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1. • _cardoso_
   • 27 fevereiro 2017 ^editado

    # 1

   Em suma, adquiri o apartamento, há cerca de 11 meses, na altura da compra do imóvel, não fui informado pelo antigo proprietário, que o condomínio tinha já em deliberado em anteriores reuniões de condóminos, que se tinham de fazer obras, de caracter urgente, devido a problemas de humidade.
   Na primeira reunião de condomínios, em que o imóvel já era da minha propriedade, fiquei a saber das obras necessárias, onde foi decidido em reunião de condóminos, dos orçamentos e empresas para realizar as respectivas obras e como o condomínio não possuía o valor em questão para tais obras, foi o valor das mesmas, dividido por fracções e permilagem.
   De imediato me disponibilizei a pagar a minha parte do valor em questão.
   Este ano foi falado em nova reunião de condóminos, em realizar obras em interior de apartamentos, devido aos danos causados pelas infiltrações no prédio, onde seria o condomínio a pagar, visto o mesmo não possuir valor monetário para tais obras, foi falado que seria marcada nova reunião, onde iria ser debatido orçamentos e os valores que cada condómino teria de pagar.
   A minha questão resume-se em se eu sou obrigado a pagar as obras no interior dos outros apartamentos, com danos causados de infiltrações no prédio e visto esses problemas já serem antigos, onde já há cerca de dois a três anos que nas reuniões de condóminos se anda a debater as obras do prédio, ou seja, em período anterior à minha compra do apartamento.
   De destacar que na altura da compra da minha fracção, nunca fui informado de obras a realizar no exterior do condomínio, ou danos interior de apartamentos devido a estas. Que se os problemas tivessem sido logo resolvidos na altura que foi detectado, os apartamentos com danos, não teriam necessidade de obras desta dimensão., que o condomínio não possui dinheiro para tais obras, como tal querem que sejam os condóminos a pagar as obras.
2. •  
     Luis K. W.
   • 27 fevereiro 2017

    # 2

   Colocado por: _cardoso_há cerca de dois a três anos que nas reuniões de condóminos se anda a debater as obras do prédio, ou seja, em período anterior à minha compra do apartamento.

   Sim, se a maioria estiver de acordo, em avançar com as obras (de reparação dos danos provocados pelas infiltrações pela fachada), a sua fracção terá de comparticipar.
   Era sua obrigação - ANTES de ter adquirido esse apartamento - ter pedido cópias das actas das reuniões da Assembleia de Condomínios para se inteirar como estavam as coisas no prédio (até para saber se há condóminos conflituosos, barulhentos, porcos, devedores de longa data, etc.).

   Concordam com este comentário: reginamar
3. • zinna
   • 27 fevereiro 2017

    # 3

   Quando compra uma casa, compra todas as obrigações, deveria ter consultado o condomínio.
   O condomínio devia ter um fundo de reserva...
   O condomínio devia ter um seguro global do edifício ( no mínimo seguro para áreas comuns) e seria mais fácil quando desse problemas, se não tiver seguro cada condómino deve apresentar todos os anos que tem seguro da sua fracção ...

   Concordam com este comentário: reginamar

   Estas pessoas agradeceram este comentário: MJFO
4. • _cardoso_
   • 27 fevereiro 2017

    # 4

   pois cai no erro de não pedir as actas anteriores, a minha questão também se trata em como as obras não foram feitas quando deviam, os apartamentos ficaram muito mais danificados, algo que a culpa recai sobre os condóminos antes de mim.
   Os problemas são praticamente nas fracções esquerdas, mas como é normal, algumas pessoas das fracções direitas, começaram logo a reclamar e a falar que embora não tenham danos muito relevantes, também têm alguns, como pisos de madeira a ficarem escuros junto às varandas, o que com o tempo vão apodrecendo, o que também é o meu caso, foi logo questionado se iriam pagar soalhos novos, o que os outros reclamaram logo que não pois, não eram estragos pouco relevantes. O que até concordo, mas com o passar dos anos os soalhos vão acabar por apodrecer, não terão então também que pagar esses danos.
   Uma outra questão, comprei a casa e remodelei a mesma, o que arranjei alguns danos, embora pequenos de humidade, também terão de pagar esses danos, visto não saber das obras e terem falado a uma condómina nesta ultima reunião, que podia fazer as obras que depois lhe davam o valor referente à mesma, mesmo antes de haver orçamentos.
5. • _cardoso_
   • 27 fevereiro 2017

    # 5

   Colocado por: zinnaQuando compra uma casa, compra todas as obrigações, deveria ter consultado o condomínio.
   O condomínio devia ter um fundo de reserva...
   O condomínio devia ter um seguro global do edifício ( no mínimo seguro para áreas comuns) e seria mais fácil quando desse problemas, se não tiver seguro cada condómino deve apresentar todos os anos que tem seguro da sua fracção ...

   
   
   Pois mas o condomínio não tem fundo de reserva, como tal quer obrigar os condóminos a pagar as obras, só de uma vez já foram cerca de 1200€, agora se for outro tanto, já começa a obrigar as pessoas andarem com orçamentos apertados, para conseguir o dinheiro.
6. •  
     marco1
   • 27 fevereiro 2017

    # 6

   pelos vistos os seguros não servem para nada
   tente tirar isso a limpo.
7. • zinna
   • 27 fevereiro 2017

    # 7

   Pode sempre perguntar, porque razão não tem fundo de reserva?
   Se todos pagarem menos mal, o problema são uns pagarem e outros não...
   O problema é que foi discutido nas assembleias e não estava...
   É complicado...
8. • _cardoso_
   • 27 fevereiro 2017

    # 8

   Colocado por: zinnaPode sempre perguntar, porque razão não tem fundo de reserva?
   Se todos pagarem menos mal, o problema são uns pagarem e outros não...
   O problema é que foi discutido nas assembleias e não estava...
   É complicado...

   
   
   Boa pergunta, pois as cotas estão todas em ordem, o condomínio, não tem jardim nem nada do gênero, a unica coisa que tem que fica mais caro é um elevador, sendo que para outros prédios onde já estive, o valor das cotas até é relativamente alto.
9. •  
     callinas
   • 27 fevereiro 2017

    # 9

   Nem toda a gente tem de ter 1200 euros disponíveis. Se o condomínio não tinha em fundo de reserva muito menos os condóminos têm de ter. Se fosse comigo, primeiro subiam X % as cotas depois quando houvesse dinheiro pagavam as obras.
10. •  
      Luis K. W.
    • 27 fevereiro 2017

     # 10

    Colocado por: zinnaO condomínio devia ter um seguro global do edifício

    Os seguros multirriscos que conheço não cobrem danos provocados por infiltrações na fachada (porque não os consideram "acidentes", mas sim defeito de manutenção),
    
    

    Colocado por: callinasSe fosse comigo, primeiro subiam X % as cotas depois quando houvesse dinheiro pagavam as obras.

    Sim. Deviam PRIMEIRO amealhar o dinheiro no Condomínio, com um aumento da quotização - numa medida que os condóminos possam suportar. E só partiam para as obras quando tivessem todo o dinheiro necessário.
11. • _cardoso_
    • 27 fevereiro 2017

     # 11

    Colocado por: callinasNem toda a gente tem de ter 1200 euros disponíveis. Se o condomínio não tinha em fundo de reserva muito menos os condóminos têm de ter. Se fosse comigo, primeiro subiam X % as cotas depois quando houvesse dinheiro pagavam as obras.

    
    
    Pois, na altura foi dado um prazo de uns meses para pagar, o que foi acordado por todos, na data concordada, toda a gente tinha pago os valores, sendo que na altura das obras, segundo o gerente do condómino, a empresa que era para realizar as obras, já não aceitou realizar as mesmas, como não havia contracto com a empresa, ficou tudo em pausa, nesta ultima reunião foram dados novos orçamentos, todos eles superiores ao anterior, tendo sido decidido um deles pela maioria do condomínio, onde deram 1 mês para pagar o restante dinheiro, que em alguns casos como o meu, são cerca de mais 250€, até aqui tudo bem, agora querem marcar outra reunião para as obras no interior dos apartamentos onde pelo que entendi querem por um prazo de alguns meses para pagar, sendo que deve ser mais um orçamento pesado.
    Eu considero-me no direito de exigir que me arranjem por exemplo o soalho dos quartos, por muito pouco danificado que esteja, pois apenas esta a começar a escurecer junto às varandas e janelas, e de pequenas infiltrações, pois não deixo as mesma abertas à chuva, embora numa conversa com o administrador o mesmo referiu que sao danos menores ou quase nenhuns, comparado com os apartamentos que se encontram mesmo danificados, o que até concordo, mas não deixa de ser um dano, se tenho de pagar penso que também tenho o direito de exigir que me arranjem o que esta danificado no meu.
12. • zinna
    • 27 fevereiro 2017

     # 12

    Mas se existem infiltrações graves no edifício tem fazer as obras...
    Os condóminos na suas fracções que esperem um pouco mais ....
13. • _cardoso_
    • 28 fevereiro 2017

     # 13

    Colocado por: zinnaMas se existem infiltrações graves no edifício tem fazer as obras...
    Os condóminos na suas fracções que esperem um pouco mais ....

    
    
    Pois ja deviam ter resolvido isso há cerca de 3 anos, pelo que percebi, agora de repente é que se lembram, que têm de se fazer e o dinheiro tem de aparecer por milagre.
    Se nestes anos tivessem feito um pé de meia ja tinham resolvido isto e os interiores dos apartamentos não tinham chegado a este ponto.
14. •  
      happy hippy
    • 28 fevereiro 2017

     # 14

    Em suma, adquiri o apartamento pertencente ao condomínio sito em Rua Guilherme Duarte Ferreira nº2 – Mafra, há cerca de 11 meses, na altura da compra do imóvel, não fui informado pelo antigo proprietário, que o condomínio tinha já em deliberado em anteriores reuniões de condóminos, que se tinham de fazer obras, de caracter urgente, devido a problemas de humidade.

    
    
    Meu estimado, cuidou de perguntar sobre o estado de conservação geral do prédio?... Se haviam obras previstas?... De pedir um cópia do regulamento?... Aferir se este dispõe sobre as partes comuns ou também sobre as privadas?...
    
    

    Na primeira reunião de condomínios, em que o imóvel já era da minha propriedade, fiquei a saber das obras necessárias, onde foi decidido em reunião de condóminos, dos orçamentos e empresas para realizar as respectivas obras e como o condomínio não possuía o valor em questão para tais obras, foi o valor das mesmas, dividido por fracções e permilagem.
    De imediato me disponibilizei a pagar a minha parte do valor em questão.

    
    
    Seria sempre obrigado a pagar por essas obras, mesmo que a sua feitura houvesse ocorrido antes da alienação da sua fracção autónoma e o montante proporcional imputado à mesma, ainda não se tivesse parcial ou integralmente quitado. Aplica-se o princípio legal da ambulatoriedade das obrigações/dívidas. Segundo ensina o Prof. Henrique Mesquita, as obrigações propter rem são vínculos jurídicos em virtude dos quais uma pessoa, na qualidade de titular de um direito real, fica adstrita para com outra à realização de uma prestação de dare ou de facere. As obrigações propter rem, porque são dependentes e acessórias de um direito real, em princípio acompanham as vicissitudes deste direito, designadamente, quando ocorre transmissão do direito de propriedade transmitem-se, a par desse direito, para o novo adquirente ou beneficiário.
    
    As obrigações reais são obrigações cujo sujeito passivo (devedor) é o titular de um determinado direito real. Assim, o devedor é o titular do direito real que dá origem à obrigação. Por isso, o devedor é variável: se a titularidade do direito real se alterar, o novo titular do direito passa a ocupar a posição de devedor na obrigação em causa. As obrigações reais dizem-se, por isso, obrigações ambulatórias. De acordo com este princípio só é possível existirem direitos reais sobre coisas presentes. Está consagrado no art. 408.º, nº 2 do CC, na parte em que refere que “se a transferência resultar de coisa futura [...] o direito transfere-se quando a coisa for adquirida pelo alienante”.
    
    De ressalvar finalmente, que à luz do vertido no nº 2 do artigo 595º do CC, do qual dimana que ocorrendo uma transmissão singular da dívida, a transmissão só exonera o antigo devedor quando ocorre declaração expressa do credor; de contrário, o antigo devedor responde solidariamente com o novo obrigado e este tem, nos termos gerais de direito, regresso contra o vendedor se, eventualmente, desconhecia as dívidas.
    
    

    Este ano foi falado em nova reunião de condóminos, em realizar obras em interior de apartamentos, devido aos danos causados pelas infiltrações no prédio, onde seria o condomínio a pagar, visto o mesmo não possuir valor monetário para tais obras, foi falado que seria marcada nova reunião, onde iria ser debatido orçamentos e os valores que cada condómino teria de pagar.

    
    
    Depreendendo que os danos se tiveram a sua origem identificada em uma parte comum do edifício, os comproprietários serão chamados a indemnizar os prejuízos causados nas fracções danificadas, segundo as comuns regras da responsabilidade civil extra-contratual. O art. 483º, nº 1 do CC, elenca os pressupostos que condicionam, no caso da responsabilidade por factos ilícitos, a obrigação de indemnizar o lesante, nomeadamente, no capítulo dos danos.
    
    Assim, tem direito à indemnização o titular do direito violado ou do interesse imediatamente lesado, com a violação da disposição legal, não o terceiro que só reflexa ou indirectamente seja prejudicado. Sem prejuízo do prazo correspondente à prescrição ordinária – 20 anos – (contado sobre a data do facto ilícito: arts. 498º - 309º CC), o direito à indemnização fundada na responsabilidade civil sujeito a um prazo curto de prescrição (três anos). A prova dos factos que interessam à definição da responsabilidade, em regra feita através de testemunhas, torna-se extremamente difícil e bastante precária a partir de certo período de tempo sobre a data dos acontecimentos.
    
    

    A minha questão resume-se em se eu sou obrigado a pagar as obras no interior dos outros apartamentos, com danos causados de infiltrações no prédio e visto esses problemas já serem antigos, onde já há cerca de dois a três anos que nas reuniões de condóminos se anda a debater as obras do prédio, ou seja, em período anterior à minha compra do apartamento.

    
    
    Houvesse a assembleia agido atempadamente e tais prejuízos nem seriam tão gravosos, nem lhe seriam certamente imputados. Em face da incúria e desleixo administrativo, tem-se agora você, involuntariamente, solidário nessa responsabilidade. Nos termos do nº 1 do artº 164º do CC, as obrigações e a responsabilidade dos titulares dos órgãos das pessoas colectivas para com estas são definidas nos respectivos estatutos, aplicando-se, na falta de disposições estatutárias, as regras do mandato com as necessárias adaptações. Esta norma autoriza-nos a aplicar ao condomínio as regras do mandato no que toca à responsabilidade do administrador.
    
    Segundo o artº 165º do CC, as pessoas colectivas respondem civilmente pelos actos ou omissões dos seus representantes, agentes ou mandatários nos mesmos termos em que os comitentes respondem pelos actos ou omissões dos seus comissários. E neste âmbito, somos ainda de recorrer ao artº 500º também do CC.
    
    

    De destacar que na altura da compra da minha fracção, nunca fui informado de obras a realizar no exterior do condomínio, ou danos interior de apartamentos devido a estas. Que se os problemas tivessem sido logo resolvidos na altura que foi detectado, os apartamentos com danos, não teriam necessidade de obras desta dimensão., que o condomínio não possui dinheiro para tais obras, como tal querem que sejam os condóminos a pagar as obras.

    
    
    As administrações têm uma obrigação que lhes é imposta por lei de constituir um FCR correspondente a pelo menos, 10% das comparticipações devidas para as despesas gerais (cfr. artº 4º do DL 268/94 de 25 Outubro). Não obstante a boa vontade desta obrigação legal, o nosso legislador olvidou sancionar quem não cumpre, ou se cumpre, desvia estes dinheiros para outras rubricas que não as impostas na letra da lei... porém, se se houver uma conta poupança condomínio, pelo desvio já responde o administrador com coima e eventualmente criminalmente - cfr. DL 269/94 de 25 Outubro).
    
    

    Os problemas são praticamente nas fracções esquerdas, mas como é normal, algumas pessoas das fracções direitas, começaram logo a reclamar e a falar que embora não tenham danos muito relevantes, também têm alguns, como pisos de madeira a ficarem escuros junto às varandas, o que com o tempo vão apodrecendo, o que também é o meu caso, foi logo questionado se iriam pagar soalhos novos, o que os outros reclamaram logo que não pois, não eram estragos pouco relevantes. O que até concordo, mas com o passar dos anos os soalhos vão acabar por apodrecer, não terão então também que pagar esses danos.

    
    
    Neste concreto em especial, se o problema se tem comum a todos, ao invés de se pedir (dúbias) responsabilidades ao condomínio, cada proprietário efectua a suas expensas as devidas reparações, quando as houverem necessárias.
    
    

    Uma outra questão, comprei a casa e remodelei a mesma, o que arranjei alguns danos, embora pequenos de humidade, também terão de pagar esses danos, visto não saber das obras e terem falado a uma condómina nesta ultima reunião, que podia fazer as obras que depois lhe davam o valor referente à mesma, mesmo antes de haver orçamentos.

    
    
    Importa aqui ressalvar que, sinais de humidade não significam à partida uma responsabilidade do condomínio...
    
    

    pelos vistos os seguros não servem para nada
    tente tirar isso a limpo.

    
    
    Servem... quando os danos estão abrangidos pelas competentes coberturas, neste caso, danos por água. Por regra, as exclusões abrangem os danos causados pela entrada de água das chuvas através de telhados, portas, janelas, clarabóias, terraços, marquises, infiltrações de paredes e/ou tectos, humidade e/ou condensação... Em caso de tufões, ciclones, tornados e ventos, desde que sejam superiores a 80 Km/hora. Em caso de tromba de água ou queda de chuvas torrenciais, a precipitação atmosférica de intensidade superior a 10mm/10mt, no pluviómetro (cfr. Portaria nº 113/2016 de 29 de Abril).

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