quota disponível de 40 000€, por 21 000€, nem a quota terá aquela primeira avaliação. Isto é, a execução não é sobre o montante em dívida, mas sobre o "quinhão da propriedade já adquirida". Você ao adquirir a quota disponível, torna-se comproprietário de metade do prédio e, teoricamente, da metade do crédito devido.

    Atente que, a dívida pendente será de 80 000€ (dividida em duas quotas, presumindo-se iguais), no entanto, face ao período entretanto já decorrido (leia-se, prestações já satisfeitas), o valor do imóvel será superior, e a esse valor, haverá a somar possíveis valorizações imobiliárias (obras, recheio, mercado), pelo que, ao comprar a quota disponível por 21 000€ estará, em bom rigor, e grosso modo, a assumir o que já foi pago ao banco.

    No mais, adquirida a quota, nada lhe garante que adquirirá a outra por 40 000€, porquanto, primeiro, este é apenas o valor da dívida ao banco e segundo, o outro comproprietário, pode, com toda a legitimidade que lhe será reconhecida, exigir outro valor, face à avaliação do imóvel no seu todo à data da divisão. Ou seja, a dívida total é de 80 000€, mas se o prédio for avaliado em 150 000€, tal significará que a outra parte lhe pedirá metade desse valor (75 000€ e não os 40 000€ devidos ao banco).

    Quanto á posterior divisão, já discorri neste fórum sobre o assunto, veja aqui
    Estas pessoas agradeceram este comentário: MarcoGuerreiro

  5.  # 25

    Obrigado pelos esclarecimentos,no entanto fui a um solicitador que me levou 70 euros para responder as perguntas e devo passa las aqui de forma a poder ajudar outros...
    Passarei daqui a pouco por aqui e explico o que me foi informado.
    Obrigado

  6.  # 26

    Então é assim,o que me foi explicado é que eu comprando metade indivisa não tenho nada a ver com o crédito no banco e o banco não tem nada a ver comigo,de forma alguma fico ligado a esse banco,simplesmente possuo metade de um imóvel que fica pago.
    As finanças sobrepõem qualquer entidade,seja ela bancária ou de outra natureza.Dividas às finanças eles penhoram e vendem o que seja,desde que não seja habitação própria permanente.
    Nesta situação isto não se aplica porque a casa foi comprada em conjunto mas,eram solteiros por isso cada um detinha metade da habitação.
    Eu só comprar essa metade estou a comprar livre de ônus e encargos seja de que natureza for.
    Foi me explicado também que não fazem arrombamentos de metades indivisas,apenas mandam uma carta para a outra metade para entregar uma cópia o que óbviamente será difícil.
    Só não perguntei se era só as finanças que não podem fazer o arrombamento porque podia ser eu com um técnico para abrir portas,já que detinha metade do imóvel.
    Quanto á compra ainda estou meio dividido tal como à habitação em questao🙄

  7.  # 27

    Meu estimado, atente neste cenário ilustrativo: se eu e um amigo comprarmos uma casa por 100 000€, ambos temo-nos comproprietários da mesma, regra geral, em partes iguais (50-50), salvo se outra coisa se tiver acordado. Se entretanto eu decido vender a minha quota disponível a si por 21 000€. Eu estou a alienar apenas a posse, mantendo-me contudo obrigado à responsabilidade creditória, isto porque, não há uma transmissão de dívida, e ainda que a houvesse, a mesma só me exonerava após competente declaração expressa da entidade credora.

    Neste negócio, você torna-se de facto proprietário da minha quota disponível (50% da casa), eu continuo responsável pelo pagamento da minha parte do crédito, assim como o meu amigo continua responsável pelo pagamento da parte dele, no entanto, como sobre a casa impende uma hipoteca, se eu ou o meu amigo deixarmos de satisfazer os pagamentos, o credor hipotecário executa-a. Vamos supor que ambos devemos ainda 80 000€, neste caso, para não perder a casa, você teria que adquirir a outra quota, pelo menos, pelo valor pendente...

    Caso você não tivesse possibilidades ou o interesse em a comprar, a mesma iria necessariamente à praça, regra geral, por um montante pouco superior à dívida (se o preço de mercado o permitir) para compensar juros de mora e todas as outras despesas inerentes a todo o processo. Concretizada a venda, o credor hipotecário seria o primeiro a receber a sua parte, seguindo-se o Estado (se houverem dívidas ao mesmo), e finalmente, o que sobrar reverteria para si...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: pc ferreira, MarcoGuerreiro, zed

  8.  # 28

    Entendo,no entanto gostaria de obter uma resposta sua baseado no que escreveu no comentário que citou...
    Imaginemos que se trata de uma habitação completa,sem qualquer tipo de metades,ou seja as finanças estão a vender um imóvel por completo que tem uma hipoteca de 80.000 de empréstimo mas as finanças colocam esse imóvel por 50.000 euros.
    Qualquer proponente pode licitar e faz a proposta de 52.000 euros e ganha a casa.
    Você está a dizer que esse proponente paga os 52.000 euros e ainda fica com uma dívida ao banco de 28.000 euros que seria o restante para perfazer o valor de dívida ao banco?
    • FFAD
    • 11 julho 2016

     # 29

    se comprar uma massa insolvente, a mesma vem livre de ónus ou encargos, seja a divida de 100k ou 100M.

  10.  # 30

    Colocado por: MarcoGuerreiroEntendo,no entanto gostaria de obter uma resposta sua baseado no que escreveu no comentário que citou...
    Imaginemos que se trata de uma habitação completa,sem qualquer tipo de metades,ou seja as finanças estão a vender um imóvel por completo que tem uma hipoteca de 80.000 de empréstimo mas as finanças colocam esse imóvel por 50.000 euros.
    Qualquer proponente pode licitar e faz a proposta de 52.000 euros e ganha a casa.
    Você está a dizer que esse proponente paga os 52.000 euros e ainda fica com uma dívida ao banco de 28.000 euros que seria o restante para perfazer o valor de dívida ao banco?


    Neste caso - e seguindo o seu exemplo -, o fisco penhora o imóvel, coloca-o à venda por 50 000€ e esta efectiva-se por 52 000€. No seu exercício não indica qual o montante da dívida às finanças, no entanto, tal é, neste concreto irrelevante porquanto, atendendo a que o valor da venda é inferior ao da hipoteca da entidade financeira, esta é a primeira - e neste caso - única credor desses 52 000€. O fisco nada recebe e o proprietário-devedor executado mantém uma dívida pendente de 28 000€ ao banco.

    Actualmente, o fisco ficou mesmo com menor margem para recuperar dívidas, porquanto a casa pode ser penhorada mas não vendida. O diploma legal – que não trava a execução da habitação por parte dos bancos – permite à Autoridade Tributária e Aduaneira penhorar uma habitação própria a permanente do devedor, mas o Estado fica impedido de proceder à sua venda, podendo os devedores permanecer na habitação enquanto a dívida permanecer, excepto as casas penhoradas que tenham um valor patrimonial superior a 574 323€. Já numa execução bancária, não pode haver despejo até o imóvel se ter alienado.

    “Não há lugar à realização da venda de imóvel destinado exclusivamente a habitação própria e permanente do devedor ou do seu agregado familiar, quando o mesmo esteja efectivamente afecto a esse fim”, determina o diploma, ressalvando que esta proibição não se aplica “aos imóveis cujo valor tributável se enquadre, no momento da penhora, na taxa máxima (…) em sede de imposto sobre as transmissões onerosas de imóveis”.

    Estando protegida a habitação própria e permanente, o fisco só pode executar a dívida do contribuinte através de outros bens do devedor, seguindo uma ordem estabelecida na própria lei para o pagamento da divida fiscal e que, quando chega aos imóveis, já passou pela penhora de salários, depósitos bancários, créditos e penhora de outros bens.

  11.  # 31

    Colocado por: Picareta
    Enquanto não for paga a dívida ao banco, o banco continua a ser o proprietário da casa, visto que a hipoteca a favor do banco não desaparece.


    Se comprar alguma coisa as finanças, a compra vai livre de onus. Quem tem dividas, ficam com elas, o novo proprietário não precisa de se preocupar com isso. Caso haja dividas a bancos ou a outro, esses ficam arder. As dividas ficam a cargo do antigo dono e não do novo.

  12.  # 32

    Olá,

    Acompanho assiduamente o fórum, para estar minimamente dentro do assunto. Hoje registei-me para ver a vossa opinião acerca de um imóvel.
    Assim sendo, no e-leiloes (hesitei entre colocar aqui ou na thread do e-leilões), surgiu um leilão de 1/2 de um imóvel (outra 1/2 pertencente a CGD). Estarei a comprar problemas ou será um bom negócio, dependendo naturalmente do valor? O imóvel esta desocupado, zona agradável e em boas condições. Mas o facto de ser apenas 1/2, deixa-me reticente. Soa-me a problemas.
    Será possível falar com a CGD e negociar já um valor para a compra da 1/2 deles, caso eu seja o vencedor do leilão?
    Tendo a CGD preferência, se a licitação vencedor for baixa, eles devem exercer, correto?

    Qualquer feedback, é bem-vindo!

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