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1. • Emanes
   • 3 abril 2017

    # 1

   Bom dia,
   
   Vinha pedir ajuda para esclarecer os seguintes assuntos relativos à compra de um terreno rústico.
   
   Recentemente adquiri um terreno rústico, com área de 3,1 hectares. Antes de fechar negocio com o proprietário, o mesmo questionou verbalmente se os vizinhos estavam interessados, ambos negaram. Agora um deles diz estar interessado e querer exercer o direito de opção.
   Li algumas coisas, mas fiquei na duvida:
   - O vizinho do terreno confinante tem 6 meses para exercer o direito de preferência desde do dia da escritura?
   - Relativamente à unidade de cultura, tendo o meu terreno 3,1 hectares e a unidade de cultura ser 2 hectares, ele continua a ter o direito de preferência? Ou a unidade de cultura é relativa ao terreno dele?
   
   Obrigado
2. • hfso
   • 3 abril 2017

    # 2

   Não sei se é a redação mais actual, mas pode ajudar:
   
   Artigo1380.º (direito de preferência)
   
   1. “Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.
   
   2. Sendo vários os proprietários com direito de preferência, cabe este direito:
   a) No caso de alienação de prédio encravado, ao proprietário que estiver onerado com a servidão de passagem;
   
   b) Nos outros casos, ao proprietário que, pela preferência, obtenha a área que mais se aproxime da unidade de cultura fixada para a respectiva zona.
   
   3. Estando os preferentes em igualdade de circunstâncias, abrir-se-á licitação entre eles, revertendo o excesso para o alienante.
   
   4. É aplicável ao direito de preferência conferido neste artigo o disposto nos Artigos 416.º a 418.º e 1410.º, do Código Civil, com as necessárias adaptações.”
3. • Emanes
   • 3 abril 2017

    # 3

   Penso que essa redacção seja a actual, porque foi o que eu consultei.
   
   No entanto fiquei confuso em relação, à unidade de cultura. Se era relativo ao prédio do confinante ou do vendedor.
   
   Obrigado
4. •  
     happy hippy
   • 3 abril 2017

    # 4

   Colocado por: EmanesBom dia,
   
   Vinha pedir ajuda para esclarecer os seguintes assuntos relativos à compra de um terreno rústico.
   
   Recentemente adquiri um terreno rústico, com área de 3,1 hectares. Antes de fechar negocio com o proprietário, o mesmo questionou verbalmente se os vizinhos estavam interessados, ambos negaram. Agora um deles diz estar interessado e querer exercer o direito de opção.
   Li algumas coisas, mas fiquei na duvida:
   - O vizinho do terreno confinante tem 6 meses para exercer o direito de preferência desde do dia da escritura?(1)
   - Relativamente à unidade de cultura, tendo o meu terreno 3,1 hectares e a unidade de cultura ser 2 hectares, ele continua a ter o direito de preferência? Ou a unidade de cultura é relativa ao terreno dele?(2)
   
   Obrigado

   
   
   (1) É o que resulta do nº 1 do artº 1410º do CC: O comproprietário a quem se não dê conhecimento da venda ou da dação em cumprimento tem o direito de haver para si a quota alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção.
   
   No entanto:
   
   ARTIGO 416º
   (Conhecimento do preferente)
   1. Querendo vender a coisa que é objecto do pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato.
   2. Recebida a comunicação, deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinar prazo mais longo.
   
   (2) A Portaria n.º 202/70, de 21 de abril, fixa, para Portugal Continental, as áreas da unidade de cultura, a saber:
   
   A Norte do Tejo: 2 ha para culturas arvenses em terrenos de regadio; 0,5 ha para culturas hortícolas em terreno de regadio; 2 ha, 3 ha e 4 ha em terrenos de sequeiro situados, respectivamente, no norte e centro litoral, no norte e centro interior e em Lisboa e Santarém. A Sul do Tejo: 2,5 ha para culturas arvenses em terrenos de regadio; 0,5 ha para culturas hortícolas em terrenos de regadio; 5 ha e 7,5 ha, respectivamente no distrito de Faro e nos restantes distritos a sul do Tejo.
   
   Os valores das áreas acima referidos passam para o dobro em Perímetros de Emparcelamento e para o triplo em terrenos da Reserva Agrícola Nacional. O fraccionamento assume um papel importante para efeitos de redimensionamento de outras explorações através de operações de emparcelamento, para reconversão da própria exploração ou em situação de compropriedade.
   
   As unidades de cultura foram fixadas tendo em atenção as exigências técnicas de Cultivo e as condições locais de natureza económica – agrária e social, os terrenos aptos para culturas não podem fraccionar-se em parcelas de área inferior à determinada superfície mínima, correspondendo à unidade de cultura fixada pelo Governo para cada zona do País.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar, Emanes
5. • Emanes
   • 3 abril 2017

    # 5

   Obrigado Happy
   
   Expondo o meu caso concreto:
   
   Comprei um terreno rústico, o vendedor ofereceu o terreno aos confinantes (2 pessoas) nenhuma delas mostrou interesse. Eu efectuei negócio com ele à cerca de 1 mês, no dia de ontem fui abordado por um dos confinantes que tinha direito de opção e queria o terreno. Não foi notificado por escrito não existindo prova que ele renunciava ao direito de opção.
   
   Neste caso como poderei contar os 6 meses?
6. •  
     happy hippy
   • 3 abril 2017

    # 6

   Meu estimado, o direito de preferência neste concreto, resulta de um negócio jurídico (contrato de compra e venda (cfr. artº 423º CC), sendo que, do ponto de vista formal, o pacto de preferência, em princípio, é válido independentemente de quaisquer formalidades (cfr. artº 219° CC). Vale por dizer que a lei não indica qualquer forma particular para a comunicação, pelo que, em princípio, pode ser verbal. Neste sentido, ensinam Galvão Teles (Direito das Obrigações, 7.ª ed., pág. 166) e Pires de Lima/Antunes Varela (C. C. Anotado I-275/6).
   
   No entanto, o bom senso comum aconselha, em geral e em particular nos negócios jurídicas, a utilização de formalidades (leia-se, documento escrito). É a redução a escrito que permite, não raro, afinar e precisar ideias, e constitui suporte para eliminar ou atenuar dúvidas. A matéria aqui em causa envolve muitas vezes interesses importantes ou, pelo menos, significativos. Assim, mal se entende que o projecto de contrato entre o vinculado à preferência e terceiro seja acertado apenas de boca. Um mínimo de prudência conduz à elaboração de um escrito, que será naturalmente um suporte mais consistente para fazer a comunicação ao titular do direito de preferência.
   
   A circunstância de o adquirente poder vir a ser, em alternativa, o titular do direito de preferência ou um terceiro torna indicado, em termos de segurança jurídica, que se procure cobrir essas duas frentes. É, por isso, corrente que o obrigado à preferência celebre um contrato-promessa de compra e venda com o terceiro, cuja eficácia ficará, é claro, sujeita à condução suspensiva de não exercício do direito de preferência. Neste caso, a comunicação a que se reporta o artº 416.° reproduzirá a parte do texto do contrato-promessa que corresponda ao conteúdo do contrato definitivo prometido.
   
   No mais, só há lugar à contagem do prazo de seis meses, caso o proprietário não tenha efectuado a exigida comunicação, tendo-se este contado a partir da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção requerida. Ainda de salientar que, se o vinculado à preferência vender a coisa a terceiro sem fazer a comunicação referida no artº 416.°, incorre em responsabilidade civil por incumprimento do pacto de preferência, ficando constituído na obrigação indemnizar nos termos gerais do direito.
   
   Desta sorte, é o alienante que tem todo o interesse em provar a feitura da comunicação para não incorrer nestas responsabilidades, atendendo que a regra em direito é que, quem alega um determinado facto, tem a obrigação de prová-lo (e neste concreto, é o alienante que tem que produzir a prova da feitura da comunicação, ainda que verbal). Isto é o que conceptualmente se designa de ónus de prova (cfr. artº 342º CC).

   Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar