2. Definições relativas a áreas
2.1 Conceitos de base
As definições relativas a áreas resultam do cruzamento entre os tipos de espaços e os seguintes
tipos de áreas:
área habitável (Ah) – superfície utilizável por pessoas situada em compartimentos habitáveis;
área útil (Au) – superfície utilizável por pessoas;
área de implantação (Ai) – superfície resultante da intercepção entre a projecção vertical da
construção e a representação do terreno em plano horizontal;
área bruta (Ab) – superfície edificada nos diversos níveis ou pisos.
2.2 Área bruta de espaços comuns
2.2.1 – A área bruta dos espaços comuns é igual à soma das áreas ocupadas3 pelos espaços
comuns do edifício e do logradouro.
2.2.2 – Se se pretender afectar uma quota-parte da área bruta de espaços comuns a cada
fracção, esta área deve ser divida em três tipos de parcelas:
a área bruta de espaços comuns com uso exclusivo de uma fracção – este tipo de parcela
deve ser afectada na sua totalidade à área bruta da respectiva fracção;
a área bruta de espaços comuns com uso por um conjunto de fracções – este tipo de parcela
deve ser dividida proporcionalmente pelas fracções do conjunto;
a área bruta de espaços comuns com uso público e com uso por todas as fracções – este tipo
de parcela deve ser dividida proporcionalmente por todas as fracções.
2.2.3 – A divisão proporcional da área bruta de espaços comuns por cada fracção deve ser
calculada com base no índice definido pelo quociente entre a área bruta dessa fracção e a soma
das áreas brutas das restantes fracções. Este índice deve ser calculado antes da soma de
eventuais parcelas de espaços comuns com uso não exclusivo.
2.3 Áreas relativas a fracções de habitação
2.3.1 – Área útil de um compartimento é igual à área de pavimento desse compartimento,
calculada de acordo com as regras de medição de áreas úteis indicadas no número 3.1.
2.3.2 – Área útil de um fogo é igual à soma das áreas úteis de todos os compartimentos desse
fogo.
3 Ver regras de medição de áreas brutas no número 3.2.
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2.3.3 – Área bruta de um fogo é igual à soma das áreas ocupadas pelo fogo nos diversos níveis
ou pisos.
2.3.4 – Área bruta de dependências de um fogo é igual à soma das áreas ocupadas pelas
dependências desse fogo nos diversos níveis ou pisos.
2.3.5 – Área bruta do fogo e dependências é igual à soma da área bruta de um fogo com a área
bruta das respectivas dependências.
2.3.6 – Área bruta de uma habitação é igual à soma das áreas brutas do fogo, das suas
dependências, e das respectivas parcelas de espaços comuns.
2.4 Área bruta de uma fracção de arrecadação
A área bruta de uma fracção de arrecadação é igual à soma das áreas ocupadas por todos os
espaços que constituem essa fracção.
2.5 Área bruta de uma fracção de comércio e serviços
A área bruta de uma fracção de comércio e serviços é igual à soma das áreas ocupadas por
todos os espaços que constituem essa fracção.
2.6 Área bruta de uma fracção de estacionamento
A área bruta de uma fracção de estacionamento é igual à soma das áreas ocupadas por todos os
espaços que constituem essa fracção. Se o espaço de estacionamento for apenas marcado no
pavimento, não sendo conformado por paredes e dispositivos de encerramento de vãos, a área
bruta será medida tendo em conta esses limites.
3. Regras de medição
3.1 Regras de medição de áreas úteis
Na medição das áreas úteis dos compartimentos devem ser:
1) incluídas as áreas:
delimitadas pelo perímetro interior das paredes do compartimento;
sob vãos de porta ou de janela de sacada cujo pé-direito não seja inferior a 2,00 m;
ocupadas por roupeiros fixos;
ocupadas por fogões de sala ou aparelhos fixos (ex., aquecimentos) que se projectam
para fora do plano da parede;
2) excluídas as áreas:
ocupadas por pilares, condutas ou outros elementos construídos destacados do perímetro
do compartimento;
com pé-direito inferior ao mínimo regulamentar.
Nos compartimentos que se desenvolvem em diferentes níveis ou pisos, a área útil do
compartimento deve integrar as áreas dos vários pavimentos e a área em planta da escada de
ligação interior.
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Para efeitos de medição de áreas, o pé-direito mínimo regulamentar não deve ser inferior a 2,40
m nos compartimentos das habitações, 3,00 m nos compartimentos das fracções destinados a
comércio e serviços, e 2,20 m nos espaços das fracções destinados a estacionamento. Admitemse
contudo as seguintes situações de excepção que não implicam a redução de área útil do
compartimento:
as instalações sanitárias, as despensas, os arrumos, os vestíbulos, os corredores e as
arrecadações podem ter um pé-direito não inferior a 2,20 m;
os compartimentos cujos tectos são inclinados, abobadados ou falsos, possuem vigas
aparentes ou contêm superfícies salientes podem ter em 20% da área de pavimento um pédireito
não inferior a 2,20 m nos espaços com usos habitacionais e 2,70 m nos espaços de
comércio;
os espaços destinados a serviços administrativos e comércio que resultem da alteração do
uso licenciado podem ter um pé-direito não inferior a 2,70 m;
os sótãos, águas furtadas e mansardas podem ter um pé-direito inferior ao regulamentar
apenas em metade da sua área e se em todos os pontos afastados mais de 0,30 m do
perímetro do compartimento o pé-direito não for inferior a 2,00 m.
A área útil deve ser expressa em metros quadrados.
3.2 Regras de medição de áreas brutas
As áreas brutas ocupadas pelas fracções devem ser delimitadas da seguinte forma:
1) pelo contorno exterior das paredes exteriores do edifício, excluindo colunas, pilares ou outros
elementos destacados da face da parede;
2) pelo contorno exterior das paredes que separam as fracções dos espaços comuns;
3) pelo eixo das paredes que separam diferentes fracções.
Na medição da área bruta deve ser:
1) incluída a totalidade da superfície ocupada por:
espaços interiores;
varandas e lógias;
espaços exteriores cobertos e pavimentados (ex., telheiro, zona de estacionamento sob o
edifício, galeria de circulação);
2) incluída metade da superfície ocupada por:
espaços exteriores utilizáveis e que constituam coberturas de outros espaços (ex., terraço
visitável, jardim de cobertura);
espaços exteriores cobertos mas não pavimentados (ex., jardim sob edifício);
3) excluída a superfície ocupada por:
espaços não acessíveis ou não utilizáveis (ex., cave não acessível, desvão de cobertura,
terraço não visitável);
espaços com pé-direito inferior a 1,80 m (ex., piso técnico);
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espaços não encerrados com pavimentos assentes directamente sobre o terreno (ex.,
passeios, caminhos pedonais, acessos a garagens);
espaços não cobertos nem pavimentados (ex., quintal, jardim);
espaços do domínio público (ex., via de tráfego automóvel sob o edifício).
Observa-se ainda que:
as escadas, rampas, poços de elevadores e ductos de canalizações devem ser
contabilizadas na área bruta de cada piso;
as escadas, as rampas e outros espaços inclinados são contabilizados na sua projecção
horizontal;
em espaços com duplo pé-direito a área deve ser contabilizada apenas uma vez;
em edifícios adjacentes com paredes comuns a delimitação dos edifícios deve fazer-se pelo
eixo dessas paredes4 (ex., edifícios resultantes da divisão de um edifício em dois);
em edifícios adjacentes em que um deles encosta a outro sem construção de parede
envolvente, a delimitação do edifício adicionado deve fazer-se pela face exterior da parede do
edifício existente5.
A área bruta deve ser expressa em metros quadrados.
João Branco Pedro
José Vasconcelos Paiva
Departamento de Edifícios
Lisboa e LNEC, 15 de Outubro de 2004