Surgiu-me uma situação caricata para a qual gostaria se alguém que poderia esclarecer.
Vivo num 3º andar e à cerca de dois anos a minha vizinha de baixo teve que entregar a casa pois declarou insolvência. Foi nomeado um gestor para a insolvência. À cerca de dois meses atrás soube que a casa ficou na posse de um banco que a colocou à venda. No mês passada fui contactado por uma agência que estava a vendar o imovel de que o quarto do segundo andar teria infiltrações de água. Chamei um picheleiro que nada encontrou na case de banho que fica por cima desse quarto. Por segurança retirou os isolamentos da banheira e colocou novos. Não fui contactado por esse banco para apuramento de responsabilidades até hoje. À duas semanas a casa foi comprada e o novo proprietário está-me a exigir a reparação do tecto desse quarto. Ora, segundo sei o comprador comprou a casa conforme se encontrava ao banco. Assim sendo a responsabilidade de reparação do tecto não é do banco, tendo este conhecimento? Ou do comprador sabendo que o tecto estava nessas condições?
Meu estimado, focou no seu escrito considerandos perfeitamente irrelevantes para a matéria que nos importa analisar, em detrimento de outros pertinentes elementos que importaria elencar para um melhor conhecimento e entendimento da mesma, no entanto, em face dos fundamentos facultados podemos desde logo apontar o que de casuístico e factual temos:
1. Tem-se você proprietário de uma fracção autónoma integrada num prédio constituído em regime de propriedade horizontal; 2. Um terceiro titular de um direito sobre a fracção autónoma situada no piso inferior reclama de uma possível infiltração; 3. Solicita a intervenção de um profissional que não detecta qualquer anomalia; 4. Pese embora tudo aparente normalidade, entende por bem proceder à substituição do isolamento da banheira; 5. O actual proprietário perante a verificação de danos do tecto do quarto, exige a pintura do mesmo.
Desta descrição, ressalta no imediato algumas questões para às quais não facultou qualquer esclarecimento:
6. Com que formalidade o terceiro titular de um direito sobre a fracção procedeu à comunicação da infiltração? 7. E com que formalidades acompanhou a resolução do problema reclamado, se é que o fez? 8. Por que razão não accionou o seguro para que se efectivasse a realização de uma competente peritagem para confirmar ou refutar a sua responsabilidade? 9. Em que consistiu a peritagem feita pelo profissional que solicitou? 10. A substituição do referido isolamento foi por mera segurança ou o material tinha-se de facto ineficaz?
Destarte, ninguém está em condições de assegurar que a infiltração no quarto é de facto uma infiltração e não uma mera humidade por condensação. Vale isto por dizer que para se apurar responsabilidades, importaria e importará em primeira análise diagnosticar o tipo de humidade havida no tecto do quarto, sendo que, em tese, a humidade que existe numa casa pode-se dever a factores relacionados com essencialmente cinco causas, (i) ascendente; (iI) causada pela chuva; (iii) originada por fugas na canalização; (iv) por condensação; e finalmente (v) da construção, havendo-se crível que destas, hão a considerar três (ii, iii e iv).
Ora, a regra em direito é que, quem alega um determinado facto, tem a obrigação de prová-lo. É o que conceptualmente se designa de ónus de prova (o artº 342.º do CC preceitua precisamente esta regra). No entanto, a lei circunscreve a obrigação de prova dos factos que sejam constitutivos do direito que se alega, isto é, aqueles que servem de fundamento e que substancialmente configuram uma determinada posição jurídica. Vale por dizer que compete ao seu vizinho provar que a humidade é de facto proveniente de uma infiltração e não causada por mera condensação por deficiente arejamento. Porém, se se tratar de facto de infiltrações, pode e deve accionar de imediato a sua seguradora.
Código Civil Responsabilidade por factos ilícitos
ARTIGO 483.º (Princípio geral) 1. Aquele que, com dolo ou mera culpa, violar ilicitamente o direito de outrem ou qualquer disposição legal destinada a proteger interesses alheios fica obrigado a indemnizar o lesado pelos danos resultantes da violação. 2. Só existe obrigação de indemnizar independentemente de culpa nos casos especificados na lei.
ARTIGO 486.º (Omissões) As simples omissões dão lugar à obrigação de reparar os danos, quando, independentemente dos outros requisitos legais, havia, por força da lei ou do negócio jurídico, o dever de praticar o acto omitido.
ARTIGO 487.º (Culpa) 1. É ao lesado que incumbe provar a culpa do autor da lesão, salvo havendo presunção legal de culpa. 2. A culpa é apreciada, na falta de outro critério legal, pela diligência de um bom pai de família, em face das circunstâncias de cada caso.
ARTIGO 490.º (Responsabilidade dos autores, instigadores e auxiliares) Se forem vários os autores, instigadores ou auxiliares do acto ilícito, todos eles respondem pelos danos que hajam causado.
ARTIGO 491.º (Responsabilidade das pessoas obrigadas à vigilância de outrem) As pessoas que, por lei ou negócio jurídico, forem obrigadas a vigiar outras, por virtude da incapacidade natural destas, são responsáveis pelos danos que elas causem a terceiro, salvo se mostrarem que cumpriram o seu dever de vigilância ou que os danos se teriam produzido ainda que o tivessem cumprido.
ARTIGO 492.º (Danos causados por edifícios ou outras obras) 1. O proprietário ou possuidor de edifício ou de outra obra que ruir, no todo ou em parte, por vício de construção ou defeito de conservação, responde pelos danos causados, salvo se provar que não houve culpa da sua parte ou que, mesmo com a diligência devida, se não teriam evitado os danos. 2. A pessoa obrigada, por lei ou negócio jurídico, a conservar o edifício ou obra responde, em lugar do proprietário ou possuidor, quando os danos forem devidos exclusivamente a defeito de conservação.
ARTIGO 493.º (Danos causados por coisas, animais ou actividades) 1. Quem tiver em seu poder coisa móvel ou imóvel, com o dever de a vigiar, e bem assim quem tiver assumido o encargo da vigilância de quaisquer animais, responde pelos danos que a coisa ou os animais causarem, salvo se provar que nenhuma culpa houve da sua parte ou que os danos se teriam igualmente produzido ainda que não houvesse culpa sua. 2. Quem causar danos a outrem no exercício de uma actividade, perigosa por sua própria natureza ou pela natureza dos meios utilizados, é obrigado a repará-los, excepto se mostrar que empregou todas as providências exigidas pelas circunstâncias com o fim de os prevenir.
ARTIGO 496.º (Danos não patrimoniais)(morais) 1. Na fixação da indemnização deve atender-se aos danos não patrimoniais que, pela sua gravidade, mereçam a tutela do direito. 2. Por morte da vítima, o direito à indemnização por danos não patrimoniais cabe, em conjunto, ao cônjuge não separado judicialmente de pessoas e bens e aos filhos ou outros descendentes; na falta destes, aos pais ou outros ascendentes; e, por último aos irmãos ou sobrinhos que os representem. 3. O montante da indemnização será fixado equitativamente pelo tribunal, tendo em atenção, em qualquer caso, as circunstâncias referidas no artigo 494º; no caso de morte, podem ser atendidos não só os danos não patrimoniais sofridos pela vítima, como os sofridos pelas pessoas com direito a indemnização nos termos número anterior.
ARTIGO 497.º (Responsabilidade solidária) 1. Se forem várias as pessoas responsáveis pelos danos, é solidária a sua responsabilidade. 2. O direito de regresso entre os responsáveis existe na medida das respectivas culpas e das consequências que delas advieram, presumindo-se iguais as culpas das pessoas responsáveis.
ARTIGO 498.º (Prescrição) 1. O direito de indemnização prescreve no prazo de três anos, a contar da data em que o lesado teve conhecimento do direito que lhe compete, embora com desconhecimento da pessoa do responsável e da extensão integral dos danos, sem prejuízo da prescrição ordinária se tiver decorrido o respectivo prazo a contar do facto danoso. 2. Prescreve igualmente no prazo de três anos, a contar do cumprimento, o direito de regresso entre os responsáveis. 3. Se o facto ilícito constituir crime para o qual a lei estabeleça prescrição sujeita a prazo mais longo, é este o prazo aplicável. 4. A prescrição do direito de indemnização não importa prescrição da acção de reivindicação nem da acção de restituição por enriquecimento sem causa, se houver lugar a uma ou a outra.