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1. • Oskitz
   • 15 setembro 2016

    # 1

   Boa Noite pessoal, tenho uma questão que para mim é novidade, mas seguramente para alguns de vocês não será.
   
   A minha vizinha do ultimo andar queixou-se da entrada de águas pluviais através das tubagens comuns de ventilação das lareiras das salas do prédio, com danos por oxidação na lareira e recuperador de calor, bem como nos tetos e nas paredes da sua casa, por excesso de água devido a entupimento da caleira do algeroz do imóvel (da responsabilidade de conservação do condomínio)
   
   Todos os vizinhos accionaram os seus respectivos seguros das partes comuns.
   
   Acontece que a minha Seguradora enviou o perito, mas ele hoje ligou-me a dizer que a Seguradora iria pagar a minha parte da permilagem, MAS que como eu comprei a casa há 2 anos e consta no relatório do perito (e dito pela minha vizinha do ultimo andar) que o problema existe ha 3 anos, ou seja, quando começou o problema a casa não era minha, era do Banco.
   
   A minha dúvida é a seguinte: Visto a Seguradora não pagar porque quando foi feito o Seguro, o problema já existia, quem terá de pagar a minha parte da permilagem? Eu penso que nem a Seguradora nem EU temos de pagar, mas neste caso sim o Banco correto?
   
   Aguardo ajuda
   
   Cumps
2. •  
     Luis K. W.
   • 16 setembro 2016

    # 2

   Colocado por: OskitzVisto a Seguradora não pagar porque quando foi feito o Seguro, o problema já existia,

   
   É o que faz darem informação a mais...!
   
   E as companhias de seguros não deixam passar nada, para não terem de pagar!!
   
   Quanto ao Banco, pode esperar sentado que eles paguem por algo que já não é deles há mais de um ano (creio que, mesmo que o Banco tivesse um seguro, não o poderá accionar 2 anos depois de lhe ter vendido a casa),
3. • macal
   • 16 setembro 2016

    # 3

   A vizinha do último andar que pague para que aprenda a falar menos.
4. •  
     happy hippy
   • 16 setembro 2016

    # 4

   Colocado por: Oskitz
   A minha dúvida é a seguinte: Visto a Seguradora não pagar porque quando foi feito o Seguro, o problema já existia, quem terá de pagar a minha parte da permilagem? Eu penso que nem a Seguradora nem EU temos de pagar, mas neste caso sim o Banco correto?
   
   Aguardo ajuda
   
   Cumps

   
   
   Meu estimado, pode laborar na tentativa de exigir a responsabilidade da entidade financeira, sem garantias de obter a melhor fortuna no seu desiderato. Embora pudesse aqui discorrer em sentido oposto, com a devida fundamentação legal, sou antes de facultar-lhe infra argumentos para que possa "exigir seu direito". A reclamação, importará, no máximo, o custo do registo formal da missiva.
   
   Concretizando então,
   
   Regra geral, e à semelhança da garantia dos imóveis novos, a garantia de imóveis usados aplica-se durante 5 anos, após a data da entrega do bem imóvel. A pessoa compradora do imóvel deve denunciar o defeito ou falta de conformidade do bem imóvel junto do vendedor num prazo de 1 ano desde a data da detecção do defeito (sempre dentro do prazo de garantia de 5 anos). Os problemas entretanto surgidos nestes 5 anos não podem resultar da má utilização por parte do comprador.
   
   Dimana do artigo 916º do CC impõe ao comprador o ónus de denúncia dos defeitos da coisa ao vendedor (excluído apenas no caso de dolo do vendedor), com o qual se visa permitir-lhe adquirir conhecimento dos mesmos. Assim a lei regula especificamente a forma de exercício dos direitos pelo comprador de coisa defeituosa, estabelecendo o citado normativo que o comprador deve denunciar ao vendedor o vício ou a falta de qualidade da coisa, excepto se este tiver usado de dolo.
   
   Há assim a imposição ao comprador de um ónus de denúncia dos defeitos da coisa ao vendedor com o qual se visa permitir-lhe adquirir conhecimento dos defeitos da coisa vendida, que poderia ignorar. Esse ónus é apenas excluído em caso de dolo do vendedor, o que se compreende, uma vez que, se ele, através de sugestões ou artifícios, dissimulou os defeitos na coisa vendida, nada justifica que pudesse exigir uma prévia denúncia desses defeitos. Caberá ao comprador a prova de ter cumprido o ónus da denúncia ou de que se verificou o dolo por parte do vendedor.
   
   Os prazos para denúncia dos defeitos variam consoante se trate de bens móveis ou imóveis. Em relação aos bens móveis, o prazo de denúncia é de trinta dias depois de conhecido o defeito e dentro de seis meses após a entrega da coisa (cfr. artigo 916º, nº 2). Em caso de imóveis esses prazos sobem para, respectivamente, um e cinco anos (cfr. artigo 916º, nº 3). De salientar que estes prazos aplicam-se cumulativamente, pelo que, se não for observado qualquer deles, caducarão os direitos conferidos ao comprador que pressupõem a denúncia dos defeitos.
   
   Porém, legalmente, esta garantia só é concedida quando o negócio é enquadrado na actividade profissional do vendedor para uso do consumidor. Os compradores podem portanto ficar de fora desta garantia se adquirirem casas a particulares (podendo no entanto pedir garantia junto dos construtores das casas se não tiver prescrito o prazo de 5 anos). Os bancos, regra geral, furtam-se também à sua responsabilidade, argumentando não se terem enquadrados naquela actividade profissional.
   
   Acontece que o regime civil tradicional relativo à prestação de serviços no âmbito da contrato de compra e venda de imóveis, tem vindo sucessivamente a perder a aplicação restritiva no âmbito das relações de consumo exclusivas das imobiliárias, passando as entidades financeiras, elas próprias a praticarem tais actos, ao invés de os comissionarem às referidas, que são as tradicionais intermediaras nestes negócios.
   
   Ora, em análise, o banco não é uma sociedade que se dedica à comercialização dos imóveis, mas se estas entidades financeiras não se reservam a praticar essa actividade, é de se entender que nos negócios jurídicos de consumo, a tutela do consumidor continua, por esse motivo, assegurada, ainda que de uma forma distinta do que corresponde no modelo clássico de alienação, e portanto, aplicando-se-lhe as regras do cumprimento defeituoso.
   
   Temos pois que considerar a imposição da garantia de qualidade, não apenas em face das disposições legalmente estabelecidas mas ainda em relação às legítimas expectativas do consumidor, garantia essa que vem a ser concretizada pelo DL 67/2003, que transpôs a Directiva 1999/44/CE, do Conselho e do Parlamento Europeu, relativa às garantias que tenham por objecto bens de consumo.
   
   O âmbito de aplicação do regime de garantia contratual de bens de consumo, instituído pelo citado diploma, vai, no entanto, muito mais longe do que o da referida Directiva, porquanto, enquanto esta abrange apenas os bens móveis corpóreos, o nosso legislador previu expressamente a aplicação desta garantia a bens imóveis (cfr. art. 3º, nº 2 do DL 67/2003).
5. •  
     happy hippy
   • 16 setembro 2016

    # 5

   Colocado por: Oskitz
   A minha vizinha do ultimo andar queixou-se da entrada de águas pluviais através das tubagens comuns de ventilação das lareiras das salas do prédio, com danos por oxidação na lareira e recuperador de calor, bem como nos tetos e nas paredes da sua casa, por excesso de água devido a entupimento da caleira do algeroz do imóvel (da responsabilidade de conservação do condomínio)
   
   Todos os vizinhos accionaram os seus respectivos seguros das partes comuns.
   

   
   
   Tendo-se por demais expectável que não obterá a desejada fortuna na tentativa de imputar a responsabilidade à instituição financeira, à data titular da fracção autónoma, pode contudo, tentar uma segunda via: Responsabilizar as administrações, a colegial (assembleia dos condóminos) e a executivo (administrador) por manifesta incúria. E aqui, replico o ressalvado supra: Também aqui podia discorrer em sentido oposto, com a devida fundamentação legal, mas uma vez mais, sou antes de facultar-lhe infra argumentos para que possa "exigir seu direito".
   
   Concretizando então,
   
   A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia de condóminos, com funções deliberativas, e a um administrador, com funções executivas (cfr. art. 1430 e ss. do C.C.). Ao administrador aplicam-se por analogia as normas do mandato, de acordo com o estabelecido no art. 987 do CC, na medida em que estas sejam compatíveis com as disposições específicas da propriedade horizontal.
   
   Por outro lado, o administrador será civilmente responsável pelos danos que cause aos condóminos e a terceiros no exercício da sua actividade, estando sujeito às normas que regem o cumprimento e incumprimento das obrigações em geral. Assim, o administrador que falta culposamente ao cumprimento das suas obrigações, excede os seus limites ou usa indevidamente os poderes-deveres que a lei lhe confere torna-se responsável pelos prejuízos que causa ao condomínio (cfr. art. 798º CC).
   
   É ponto assente, em termos jurisprudenciais e doutrinais, face ao regime legal e processual regulador da propriedade horizontal, que o condomínio não possui personalidade jurídica. A própria redacção algo dúbia do artº 1437º do CC permite sustentar que o Administrador do Condomínio pode accionar e ser accionado, enquanto tal (como órgão executivo e representativo do condomínio) e a título pessoal, sem necessidade da presença em juízo deste último mas julga-se que não é esse o verdadeiro sentido e alcance das normas em análise, que apontam em direcção diversa, ou seja, que é o condomínio que recorre a tribunal ou aí é interpelado, muito embora seja devidamente representado pelo dito Administrador.
   
   O administrador do condomínio é também civilmente responsável pelos danos que cause aos condóminos e a terceiros no exercício da sua actividade, estando sujeito às normas que regem o cumprimento e incumprimento das obrigações em geral. Concluindo-se que, enquanto administradora do condomínio, se furtou ao cumprimento escrupuloso dos seus poderes (cfr. al. f) artº 1436º CC), compete-lhe indemnizar os condomínio pelos prejuízos que, com tal conduta, lhe tenha causado.
   
   Do artigo 157º do CC resulta que: "As disposições do presente capítulo são aplicáveis às associações que não tenham por fim o lucro económico dos associados, às fundações de interesse social, e ainda às sociedades, quando a analogia das situações o justifique". Efectivamente o artº 176º do CC é aplicável analogicamente às sociedades civis, por força do disposto no artº 157º do CC. O condomínio é um sujeito jurídico, a que se aplicam, subsidiariamente, em tudo o que não pressuponha a personalidade jurídica, as normas das associações.
   
   Destarte, havendo-se incorrido no incumprimento da lei, o qual foi perpetrado por ambos os órgãos, um porque não fez, o outro porque não cuidou de se acautelar, examinando o exercício daquele, portanto ambos têm-se solidários na responsabilidade (cfr. artº 500º CC).
   
   Mas para que às administrações em si mesmas, se tenham assacadas responsabilidades pelos danos causados a um outro condomínio com a omissão da actuação, indispensável será a argumentação e prova, em causa, da falta culposa daqueles ambos órgão de administração, pelo cumprimento das suas obrigações.