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Outras questões sobre casas ou imóveis

Venda de imóvel após separação

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  1.  

  1.  # 1

    Boa tarde
    A minha irmã separou-se há cerca de 2 meses, mas ainda vive na mesma casa que o ex marido.
    Na verdade o ex-marido quer vender a casa mas por um preço que não é real e ajustado ao mercado (valor muito superior). Ela foi a uma advogada que lhe disse que poderia colocar uma acção judicial para que a casa fosse avaliada e que caso aparecesse alguém que lhe oferecem-se esse valor da avaliação o ex-marido era obrigado a vender. Vi agora aqui na net que nestes casos o ex marido tem o direito de opção de compra (após avaliação). Se assim for o que pode acontecer é que caso a casa seja avaliada por um valor muito baixo o ex-marido acaba por comprar a casa aquele valor e ficando a minha irmã lesada em termos de mais valias da venda do imóvel.
    Pode depois a minha irmã (caso o ex marido dela apresente uma proposta para venda) contrapor com uma proposta superior ?
    Como é que isto se processa...?
    Alguém me pode ajudar por favor?

    Muito obrigada!

  2.  # 2

    Olá. Talvez alguém mais informado possa confirmar, mas tenho sérias dúvidas que alguma das partes possa ser obrigada a vender por um valor inferior ao que pretende, mesmo que exista uma avaliação (as avaliações não são ciências exatas, não sei como podem ser sequer consideradas para efeitos legais). Se não se entenderem, o mais certo é continuarem os 2 com a casa indefinidamente.

    Cumprimentos.

  3.  # 3

    Eventualmente levando a coisa às últimas, existindo duas ou três avaliações de valor semelhante ou outros fatores que possam ser considerados, um juiz poderá decidir que o ex-marido é mesmo obrigado a vender por aquele preço.

    Cumprimentos.
    • RCF
    • 7 julho 2016

     # 4

    Colocado por: pmirandaworkEventualmente levando a coisa às últimas, existindo duas ou três avaliações de valor semelhante ou outros fatores que possam ser considerados, um juiz poderá decidir que o ex-marido é mesmo obrigado a vender por aquele preço.

    Cumprimentos.


    Pois!
    Avançando para uma partilha litigiosa, o desfecho será esse, isto é, o Tribunal manda avaliar a casa e depois, aquele que estiver disposto a pagar metade ao outro, fica com a casa, a não ser que o outro supere essa oferta e pague mais. Se nenhum quiser ficar com a casa, pagando o valor da avaliação, a casa é vendida a alguém que ofereça esse valor, só podendo haver recusa de alguma das partes (dos divorciados), se estiver disposto a pagar ele esse valor.
    No entanto, são situações quase sempre dispendiosas, demoradas e muitas vezes acabam mal (as ofertas, dadas as circunstâncias são poucas e baixas, a casa vai desvalorizando, os encargos com empréstimo, seguro e outros mantêm-se...). O melhor, para bem de ambos, é que se entendam quanto à venda da casa e a vendam o mais rápido possível.

  5.  # 5

    Regra geral, a divisão da coisa comum é feita por mútuo acordo ou, se não o houver, com a mediação de um juiz:

    Artigo 1413º (Processo de divisão)
    1 - A divisão é feita amigavelmente ou nos termos da lei de processo.
    2 - A divisão amigável está sujeita à forma exigida para a alienação onerosa da coisa.

    Havendo-se um acordo amigável, o desejável, as partes podem então avançar para a formalização da divisão mediante competente instrumento público notarial. Se não houver qualquer possibilidade de acordo, qualquer das partes pode recorrer ao tribunal:

    CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (Novo)
    Lei n.º 41/2013, de 26 de Junho

    TÍTULO VI
    Da divisão de coisa comum

    Artigo 925.º
    Petição
    Todo aquele que pretenda pôr termo à indivisão de coisa comum requer, no confronto dos demais consortes, que, fixadas as respetivas quotas, se proceda à divisão em substância da coisa comum ou à adjudicação ou venda desta, com repartição do respetivo valor, quando a considere indivisível, indicando logo as provas.

    Artigo 926.º
    Citação e oposição
    1 - Os requeridos são citados para contestar, no prazo de 30 dias, oferecendo logo as provas de que dispuserem.
    2 - Se houver contestação ou a revelia não for operante, o juiz, produzidas as provas necessárias, profere logo decisão sobre as questões suscitadas pelo pedido de divisão, aplicando-se o disposto nos artigos 294.º e 295.º; da decisão proferida cabe apelação, que sobe imediatamente, nos próprios autos e com efeito suspensivo.
    3 - Se, porém, o juiz verificar que a questão não pode ser sumariamente decidida, conforme o preceituado no número anterior, manda seguir os termos, subsequentes à contestação, do processo comum.
    4 - Ainda que as partes não hajam suscitado a questão da indivisibilidade, o juiz conhece dela oficiosamente, determinando a realização das diligências instrutórias que se mostrem necessárias.
    5 - Se tiver sido suscitada a questão da indivisibilidade e houver lugar à produção de prova pericial, os peritos pronunciam-se logo sobre a formação dos diversos quinhões, quando concluam pela divisibilidade.

    Artigo 927.º
    Perícia, no caso de divisão em substância
    1 - Se não houver contestação, sendo a revelia operante, ou aquela for julgada improcedente e o juiz entender que nada obsta à divisão em substância da coisa comum, são as partes notificadas para, em 10 dias, indicarem os respetivos peritos, sob cominação de, nenhuma delas o fazendo, a perícia destinada à formação dos quinhões ser realizada por um único perito, designado pelo juiz.
    2 - As partes são notificadas do relatório pericial, podendo pedir esclarecimentos ou contra ele reclamar, no prazo de 10 dias.
    3 - Seguidamente, o juiz decide segundo o seu prudente arbítrio, podendo fazer preceder a decisão da realização de segunda perícia ou de quaisquer outras diligências que considere necessárias, aplicando-se o disposto nos artigos 294.º e 295.º.

    Artigo 928.º
    Indivisibilidade suscitada pela perícia
    Se não tiver sido suscitada a questão da indivisibilidade, mas a perícia concluir que a coisa não pode ser dividida em substância, seguem-se os termos previstos nos n.os 2 e 3 do artigo anterior, com as necessárias adaptações.

    Artigo 929.º
    Conferência de interessados
    1 - Fixados os quinhões, realiza-se conferência de interessados para se fazer a adjudicação; na falta de acordo entre os interessados presentes, a adjudicação é feita por sorteio.
    2 - Sendo a coisa indivisível, a conferência tem em vista o acordo dos interessados na respetiva adjudicação a algum ou a alguns deles, preenchendo-se em dinheiro as quotas dos restantes. Na falta de acordo sobre a adjudicação, é a coisa vendida, podendo os consortes concorrer à venda.
    3 - Se houver interessados incapazes ou ausentes, o acordo tem de ser autorizado judicialmente, ouvido o Ministério Público.
    4 - O acordo dos interessados presentes obriga os que não comparecerem, salvo se não tiverem sido notificados, devendo sê-lo. Na notificação das pessoas convocadas faz-se menção do objeto da conferência
    5 - Reclamado o pagamento das tornas, é notificado o interessado que haja de as pagar, para as depositar.
    6 - Não sendo efetuado o depósito, pode o reclamante pedir que a coisa lhes seja adjudicada, contanto que deposite imediatamente a importância das tornas que, por virtude da adjudicação, tenha de pagar.
    7 - Sendo o requerimento feito por mais de um interessado e não havendo acordo entre eles sobre a adjudicação, aplica-se o disposto na segunda parte do n.º 1.
    8 - Pode também o reclamante pedir que, transitada em julgado a sentença, se proceda no mesmo processo à venda da coisa.
    9 - Não sendo reclamado o pagamento, as tornas vencem os juros legais desde a data da sentença e os credores podem registar hipoteca legal sobre a coisa.

    Quanto à questão suscitada referente ao direito de preferência, importa esclarecer que a situação tem que ser apreciada casuisticamente, senão vejamos:

    DIREITO DE PREFERÊNCIA. COMPROPRIETÁRIO. PRÉDIO URBANO. VENDA. ACÇÃO DE DIVISÃO DE COISA COMUM
    AGRAVO Nº 1474/05.9TJCBR-A.C1
    Relator: DR. FREITAS NETO
    Data do Acordão: 12-05-2009
    Tribunal: COIMBRA- 3º J CÍVEL
    Legislação: ARTIGO 1409.º, N.º 1 DO CÓDIGO CIVIL
    Sumário: Não goza do direito de preferência o comproprietário de prédio urbano vendido, na sua totalidade, em acção de divisão de coisa comum.

    Esta súmula contendo uma decisão julgada parece contrariar a letra da lei que ensina:

    Artigo 1409.º - (Direito de preferência)
    1. O comproprietário goza do direito de preferência e tem o primeiro lugar entre os preferentes legais no caso de venda, ou dação em cumprimento, a estranhos da quota de qualquer dos seus consortes.
    2. É aplicável à preferência do comproprietário, com as adaptações convenientes, o disposto nos artigos 416.º a 418.º
    3. Sendo dois ou mais os preferentes, a quota alienada é adjudicada a todos, na proporção das suas quotas.

    Onde reside a diferença? Uma coisa é um consorte pretender vender a quota disponível e aí o outro consorte goza do direito de propriedade sobre a mesma, outra bem distinta, é a pretensão de vender todo o prédio. Ora se o consorte pretende vender a casa (e não a sua quota), não goza aquele do direito de preferência.

    Destarte, na venda da coisa comum, não existem as razões que levaram o legislador a criar um direito especial de preferência. Do que se trata é apenas de encontrar uma forma de acabar com a indivisão da compropriedade já que, em princípio, nenhum dos comproprietários é obrigado a permanecer na indivisão (cfr. artº 1412º CPC). Assim, feita a perícia, a qualquer dos consortes é-lhe permitido manifestar o interesse na aquisição pelo valor da referida avaliação. No entanto, havendo manifesto interesse de ambos os consortes, o juiz promoverá uma licitação, ficando com a coisa aquele que efectuar a oferta superior.

    Concretizando:

    A propriedade ou compropriedade está regulada no Cap. V , Secção 1 , do CC, cuja noção básica nos é dada pelo artº 1403º que diz existir propriedade em comum, ou compropriedade, quando duas ou mais pessoas simultâneamente, são titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa. Desta forma, entre outros, automóveis, terrenos, apartamentos, prédios, quintas, podem ser adquiridos, não apenas por uma pessoa, mas também por várias pessoas , tornando-se as mesmas comproprietárias ou consortes do mesmo bem.

    Os direitos dos comproprietários sobre a coisa comum podem ser quantitativamente diferentes, por exemplo, duas pessoas decidem comprar um apartamento, nada impede que uma delas detenha 75% do bem e a outra 25%, sendo certo, que esta indicação terá de constar do título constitutivo da propriedade, sob pena, das respectivas quotas serem consideradas quantitativamente iguais. Cabe referir a propósito, que embora possam ser diferentes os direitos dos comproprietários, do ponto de vista quantitativo, do ponto de vista da qualidade dos direitos sobre a coisa os mesmos são iguais.

    No que se refere à posição e direitos dos comproprietários, cabe referir de acordo com o artº 1405º, que todos os direitos que pertençam ao proprietário singular, são exercidos em conjunto pelos comproprietários, cabendo destacar, que qualquer um pode reinvidicar de terceiro a coisa comum, bem como, servir-se da mesma se houver a possibilidade de fraccionar o uso da mesma ou da sua utilização simultânea. Na falta de acordo ou da impossibilidade de uso comum da coisa, é lícito a qualquer um dos comproprietários servir-se da coisa, desde que não a empregue para fim diferente daquele a que se destina e compense os demais proprietários da privação do uso.

    Pode ainda qualquer um dos comproprietários, dispôr de toda a sua quota ou parte dela, não podendo no entanto, alienar ou onerar a parte específca da coisa comum, sem o consentimento dos demais comproprietários sob pena de nulidade do acto, ou ainda de acordo com o artº 893 do CC , o acto só produzirá efeitos e ficará sujeito ao regime da venda de bens futuros, nos termos do artº 408º, nº 2 do mencionado CC.

    No que tange à Administração da coisa comum a Lei manda aplicar o disposto no artº 985º, relativo à administração da sociedade civil, prevalecendo desde logo a convenção dos comproprietários, sendo que a administração da coisa comum, caberá por igual a todos. Relativamente aos encargos os comproprietários participam no encargos da coisa, na proporção das suas quotas, podendo no entanto, eximir-se deste encargo, renunciando ao seu direito, conforme o artº 1411º do CC.

    Finalmente e relativamente à divisão da coisa comum nenhum dos consortes é obrigado a permanecer na indivisão e ainda que a tenham convencionado o prazo não poderá exceder cinco anos, sendo lícito renovar, uma ou mais vezes, por nova convenção. Para por termo à indivisão da coisa comum, procede-se à adjudicação ou venda desta, com a repartição do respectivo valor. A divisão da coisa pode ainda ser amigável ou judicial, sendo certo que para o adequado exercício e acompanhamento da situação em concreto é sempre recomendável o acompanhamento de um profissional da Advocacia (o que parece ser o caso).


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    (Por decisão pessoal, o autor do texto, não escreve segundo o novo Acordo Ortográfico)

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    Aquele que se empenha a resolver as dificuldades resolve-as antes que elas surjam
    -- Sun Tzu --

  6.  # 6

    Olá a todos,

    Minha dúvida: na conferência de interessados, os bens constantes da relação objeto da partilha, serão OBRIGATORIAMENTE, licitados, ou seja, deverão ser vendidos ou pode haver somente a divisão dos quinhões?
    Tenho tal conferência em set/2016 e são alguns prédios q devem ser divididos e pensava q a divisão fosse o resultado final do inventário, sem ter que vendê-los....

    Agradeço a ajuda...

  7.  # 7

    Regra geral, depois de resolvidas as questões relativas aos bens a partilhar, decididas as reclamações ou não existindo as mesmas, é marcado dia para conferência de interessados, onde, para se proceder à competente adjudicação dos bens, passa-se à reunião onde se deve submeter, nomeadamente:
    1) a designação das verbas que devem compor, no todo ou em parte, o quinhão de cada um, e bem assim os valores por que devem ser adjudicados;
    2) a indicação das verbas ou lotes e respectivos valores, para que, no todo ou em parte, sejam eventualmente objecto de sorteio;
    3) o acordo da venda total ou parcial dos bens da herança e na distribuição do produto da alienação;
    4) a verificação, deliberação e aprovação do pagamento de eventuais dívidas havidas;
    5) outras questões que possam influenciar a partilha.

    Se não houver acordo no conjunto de bens que cabe a cada pessoa, realizam-se as licitações (os bens são vendidos a quem pagar mais), que podem decorrer durante a conferência de interessados ou, posteriormente. Neste concreto, importa salientar que os bens sujeitos a licitação podem ser mandados avaliar por um perito, nomeado pelo conservador ou notário.


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    (Por decisão pessoal, o autor do texto, não escreve segundo o novo Acordo Ortográfico)

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