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Outras questões sobre casas ou imóveis

Dois Contratos com exclusividade

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  1.  

  1.  # 1

    Olá boa tarde

    Em janeiro assinei um contrato de exclusividade, foi muita conversa e depois foi prestado um serviço de que não gostei. Pois a postura da imobiliária era esperar que o cliente aparecesse e não procurar o cliente. Depois não havia feedback. Se não fossemos nós a ligar ninguém nos ligava, e falavam connosco com "sete pedras na mão".Sendo de exclusividade esperei um serviço muito melhor. Entretanto a imobiliária em questão enviou-me um email a dizer que "deixavam de ter interesse na exclusividade e que podíamos procurar outras imobiliárias. continuariam a fazer a divulgação mas sem Exclusividade".
    Mais tarde uma outra agência entrou em contacto connosco que apresentaram um método de trabalho muito diferente da anterior e nós decidimos arriscar e fizemos contrato de exclusividade com essa imobiliária.
    Quando a antiga imobiliária soube que tínhamos outro contacto de exclusividade começaram a "atacar". Dizem que temos contrato de exclusividade que temos de respeitar, a imobiliária nova também diz que temos contrato de exclusividade. Há ameaças com tribunal nós fomos apanhados neste turbilhão e estamos sem saber o que fazer. Se a imobiliária enviou um email a rescindir o contrato não percebo esta guerra toda.

  2.  # 2

    Colocado por: Patu85e fizemos contrato de exclusividade com essa imobiliária.

    asneira !!!

    Colocado por: Patu85Se a imobiliária enviou um email a rescindir o contrato não percebo esta guerra toda.

    Eles não rescindiram o contrato, o contrato mantinha-se válido, mas sem excusividade, nunca poderia assinar um contrato de exclusividade com outra imobiliária
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Patu85

  3.  # 3

    Pois nós desconheciamos como enviaram o email a dizer que rescendiam, pensamos nós que estava tudo bem... Fomos apanhados de surpresa. Que concelho me pode dar sobre isto?

  4.  # 4

    Colocado por: Patu85como enviaram o email a dizer que rescendiam

    !!!!!

    Colocado por: Patu85Entretanto a imobiliária em questão enviou-me um email a dizer que "deixavam de ter interesse na exclusividade e que podíamos procurar outras imobiliárias
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Patu85

  5.  # 5

    Colocado por: Patu85Que concelho me pode dar sobre isto?

    Espere pelo final dos contratos e rescinda os dois ..... depois coloque novamente à venda e não assine nenhum contrato de exclusividade.
    Concordam com este comentário: luisms
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Patu85

  6.  # 6

    Mas o problema é que a primeira imobiliária não faz partilha logo se uma delas encontrar um comprador tenho que dar comissão às duas? Desistir de vender a casa será melhor para acabar com isto?

  7.  # 7

    As imobiliárias tem chave da casa?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Patu85

  8.  # 8

    Não tem chaves.

  9.  # 9

    Colocado por: Patu85Não tem chaves.

    Então só existem compradores se você quiser. Quando aparecer algum, você vai estar de férias no estrangeiro :-))
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Patu85

  10.  # 10

    Obrigado Picareta pelos esclarecimentos e pela dica ;-)

  11.  # 11

    Tenho mais uma questão que entretanto surgiu. Tenho contrato com outra imobiliária em regime de não exclusividade que celebrei após o dito e-mail. Enviei carta a rescindir o contrato, e a tal imobiliária não aceitou a rescisão. Diz que não é possível rescindir um contrato mesmo sem exclusividade. Posto isto sinceramente prefiro continuar com a casa e tentar aguentar com as dividas do que continuar assim com as imobiliárias. Posso desistir de vender a casa? Tenho que mesmo assim dar algum dinheiro?

  12.  # 12

    Colocado por: Patu85Tenho mais uma questão que entretanto surgiu. Tenho contrato com outra imobiliária em regime de não exclusividade que celebrei após o dito e-mail. Enviei carta a rescindir o contrato, e a tal imobiliária não aceitou a rescisão. Diz que não é possível rescindir um contrato mesmo sem exclusividade. Posto isto sinceramente prefiro continuar com a casa e tentar aguentar com as dividas do que continuar assim com as imobiliárias. Posso desistir de vender a casa? Tenho que mesmo assim dar algum dinheiro?

    Envie uma carta registada com AR a rescindir o contrato com todas as imobiliárias e alegue que não está contente com o desempenho das mesmas.
    A partir dai siga com a sua vida e não tenha medo de bichos papões, advogados e afins.
    Qual é o prazo dos contratos assinados?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Patu85

  13.  # 13

    A actividade de mediação imobiliária tem por base um contrato, o denominado contrato de medição imobiliária. Através desse contrato, a empresa imobiliária obriga-se a procurar, em nome do seu cliente negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre imóveis, a permuta, o trespasse ou arrendamento, ou ainda a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel. O contrato de mediação imobiliária tem, pois, por escopo a criação das condições necessárias à celebração de um outro contrato e que será celebrado entre o cliente da empresa de mediação imobiliário e o terceiro legalmente denominado destinatário. Esse contrato extravasa já o âmbito do contrato de mediação que se estabelece unicamente entre a empresa de mediação e o cliente desta.

    O contrato de mediação imobiliária é um contrato oneroso, querendo com isso significar-se que a actividade desenvolvida pela empresa de mediação imobiliária deverá ser remunerada. Mas, a obrigação a que se adstringe a empresa de mediação imobiliária é uma obrigação de resultado e não de meios. Para que possa ser cumprida a sua obrigação e esta tenha consequentemente direito à remuneração acordada, revela-se necessário que o evento seja obtido, ou seja, que o negócio visado venha a ser celebrado

    Desde que seja expressamente convencionado no contrato, pode ser acordada a exclusividade, situação em que apenas a empresa contratada tem direito a promover o negócio. O cliente que acorde tal obrigação fica vinculado a abster-se de entregar a promoção do negócio visado a qualquer outro terceiro. A obrigação de exclusividade visa, pois, proteger o interesse da empresa de mediação da concorrência que lhe pudesse ser feita por outra empresa com actividade idêntica.

    Mais controvertido será saber se quando tenha sido convencionando um dever de exclusividade, poderá o cliente, ainda assim, promover o negócio visado. Parece, contudo, que não tem também esse direito, sob pena de ser defraudada a obrigação em questão. Não obstante, na linha de alguma jurisprudência, parece não estar o cliente adstrito a recusar quaisquer propostas que lhe sejam feitas por um interessado, uma vez que nesses casos, nenhuma actividade de promoção do negócio desenvolveu. Nesses casos pôr-se-á ainda a questão de saber se a empresa de mediação terá direito à sua remuneração, o que, parece que só deverá acontecer quando fique demonstrado o nexo de causalidade entre a sua actividade e a proposta espontaneamente apresentada pelo interessado ao cliente.

    O contrato de mediação imobiliária está sujeito à forma escrita, pelo que, caso não seja reduzido a escrito, será nulo. E nele deverão ainda constar obrigatoriamente, também sob pena de nulidade, os elementos que se elencam nas alíneas a) a g) do nº 2 do artº 16º da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro. As nulidades em causa, por serem estabelecidas a favor do cliente, apenas por este poderão ser invocadas, tratando-se, por isso, de nulidades atípicas.

    A faculdade que tem o cliente de arguir essas nulidades não tem, porém, carácter absoluto, estando limitada pelas regras da boa fé e do abuso de direito. Com efeito, a arguição de tais nulidades deverá ser vedada quando o cliente o faça em contradição com a finalidade pela qual lhe é concedida essa faculdade de as arguir e, nomeadamente, quando o faça apenas para evitar o pagamento da remuneração devida pela conclusão do negócio visado. Com efeito, a declaração de nulidade do contrato de mediação imobiliária terá como consequência a destruição retroactiva dos seus efeitos, como se nenhum contrato tivesse sido celebrado.

    Ora, por em algumas vezes tal consequência ser susceptível de gerar situações injustas, foi já entendido na jurisprudência que, estando concluído o negócio visado pelo cliente e demonstrado que este apenas alegou a nulidade do contrato para furtar-se ao pagamento da comissão, essa comissão continuará a ser devida. Para fundamentar tal conclusão referiu-se que, sendo impossível ao cliente devolver os serviços de mediação que lhe foram prestados, a única forma de obter esse efeito seria fazê-lo devolver o seu valor, o qual corresponderia exactamente ao montante da comissão acordada.

    Mais difícil será ajuizar as situações em que, antevendo o negócio prestes a concretizar-se, o cliente invoca a nulidade do contrato. Mas, o princípio deverá ser o mesmo caso se demonstre que a invocação da nulidade resultou de abuso de direito. Assim, deverá também o cliente pagar a comissão, mas unicamente quando se demonstre que o negócio visado resultou da actividade da mediadora. Essa demonstração, como é evidente será facilitada quando esta tenha actuado com exclusividade.

    Quando seja omisso quanto ao seu prazo de duração, o contrato considerar-se-á, a título supletivo, que foi celebrado e será válido por seis meses. Transcorrido o seu prazo de vigência, o contrato caducará, deixando de produzir quaisquer efeitos e desonerando as partes das obrigações nele previstas. Nada parece, porém, impedir que as partes convencionem que, findo o prazo previsto no contrato, este se renovará por idêntico ou outro período de tempo. Nada parece também impedir que as partes acordem que o contrato perdure por tempo indeterminado, tendo nesse caso, porém, qualquer das partes a faculdade de o denunciar, podendo sem invocação de qualquer fundamento, pôr fim ao vínculo contratual.

    O contrato de mediação imobiliária poderá também extinguir-se por resolução, correspondendo esta a um acto de uma das partes destinado a extinguir a relação contratual, com base num fundamento que permita essa desvinculação. A maioria das situações que podem sustentar a resolução do contrato por uma das partes assentam no incumprimento por parte da outra parte das obrigações que para ela decorrem do contrato.

    Não pode, contudo, olvidar-se que o incumprimento susceptível de permitir a resolução é apenas aquele que possa haver-se como definitivo e não a simples mora. Por outro lado, não sendo o contrato de mediação imobiliária de execução instantânea, o incumprimento susceptível de permitir a resolução terá que ter um carácter grave ou reiterado, não bastando uma qualquer violação contratual que, face ao quadro contratual ou às circunstâncias que a rodeiem, tenha uma relevância diminuta.

    Tem algumas vezes vindo a ser admitida na jurisprudência a possibilidade de revogação unilateral do contrato de mediação imobiliária, possibilidade que existe no contrato de mandato. Assim, o cliente seria livre em qualquer altura de desistir do contrato de mediação imobiliária sem que para tal fosse obrigado a alegar qualquer fundamento. Não obstante, essa possibilidade, atenta a natureza comercial do mandato ínsito à mediação imobiliária, parece duvidosa, sendo mais adequado entender que, como em qualquer contrato duradouro, o cliente poderá desvincular-se quando para tanto tenha justa causa subjectiva (fundada no incumprimento da sua contraparte) ou objectiva (fundada em outra circunstância não imputável à outra parte).

    A consequência da cessação do contrato de mediação, quer decorra de caducidade, de denúncia, de resolução ou, quando se admita essa possibilidade, de revogação unilateral, determinará a extinção do vínculo. No entanto esse regime deverá ser conciliado com o nº 2 do artº 19º da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro, que determina que a empresa de mediação imobiliária mantém o direito à remuneração, quando tenha celebrado contrato em regime de exclusividade com o proprietário ou arrendatário trespassante de imóvel e o negócio apenas não se concretiza por causa imputável a esse cliente.

    Assim, nessas situações e quando a cessação do contrato resulte de denúncia ou revogação unilateral por parte do cliente manter-se-á o direito à comissão. O mesmo poderá também ocorrer em situações em que a cessação seja promovida pelo cliente com fundamento em justa causa objectiva.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar, Patu85

  14.  # 14

    Agradeço desde já a todos pela ajuda que me deram. Eu falei com dois advogados e venho aqui fazer um ponto de situação, pode ser que consiga também ajudar alguém na mesma situação que eu.
    Como disse em janeiro eu fiz um contrato de exclusividade com uma imobiliária que pouco ou nenhum trabalho mostrou e não gostava quando ligavamos a pedir um ponto de situação. A postura deles é esperar que o cliente apareca e não procurar o cliente. Após várias chamadas de atenção da nossa parte eles enviaram e-mail a dizer que rescendiam do contrato de exclusividade e que estávamos livres para trabalhar com outras imobiliárias. Nós assim fizemos começamos a trabalhar com outras imobiliárias. Entretanto fizemos contrato de exclusividade com a remax. E quando souberam começaram as guerras. Tivemos todo o cuidado de enviar cartas registadas para as imobiliárias a avisar que iríamos trabalhar com a remax. A dita imobiliária começou a arranjar inúmeras problemas a serem mal educados connosco. A dizer que só eles é que poderiam vender a casa e que iriam continuar a promover (falso, a nossa casa não está à bastante tempo a ser promovida por eles). De repente começaram a ter vários interessados na casa, e não aceitei, afinal já tinha havido uma visita manipulada e estas com certeza seriam iguais. Até porque foi a partir do momento que informamos que não queríamos mais nada com eles. ( eles até rejeitaram a carta registada), mas deixei-a na loja durante a noite. Bom falei com dois advogados que após verem os vários e-mail trocados inclusive o da rescisão e eles garantiam que era claro que eles rescindiram e que não podiam fazer nada contra nós. A imobiliária começou então a dizer que o e-mail não era válido do ponto jurídico por isso não tínhamos razão e que iam ficar atentos à transacção do imóvel nos próximos tempos. Os advogados voltaram a dizer que o e-mail tem valor jurídico e sempre a dizer para não termos medo porque não temos nada contra nós. Entretanto uma outra imobiliária com quem fizemos contrato em aberto recusou-se a aceitar a rescisão, dizem que apesar de ser em aberto o contrato não permite a rescisão e que corro o risco de pagar duas comissões. Eu disse que não pagaria nada, nem compradores tem, como iria pagar comissão! Com tanta confusão (sim só estou aqui a contar um pouco do que se tem passado) já não queremos vender a casa. A nossa intenção era vender a casa e pagar as nossas dívidas. Mas posto isto o melhor é mesmo ficar com a casa e aguentar o barco como temos feito.
    Estas duas imobiliárias foram as que mais confusões arranjaram. Cheguei à conclusão que as imobiliárias estão mais preocupadas em arranjar problemas do que a vender casas. Uma coisa certa quando voltarmos a vender a casa com certeza que não iremos trabalhar nunca mais com nenhuma imobiliária. A imagem que nos passaram foi mesmo muito muito má. E irei sempre recomendar a todas as pessoas que tentem vender a casa por eles mesmo, caso contrário procurem por profissionais de valor que tenham gosto pelo que fazem que mostrem trabalho que tenham ética, que dêem provas do seu trabalho.
    Nós ficamos realmente escaldados e com muita má impressão das imobiliárias.

  15.  # 15

    O melhor era mostrar o email, porque você ora diz uma coisa ora diz outra coisa, e ficamos sem perceber nada:


    Colocado por: Patu85"deixavam de ter interesse na exclusividade e que podíamos procurar outras imobiliárias. continuariam a fazer a divulgação mas sem Exclusividade".

    Aqui, entre aspas, dizem apenas que deixam de ter interesse na exclusividade, apenas isso, não vejo qualquer rescisão

    Colocado por: Patu85enviaram e-mail a dizer que rescendiam do contrato de exclusividade e que estávamos livres para trabalhar com outras imobiliárias.


    Aqui já diz rescindiam!!!

    Se o que está entre aspas é o correcto, parece-me que os seus advogados estão enganados.
    Concordam com este comentário: Filipe R. Carvalho, Patu85

  16.  # 16

    Porque não coloca você uma placa a sinalizar a sua intenção de venda com o seu contacto? Assim, pode ser que alguém veja e esteja interessado (a probabilidade é mais baixa do que se publicada numa imobiliária) e assim não paga comissões.

    Se fosse eu faria isto.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Patu85

  17.  # 17

    O melhor era mostrar o email, porque você ora diz uma coisa ora diz outra coisa, e ficamos sem perceber nada:

    Assusnto: Rescisão do Contrato de Exclusividade

    (...) Não temos até à data uma proposta concreta para a alienação do imove, embora tenhamos feito tudo o que é possível na divulgação do mesmo.
    Por isso e percebendo a necessidade urgente na sua venda, deixaremos a partir de agora interesse na exclusividade, permitindo que os srs, possam utilizar outras mediadoras para a venda do imove..

    Continuaremos mesmo sem regime de exclusividade, a promover o v imóvel junto dos nossos clientes.

  18.  # 18

    Clasus

    Nós tínhamos a nossa placa até fazermos novo contrato com outra imobiliária. Agora não temos.

    Entretanto a outra imobiliária com quem tinha assinado o novo contrato de exclusividade anularam o contrato celebrado.

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