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Vindo de um advogado...

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  1.  

  1.  # 1

    Olá, para fechar a triologia das infiltrações do meu condomínio, falta contar esta historieta que não tem nada a ver com o condomínio, digo eu. Temos 2 lojas que eram do construtor que faliu, mas que agora são do advogado dele! (já confirmamos na conservatória). Ele nunca veio a uma assembleia, por isso nunca lhe vimos a fronha.

    Agora apareceram umas infiltrações numa das lojas. O que fez o homem? carta registada á administração e exigir a reparação. Consultamos o guia do condomínio da deco e resposta nossa a dizer que nas fracções autónomas a administração nada risca. O que fez o homem?

    1. Reclama que nunca recebeu as convocatórias, os orçamentos ou atas. Aproveitamos o endereço da carta, ligamos para o escritório e lembarmos-lhe que tinha contas em atraso. Respondemos também que ele nunca nos comunicou a morada.

    2. Reclama que a obrigação da reparação é nossa. Por acaso conversamos com o vizinho de cima que desconhece qualquer infiltração na sua casa de banho. Dissemos-lhe isso mas continuamos a dizer que não temos nada a ver com o assunto, isso é entre ele a o vizinho de cima.

    3. Reclama agora que temos que lhe entregar a cópia da apólice do seguro dos vizinhos. Peça-lhes, respondemos. Responde que já lhes pediu e eles não a enviaram. Por acaso não as temos. Somos obrigados a ter-las? E somos obrigados a dar-lhe as cópias?

    4. Reclama também que por causa das infiltrações não consegue alugar a loja e que por isso vai-nos responsabilizar pelo dinheiro que não está a receber. Curiosamente a outra também está por alugar e não tem infiltrações...

    5. Por tudo isto, ameaça-nos com um processo em tribunal e que tudo isto vai-nos sair muito caro.

    Isto é um apanhado das nossas conversas telefónicas. Mas caramba, o homem é advogado, devia conhecer melhor as leis do que nós... ou será que tem alguma escondida na manga e nós podemos ser mesmo responsabilizados?

  2.  # 2

    Não entre em lutas com um advogado pois eles gostam de assustar os leigos com vários termos legais e decretos de leis que geralmente desconhecemos.
    O melhor é contratar também um e deixá-los resolver o problema entre eles. Sempre falam a mesma língua.
    Concordam com este comentário: Luis K. W., master_chief, maria rodrigues, Rfr19
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  3.  # 3


    Agora apareceram umas infiltrações numa das lojas. O que fez o homem? carta registada á administração e exigir a reparação. Consultamos o guia do condomínio da deco e resposta nossa a dizer que nas fracções autónomas a administração nada risca.

    Fizeram mal. A origem das infiltrações é que determina a responsabilidade.


    1. Reclama que nunca recebeu as convocatórias, os orçamentos ou atas. Aproveitamos o endereço da carta, ligamos para o escritório e lembarmos-lhe que tinha contas em atraso. Respondemos também que ele nunca nos comunicou a morada.

    Sim, ele devia ter comunicado, mas no âmbito das normais diligências para cobrança a administração facilmente saberia da mudança de proprietário.


    2. Reclama que a obrigação da reparação é nossa. Por acaso conversamos com o vizinho de cima que desconhece qualquer infiltração na sua casa de banho. Dissemos-lhe isso mas continuamos a dizer que não temos nada a ver com o assunto, isso é entre ele a o vizinho de cima.


    Admitindo que a infiltração existe, de forma simplista digamos que pode ter uma de duas origens e responsáveis: canalização do andar de cima (responsabilidade do proprietário desse andar); canalização comum (responsabilidade do condomínio). O facto de o vizinho não ver nada de anormal não significa que não exista ruptura, na medida em que as tubagens estão normalmente tapadas, as paredes e chão estão revestidos por mosaicos, e a água tende a escorrer para baixo.

    3. Reclama agora que temos que lhe entregar a cópia da apólice do seguro dos vizinhos. Peça-lhes, respondemos. Responde que já lhes pediu e eles não a enviaram. Por acaso não as temos. Somos obrigados a ter-las? E somos obrigados a dar-lhe as cópias?

    Não e não. É obrigada a ter prova de que a fracção está coberta por seguro contra o risco de incêndio, mas não mais que isso.


    4. Reclama também que por causa das infiltrações não consegue alugar a loja e que por isso vai-nos responsabilizar pelo dinheiro que não está a receber. Curiosamente a outra também está por alugar e não tem infiltrações...
    5. Por tudo isto, ameaça-nos com um processo em tribunal e que tudo isto vai-nos sair muito caro.

    Fará prova disso, se chegar a ser preciso..



    Isto é um apanhado das nossas conversas telefónicas. Mas caramba, o homem é advogado, devia conhecer melhor as leis do que nós... ou será que tem alguma escondida na manga e nós podemos ser mesmo responsabilizados?


    Tratando-se de ruptura numa tubagem comum, podem e serão. Sendo de uma tubagem do vizinho, será ele a título individual.
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  4.  # 4

    Antes de mais, como as fracções fazem parte do condomínio, peçam-lhe para preencher uma ficha de condómino com os dados habituais e comprovativo do seguro das suas fracções. Em relação ao passado, só com muita boa vontade conseguirão cobrar as quotizações devidas - mas para o futuro, só depende da administração do condomínio.

    Interessem-se, como é V/ dever, em verificar o sucedido, peçam ajuda a um perito se for o caso e concluam sobre o assunto.

    Bom trabalho.
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    • RCF
    • 13 setembro 2016

     # 5

    Sem prejuízo de melhor análise jurídica, eu direi o seguinte:
    1 - aproveitava para, antes de mais, obrigar/sensibilizar esse condómino, a regularizar a sua situação. Isto é, para início de conversa e de análise à sua reclamação, solicitava-lhe que cumprisse com as suas obrigações de condómino (pagar as quotas), para depois poder exigir os seus direitos;
    2 - a infiltração não terá origem, necessariamente, no piso imediatamente superior. Sei de um caso em que uma infiltração que se fazia sentir no piso -1 (garagem) tinha origem num WC do 3.º andar e apenas se fazia sentir nessa garagem. Nas origem da infiltração, a água procura um caminho e esse caminho pode ser o canal que existe para passagem dos tubos/condutas e vai aparecer/fazer-se sentir onde esse caminho lhe permite sair (normalmente, nos pisos inferiores, onde essas condutas ficam a descoberto;
    3 - pelo que escrevi no ponto anterior, existe margem para a administração do condomínio se escudar e não assumir a responsabilidade, pelo menos até que a origem da infiltração seja identificada.
    4 - o pior que pode acontecer à administração do condomínio é vir a ser obrigada por um Tribunal a fazer o que o condómino está a pedir. Quando e se o Tribunal o fizer, então sim, ficam obrigados a fazê-lo. Pela habitual lentidão dos Tribunais, ele que espere sentado.

    Quanto ao facto de ser advogado, ainda temos muita gente ingénua que considera os advogados como defensores da legalidade e da honestidade. Há de tudo, sérios e não sérios, honestos e não honestos. O que melhor os diferencia é que são, normalmente, conhecedores das Leis, o que lhes facilita e permite melhor saber como as contornar e utilizar em seu proveito.
    Concordam com este comentário: maria rodrigues
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  6.  # 6

    Accionem os seguros (multirriscos do condomínio OU da fracção do vizinho de cima)
    Colocado por: luisvvA origem das infiltrações é que determina a responsabilidade.
    O perito logo mandará fazer uma pesquisa (por exemplo: abrir buracos no tecto da loja) para se perceber se a origem da infiltração é da responsabilidade do condómino do andar (ou, de um dos andares) de cima ou do Condomínio.
    Porque DE CERTEZA que a responsabilidade não é da Loja!!! (e aqui, o sr. advogado pode ter razão)

    E, por acaso, acho que este tipo de problema ENTRE condóminos deve SEMPRE passar pela Administração do Condomínio.
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  7.  # 7

    A Regina parece ser uma mulher empertigada, de firmes convicções e com grandes certezas sobre aquilo em que acredita, porém, neste concreto, e não obstante o seu convencimento fruto de uma leitura porventura ligeira de um guia de recurso, tem reservas, vacila e hão razões para essa falta de segurança. Terá - eventualmente - razão num ponto, não a tem noutros. Atente...

    1. Reclama que nunca recebeu as convocatórias, os orçamentos ou atas. Aproveitamos o endereço da carta, ligamos para o escritório e lembarmos-lhe que tinha contas em atraso. Respondemos também que ele nunca nos comunicou a morada.


    Prima facie, aqui o senhor advogado poderá ter (ou não) errado grosseiramente. De facto a lei impõe-lhe a ele o ónus de comunicar, ao administrador, enquanto não residente, e por escrito, o seu domicílio ou o de seu representante (cfr. nº 9 artº 1432º CC). No entanto, existe aqui uma reciprocidade de obrigações e para que este possa cumprir com o ónus que sobre ele impende, deve o administrador cumprir com outra obrigação, a de informação da sua identificação, exibida em local de estilo e de passagem comum a todos os condóminos (cfr. artº 3º DL 268/94). Cumpriu a administração do seu prédio com esta formalidade?

    2. Reclama que a obrigação da reparação é nossa. Por acaso conversamos com o vizinho de cima que desconhece qualquer infiltração na sua casa de banho. Dissemos-lhe isso mas continuamos a dizer que não temos nada a ver com o assunto, isso é entre ele a o vizinho de cima.


    Incorrecto. Senão vejamos, são comuns as instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes (cfr. al. d) nº 1 artº 1421º CC). Ora preceitua a al. f) do artº 1436º do CC que compete ao administrador os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns. A letra da lei não especifica quais os bens comuns, pelo que, deverão incluir-se todos, incluindo os afectos em exclusivo ao uso dos ou de alguns dos condóminos. Havendo-se essa afectação, à imputação das despesas, aplica-se o preceituado no nº 3 do artº 1424º do CC.

    3. Reclama agora que temos que lhe entregar a cópia da apólice do seguro dos vizinhos. Peça-lhes, respondemos. Responde que já lhes pediu e eles não a enviaram. Por acaso não as temos. Somos obrigados a ter-las? E somos obrigados a dar-lhe as cópias?


    A alínea c) do artº 1436º do CC ensina que compete ao administrador "verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio". Essa verificação servirá para aferir da sua celebração e bem assim, se pelo valor que haja sido fixado pela assembleia dos condóminos (cfr. nº 2 artº 1429º CC) por proposta sua (cfr. artº 5º DL 268/94). A exibição da nota de liquidação não se tem por bastante porquanto apenas faz prova do pagamento. A exibição da apólice por seu turno, também não se tem por bastante porquanto apenas faz prova do período a que respeita, o capital o prémio e dados de pagamento. Resta portando a exibição do recibo.

    A lei de facto não obriga à entrega, portanto, a assembleia fará fé no cumprimento do seu dever, mas falhando, por força do nº 1 do artº 164º, 165º e 500º, todos do CC, responderá civilmente pelos actos ou omissões do seu representante, independentemente de culpa sua. O comitente ao satisfazer a indemnização terá o direito de exigir o reembolso do comissário de tudo quanto houver pago, excepto se houver igualmente culpa da sua parte, pelo que, presumem-se as responsabilidades iguais, e o eventual direito de regresso só existirá na medida das respectivas culpas e das consequências que deram origem.

    4. Reclama também que por causa das infiltrações não consegue alugar a loja e que por isso vai-nos responsabilizar pelo dinheiro que não está a receber. Curiosamente a outra também está por alugar e não tem infiltrações...


    Estará a referir-se a eventuais lucros cessantes. Nos lucros cessantes pressupõe-se que o lesado tinha, no momento da lesão, um direito ao ganho que se frustrou. Dispõe o artº 564º, nº 1 do CC que o dever de indemnizar compreende não só o prejuízo causado, como os benefícios que o lesado deixou de obter em consequência da lesão. Portanto o dever de indemnizar abrange os prejuízos sofridos, a diminuição dos bens já existentes na esfera patrimonial do lesado - danos emergentes, e os ganhos que se frustraram, os prejuízos que advieram ao lesado por não ter aumentado, em consequência da lesão, o seu património - lucros cessantes (cfr. anotação ao artº 564º do CC anotado dos Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, ed. de 1968, pág. 401).

    5. Por tudo isto, ameaça-nos com um processo em tribunal e que tudo isto vai-nos sair muito caro.


    Querendo, tem motivos para tanto...
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  8.  # 8

    Colocado por: happy hippy

    Prima facie,


    Quem é essa prima? :))))

    De facto a lei impõe-lhe a ele o ónus de comunicar, ao administrador, enquanto não residente, e por escrito, o seu domicílio ou o de seu representante (cfr. nº 9 artº 1432º CC). No entanto, existe aqui uma reciprocidade de obrigações e para que este possa cumprir com o ónus que sobre ele impende, deve o administrador cumprir com outra obrigação, a de informação da sua identificação, exibida em local de estilo e de passagem comum a todos os condóminos (cfr. artº 3º DL 268/94). Cumpriu a administração do seu prédio com esta formalidade?


    Não, o edifício tem 4 lojas e no meio das 4 fica a nossa entrada, metida para dentro, e as lojas do advogado ficam do lado esquerdo, por isso ele para entrar e sair não passa por nenhuma passagem comum, então como é que cumprimos com a lei? E o que é o local de estilo?

    Incorrecto. Senão vejamos, são comuns as instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes (cfr. al. d) nº 1 artº 1421º CC). Ora preceitua a al. f) do artº 1436º do CC que compete ao administrador os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns. A letra da lei não especifica quais os bens comuns, pelo que, deverão incluir-se todos, incluindo os afectos em exclusivo ao uso dos ou de alguns dos condóminos. Havendo-se essa afectação, à imputação das despesas, aplica-se o preceituado no nº 3 do artº 1424º do CC.


    Então os tubos são todos comuns, até os que entram em minha casa até ás torneiras? Pensei que eles eram comuns até á entrada do edifício, depois de divididos pelo ramal, cada um era responsável pelo seu.

    A alínea c) do artº 1436º do CC ensina que compete ao administrador "verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio". Essa verificação servirá para aferir da sua celebração e bem assim, se pelo valor que haja sido fixado pela assembleia dos condóminos (cfr. nº 2 artº 1429º CC) por proposta sua (cfr. artº 5º DL 268/94). A exibição da nota de liquidação não se tem por bastante porquanto apenas faz prova do pagamento. A exibição da apólice por seu turno, também não se tem por bastante porquanto apenas faz prova do período a que respeita, o capital o prémio e dados de pagamento. Resta portando a exibição do recibo.


    Se eu digo que vi é porque vi e na duvida a companhia também prova que existe o seguro.

    A lei de facto não obriga à entrega, portanto, a assembleia fará fé no cumprimento do seu dever, mas falhando, por força do nº 1 do artº 164º, 165º e 500º, todos do CC, responderá civilmente pelos actos ou omissões do seu representante, independentemente de culpa sua. O comitente ao satisfazer a indemnização terá o direito de exigir o reembolso do comissário de tudo quanto houver pago, excepto se houver igualmente culpa da sua parte, pelo que, presumem-se as responsabilidades iguais, e o eventual direito de regresso só existirá na medida das respectivas culpas e das consequências que deram origem.


    Então se uma pessoa contrata um seguro, entrega-me uma cópia, quem me garante que no mês seguinte ele não o põe abaixo? E aí, sou responsável? E então nos casos em que o seguro é pago de 6 em 6 meses ou até mensalmente, tem que se entregar todos os meses a prova do pagamento?

    Estará a referir-se a eventuais lucros cessantes. Nos lucros cessantes pressupõe-se que o lesado tinha, no momento da lesão, um direito ao ganho que se frustrou. Dispõe o artº 564º, nº 1 do CC que o dever de indemnizar compreende não só o prejuízo causado, como os benefícios que o lesado deixou de obter em consequência da lesão. Portanto o dever de indemnizar abrange os prejuízos sofridos, a diminuição dos bens já existentes na esfera patrimonial do lesado - danos emergentes, e os ganhos que se frustraram, os prejuízos que advieram ao lesado por não ter aumentado, em consequência da lesão, o seu património - lucros cessantes (cfr. anotação ao artº 564º do CC anotado dos Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, ed. de 1968, pág. 401).


    As lojas estão uma ao lado da outra, e estão as duas vagas, como não consegue alugar, por isso acho que ele quer é colo!

    Querendo, tem motivos para tanto...


    Ok, já percebi que ele leva a melhor. La vou ter que falar outra vez com os vizinhos para ver se com falinhas mansas consigo que me entregue a apólice. E se ele se negar a entregar?

  9.  # 9

    Colocado por: reginamarEntão os tubos são todos comuns, até os que entram em minha casa até ás torneiras?

    Não. Apenas as "instalações gerais".
    Suponho que as outras serão "instalações particulares".

    Colocado por: reginamarPensei que eles eram comuns até á entrada do edifício, depois de divididos pelo ramal, cada um era responsável pelo seu.

    Não é bem. No caso da água e gás são comuns até à torneira de corte ("olho de boi"). Na electricidade creio que até ao contador (ou caixa de coluna).

    Colocado por: reginamarE então nos casos em que o seguro é pago de 6 em 6 meses ou até mensalmente, tem que se entregar todos os meses a prova do pagamento?

    É verdade...! O Administrador tem essa responsabilidade (nalguns casos até "criminal").
    Adivinhe quem é o responsável perante os outros condóminos se houver um incêndio numa fracção que não tem seguro e que se propaga a todas as outras?

    Colocado por: reginamarcomo não consegue alugar, por isso acho que ele quer é colo!

    O Advogado conseguirá provar nas calmas que não consegue alugar por causa das marcas de infiltração.
    A reginamar consegue provar com a mesma facilidade que o que o advogado quer é colo?

    Colocado por: reginamar(apólice) E se ele se negar a entregar?

    Envia-lhe uma carta registada com aviso de recepção dizendo que tem 10 dias para lhe entregar o comprovativo do seguro (apólice + recibo de pagamento).
    Caso contrário, a Administração de Condomínio irá fazê-lo por ele, e enviar-lhe-à a nota de cobrança que incluirá o custo da consultoria ao "Forum da Casa":
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar

  10.  # 10

    O Advogado conseguirá provar nas calmas que não consegue alugar por causa das marcas de infiltração.
    A reginamar consegue provar com a mesma facilidade que o que o advogado quer é colo?


    Consigo! Tem 2 lojas, não consegue alugar nenhuma e quer que nós lhe paguemos a renda de uma delas? Se tivesse a outra alugada, até lhe dava um desconto, agora não aluga nenhuma e a culpa é da infiltração numa delas? Ele é advogado, conhece as leis melhores que nós, porque carga de água não resolve ele o problema em vez de o deixar para quem não pesca nada disto?

    Envia-lhe uma carta registada com aviso de recepção dizendo que tem 10 dias para lhe entregar o comprovativo do seguro (apólice + recibo de pagamento).
    Caso contrário, a Administração de Condomínio irá fazê-lo por ele, e enviar-lhe-à a nota de cobrança que incluirá o custo da consultoria ao "Forum da Casa":


    Vou fazer isso mesmo se não conseguir nada com palavras. A consultoria não foi feita pelo fórum da casa, mas por você, pelos luisvv, vmontanvao, rcf, imcscarpediem e o happy. Muito obrigado e bem hajam!

  11.  # 11

    Colocado por: reginamarTem 2 lojas, não consegue alugar nenhuma
    Qualquer criança arranja argumentos convincentes para culpar as marcas de infiltração pela impossibilidade de arrendar a loja.
    Mas a reginamar consegue mesmo PROVAR que o advogado está a tentar (e não consegue) arrendar a OUTRA loja? É que se é esse o seu grande argumento, ele pode aparecer no dia seguinte com um contrato de arrendamento dessa loja assinado com um qualquer desconhecido (por exemplo, um cunhado de uma tia da mulher dele...).
    (e desculpe-me estar aqui a fazer o papel do diabo do advogado, ou de advogado do diabo).

    Colocado por: reginamarVou fazer isso mesmo se não conseguir nada com palavras
    É o que eu faria (primeiro fala-se, claro. É a falar que as pessoas se entendem).

    Colocado por: reginamarMuito obrigado e bem hajam!
    É um prazer (tentar) ser útil.
    Vá dando notícias.

  12.  # 12

    Colocado por: reginamar

    Quem é essa prima? :))))


    Prima facie é uma expressão em latim que significa à primeira vista. Em Direito, refere-se a algo aparentemente correto, que não necessita de provas, e que é perceptível ao mero olhar.

    Não, o edifício tem 4 lojas e no meio das 4 fica a nossa entrada, metida para dentro, e as lojas do advogado ficam do lado esquerdo, por isso ele para entrar e sair não passa por nenhuma passagem comum, então como é que cumprimos com a lei? E o que é o local de estilo?


    Local de passagem comum aos condóminos, pode ser a porta de entrada do prédio. Local de estilo, de costume ou habituais, implica um aturado esforço de interpretativo. Essa interpretação terá de ser, casuística, conforme o acto que se pretende notificar com a afixação e os normativos legais aplicáveis a tais actos, já que por exemplo o “ local de estilo “ para certos actos tem de ser o próprio local (um quadro de cortiça colocado na entrada, vestíbulo ou corredor), noutros casos inclui, entre outros, a última morada conhecida do notificando e para outros sendo bastante a afixação na Junta de Freguesia.

    Havendo-se fracções exteriores, se o condomínio possuir uma caixa de correio própria ou se o administrador-condómino identificar a sua como sendo a do administrador em exercício, outros cuidados não carecem de se ter tomados. Se a administração for exercida por um administrador-terceiro, este deve fazer afixar a sua identificação.

    Então os tubos são todos comuns, até os que entram em minha casa até ás torneiras? Pensei que eles eram comuns até á entrada do edifício, depois de divididos pelo ramal, cada um era responsável pelo seu.


    São comuns as instalações que sirvam mais de um condómino; São comuns-afectas as derivações que sirvam apenas um condómino; São privadas as que entram na fracção autónoma. No entanto, continuam a ser comuns quaisquer instalações unitárias que atravessem o interior das fracções autónomas.

    Se eu digo que vi é porque vi e na duvida a companhia também prova que existe o seguro.


    A regra em direito é que, quem alega um determinado facto, tem a obrigação de prová-lo. É o que conceptualmente se designa de ónus de
    prova (cfr. artigo 342º do Código Civil). No entanto, a lei circunscreve a obrigação de prova dos factos que sejam constitutivos do direito que se alega, isto é, aqueles que servem de fundamento e que substancialmente configuram uma determinada posição jurídica.

    Então se uma pessoa contrata um seguro, entrega-me uma cópia, quem me garante que no mês seguinte ele não o põe abaixo? E aí, sou responsável? E então nos casos em que o seguro é pago de 6 em 6 meses ou até mensalmente, tem que se entregar todos os meses a prova do pagamento?


    Se o administrador cumprir com o seu dever, nenhuma responsabilidade lhe pode ser assacada. Se a satisfação do pagamento do seguro se tiver feita em duodécimos, com a mesma regularidade deve ter-se feita a prova, porquanto o incumprimento implica a extinção daquele.

    Ok, já percebi que ele leva a melhor. La vou ter que falar outra vez com os vizinhos para ver se com falinhas mansas consigo que me entregue a apólice. E se ele se negar a entregar?


    Proceda ao envio de uma carta solicitando (sem ameaças) a entrega da cópia, sob pena de, não o fazendo no prazo concedido, a administração se veja forçada a efectivar a contratação de um seguro, com o subsequente direito de regresso.
    Concordam com este comentário: Luis K. W.
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