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Mediação Imobiliária - Incumprimento

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  1.  

  1.  # 1

    Boa tarde,

    Cheguei a acordo com um medidor imobiliário (que representava o vendedor) sobre o valor e demais condições para aquisição de um apartamento.
    Tenho um e--mail no qual é confirmada a aceitação do valor da aquisição e as demais condições associadas (pequenos acabamentos a efetuar pelo vendedor).
    O referido mediador enviou-me há poucos dias a minuta do contrato-promessa de compra e venda, com estas mesmas condições, o qual só não foi assinado por conter alguns erros, que solicitei de imediato que fossem corrigidos.
    O referido mediador nunca quis que eu fizesse uma "reserva interna" e sempre garantiu que o apartamento se encontrava reservado e não seria vendido a outros interessados. Chegou a dizer que não o mostrava a mais ninguém.
    Há dois dias, confrontado com a demora na resposta, informou-me que assinou um contrato-promessa de compra e venda com outro comprador interessado na tarde do dia anterior e que a escritura será feita em breve.
    Uma vez que tenho um documento escrito (e-mail) em que o mediador aceita vender-me o apartamento por um determinado montante, o que pode consubstanciar a existência de um contrato verbal ou não escrito, acham que terei alguma hipótese de ganhar um eventual processo em tribunal, ou resta-me apresentar reclamação junto do representante nacional da imobiliária e do IMPIC?

    Obrigado.
    Jorge Gomes Ramos Almeida

  2.  # 2

    Já que tem interesse num processo judicial a melhor forma que tem de saber se tem causa suficiente para um processo será ir a um advogado!!

    Poderá existir responsabilidade civil pré contratual. Tinha fundadas expectativas juridicas de concretizar um negócio e o mesmo foi frustrado por causa imputavel à contraparte, tendo faltado à sua palavra.

    "1. Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte. "

    Quanto ao imóvel, não há muito a fazer. Não tem qualquer tipo de garantia real sobre ele, nem tão pouco obrigacional. O contrato promessa tem que ser reduzido a escrito quando se trata de imóveis, não pode ser verbal.
    Concordam com este comentário: JPN761
    Estas pessoas agradeceram este comentário: jorgejogral

  3.  # 3

    pode começar por reclamar ao gerente ou diretor da agencia em questão por escrito ou contatar um advogado para isso!

    de resto pode fazer algumas coisas se tiver mesmo interesse em tentar parar a venda envolvendo alguns custos da sua parte.

    A questão é se vale apena ou se o apartamento vale o esforço, aborrecimento!

    Numa atitude de aparente má fé fazia queixa á propia agencia e a quem os regula

  4.  # 4

    Não pode fazer nada para parar a venda.

  5.  # 5

    Fizeram-me o mesmo com o aluguer de uma loja.Adiaram a visita 2 vezes.Garantiram-me telefonicamente que eu seria o primeiro a ver a loja.Quando me estava a dirigir para o local para efectuar a visita telefonaram-me a dizer que a loja estava arrendada!
    Fui reclamar à imobiliaria mas acabei por desistir de ir em frente com alguma queixa...foram muito incorretos.

  6.  # 6

    Pessoas sem palavra, nem vale a pena o incomodo. Comigo nunca mais iria a essa imobiliária, mas essas situações não me espantam nada, sabendo como se trabalha por ai.

  7.  # 7

    Já li sobre vários casos em que foi feita uma proposta abaixo do valor e exigido um cheque em anexo à proposta. mas isso não implicou um acordo
    Também li sobre casos em que o cheque servia para "reserva interna do imóvel" mas que mesmo assim o imóvel foi vendido a outro interessado e o cheque devolvido.
    Tanto um caso como o outro são diferentes do meu.
    Eu tenho um e-mail em que o angariador imobiliário diz que sim às condições propostas e outro em que me envia a minuta do contrato-promessa de compra e venda.

    Tenho perfeita consciência de que mesmo com um contrato-promessa de compra e venda assinado, poderia não ter direito ao imóvel, se o montante pago fosse devolvido em dobro. Ora, sem contrato-promessa de compra e venda, não tenho direito nenhum sobre o imóvel.

    A questão que coloco é:
    Sentindo-me profundamente indignado e revoltado pela forma como fui enganado, tendo já pago um adiantamento de 50% a uma empresa para fazer os móveis de cozinha, e concluindo que tudo isto resulta da total falta de ética, responsabilidade e profissionalismo de uma pessoa e da empresa onde trabalha, terei, em tribunal, algum direito a indemnização com base nos argumentos do Rsilva61 "Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte. "

    Obrigado.

  8.  # 8

    Excerto do Acórdão 44/07.1tbgdl.e1.s1, do Supremo Tribunal de Justiça
    http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/5761568c149bc0458025782400337d69?OpenDocument


    " Por outro lado, em princípio, apenas são objecto da obrigação de indemnizar os danos que constituam lesão do chamado interesse contratual negativo ou interesse da confiança, ou seja, os danos que o lesado não teria sofrido se não tivesse confiado na expectativa negocial criada pela parte contrária, embora possam ser também objecto de indemnização por culpa in contrahendo os danos integrantes do interesse contratual positivo quando, pelo encontro da proposta e da aceitação, já tenha sido obtido acordo, com a chegada a bom termo da fase decisória da negociação e faltando apenas a formalização do contrato, pois nesse caso é de entender que existe um verdadeiro dever de conclusão cuja violação implica a indemnização do interesse do cumprimento, isto é, considerando-se como indemnizável o ganho que derivaria da celebração (formalização) do contrato e que não se obteve.

    Necessário é, porém, que, para haver obrigação de indemnizar quando o contrato negociado não chegue a ser concluído, se verifique o rompimento arbitrário e culposo, por uma das partes, das negociações, determinante de danos da outra parte, e o facto específico da criação, nesta, por força da conduta da primeira, da expectativa ou da confiança na celebração do contrato."

  9.  # 9

    Jorgejogral, não vale a pena acordãos. Já gastou dinheiro em móveis? Até tinha outro imóvel em vista, mas escolheu o outro em detrimento desse e entretanto perdeu essa oportunidade também? Sente-se lesado e tem fundamentos para responsabilidade civil pre contratual? Então vá a um advogado e conte-lhe a história toda, ele que interponha a ação...

    Se teve prejuizos, já é diferente. Agora, não se esqueça que um bom advogado, ou qualquer um, não trabalha de graça, e deve receber bem por um trabalho altamente especializado, e que as custas processuais são caras.

    De que zona é o Jorge?

  10.  # 10

    Caro Rsilva 61,

    Efetivamente não perdi muito dinheiro.
    Apenas alguns artigos que já foram adquiridos à medida para o apartamento em causa varões, cortinados, tampos de sanita e mobília de quartos e de sala que foi adquirida tendo em conta as dimensões das divisões.
    Perdi quase 2 anos desde que iniciámos negociações e a aguardar que fossem realizados diversos acabamentos no prédio. Nesse período não procurei mais nada pois tinha dado como certo este negócio, sobretudo depois de receber resposta positiva à minha última proposta, em outubro de 2016.
    Já me conformei que mais não posso fazer do que apresentar reclamação no representante nacional da imobiliária e no livro de reclamações e/ou no IMPIC.
    Para mim foi um caso claríssimo de falta de má-fé, falta de ética, de responsabilidade e de profissionalismo.
    Como isto é um meio relativamente pequeno (concelho da região Oeste) vou contar este episódio ao maior número de pessoas. Aliás, o meu post no FB já está a fazer sucesso.

  11.  # 11

    Desculpe lá, mas você foi ingénuo e não tem nada que suporte as suas pretenções pois somente com contrato promessa compra e venda e que tem algum direito efectivo.
    Concordam com este comentário: Picareta

  12.  # 12

    Colocado por: jorgejogralPara mim foi um caso claríssimo de falta de má-fé, falta de ética, de responsabilidade e de profissionalismo.

    Se eu colocasse acções em tribunal a todos os que encontro com essas características, não fazia mais nada!!

  13.  # 13

    jorgealves,

    Fui ingénuo porquê?
    Eu não assinei o CPCV porque não pude.

  14.  # 14

    Isso de ingenuidades e etc cada um deve guardar as suas para si. Isso é falar do que não se sabe.

    O Jorge pode colocar ação em tribunal, pode é perder. Pode é não lhe compensar, devido ás custas que irá ter, mas tem fundamentos para tal, se a situação descrita for a correta. Existe responsabilidade civil pré contratual, ele foi lesado, tem direito a ser indemnizado pela frustração das suas legitimas expectativas juridicas.

    Agora, dito assim é muito bonito, na pratica, talvez não compense, sabendo sempre que ninguém garante a ninguém que uma causa pode ser ganha. Quem tem que pesar o risco\proveito é o Jorge e o advogado.

  15.  # 15

    Colocado por: jorgejogralFui ingénuo porquê?

    Primeiro porque negociou a venda de um imóvel com alguém que não era o proprietário, só isto é uma grande ingenuidade, para a próxima negocie com o proprietário.
    Segundo, porque gastou dinheiro com coisas para uma casa sem ter nenhum documento comprovativo da sua compra, ou promessa de compra (CPCV)

  16.  # 16

    Picareta,

    Embora o prédio estivesse completamente carregado de placas da imobiliária, entrei em contacto com a empresa proprietária.
    Só me responderam: "Vá falar com o senhor X da imobiliária que ele é o nosso representante para a área das vendas".

  17.  # 17

    Colocado por: jorgejograljorgealves,

    Fui ingénuo porquê?
    Eu não assinei o CPCV porque não pude.

    Eu acho que se precipitou porque estava convencido que tinha o negocio concretizado, e esse é que foi o erro.

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