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Comprar casas e imóveis

vender duas frações distintas [duplex]

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1 a 18 de 18   

  1.  

  1.  # 1

    Boa tarde
    tenho dois apartamentos T1 (2º e 3º andar[aguas furtadas]) que estão unidos no mesmo prédio.
    no 2º andar tenho a cozinha e duas salas (estar e jantar).
    no 3º tenho 3 quartos.
    Na planta indica que tenho cozinha no 3º andar. E tinha quando comprei e fiz o emprestimo.
    A questão é que uni as frações e deixei de ter cozinha no andar superior.
    Pretendo vender as duas frações (2º e 3º andar) e já tenho interessado.
    Como o interessado tem de recorrer ao crédito, estou com receio que a banca embirre com o apartamento do 3º andar por o mesmo nao ter cozinha (como indica a planta).
    Existe razão para preocupação ou tenho de fazer obras e colocar lá cozinha para estar de acordo com a planta?
    muito obrigado pela atenção
    Emanuel

  2.  # 2

    Colocado por: emanuelvA questão é que uni as frações e deixei de ter cozinha no andar superior.


    o problema não foi ter unido as fracções, o problema foi que não legalizou essa situação, o que eu provavelmente tb não o faria para facilitar uma futura venda em separado no futuro.

    existem muitos casos como o seu e é provável que o banco se tente aproveitar da situação, uma vez que são duas fracções, ele só pode comprar uma como sendo habitação permanente e a outra o banco vai tentar vender um crédito para habitação secundária. a pessoa interessada que exponha a situação ao banco para ver a abertura deles, porque na prática é apenas uma habitação, mas no papel são duas, logo será preciso fazer duas escrituras.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: emanuelv

  3.  # 3

    Obrigado pela resposta Paulo
    a minha duvida nem é tanto pelas duas escrituras, o interessado sabe disso, o meu medo é por nao existir lá a cozinha no 3º andar e na planta dizer que existe.
    o banco pode negar o credito indicando que existe alteração à planta?
    muito obrigado mais uma vez.
    • emad
    • 29 março 2017 editado

     # 4

    Certinho que nenhum banco vai aceitar financiar esse híbrido.
    Mania de quererem fazer as coisas a vontade do freguês. Agora só consegue vender isso a alguém que não recorra ao crédito.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: emanuelv

  5.  # 5

    Mas é assim tao certinho que nenhum banco vai aceitar financiar? todas as ligações da cozinha continuam a existir.

  6.  # 6

    Colocado por: emanuelv
    A questão é que uni as frações e deixei de ter cozinha no andar superior.


    Meu estimado, neste seu desiderato, ao obrar, não violou nenhum preceito legal (contanto as obras de adaptação não prejudiquem a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício - cfr. artº 1422º, nº 2, al. a) do CC), porém, em falta estão as demais obrigações de registo. A obra não carece de licenciamento municipal, mas deverá ser objecto de comunicação prévia.

    ARTIGO 1422º-A
    (Junção e divisão de fracções autónomas)
    1. Não carece de autorização dos restantes condóminos a junção, numa só, de duas ou mais fracções do mesmo edifício, desde que estas sejam contíguas.
    2. Para efeitos do disposto no número anterior, a contiguidade das fracções é dispensada quando se trate de fracções correspondentes a arrecadações e garagens.
    3.
    4. Nos casos previstos nos números anteriores, cabe aos condóminos que juntaram ou cindiram as fracções o poder de, por acto unilateral constante de escritura pública, introduzir a correspondente alteração no título constitutivo.
    5. A escritura pública a que se refere o número anterior deve ser comunicada ao administrador no prazo de 30 dias.
    (Aditado pelo Dec.-Lei 267/94, de 25-10 com entrada em vigor em 1/1/1995)

    Colocado por: emanuelv
    estou com receio que a banca embirre com o apartamento do 3º andar por o mesmo nao ter cozinha (como indica a planta).
    Existe razão para preocupação ou tenho de fazer obras e colocar lá cozinha para estar de acordo com a planta?


    A entidade credora poderá suscitar alguns constrangimentos, porém, a alteração do fim de um cómodo não será certamente motivo bastante para recusar a concessão do crédito em face de outras irregularidades havidas... Não se me afigura que o banco colha o argumento do promitente comprador de pretender comprar ambas as fracções, com a ligação física entre ambas, sem proceder a qualquer alteração do título constitutivo, para o caso de pretender, mais tarde, vender as duas fracções separadamente. Será de todo preferível alienar ambas as fracções separadamente, como se se não tivesse operado a junção. A ausência da cozinha, quando muito, poderá apenas impender uma eventual desvalorização da avaliação dessa fracção.

    ARTIGO 1305º
    (Conteúdo do direito de propriedade)
    O proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas.
    Concordam com este comentário: marco1
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar, emanuelv
    • emad
    • 29 março 2017

     # 7

    Mmmmmmm.......
    A lei é uma coisa, e a vontade do banco é outra. O banco não quer hipoteca de um problema.
    Amanhã corre mal e o problema fica nas mãos do banco.

  8.  # 8

    Meu estimado, neste seu desiderato, ao obrar, não violou nenhum preceito legal

    Pode não ser bem assim... Para juntar as duas fracções, o Emanuel teve de certeza de abrir/furar a placa do prédio e executar uma escada de ligação, ou seja, executou obras de alteração interiores que implicaram alteração estrutural do prédio, e nessa medida, se não obteve alvará de licenciamento, as obras são ilegais, o que pode dar origem a uma coima e à necessidade de legalização dessa alteração (o que pode ser complicado se as obras em causa não tiverem sido feitas cumprindo as regras urbanísticas!).

    Dificilmente algum Banco aceitará financiar a compra de um imóvel (ou dois) com obras ilegais. Aliás, nas actuais condições, vender esse imóvel como um único de certeza não será possível. Vender como dois, vais depender do Banco, mas tenho sérias dúvidas que consiga.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: emanuelv

  9.  # 9

    Muito obrigado pelos comentários.
    Não fiz nenhum furo na placa nem coloquei escada de ligação.
    O prédio é antigo e só tem 1 fração por andar. Coloquei uma porta na escada ao nivel do 2º andar.
    Depois dessa porta tenho acesso ao 2º andar e ao 3º pela escada "normal". Dessa forma ficou "duplex".
    o 3º não tem é cozinha ... e tenho receio que embirrem na avaliação.

    obrigado mais uma vez.

  10.  # 10

    Tem de explicar melhor para percebermos:

    Mas você colocou uma porta nas áreas comuns do prédio?!? Teve autorização para isso?!?

    O que fez na cozinha do piso superior? Retirou os mobiliários de cozinha... e que mais? As tubagens de electricidade, água e gás estão todas lá? Estão facilmente acessíveis? Se você retirar o recheio dessa divisão, todas essas ligações estão visíveis e acessíveis?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: emanuelv

  11.  # 11

    Sim tive autorização do outro condómino (1º andar) para colocar porta nas áreas comuns.
    Retirei os mobiliários de cozinha e coloquei uma parede pladur a tapar todas as ligações. Todas as tubagens estão lá. Se tirar o recheio não estão visíveis.
    muito obrigado pela atenção e pelo tempo dispendido.

  12.  # 12

    Não fiz nenhum furo na placa nem coloquei escada de ligação.

    Assim retiro o que disse. Fui induzido em erro pela sua descrição. Você não uniu/juntou duas frações, nem tem um "Duplex" ou "apartamento duplex", já que este é um apartamento repartido por dois andares e conectados por uma escada ou ligação interior.

    O que faz é usar a escada comum do prédio para acesso a cada uma das frações independentes. Sendo assim, terá de vender cada uma das frações de forma independente, sendo que há bancos que são intransigentes com o facto de só financiarem imóveis que tenham condições de habitabilidade, ou seja wcs e cozinha funcionais. Sei disso porque já tive de comprar um imóvel sem móveis/equipamentos de cozinha e tive alguns problemas com o crédito bancário. No meu caso, o Santander e a UCI recusaram fazer o crédito sem o imóvel estar habitável (leia-se com cozinha e wcs a funcionar). Acabei por fazer no Montepio que foi mais flexível porque expliquei que o imóvel iria ser todo reabilitado e juntei projeto de arquitetura.

  13.  # 13

    Quer dizer que se tirar a parede de pladur fica simplesmente como uma cozinha sem móveis, certo?

    Se assim é, não me parece que o banco coloque muitos problemas.
    • ClioII
    • 30 março 2017 editado

     # 14

    E se tirar a porta das escadas, são dois apartamentos completamente independentes, certo?

    Como são as instalações de água, electricidade, TV, telefones, etc...? Estão separadas ou são facilmente separáveis?

  15.  # 15

    Colocado por: emanuelvSim tive autorização do outro condómino (1º andar) para colocar porta nas áreas comuns.
    Retirei os mobiliários de cozinha e coloquei uma parede pladur a tapar todas as ligações. Todas as tubagens estão lá. Se tirar o recheio não estão visíveis.
    muito obrigado pela atenção e pelo tempo dispendido.


    Meu estimado, em face dos novos elementos que nos facultou, olvide essa fantasia do dúplex, porquanto você tão somente irá alienar duas fracções autónomas, enquanto unidades independentes, distintas e isoladas entre si, com saída para uma parte imperativamente comum do prédio. Vale isto por dizer que você não pode vender aquilo que não é seu, ou seja, o lanço de escadas que liga ambos os dois patamares, independentemente do que resultar dos acordos com o ou os vizinhos.

    No limite, estarão a acordar uma afectação em exclusivo, porém, além de carecer esta de um acordo com carácter negocial (requerendo a aquiescência unânime de todos os consortes), requer cumulativamente a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal. Será ainda de salientar que, mesmo havido e registado no competente título tal acordo, se o acesso ao telhado se tiver necessariamente feito pela caixa de escadas, normalmente por meio de clarabóia, ou através de alçapão no tecto da caixa da escada, quando ela não ultrapasse o último piso, sobre o referido lanço de escada e acesso, impende uma verdadeira servidão de passagem que não pode ser afastado mesmo com a unanimidade ressalvada, sob pena de nulidade do título.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: nunogouveia, reginamar

  16.  # 16

    Voltando ao artigo 1422º-A do C.Civil; não existe aqui um contrassenso? Por um lado, a união de duas frações não carece de autorização do condomínio e pode e deve o promotor fazer a devida alteração na PH, mas para fazer essa alteração na PH não necessitaria do acordo de 100% dos consortes??

  17.  # 17

    Palavra de honra que nunca o banco mandou alguém vistoriar o meu apartamento ou os da minha irmã que comprou 2 num espaço curto recorrendo a crédito...a não ser que as regras tenham mudado...

  18.  # 18

    Colocado por: spoliv
    Pode não ser bem assim... Para juntar as duas fracções, o Emanuel teve de certeza de abrir/furar a placa do prédio e executar uma escada de ligação, ou seja, executou obras de alteração interiores que implicaram alteração estrutural do prédio, e nessa medida, se não obteve alvará de licenciamento, as obras são ilegais, o que pode dar origem a uma coima e à necessidade de legalização dessa alteração (o que pode ser complicado se as obras em causa não tiverem sido feitas cumprindo as regras urbanísticas!).


    Regressando a esta pertinente observação, sou apenas de ressalvar que, como pressuposto da junção de fracções autónomas, sejam elas duas habitações, uma habitação e uma garagem, uma habitação e uma arrecadação (esteja ela sita no sótão ou na cave), duas garagens ou uma garagem com uma arrecadação, a lei não só aponta para a contiguidade das referidas, mas também para o facto dessa faculdade não poder ser exercida em violação das limitações impostas pelo artº 1422º do CC.

    Nestes termos, quando a unificação das fracções implique obras de adaptação - e esta circunstância carecerá de maior acuidade nos casos de se tratar uma contiguidade vertical -, tais obras não podem prejudicar a segurança do edifício, nem que as mesmas, por solicitação do condómino interessado, tenham ido autorizadas pela assembleia dos condóminos. Havendo-se feitas, seja com autorização da AGC (deliberação nula) seja sem, entre outras consequências, terá o condómino que repor a situação existente antes de ter obrado.

    Colocado por: nunogouveiaVoltando ao artigo 1422º-A do C.Civil; não existe aqui um contrassenso? Por um lado, a união de duas frações não carece de autorização do condomínio e pode e deve o promotor fazer a devida alteração na PH, mas para fazer essa alteração na PH não necessitaria do acordo de 100% dos consortes??


    Meu estimado, com efeito, esta é uma das poucas excepções à regra da exigida unanimidade exigível para se alterar o documento constitutivo. Atente que este preceito foi introduzido pelo artº 2º do DL 268/94, no entanto, os nossos tribunais já se pronunciavam sobre esta matéria, o que motivou certamente que a mesma se tivesse devidamente disciplinada.

    A Rel. de Lisboa em 1/2/90 decidiu que "O proprietário de fracções autónomas contíguas pode integrá-las sem prévia autorização dos demais condóminos e sem que daí resulte perda da respectiva autonomia, desde que não ofenda paredes mestras ou ponha em causa a estrutura e segurança do edifício". Já a do Porto, em 6/1/94 decidiu que "A interligação entre fracções de um prédio em regime de ph pertencentes ao mesmo condómino, desde que não seja feita através de paredes mestras ou elementos estruturais, não constitui alteração do prédio e, consequentemente, modificativa do título constitutivo".

    Com a introdução deste preceito, o legislador seguiu a doutrina, entendendo por bem que, (i) não carecer aquele desiderato de prévia autorização da assembleia dos condóminos, porquanto, enquanto órgão de administração hierarquicamente superior, só se pode debruçar sobre matérias inerentes às partes comuns (cfr. artº 1430º, nº 1 do CC), (ii) nenhum condómino por impor a sua vontade sobre o conteúdo do direito de propriedade dos demais (cfr. artº 1305º CC), e finalmente, impôs a obrigatoriedade de quem juntou (ou cindiu), mediante o competente acto unilateral constante de escritura pública, introduzir as correspondentes alterações no título, devendo esta ter-se comunicada ao administrador no prazo de 30 dias (cfr. artº 1436º, al. m) do CC).

    Desta sorte, um condómino não carece de autorização para efectuar a junção de duas fracções que se contêm na sua posse porquanto sobre este impende um direito de disposição sobre as mesmas, pelo que, podes delas fazer o que melhor lhe aprouver, dentro das limitações impostas por lei; Deve alterar-se o título constitutivo porque deixaram de haver duas fracções individualizadas, para passar a haver uma e este obriga-se a especificar as partes do edifício correspondentes às várias fracções, com a junção à uma alteração que importa "rectificar" no documento constitutivo; O ónus das despesas inerentes a este desiderato, correm obviamente a cargo da parte interessada, porquanto não fazia sentido algum beneficiar o património do interessado em detrimento dos demais consortes.
    Concordam com este comentário: spoliv
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar

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