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1. •  
     Picareta
   • 9 fevereiro 2017

    # 41

   Colocado por: ghost12700k, por aí.

   
   O seu ordenado e o seu carro estão incluídos nesse valor, ou na margem da empresa?
2. • ghost12
   • 9 fevereiro 2017

    # 42

   Colocado por: Picareta
   O seu ordenado e o seu carro estão incluídos nesse valor, ou na margem da empresa?

   
   
   A construção não é minha, é da própria empresa.
3. •  
     Picareta
   • 9 fevereiro 2017

    # 43

   Colocado por: ghost12700k, por aí.

   
   Não estamos muito longe. Eu falei em área bruta de construção permitida ao promotor (não inclui caves e varandas), depois some os custos com a promoção, cerca de 5%, os custos financeiros, outros 5%, mais umas coisinhas e estamos quase lá....uma pessoa sem experiência e a fazer as contas por baixo, pode correr mal.

   Concordam com este comentário: ghost12
4. •  
     Picareta
   • 9 fevereiro 2017

    # 44

   Colocado por: ghost12A construção não é minha, é da própria empresa.

   
   Sim, eu sei, mas os seus custos são atribuídos à obra, ou são custos administrativos? Quando chegar ao final da obra e analisar os custos que teve com a obra, o seu ordenado está lá?
5. • ghost12
   • 9 fevereiro 2017

    # 45

   Colocado por: Picareta
   Sim, eu sei, mas os seus custos são atribuídos à obra, ou são custos administrativos? Quando chegar ao final da obra e analisar os custos que teve com a obra, o seu ordenado está lá?

   
   
   Sim, estará lá reflectido todo o tempo que dedico à obra, e consequentemente o meu ordenado.
6. • ghost12
   • 9 fevereiro 2017

    # 46

   Colocado por: Picareta
   Não estamos muito longe. Eu falei em área bruta de construção permitida ao promotor (não inclui caves e varandas), depois some os custos com a promoção, cerca de 5%, os custos financeiros, outros 5%, mais umas coisinhas e estamos quase lá....uma pessoa sem experiência e a fazer as contas por baixo, pode correr mal.

   Concordam com este comentário:ghost12

   
   
   Não incluo custos financeiros, no meu caso serão mínimos porque estamos a trabalhar com capital próprio.
7. •  
     Picareta
   • 9 fevereiro 2017

    # 47

   Colocado por: ghost12Não incluo custos financeiros, no meu caso serão mínimos porque estamos a trabalhar com capital próprio.

   
   Cada caso é um caso, mas mesmo os capitais próprios devem ser remunerados, pelo menos 2 ou 3 %.
8. • ghost12
   • 9 fevereiro 2017

    # 48

   Colocado por: Picareta
   Cada caso é um caso, mas mesmo os capitais próprios devem ser remunerados, pelo menos 2 ou 3 %.

   
   
   Sim, cada caso é diferente e o meu será bem diferente do caso do autor do tópico.
9. • el Diablo
   • 9 fevereiro 2017

    # 49

   Colocado por: el Diablo
   
   Com a sua experiencia, e supondo, que o prédio tem 8 apart. T2 e 2 lojas, qual seria a melhor troca?
   
   - X apart. pelo terreno e o investidor faz tudo?
   - N apart. pelo terreno e fazemos nós o projecto de arq. e especialidades, pagar as licenças, ect?
10. • paulovalente
    • 9 fevereiro 2017

     # 50

    Esse prédio tem uma implantação considerável.
    Com 418m² por piso com formato quase quadrado precisa ainda de algum área comum (acessos) que depois não são vendáveis.
    Eu faria um exercício simples de desenho para saber como encaixaria as tipologias por piso.
    Nunca faria os apartamentos todos T2 (a não ser por alguma especificidade de mercado). Fazia variável.
    Podia pensar em fazer duplex no último piso. Não só o piso de referencia para efeito de incêndios, acessibilidade era menor como aumenta área vendável.
    
    Eu penso que construir por 900€/m² é caro num prédio. Pelo que diz nessa zona, se os apartamentos novo custam 100.000€ (presumo que iguais aos que propõe T2) e imaginando que tenham 80m² AB são vendidos a 1250€/m².
    Tendo em conta que se calhar 20% da área do prédio que propõe (número atirado ao ar que inclui escadas, sala condomínio, corredor de acesso aos apartamentos e zona de passagem no piso 0 para as traseiras para estacionamento) teria para vender 1003 m².
    
    Se construísse por 600€/m², gastaria 752.400€. (1254x600)
    Se vendesse 1003m² a 1250€/m² ganharia 1.253.750€
    Com a diferença teria de pagar terreno, taxas, projectos, custos de investimento e impostos (e mais umas coisas que não me lembro).
    Não me parece que iria ficar rico, isto caso tudo corra bem. E contar com uns 3 anos mais uns trocos para a brincadeira (1/2 ano projecto, 1/2 ano aprovação, 2 anos orçamento e construção, 1/4 ano licenças de utilização e depois vender)
11. •  
      Picareta
    • 9 fevereiro 2017 ^editado

     # 51

    Colocado por: el DiabloCom a sua experiencia, e supondo, que o prédio tem 8 apart. T2 e 2 lojas, qual seria a melhor troca?
    
    - X apart. pelo terreno e o investidor faz tudo?
    - N apart. pelo terreno e fazemos nós o projecto de arq. e especialidades, pagar as licenças, ect?

    
    Como já foi referido 8T2, parece-me má opção, é preciso conhecer o mercado, saber o que é que o mercado procura, por isso o projecto deve ser da responsabilidade de alguém profissional. Este tipo de negócios é demasiado complexo para ser feito com a ajuda de um forum, pelo que a melhor solução é venderem o terreno recebendo em troca alguns apartamentos, ou seja um bem futuro, e tem que procurar um advogado para fazer o contrato. Esta troca é vantajosa para o investidor, visto que não paga IMT pela compra do terreno (6.5%), além de que não tem que investir €€€€ na aquisição do terreno. Quanto ao dinheiro que tem, e se pretendem investir em imóveis, podem negociar a compra de alguns apartamentos a quem vos comprar o terreno, ou comprar noutro local.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: el Diablo
12. • el Diablo
    • 13 fevereiro 2017

     # 52

    Colocado por: Picaretapelo que a melhor solução é venderem o terreno recebendo em troca alguns apartamentos,

    
    
    Vai ser esta a solução. Agora vamos ver como serão as negociações!