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1. • pcota
   • 11 julho 2016 ^editado

    # 1

   Saudações,
   A pouco tempo adquiri um apartamento para habitação própria num prédio de 10 frações. O prédio tem 3 proprietários, eu com 1 apartamento, um vizinho com 1 apartamento e uma empresa intermediária de um banco com os outros 8 apartamentos, os quais estão todos alugados a terceiros. A empresa que gere o condomínio parece uma filha mais nova da empresa "dona" dos 8 apartamentos e não reserva nem respeita qualquer direitos para nós (eu e o vizinho), andamos ao sabor do que a empresa manda e desmanda, e como tem os apartamentos todos arrendados, estão completamente céticos no que respeita a manutenção e melhoramentos.
   Pergunto se essa empresa tem mesmo os 80% de poder sobre o Condomínio? Sobre a empresa que gere o condominio? Eu e o vizinho com 10% cada, vamos ter que viver sem voz? Os inquilinos do resto do prédio tem alguma palavra a dizer?
   Agradeço que alguém me possa esclarecer, e desde já agradeço.
   
   pcota

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2. •  
     happy hippy
   • 12 julho 2016

    # 2

   A pouco tempo adquiri um apartamento para habitação própria num prédio de 10 frações. O prédio tem 3 proprietários, eu com 1 apartamento, um vizinho com 1 apartamento e uma empresa intermediária de um banco com os outros 8 apartamentos, os quais estão todos alugados a terceiros

   
   
   Se a situação em apreço se coloca nos exactos termos exarados - 1 prédio com 10 fracções autónomas e 3 proprietários (havendo-se 8 em posse de uma mesma entidade), tal pressupõe que este último, face à sua proporcionalidade, possui o poder para, sozinho, decidir sobre todas as matérias que careçam de vencimentos simples e, eventualmente, um ou outro para a qual se requeira uma determinada maioria qualificada. No entanto, pese embora todo este poder, o mesmo não poderá ser usado com plena discricionariedade, porquanto ter-se-à necessariamente limitado às balizas legais...
   
   Importará para vós agora, enquanto maioria (em vozes) minoritária (em votos), saber quais essas balizas legais...
   
   

   A empresa que gere o condomínio parece uma filha mais nova da empresa "dona" dos 8 apartamentos e não reserva nem respeita qualquer direitos para nós (eu e o vizinho), andamos ao sabor do que a empresa manda e desmanda, e como tem os apartamentos todos arrendados, estão completamente céticos no que respeita a manutenção e melhoramentos.

   
   
   A empresa que gere o condomínio, se se tiver de facto, profissional, saberá que, enquanto mero órgão executivo da assembleia dos condóminos, não representa facções divergentes, e neste concreto, a facção maioritária, excepto, do que resultar das naturais deliberações plenárias, onde, naturalmente, a empresa procuradora possui o poder para, sozinha, obter o vencimento na generalidade das deliberações simples e uma ou outra qualificada. No entanto, mesmo todo este poder tem-se limitado...
   
   Quanto à feitura de obras, quando as necessárias (conservação), existem duas formais legais de ultrapassar o obstáculo (leia-se, oposição da maioria)...
   
   

   Pergunto se essa empresa tem mesmo os 80% de poder sobre o Condomínio?

   
   
   Como salientei supra, em regra, esta empresa com os seus poderes de representação, exercerá a sua supremacia nas deliberações por via da proporcionalidade que lhe será reconhecida no denominado «capital investido do prédio». Isto significa que, regra geral, o voto da mesma decidirá recorrentemente segundo a sua vontade, porém, em algumas matérias com a devida latitude...
   
   

   Sobre a empresa que gere o condominio?

   
   
   Regra geral, tendo o administrador (órgão executivo) um mero mandatário da assembleia (órgão de administração deliberativo), tal significa que o primeiro tem-se subordinado à segunda (excepto nas funções atribuídas por força da lei ao administrador, sobre as quais, aquele possui um poder-dever que não pode ser anulado ou sequer limitado pela AGC), logo, as decisões da maioria dos condóminos, sejam eles 8 ou um em representação dos 8, soberana e vinculativa.
   
   Porém, todo este "poder" não é discricionário, podendo ter limites, consoante as circunstancias atinentes que carecerão necessariamente de apreciações feitas casuisticamente...
   
   

   Eu e o vizinho com 10% cada, vamos ter que viver sem voz?

   
   
   Negativo. Os condóminos, em sede plenária - sob pena de nulidade das deliberações - possuem sempre o direito de voz e voto, o que não significa o mesmo que vencimento (neste concreto, conforme os casos, podem e devem votar contra, seja para impugnar, seja para se salvaguardarem de eventuais responsabilidades, votando vencidos com declaração de voto registada em acta).
   
   Regra geral, a empresa mandatária detentora de (mais ou menos) 80 votos, obterá sempre o vencimento contra os vossos 20 votos. No entanto, há que atender às balizas impostas pela lei, desde logo (e peso embora pudesse citar várias), a privação do direito de voto (cfr. artº 176º do CC). Aquela poderá também, em face do poder detido, incorrer fácil e involuntariamente no abuso de direito (cfr. artº 334º CC). Se a administração agir contra os interesses do condomínio pode qualquer condómino pedir a exoneração judicial daquela (cfr. nº 3 artº 1435º CC), podendo ainda esta responder pelos danos causados à coisa comum (cfr. nº 2 artº 1437º CC).
   
   Quanto à questão das obras de conservação, havendo-as, devem começar por solicitar a intervenção da administração. Perante o crível desinteresse daquela e porque não fará sentido dela recorrer para a assembleia (cfr. artº 1438º CC), resta-lhe lançar mão do artº 1427º do CC, obrando por sua iniciativa, pedindo posteriormente o reembolso das despesas. Se porventura se recusassem a quitar a dívida (administração e assembleia), poder-se-ia então recorrer à via judicial para lhes exigir o pagamento com fundamento em sub-rogação legal (cfr. artº 592º e 1427º CCiv.) e subsidiariamente, com o fundamento no enriquecimento sem causa (cfr. artº 473º CCiv.).
   
   Caso não queira ou não possa obrar por sua iniciativa, pode tentar uma segunda via (onde dificilmente terá grande sorte). Pode recorrer à CM para requerer a feitura destas no âmbito de um processo coercivo. Este processo tem como objectivo assegurar condições de segurança e salubridade, impedir situações de risco para a via pública ou para imóveis vizinhos, e mais recentemente melhorar as questões estéticas dos imóveis. Inicia-se normalmente através de uma reclamação/pedido de vistoria dos inquilinos, proprietários, comunicações das Juntas de Freguesia, Serviços de Saúde, Protecção Civil ou por verificação in loco pela própria Câmara. Os pedidos de vistoria têm como base legal a legislação em vigor, enquadrando-se no Artº 12 do REGEU ou no DL nº 555/99, de 16 de Dezembro (RJUE) alterado e republicado pelo DL nº 26/2010, de 30 de Março.
   
   A terceira via é o recurso a um processo via judicial mediante um competente procedimento cautelar. Os processos urgentes e os procedimentos cautelares cumprem o Princípio da Tutela Jurisdicional Efectiva, princípio constitucional estabelecido no artº 268º, nº 4 da CRP. O procedimento para a aplicação desta medida é simplificado e tem natureza urgente, pelo que pode mesmo dispensar a audição da parte contra quem é dirigido se o juiz entender que isso poria em risco o fim ou a eficácia da providência. A apreciação do litígio é provisória e, como tal, em princípio, não dispensa o requerente de intentar uma acção para fazer valer o seu direito em termos definitivos. Isto significa que a providência cautelar é normalmente dependente de uma acção (dita acção principal) relativa ao direito acautelado, podendo ser instaurada como preliminar ou incidente dessa acção. Uma vez decidida, a providência cautelar tem elevada força, e a sua infracção constitui um crime de desobediência qualificada, ou seja, agravada. Todavia, o tribunal pode dispensar a apresentação da acção principal se tiver ficado convencido acerca da existência do direito acautelado e se a medida cautelar for suficiente.
   
   

   Os inquilinos do resto do prédio tem alguma palavra a dizer?

   
   
   Podiam e deviam, no entanto, por ora, a lei não lhes reconhece tais poderes. Não sendo o caso, nada obsta a que o proprietário-senhorio atribua ao inquilino uma procuração para que este o represente em sede plenária.
   
   
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   (Por decisão pessoal, o autor do texto, não escreve segundo o novo Acordo Ortográfico)
   
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   Aquele que se empenha a resolver as dificuldades resolve-as antes que elas surjam
   -- Sun Tzu --

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3. • pcota
   • 12 julho 2016

    # 3

   Obrigado happy hippy, bem esclarecido.

   Concordam com este comentário: reginamar

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