Um dos Condóminos do meu prédio abriu um buraco na placa do prédio , e tanto quanto percebi pelas fotografias do dito sótão forrou o mesmo com placas de roofmate. O mesmo queixa-se agora que os barrotes estao podres incrivelmente só do lado dele já se tendo inclusive queixado a Camara que intimou o Condomínio a efectuar obras, ate ai legitimo. Tendo ele forrado o telhado (parte comum), sem consentimento de ninguém não terá que ser ele a suportar o seu custo? Existe algum processo julgado semelhante?
Um dos Condóminos do meu prédio abriu um buraco na placa do prédio
Em prédio constituído em propriedade horizontal as partes comuns podem ou não constar do respectivo título constitutivo. As partes do prédio enunciadas taxativamente no artº 1421, nº 1 do CC são sempre comuns ainda que emitidas no título constitutivo ou neste incluídas como fazendo parte de determinada fracção autónoma. Quanto às partes exemplificativamente enunciadas no artº 1421, nº 2 do CC, tem o autor do título constitutivo da propriedade horizontal a faculdade de moldar a sua natureza jurídica incluindo-a expressamente em qualquer fracção autónoma, como partes comuns, como partes comuns afectas ao uso exclusivo de determinada fracção ou nada declarar. No silêncio do título, são partes comuns.
O sótão - espaço compreendido entre o tecto da fracção ou fracções superiores e o telhado - não se confunde com o telhado, não faz parte da estrutura do edifício, não está compreendido no artº 1421, nº 1 b) do CC. O sótão cabe no artº 1421 nº 2 b) do CC desde que nada se disponha em contrário no título constitutivo, o sotão presume-se parte comum quando não afecto ao uso exclusivo de uma das fracções autónomas. Se o autor do título constitutivo da propriedade horizontal, antes de vender as fracções, afecta o sótão ao uso da fracção autónoma situada no piso mais alto, daí não decorre a propriedade de tal sótão pelo dono daquela fracção porque a declaração do autor do título, para ser válida e eficaz, tem que constar do título.
Ou seja, na propriedade horizontal não há clandestinidade: as partes ou são próprias de cada condómino ou são comuns; as não incluídas no título como próprias, são comuns, não podem ser objecto de propriedade singular. Para que uma parte comum do edifício possa ser objecto de uso exclusivo de um condómino (sem perder a sua natureza de parte comum) é necessário que seja previsto expressamente no título constitutivo do regime de propriedade horizontal ou autorizado por todos os condóminos. Assim, a utilização do sótão - parte comum - do edifício por todos os condóminos pressupõe que ele seja, do ponto de vista constitutivo, adequado ao uso que se lhe queira dar / arrecadação, uso por pessoas, etc) e que com tal utilização se não ofenda o direito ao repouso do condómino do piso inferior o qual prevalece.
De outro modo, o sótão só poderá ser utilizado na sua função natural de caixa de ar do edifício, pelo que, a ocupação por parte de um condómino deverá cessar, sem que aquele se possa rogar de um direito indemnizatório.
Tendo ele forrado o telhado (parte comum), sem consentimento de ninguém não terá que ser ele a suportar o seu custo?
Meu estimado, não me parece. Dispõe o nº 1 artº 493º do CC que “quem tiver em seu poder coisa móvel ou imóvel, com o dever de a vigiar, e bem assim quem tiver assumido o encargo da vigilância de quaisquer animais, responde pelos danos que a coisa ou os animais causarem, salvo se provar que nenhuma culpa houve da sua parte ou que os danos se teriam igualmente produzido ainda que não houvesse culpa sua”. Ora a responsabilidade civil delitual depende da verificação de vários pressupostos que condicionam a obrigação de indemnizar que recai sobre o lesante, desempenhando cada um desses pressupostos um papel próprio e específico na complexa cadeia das situações geradoras do dever de reparação.
Reconduzindo esses pressupostos à terminologia técnica assumida pela doutrina, podem destacar-se os seguintes requisitos da mencionada cadeia de factos geradores de responsabilidade por factos ilícitos: a) o facto; b) a ilicitude; c) imputação do facto ao lesante; d) o dano; e) e nexo de causalidade entre o facto e o dano. Assim, antes de mais, para que o facto ilícito gere responsabilidade é necessário que o agente tenha actuado com culpa, pois a responsabilidade objectiva ou pelo risco tem carácter excepcional.
Com efeito, a responsabilidade civil, em regra, pressupõe a culpa, que se traduz numa determinada posição ou situação psicológica do agente para com o facto. Aqui operam as fundamentais modalidades de culpa: a mera culpa (culpa em sentido estrito ou negligência) e o dolo, traduzindo-se aquela no simples desleixo, imprudência ou inaptidão, e esta na intenção malévola de produzir um determinado resultado danoso (dolo directo), ou apenas aceitando-se reflexamente esse efeito (dolo necessário), ou ainda correndo-se o risco de que se produza (dolo eventual).
A culpa define-se, para este efeito, na circunstância de uma determinada conduta poder merecer reprovação ou censura do direito, ou seja, importará sempre avaliar se o lesante, face à sua capacidade e às circunstâncias concretas do caso em que actuou, podia e devia ter agido de outro modo. Via de regra, e segundo o disposto no artº 487º, n º1 do CC, incumbe ao lesado a prova da culpa do autor da lesão, ressalvando o mesmo normativo os casos em que a lei estabelece presunções de culpa do responsável.