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1. • Hifpm
   • 22 março 2017

    # 1

   Boa tarde, resido num prédio no qual não há condominio. Tomei iniciativa de tentar constituir um colando uma minuta na entrada do prédio para informar todos os condominis que é imprescindivel criar um condominio e que o mesmo iria ser do 0 pois não há qualquer informação referente ao anterior. Ninguém compareceu a não ser 2 condominos no total. No dia seguinte coloquei uma carta ( não sei nomes , nem dados dos meus vizinhos, daí não ser carta registada) a avisar de uma outra reunião e a adverte los para os danos que poderemos vir a sofrer todos por falta do condominio. Acham que estou a fazer bem ou devia seguir mais a lei no aspecto da convocatoria? Se ninguem aparecer vou seguir via legal... o que me aconselham?
2. • carlosj39
   • 22 março 2017

    # 2

   Quantos condominos tem o prédio? A partir de 4 é obrigatório o condominio, sendo que se o prédio estiver em propriedade horizontal, e independentemente de estar ou não roganizado há condomínio e há sempre administador a título provisório ( é o dono da fração com a primeira letra que tiver maior permilagem). Sugiro que vá á conservatória e consule quem são os condóminos e a seguir mande uma carta registada, com cópia para os restantes, para o administador provisório advertindo-o da necessidade de organizar o condomínio e de se eleger um adm. efectivo, sob pena dele ser responsabilizado pro eventuais danos nas partes comuns que ocorram...
   De qualquer modo dois condominos que prefaçam 25 % já podem convocar uma assembleia geral. Tenha atenção que se não quiser ser o admnisardor por eleição e "gramar" com a pastilha de ter de abrir conta, etc, etc. o melhor é propor logo na convocatória que a eleição se faça por sorteio.
   
   Mas aguarde que este forum tem bons juristas e bons comentadores que lhe darão mais dicas...
   
   
   

   Colocado por: HifpmBoa tarde, resido num prédio no qual não há condominio. Tomei iniciativa de tentar constituir um colando uma minuta na entrada do prédio para informar todos os condominis que é imprescindivel criar um condominio e que o mesmo iria ser do 0 pois não há qualquer informação referente ao anterior. Ninguém compareceu a não ser 2 condominos no total. No dia seguinte coloquei uma carta ( não sei nomes , nem dados dos meus vizinhos, daí não ser carta registada) a avisar de uma outra reunião e a adverte los para os danos que poderemos vir a sofrer todos por falta do condominio. Acham que estou a fazer bem ou devia seguir mais a lei no aspecto da convocatoria? Se ninguem aparecer vou seguir via legal... o que me aconselham?
3. •  
     happy hippy
   • 22 março 2017

    # 3

   Boa tarde, resido num prédio no qual não há condominio.

   
   
   Correcção. Condomínio há-o. O que não têm são as administrações a trabalhar. No entanto, o condomínio não está sem administrador, porquanto a lei estabelece que se a AGC não eleger um administrador e enquanto este não for nomeado pelo tribunal, as correspondentes funções são OBRIGATORIAMENTE desempenhadas a título provisório pelo condómino cuja fracção represente a maior percentagem ou permilagem do capital investido, excepto se outro manifestar tal propósito e comunicar tal desiderato aos restantes (cfr. artº 1435º-A do CC)
   
   No concernente às partes comuns, os condóminos estão sujeitos, antes de mais, às regras especialmente fixadas no capítulo da propriedade horizontal. Nos pontos sobre que não exista regulamentação específica, valerá o regime geral da compropriedade. Assim, a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador (nº 1 do artº 1430º do Código Civil).
   
   

   Tomei iniciativa de tentar constituir um colando uma minuta na entrada do prédio para informar todos os condominis que é imprescindivel criar um condominio e que o mesmo iria ser do 0 pois não há qualquer informação referente ao anterior. Ninguém compareceu a não ser 2 condominos no total.

   
   
   As convocações devem obedecer às regras preceituadas no nº 1 do artº 1432º do CC, sendo anuláveis as deliberações das assembleias irregularmente convocadas, por enfermarem estas dos vícios havidos no acto convocatório. Assim, a convocação terá necessariamente que se ter feita por carta registada simples ou mediante aviso convocatório entregue em mão contra assinatura de protocolo de recepção.
   
   

   No dia seguinte coloquei uma carta ( não sei nomes , nem dados dos meus vizinhos, daí não ser carta registada) a avisar de uma outra reunião e a adverte los para os danos que poderemos vir a sofrer todos por falta do condominio.

   
   
   Pode recorrer à Conservatória do Registo Predial da sua área de residência e solicitar uma certidão predial onde estarão identificados todos os proprietários. Obtida a mesma, poderá proceder à regular convocação.
   
   

   Acham que estou a fazer bem ou devia seguir mais a lei no aspecto da convocatoria?

   
   
   Deve observar sempre a lei...
   
   

   Se ninguem aparecer vou seguir via legal... o que me aconselham?

   
   
   A assembleia de condóminos tem carácter deliberativo, competindo-lhe “decidir sobre os problemas do condomínio que se refiram às partes comuns, encontrando soluções para os resolver, delegando no administrador a sua execução e controlando o modo como este dela se desempenha. Se não lograr os requeridos quóruns exigidos em primeira e segunda convocação, a terceira via é recorrer a um julgado de paz (ou tribunal) para requerer a nomeação de um administrador (cfr. artº 1435º nº 2 do CC).
   
   Há contudo uma quarta via. Realiza a AGE independentemente do quórum, delibera com os condóminos presente e envia a cópia da acta aos ausentes nos termos do nº 6 do artº 1432º do CC. Seguidamente aguarda que alguém suscite a anulabilidade consagrada no artº 1433º por vícios na convocação e constituição do colégio. Se ninguém manifestar qualquer oposição aos vícios que enfermam as deliberações, têm-se os mesmos sanados e vinculativas as suas decisões...
   
   Se pretender seguir esta última via e carecer de ajuda, disponha...
   
   Fundamentação:
   
   A lei não confere personalidade jurídica ao condomínio resultante de propriedade horizontal. Os interesses respeitantes ao prédio constituído em propriedade horizontal são titulados por cada um dos respectivos condóminos, esses sim, pessoas singulares ou colectivas, como tal providos de personalidade jurídica. No que diz respeito à administração das partes comuns, os condóminos exprimirão a sua vontade através da assembleia de condóminos, vontade essa que, concretizada em deliberações, deverá ser executada pelo administrador. Apenas para o efeito de actuação em juízo dos condóminos nas questões atinentes às partes comuns do edifício é que a lei reconhece personalidade judiciária ao condomínio (artº 6º al. e) do CPC), o qual será representado pelo administrador (artº 1437º do CC).
   
   O Registo Nacional de Pessoas Colectivas (RNPC) tem por fim organizar e gerir o ficheiro central de pessoas colectivas, apreciar a admissibilidade de firmas e denominações, aí se contendo informação actualizada sobre as pessoas colectivas necessária aos serviços da Administração Pública para o exercício das suas atribuições. Para o mesmo fim conterá esse ficheiro central informação de interesse geral relativa a entidades públicas ou privadas não dotadas de personalidade jurídica (cfr. artº 1º e 2º do DL nº 129/98, de 13.5, o qual foi objecto de diversas alterações que, porém, não buliram com as regras e artigos ora citados). Será nesta última categoria que caberá a inscrição dos condomínios no RNPC.
   
   Porém, tal inscrição não é condição para a relevância, na ordem jurídica, dos condomínios. Estes formam-se através da constituição do prédio em regime de propriedade horizontal, nos termos e com os requisitos previstos nos artigos 1417º e 1418º do Código Civil, seguida da respectiva inscrição no registo predial (cfr. artº 2º nº 1 al. b) do Código do Registo Predial, aprovado pelo DL nº 224/84, de 06.7, alterado por diversos diplomas que não modificaram o preceito citado).
   
   Assim, a inicial omissão de inscrição do prédio no RNPC não interfere em nada com a actividade dos condóminos objecto destes autos. Poderá dar-se o caso de a assembleia de condóminos não eleger administrador. Então, caberá ao tribunal nomear administrador, a requerimento de qualquer dos condóminos (cfr. nº 2 do artº 1435º do CC).
   
   O processo adequado a tal nomeação judicial de administrador de condomínio é o previsto no artº 1428º do CPC. Trata-se de um processo de jurisdição voluntária, cuja tramitação é completamente distinta da do procedimento cautelar comum (cfr. artº 384º a 388º do CPC), pelo que não seria possível aproveitar a tramitação desta providência para obter a nomeação de administrador tida em vista no artigo 1435º nº 2 do Código Civil (cfr. artº 199º do CPC).
   
   Porém, eventualmente um ou mais condóminos podem julgar necessária a nomeação de um administrador do condomínio com fundamentos e nos termos próprios do procedimento cautelar comum, ou seja, a nomeação urgente e provisória de um administrador tendo em vista proteger um direito que seja alvo de ameaça susceptível de lhes causar lesão grave e dificilmente reparável (cfr. artº 381º nº 1 e 2 e 387º nº 1 do CPC).

   Concordam com este comentário: reginamar

   Estas pessoas agradeceram este comentário: carlosj39, reginamar
4. • Hifpm
   • 22 março 2017

    # 4

   Obrigada carlosj39 somos 10 em que 2 são lojas. Pelo que me constou que desde 2009 que não existe condominio. Eu não me importo de ser a administradora quero é resolver o problema ... nem peço que paguem o que está em atraso quero começar mesmo do 0 porque o prédio já apresenta alguma degradação devido a não ter manutenção à anos.
5. • Hifpm
   • 22 março 2017

    # 5

   Obrigada happy hippy!
6. • Hifpm
   • 23 março 2017

    # 6

   Happy hippy, caso queira preferir a quarta via que me falou o que terei que fazer?
7. •  
     happy hippy
   • 24 março 2017

    # 7

   Colocado por: carlosj39Quantos condominos tem o prédio? A partir de 4 é obrigatório o condominio,
   

   
   
   Meu estimado, neste concreto, cumpre-me informa-lo que laborou num involuntário lapso. O condomínio existe desde o exacto momento em que é lavrado o respectivo documento constitutivo (cfr. artº 1417º, nº 1 do CC). A referência que faz neste excerto que replico, reporta-se a um preceito introduzido no nosso código civilista pelo artº 2º do DL 267/94 de 25.10, com entrada em vigor no dia 1.1.1995, a saber, o normativo 1429º-A.
   
   

   Colocado por: HifpmHappy hippy, caso queira preferir a quarta via que me falou o que terei que fazer?

   
   
   Dimana do artº 1435º-A, no seu nº 1 que, "Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido". Portanto, o condomínio possui um administrador provisório que tem - obrigatoriamente - que assumir o cargo, mesmo contra a sua vontade.
   
   Não cumprindo aquele com a sua obrigação, imposta por lei, pelos seus actos e omissões, pode qualquer condómino dele recorrer para a assembleia dos condóminos nos precisos termos prefixados no artº 1438º do CC: "Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente.". Neste caso, a qualquer condómino é lícito convocar uma assembleia extraordinária sem a observância do disposto no artº 1431º. nº 2 do CC. Para tanto, bastará que esse condómino convoque, por sua iniciativa, sozinho e directamente o colégio invocando a indisponibilidade daquele para o fazer.
   
   Proceda então à competente convocação da assembleia dos condóminos, usando para o efeito um aviso convocatório, entregue em mão a cada um dos seus consortes, mediante assinatura de uma folha de protocolo que valerá por recibo de confirmação de recepção. Se não for de todo possível contactar algum condómino, faça-se acompanhar por duas testemunhas idóneas que comprovem que colocou o aviso por baixo da porta. Embora a letra da lei não preveja este expediente (cfr. artº 1432º, nº 1 do CC), em bom rigor, nos tribunais, a prova testemunhal está quase sempre omnipresente. A própria lei parece distingui-la das demais provas, como se pode ver, nomeadamente, do art. 512º do Código de Processo Civil. No passado chamou-se à prova testemunhal a "rainha das provas".
   
   Se na data marcada não lograr o exigido quórum constitutivo (cfr. artº 1432º, nº 3 do CC - 51 ou 501 votos, conforme se sufrague em percentagem ou permilagem), deverá reunir necessariamente noutra data, que tenha sido indicada na convocatória e na omissão desta, oito dias depois, na mesma hora e local. Importa salientar que "outra data" refere-se a outro dia de calendário e não ao mesmo dia, meia hora depois.
   
   Se também não lograr o exigido quórum constitutivo em segunda convocação (cfr. artº 1432º, nº 4 do CC), ficam legalmente inviabilizadas as tentativas de reunir o colégio, pelo que resta o recurso ao tribunal, onde um juiz decidirá segundo juízos de equidade as questões que deviam ser objecto de deliberação por parte das frustradas assembleias (cfr. artº 1425º CPC).
   
   Ora, para não se recorrer a esta terceira via, a citada quarta é incorrer num vício que enfermará as deliberações. Isto é, não se logrando a comparência de 25% do capital investido, a assembleia reúne e delibera como se de válida se tratasse, lavrando-se a competente acta no seu termo e enviado cópias aos ausentes nos termos do nº 6 do artº 1432º do CC, podendo então os ausentes e eventualmente aqueles que tenham votado vencidos, suscitar a anulabilidade das deliberações por se terem contrárias à lei, nos precisos termos preceituados no artº 1433º do CC.
   
   Para tanto, são contados, da data da realização da AGE, 10 dias para os presentes, e outros 10 para os ausentes, contados da data da formal comunicação da acta, para que exijam a convocação de uma AG de impugnação para se revogar as deliberações inválidas. Têm ainda 30 dias para recorrer a um centro de arbitragem e 60 para propor uma acção de anulação. Decorrido este último prazo, têm-se os vícios que enfermam as deliberações sanados por falta de tempestiva oposição.
   
   Agora, nessa 2ª convocatória, pode e deve assumir você o cargo nos precisos termos preceituados na segunda parte do nº 1 do artº 1435º-A do CC: "salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos. ". Ou seja, a comunicação desse propósito tem-se feito no próprio lavramento da acta.
   
   Dito isto, terá dado os pertinentes passos para colocar a administração do seu prédio nos eixos. De ressalvar que em sede plenária, pode desde logo aproveitar o ensejo para aprovar o orçamento (cfr. artº 1436º al. b) do CC), um regulamento (cfr. artº 1429º-A do CC - no google encontra muitas minutas), prevendo desde já coimas (cfr. artº 1434º do CC) e se julgar necessário uma remuneração pelo seu trabalho (cfr. artº 1435º, nº 4 do CC).
   
   Se carecer de qualquer outro esclarecimento, disponha.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar