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1. • AssistentePT
   • 3 abril 2017

    # 1

   Boa Noite,
   
   Estou chateado e a preparar queixa à camara de solicitadores contra uma imobiliária e um solicitador.
   
   Um imóvel, passou a ser vendido em negociação particular, já andava em cima dele, e apresentei uma proposta, baixa!!! cerca de 35% do valor "pedido", no entanto o solicitador entende não apresentar a proposta ao Juíz!
   
   Não existem outras propostas de momento!
   
   O imovél está ao abandono, mais de 5 anos, e já foi pilhado(janelas, etcetc), encontrava-se em fase de construção, mas agora encontra-se grafitado no interior, não tem portões, etc.... como a obra, já esteve pronta, digo fechada e existe um pedido de alteração na Câmara, tenho receio que essas não estejam conforme projeto, mas ainda estou a verificar essa situação....contudo, tive em consideração esses fatores para apresentar tal valor.
   
   Ainda estou a indagar a questão das penhoras que existam em cima, se ficam todas libertas, após a venda!
   
   Estou a ler o CPC e não verifico obrigação do solicitador/imobiliária apresentar a proposta... percebo que desejem vender por valor muito superior, mas se tivessem interessados eles apareciam! Principalmente construtores... mas ninguém pega!
   
   Vou tentar saber o número do processo e escrever direto ao Juíz :) a imobiliária vai-se passar...
   
   Sugestões ?
2. •  
     happy hippy
   • 4 abril 2017

    # 2

   Meu estimado, pese embora desconheça os pormenores, sou de lhe facultar a seguinte informação (súmula e fundamentação) que poderá lançar algum esclarecimento:
   
   Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 11/04/2003:
   I- Na venda judicial por propostas em carta fechada não podem ser aceites propostas de valor inferior ao anunciado para a venda, excepto se o exequente, o executado e todos os credores com garantia real sobre os bens a vender acordarem na sua aceitação .
   II- Se eventuais irregularidades relativas à abertura, licitação, sorteio, apreciação e aceitação das propostas não forem invocadas no acto de venda, as mesmas ficam imediatamente sanadas.
   
   Estabelece o artº 893 nº 1 do CPC que “as propostas são entregues na secretaria do tribunal e abertas na presença do juiz, podendo assistir à abertura o executado, o exequente, os reclamantes de créditos com garantia sobre os bens a vender e os proponentes”. Procede-se depois a licitação ou sorteio se houver razão para isso e então “são as propostas apreciadas pelo executado, exequente e credores que hajam comparecido; se nenhum deles estiver presente, considera-se aceite a proposta de maior preço, sem prejuízo do disposto no nº 3 (cfr. art. 894º nº 1).
   
   Estabelece por sua vez o nº 3 desta disposição que “não serão aceites as propostas de valor inferior ao previsto no nº 2 do art. 889º, salvo se o exequente, o executado e todos os credores com garantia real sobre os bens a vender acordarem na sua aceitação”. Por sua vez o art. 889º nº 2 refere que “o valor a anunciar para a venda é, neste caso (venda mediante proposta em carta fechada ) igual a 70% do valor de base dos bens determinado nos termos do disposto no art. 886ºA, salvo se o juiz fixar percentagem diversa”.
   
   Do disposto nestas disposições resulta, a nosso ver e para o que aqui interessa, que na venda judicial por propostas em carta fechada, não poderão ser aceites propostas de valor inferior ao valor anunciado para a venda, excepto se o exequente, o executado e todos os credores com garantia real sobre os bens a vender acordarem na sua aceitação.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: Joao Dias, maria rodrigues, AssistentePT, reginamar
3. • spoliv
   • 5 abril 2017

    # 3

   na venda judicial por propostas em carta fechada, não poderão ser aceites propostas de valor inferior ao valor anunciado para a venda, excepto se o exequente, o executado e todos os credores com garantia real sobre os bens a vender acordarem na sua aceitação.

   
   

   Um imóvel, passou a ser vendido em negociação particular, já andava em cima dele, e apresentei uma proposta, baixa!!! cerca de 35% do valor "pedido"

   
   No caso exposto, o imóvel já se encontra em venda por negociação particular.
   
   Como se entendeu no Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, de 15/01/2015 (Proc 4970/09.5TBSTB-B.E1) : "Frustrando-se a venda por propostas em carta fechada por ausência de propostas, a venda por negociação particular pode ser efectuada por valor inferior a 85% a que se refere o artº 816º nº 2 do CPC, mediante autorização judicial com vista a garantir a defesa dos interesses de todos os interessados, designadamente dos executados e demais credores." Pode consultar aqui: http://www.dgsi.pt/jtre.nsf/134973db04f39bf2802579bf005f080b/257383ac82bdb2a480257de10056ff89?OpenDocument
   
   Por isso, no seu caso, aconselho-o a apresentar a sua proposta por escrito ao agente de execução, em carta registada com AR, e simultaneamente envie/entregue a mesma proposta diretamente no processo judicial.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: AssistentePT, happy hippy
4. • AssistentePT
   • 5 abril 2017 ^editado

    # 4

   # happy hippy
   
   Obrigado pela partilha.
   Já leio as suas intervenções algum tempo no fórum e agrada-me bastante a forma como expõe ( apesar de demasiado extensivas para alguns, mas sempre fundamentadas).
   Este processo já passou esses passos todos, já está na negociação direta. A própria agente de execução/solicitador diz que aceita qualquer valor, mas depois diz que não envia para o juiz!
   
   # spoliv
   Muito obrigado pelo comentário.
   Enviei proposta por email. No documento disponível para o efeitos, disponibilizado por eles. Não tenho acesso ao número de processo. Não me quer facultar documentação que tem em posse. Não posso procurar no tribunal, sem saber isso...
   Já consegui informação por terceiros em algumas entidades, mas oficial nada... começo a pensar que existe "jogada"...
5. •  
     happy hippy
   • 5 abril 2017

    # 5

   Meu estimado, sou de lhe endereçar o meu especial agradecimento pela sua mui oportuna observação, mau grado da minha deficiente leitura do primitivo escrito, que me levou a laborar em manifesto erro. Pese embora não se tenha o meu escrito incorrecto, não será de facto, de aplicar ao caso em apreciação.
   
   Quanto à súmula que replica, com o pertinente link, fui de efectuar uma primeira e integral leitura da decisão julgada, sem me debruçar com a devida acuidade sobre a mesma, sublinhe-se, porém, será de ressalvar que a parte recorrente não logrou a aquisição pelo baixo valor oferecido.
   
   Vale esta decisão por dizer que, tendo ido frustrada a tentativa de venda mediante carta fechada, tal não significa que seja aceite, em sede de negociação particular, qualquer valor. A lei refere que só poderão ser aceites propostas de valor superior a 85% do valor base (cfr. nº 2 do artº 816º CPC). Porém, não se logrando propostas acima desse valor, poderão ter-se consideradas ofertas inferiores como ressalva o acórdão, o que não significa, à partida, que será aceite qualquer valor, até porque as partes interessadas terão que ser consultadas.
   
   Dito isto, se o valor base fixado se contiver nos 100 000€, por força do citado preceito, 85 000€ será o valor mínimo limite de aceitação. Não havendo propostas acima deste valor, mas entretanto surgindo uma de 35 000€, tem-se por evidente que esta não será imediata e automaticamente considerada, até porque os credores perante um valor tão baixo (se este se tiver aceite), poderão manifestar o seu direito de preferência.
   
   Destarte, deve também atender-se à existência da figura do preferente legal ou convencional — neste último caso, com eficácia real —, que se apresente a exercer este direito, bem como um remidor (cfr. artº 912º do CPC). Ou seja, ainda que a adjudicação seja efectuada, isso não impede que o titular de direito de uma destas preferências deduza acção de preferência, se a sua notificação tiver sido preterida (cfr. artº 892º, nº 4 do CPC)
   
   Veja as regras da venda por negociação particular aqui

   Concordam com este comentário: spoliv

   Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
6. • AssistentePT
   • 5 abril 2017 ^editado

    # 6

   # happy hippy
   sabe-me dizer se serei consultado, para alterar proposta, caso existe direito de preferência do titular de direito ?
   
   Quer dizer que o titular, pode ficar pelos 35.000, usando esse exemplo. Mas se me questionassem podia subir... não sei se o fazem.
7. •  
     happy hippy
   • 6 abril 2017

    # 7

   Meu estimado, permita-me colocar-lhe a questão e outra forma: Numa venda judicial por propostas em carta fechada, você oferece o segundo valor mais elevado. É-lhe permitido fazer uma contra-proposta para ultrapassar a vencedora? Só nos leilões por pregoeiro, é que os interessados licitam o lote que pretendem adquirir, sendo entregue àquele que licitar o maior lanço. O bem será então entregue ao lanço de maior valor, excepto nos casos em que o titular do processo, por alguma razão, entenda pela não adjudicação (por exemplo, nos casos em que o valor proposto seja inferior ao valor base).
   
   A excepção é se, se o preço mais elevado for oferecido por mais de um proponente, abre-se logo licitação entre eles, salvo se declararem que dretendem adquirir os bens em compropriedade. Estando presente só um dos proponentes do maior preço, pode esse cobrir a proposta dos outros; se nenhum deles estiver presente ou nenhum quiser cobrir a proposta dos outros, procede-se a sorteio para determinar a proposta que deve prevalecer.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
8. • AssistentePT
   • 6 abril 2017

    # 8

   #happy hippy
   
   Era sempre uma mais valia para os "credores", parece-me :)
   
   Relativamente ao documento que partilhou, desconhecia totalmente...
   
   Em caso de incumprimento ou desistência do proponente:
   I.A venda será considerada sem efeito;
   II.Perderá o valor da caução prestada;
   III.Não poderá concorrer a nova venda;
   IV.Responderá criminalmente;
   V.Poderá ser executado no próprio processo para pagamento do valor e acréscimos;
   VI.Poderá ver os seus bens arrestados.
   
   
   Um absurdo... digamos, que estou a licitar para algo que está em determinadas condições hoje em dia X, daqui a 2/3 meses, quando for despachada a proposta deferida, está em condições totalmente diferente, por ex: se bandalizarem, etc etc....se desistir, posso tramar-me...
   
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